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 Posté - 31 déc. 2017 : 19:14:16
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citation: le regroupement simplifierait sa gestion comptable
ni simplification, ni complication, les logiciels font soit l'un soit l'autre en automatique, ce ne peut pas être un argument.
Si cela lui simplifiait la gestion, il faudrait qu'il baisse ses honoraires 
citation: en refusant de convoquer l'AG spéciale attendue par les copropriétaires majoritaires
Si 25% des tantièmes demandent une AG spéciale il ne peut pas refuser, et il n'a pas intérêt car cela lui rapporte des "sous" : voir son contrat.
citation: pourrait choisir d'assigner le syndic
Ce copro perdrait à tout coup, car le responsable n'est pas le syndic mais le syndicat. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 31 déc. 2017 : 19:40:13
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en quoi cela simplifierait sa gestion comptable?
quand le syndic effectue la saisie des écritures comptables, avec chaque facture il doit saisir la clé de répartition
que ce soit 01 pour les charges communes générales ou 11 pour la clé bâtiment A, cela ne change rien: il faut renseigner la clé (ce sont des exemples de numérotation) |
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Jany2718
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Posté - 31 déc. 2017 : 21:05:25
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: pourrait choisir d'assigner le syndic Ce copro perdrait à tout coup, car le responsable n'est pas le syndic mais le syndicat.
Le syndic professionnel n'a-t-il pas l'obligation d'informer exactement et de conseiller le SDC, pour au moins lui éviter de prendre une décision qui serait fautive et génératrice de procédures , perdues d'avance par le SDC défendeur ? En laissant inscrire à l'ODJ une telle proposition sans dissuader ou au moins informer les demandeurs du risque d'opposition justifiée en cas d'adoption de la proposition, le syndic professionnel serait certainement fautif et risquerait de voir sa RC mise en cause par un copropriétaire qui s'estimerait lésé, sur le fondement de la responsabilité quasi-délictuelle du syndic. |
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Posté - 31 déc. 2017 : 21:55:01
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Non, sans preuves un juge ne suivra pas... sur quoi le copro va-t-il s'appuyer pour affirmer devant le juge que le syndic a mal conseillé l'AG ? comme trace il n'y aura que le PV.... et rien de tel ne sera marqué dessus.
Non, non oubliez l’assignation du syndic, c'est perdu d'avance.... |
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Jany2718
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Posté - 31 déc. 2017 : 23:06:57
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Je n'ai certainement pas l'intention de me lancer dans une telle procédure, mais attirer l'attention du syndic , dans la conversation, sur cette possibilité de la part d'un copropriétaire opposant insatisfait ( qui pourrait assigner conjointement le SDC et le syndic dans ce cas) , devrait le faire réfléchir deux fois... Il y a bien des décisions ayant condamné le syndic pour défaut de diligences visant la conservation des droits et intérêts du SDC... |
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Posté - 01 janv. 2018 : 09:25:04
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citation: visant la conservation des droits et intérêts du SDC...
du SDC, oui très souvent, mais d'UN copro très rarement, car un syndic n'a pas de lien direct avec UN copro... |
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Jany2718
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Posté - 01 janv. 2018 : 11:04:52
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Si l'action judiciaire d'un copropriétaire contre le syndic sur le fondement de la RC contractuelle du syndic est impossible en raison de l'absence de lien de droit entre lui et le syndic, en revanche cette action fondée sur la RC quasi-délictuelle est possible pour le copropriétaire comme elle le serait pour un tiers quelconque qui s'estimerait lésé par le fait du syndic. L'action peut être introduite dans les 5 ans (délai de prescription actuel) à compter de la date de la faute alléguée. |
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Posté - 01 janv. 2018 : 11:13:11
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citation: cette action fondée sur la RC quasi-délictuelle est possible pour le copropriétaire comme elle le serait pour un tiers quelconque qui s'estimerait lésé par le fait du syndic En quoi consisterait le délit?
citation: En laissant inscrire à l'ODJ une telle proposition sans dissuader ou au moins informer les demandeurs du risque d'opposition justifiée en cas d'adoption de la proposition, le syndic professionnel serait certainement fautif Le sydnic a obligation d'inscrire les proprosition demandées.
Il serait en faute de ne pas le faire.
