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Sunbird
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 Posté - 04 janv. 2018 : 16:01:44
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citation: Initialement posté par Jany2718 Pour confirmer la justesse de l’une ou l’autre des thèses en question ( sur celui du Syndic ou du CS qui doit avoir le dernier mot dans l’établissement du contenu de l’ODJ) , il faudrait donc trouver la ou les décisions de la Cour de cassation la confirmant ou l’excluant.
Il existe de nombreux arrêts qui démontrent sans aucune ambiguïté, que c'est le syndic qui fait l'ordre du jour. Vous trouverez également que le fait que le syndic ne fasse pas l'odj en accord avec le CS n'entraine aucune conséquence sur la validité de l'AG.
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Jany2718
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Posté - 04 janv. 2018 : 20:51:35
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citation: Initialement posté par Sunbird
Il existe de nombreux arrêts qui démontrent sans aucune ambiguïté, que c'est le syndic qui fait l'ordre du jour. Vous trouverez également que le fait que le syndic ne fasse pas l'odj en accord avec le CS n'entraine aucune conséquence sur la validité de l'AG.
1°) avez-vous les références de ces arrêts , ou mieux le détail que vous pourriez donner textuellement dans cette discussion ?
2°) si pas de conséquences sur validité de l'AG , alors quelle est donc l'utilité de ces dispositions, ou plus exactement de ces usages ... Les juges ont sans doute constaté ou estimé l'absence de préjudice pour le demandeur, dans les cas examinés. |
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Sunbird
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63
 Posté - 05 janv. 2018 : 11:56:00
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1/ Faire une recherche sur Google ou sur des sites plus spécialisés vous y trouverez toutes les informations que vous souhaitez.
2/ Tout le problème est que la loi ne prévoit pas de sanction sur le non respect de cette partie. L'exemple type le conseil syndical fait l'erreur de ne pas envoyer la candidature d'un nouveau syndic par LRAR, le syndic fait l'ODJ et l'envoie sans la candidature envoyée par le CS.
On se fiche de savoir si il y a préjudice ou pas. Quel est le préjudice si le compte séparé n'est pas ouvert dans les 3 mois, que l'AG n'est pas convoqué dans les formes et délais (21 jours)...
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pepa
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Posté - 05 janv. 2018 : 12:27:54
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Bonjour,
Le cas que vous soulevez, à savoir qui du syndic ou du CS doit prédominer en cas de divergence concernant l’ODJ doit être rare pour les syndics pro je suppose puisque le CS dans la loi doit contrôler le syndic et que le syndic doit se concerter avec lui. On en déduit que le CS prime.
Mais le législateur a voulu un tandem collaboratif et l’exécution matérielle de l’ODJ et de la convocation revient au syndic.
La loi n’a pas tenu compte de tous les petits grains de sable qui pourraient altérer l’harmonie de ce binôme.
C’est vrai qu’en théorie, c’est bien pensé, après les hommes sont ce qu’ils sont.
Votre interrogation est intéressante et moi elle m’intéresse, mais dans votre cas, c’est pas de chance car là justement, CS et syndic, veulent semble-t-il, la même chose.
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Posté - 05 janv. 2018 : 12:47:53
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citation: je suppose puisque le CS dans la loi doit contrôler le syndic et que le syndic doit se concerter avec lui. On en déduit que le CS prime. Donc si le contrôleur des comptes n'est pas d'accord avec les comptes de l'entreprise, il le vire et dirige à sa place ..... (Bis, argument deja cité plus haut).
Votre argument est étrange. |
Édité par - ribouldingue le 05 janv. 2018 13:01:22 |
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Posté - 05 janv. 2018 : 14:22:48
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pepe : citation: La loi n’a pas tenu compte de tous les petits grains de sable qui pourraient altérer l’harmonie de ce binôme.
Le législateur fait la loi, que le syndic et le CS doivent respecter. Les problèmes sans ce binome n'ont rien à voir avec la loi !!!
Quant à un controleur qui décide ET gère !!! ou avez vous trouvez cela ??
En copropriété, l'AG décide, le syndic gère et exécute les décisions de l'AG, ET le CS véridie que les décisions soient bien appliquées, controle les comptes du SDCet la gestion du syndic.
ET IL REND des comptes à l'AG dans un rapport annuel d'activité OBLIGATOIRE.
pepa : l'OdJ est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical (art. 26 du décret du 17 mars 1967) ;notifié par le syndic avec la convocation qui comprend également les pièces nécessaires afin de permettre aux copropriétaires (ou leur représentant) de délibérer et de décider en pleine connaissance de cause (article 11 du décret du 17 mars 1967 et Cassation 3e civ. 20 mars 2002, n° 00 - 17751).
pepa : citation: On en déduit que le CS prime.
Mais qui est ce ON ??? Une telle affirmation demande des répoinses juridiques sérieuses . OU sont elles ?
Ce qui est assez consternant, c'est que