IL n'a pas obligation d'informer par courrier joint à la convocation, du moins je comprends même qu'il n'en n'a pas la possibilité légale, puisque le courrier est une convocation.
Pendant l'assemblée, il a en revanche le devoir en effet d'informer des conséquences du vote et de la légalité de la décision prise.
La décision reste la décision du syndicat.
Le copropriétaire est donc au moins autant lésé de la décision prise que de l'absence de conseil au syndicat. IL ne peut pas engager que l'action vers le syndic, il doit deja engager l'action envers le syndicat.
Après, si vous voulez engager deux procès..... |
Édité par - ribouldingue le 01 janv. 2018 11:14:00 |
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Jany2718
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Posté - 01 janv. 2018 : 14:18:16
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"délit" c'est beaucoup dire... disons simplement faute ou quasi-délit ( faute non intentionnelle) ; ( cf. art 1240 du CC ancien 1382 "tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage ,..." .
La faute du syndic consisterait en son défaut d’information et de conseil en laissant inscrire à l’ODJ une question qu’il savait problématique , voire impossible .
En effet l’ODJ doit être établi par le syndic en concertation avec le CS …
« concertation » : Là se pose la question de savoir qui doit avoir le dernier mot en cas de désaccord entre le syndic et le CS sur une question à inscrire ou pas à l’ODJ? ( cf. dernier alinéa de D26 : « L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. » ! …).
SI c’est le syndic qui doit avoir le dernier mot, alors il engage sa responsabilité dès l’élaboration de l’ODJ , si c’est le Conseil syndical, alors la responsabilité du syndic n’est engagée que s’il a négligé d’informer le CS de l’irrégularité du projet de modification envisagé.
Le syndic serait également fautif s’il n’informait pas les copropriétaires lors de l’AG du risque de voir un copropriétaire faire opposition en cas d’adoption du projet, avec la quasi certitude de faire annuler la décision ( défaut d’unanimité ) . Le préjudice serait pour l’opposant de devoir diligenter une procédure avec les tracas correspondants et les frais.
Rien n’oblige le copropriétaire insatisfait d’assigner le SDC. Il peut préférer éviter les discussions avec ses gentils voisins ou leurs reproches de les avoir assignés . Il pourra obtenir indirectement le même résultat en assignant le syndic ( sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle, cà d ici de sa responsabilité extracontractuelle ) , si ses manquements ( ou défaut de conseil) peuvent être établis :toutes les conséquences préjudiciables pour l’opposant, demandeur contre le syndic, de la résolution en question, si elle était adoptée, seraient mises à la charge du responsable : le syndic .
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Posté - 01 janv. 2018 : 14:45:17
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citation: Là se pose la question de savoir qui doit avoir le dernier mot en cas de désaccord entre le syndic et le CS sur une question à inscrire ou pas à l’ODJ? En concertation avec, ne signifie pas qu'il laisse décider la partie avec laquelle il se concerte. C'est le syndic qui rédige;
citation: La faute du syndic consisterait en son défaut d’information et de conseil en laissant inscrire à l’ODJ une question qu’il savait problématique , voire impossible . Supprimer une proposition n'est en rien informer, je ne vois pas comment vous passez d el'un a l'autre.
Supprimer, c'est amender, corriger, voire censurer. Aucune information.
citation: La faute du syndic consisterait en son défaut d’information et de conseil en laissant inscrire à l’ODJ une question qu’il savait problématique , voire impossible . La loi OBLIGE le syndic à porter à l'ordre du jour toute proposition de résolution.
Ne pas le faire est une faute, je répète, et c'est constamment considéré comme une faute donnant droit à compensation du préjudice.
citation: SI c’est le syndic qui doit avoir le dernier mot, alors il engage sa responsabilité dès l’élaboration de l’ODJ Quand le banquier paye le chèque qui a servi a acheter de la drogue ou payer une péripatéticienne, il ne devient pas trafiquant ni proxénète.
Quand le sydnic transcrit selon l'obligation qui lui est faite la proposition de résolution, il n'a pas de responsabilité sur son contenu. |
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Posté - 01 janv. 2018 : 19:19:57
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jany2718 citation: : Il serait aussi utile de faire comprendre au syndic qu'il engage sa responsabilité professionnelle pour défaut de conseil , et qu'un copropriétaire qui s'estimerait lésé par cette décision regroupant les bâtiments , pourrait choisir d'assigner le syndic ( sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle ) plutôt que le SDC... Cela pourrait lui donner à réfléchir, mais ce serait déclencher les hostilités...
NON; cela ne sert à rien, et c'est le seul SDC qu'il faudra assigner. Pas le syndic qui n'est pas fautif. C'est l'AG qui a adopté cette résolution totalement farfelue.
Un syndic qui exécute une telle décision d'AG est un fou.
Et que dire du CS qui DOIT stopper cela. Si c'est le CS qui, pousse à cette grosse bétise, le syndic devra alors informer l'AG que la seule Unanimité est possible.
Ne pas oublier le président de séance le SEUL responsable de la tenue de l'AG, du PV. IL doit IMPOSER un vote à l'Unanimité.
Vous devez informer aussi l'AG que le syndic ne pourra pas assigner les copros sur une grille de charges modifiée à une autre majorité que l'Unanimité.
Un argument simple va faire bouger les choses à l'AG : expliquer que le prochain ravalement de votre batiment sera appelé en charges générales et non en charges spéciales, et payé par tous les copros de tous les batiments.
jany2718 : si la demande est notifiée en RAR, le syndic et le CS ne peuvent pas décider de ne pas porter cette résolution à un OdJ. Pas de concertation ici, c'est imposé par la loi.
jany2718 : citation: Il pourra obtenir indirectement le même résultat en assignant le syndic ( sur le fondement de sa responsabilité quasi-délictuelle, cà d ici de sa responsabilité extracontractuelle ) , si ses manquements ( ou défaut de conseil) peuvent être établis :toutes les conséquences préjudiciables pour l’opposant, demandeur contre le syndic, de la résolution en question, si elle était adoptée, seraient mises à la charge du responsable : le syndic .
Non, cela ne tient pas la route une seule seconde.
Le syndic n'a pas décidé de modifier la grille. Le SDC est le seul responsable; c'est l'AG qui décide pas le syndic. Les copros doivent savoir aussi, en premier ceux du CS, que la seule Unanimité est possible pour une modif du RDC.
Si vous partez la dessus, préparez vous à ;perdre votre procès, et à payer des DI au syndic. |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 01 janv. 2018 : 20:22:34
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Très bien, mais alors qu'adviendrait-il si la modification est votée ( à la majorité bien sûr et non à l'unanimité ) si elle ne fait l'objet d'aucune opposition judiciaire et si le syndic l'exécute froidement en procédant à la nouvelle répartition( globalisation ) pour les prochains travaux intéressants uniquement le bâtiment principal ...?
Le syndic serait-il fautif d'exécuter une telle résolution ?
Quels recours auraient les copropriétaires minoritaires lésés, n'ayant pas voulu assigner le SDC en opposition, pour ne pas déclencher la guerre civile dans la copropriété ...
Le projet de résolution devant être demandé par le CS ( composé majoritairement de copropriétaires souhaitant la globalisation ), comment faut-il comprendre la façon dont l'ODJ doit être établi par le syndic : "en concertation avec le CS " ... qui doit avoir le dernier mot, en cas de désaccord entre le syndic et le CS ? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 01 janv. 2018 : 20:55:28
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Vous avez deux mois après l'AG pour contester au tribunal.
Le syndic fait ce que le syndicat lui demande: le SDC veut une AG avec comme odj le changement du RDC , pas de problèmes, il s'exécute et convoque cette AG.
Par contre il doit indiquer la façon de voter art24 , art25, et art26.
Il ne peut pas prendre le risque de mettre une mauvaise façon de voter (art 25 au lieu du 26) qui entraînerait sa responsabilité. Il devra mettre art26 (unanimité).
Vous venez à cette AG, vous votez contre, et la question est enterrée ! |
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Gédehem
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Posté - 01 janv. 2018 : 21:11:05
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Le syndic ne peut refuser d'inscrire une question à l'ODJ d'une AG.
En revanche, il a obligation d'informer les copropriétaires de l'irrégularité d'une demande.
La question posée ici : qui en demande l'inscription ?
Dans le cas exposé, la proposition visant à supprimer la spécialisation des charges (par bâtiment ?), et par là le RDC, nécessite un vote unanime.
S'agissant de concerter l'élaboration de l'ODJ, le CS a son mot à dire.
Qu'il doit préciser dans son "rapport de mission" notifié avec la convocation, dans lequel il devra rappeler cette exigence : cette question nécessite un vote unanime.
Il est question de la position du syndic, qui semble pour le moins ambiguë, ou faussement orientée. Il faudra le lui rappeler lors de l'AG, son "conseil" rapporté au PV (pdt de séance comme CS devront y veiller).
En cas de passage en force, il faudra que les opposants déposent "réserve" sur la conformité de la décision prise si elle n'est pas unanime.
Réserve écrite (la préparer), qui peut éventuellement être notifiée au syndic dans le délai de convocation (durant les 21 jours mais bien avant l'AG), si la question est inscrite avec une autre majorité que l'unanimité en référence.
Réserve qui sera complétée en séance sur le défaut ou mauvais conseil du syndic sur une autre majorité.
Il faut convaincre les copropriétaires, le CS, pas le syndic ... qui suivra le vent de la majorité surtout s'il est bien préparé.
"pour ne pas déclencher la guerre civile dans la copropriété ..."
Il ne s'agit pas de déclarer quoi que ce soit, mais de faire prévaloir les règles dont sont convenues les copropriétaires, qui, sur ce point, imposent une modification unanime.
10, 15 opposants peuvent se grouper pour assigner le syndicat, et conjointement le syndic si son "mauvais conseil" est avéré, rapporté.
Il n'y a pas de "guerre" à remettre un syndicat déviant et quelques égarés sur les bons rails. |
Édité par - Gédehem le 01 janv. 2018 21:17:55 |
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Posté - 01 janv. 2018 : 21:23:01
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citation: Qu'il doit préciser dans son "rapport de mission" notifié avec la convocation, dans lequel il devra rappeler cette exigence : cette question nécessite un vote unanime. Ca c'est nouveau.
Si le compte-rendu du conseil est obligatoire bien que quasiment jamais écrit ni joint aux convocations, l'obligation du conseil syndical de se prononcer sur les majorités concernant les résolutions, c'est une invention récente qui date du premier janvier sans doute.
Le document dont on parle est une compte-rendu de l'activité du conseil syndical, ce que gedehem veut y ajouter est un avis (avec un vote donc) du conseil sur la proposition émise faisant l'objet d'une résolution, cet avis devrait être motivé.
La loi prévoir un tel avis du conseil syndical, mais a titre NON obligatoire, et concernant la désignation d'un nouveau syndic. Il est en effet dit que l'avis en question doit dans ce cas être joint à la convocation. Rien de tel pour le reste.
La responsabilité ici est bien celle du président de séance, le syndic ayant, je ne change pas d'opinion sur ce point la responsabilité en tant que professionnel de mise en garde au cas ou l'on dérive.
De toutes facons, cette proposition de résolution n'a pas a être traitée différemment d'une autre et ne pose aucun danger d'aucune sorte, purvu qu'on respecte le vote prévu à la loi, donc à l'unanimité. |
Édité par - ribouldingue le 01 janv. 2018 21:33:46 |
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Jany2718
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Posté - 01 janv. 2018 : 21:41:12
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Malheureusement l'expérience montre que le copropriétaire qui assigne le SDC est mis au pilori par le SDC défendeur et le Syndic qui ne manquera pas de le rendre responsable de frais et des honoraires de l'avocat soigneusement choisi ( le plus cher possible ...) en défense...
Si toutefois la résolution devait passer en force , il y aurait aussi la solution consistant pour l'un ou plusieurs des copropriétaires minoritaires ne voulant pas la globalisation, à demander ( par LRAR) l'inscription à l'ODJ de la même AG spéciale , après le point concernant la globalisation, la création d'un ou de plusieurs syndicats secondaires en application de L27... et on sera alors revenu à la situation antérieure de spécialisation des charges par bâtiment, sans procès et en toute légalité. Si la globalisation est refusée, le point sur la création de syndicats secondaires deviendrait sans objet; si elle est votée (mais certes irrégulièrement) la création de syndicats secondaires sera soumise aux votes , mais aux votes des seuls copropriétaires concernés par la désolidarisation ( selon L27) et sera donc probablement adoptée.
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Gédehem
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Posté - 01 janv. 2018 : 22:03:19
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Le document dont on parle est une compte-rendu de l'activité du conseil syndical
A lire certains, on est toujours aussi surpris de constater leur méconnaissance .....
La réunion de concertation destinée à préparer l'AG prochaine et son ODJ n'entrerait pas dans l'activité d'un conseil syndical ???
Il est ahurissant de lire encore de telle chose en 2018 !!
Sans parler de l'avis du CS sur toute question qui concerne le contrôle de la gestion du syndic et le fonctionnement du syndicat, question dont il est saisi ou dont il se saisi lui-même !
Avis (au pluriel) aux copropriétaires qu'il peut donner à tout moment, sans même attendre l'AG, et autant de fois que cet "avis" est nécessaire.
Même chose pour "Si le compte-rendu du conseil est obligatoire bien que quasiment jamais écrit ni joint aux convocations ...."
La 'faute' au syndic ???
Certes, il faut 20 ou 30 ans selon le cas pour que les règles entrent dans les pratiques ....
Mais tout de même, venant de "conseilleurs" .....  
Jany : vous cherchez des complications là où il ne devrait pas y en avoir.
S'il n'y a qu'un seul opposant dans votre syndicat, sans doute qu'il devra rester caché....
Même chose si votre syndicat n'est composé que de moutons, gobant tout sans discernement.
Mais vous ne dites rien du CS, de sa majorité, ni même de l'opinion d'autres copropriétaires, de vos voisins, relations, et autres ....
Si 10 d'entre eux ne sont pas capables de se "bouger les fesses", il ne faut pas chercher ailleurs une solution. |
Édité par - Gédehem le 01 janv. 2018 23:42:39 |
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Posté - 02 janv. 2018 : 06:51:08
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citation: La réunion de concertation destinée à préparer l'AG prochaine et son ODJ n'entrerait pas dans l'activité d'un conseil syndical ???
Il est ahurissant de lire encore de telle chose en 2018 !! Je n'ai jamais écrit cela;
Merci de ne pas travestir ce qu'exposent les gens.
citation: Même chose pour "Si le compte-rendu du conseil est obligatoire bien que quasiment jamais écrit ni joint aux convocations ...."
La 'faute' au syndic ???
Certes, il faut 20 ou 30 ans selon le cas pour que les règles entrent dans les pratiques ....
Mais tout de même, venant de "conseilleurs" ..... Bon, oubliez aussi puisque vous ne savez pas lire quand ça ne va pas dans votre sens;
Je constatais que, ce qui n'a rien d'un CONSEIL mais tout a l'inverse d'une REPROBATION.
Vous n'avez pas l'air de piger la différence entre un compte-rendu, et un avis résultant d'un vote.
Je ne dis pas quil ne faut pas que le conseil le fasse, j'énonce l'idée simple (pas assez pour vous) que rien n'oblige (oblige = pas le choix, il faut faire) le conseil a voter sur CHAQUE projet de résolution pour énoncer ce qu'il en pense et en particulier de la majorité du vote ET QUE après ces 20 ou 30 avis, le conseil syndical rédige en supplément du document deja préparé une suite à son compte-rendu d'activité.
citation: Mais tout de même, venant de "conseilleurs" ..... Vous avez 2018 mauvais, c'est dommage. |
Édité par - ribouldingue le 02 janv. 2018 06:55:51 |
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Posté - 02 janv. 2018 : 09:31:38
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 02 janv. 2018 : 09:57:34
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citation: Initialement posté par Franck1966
Par contre il doit indiquer la façon de voter art24 , art25, et art26.
Il ne peut pas prendre le risque de mettre une mauvaise façon de voter (art 25 au lieu du 26) qui entraînerait sa responsabilité. Il devra mettre art26 (unanimité).
Vous venez à cette AG, vous votez contre, et la question est enterrée !
pour la modification de la répartition des charges , c'est L11 qui est concerné et non L24 ni L25 ni L26 .
art. 11 : "Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires.(...)" |
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Sujet |
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Spécialisation ou globalisation des charges ? 
Si une majorité est proposé à l'OdJ, celle-ci DOIT être vérifié par le président de séance, le SEUL responsable de la tenue de l'AG et du PV.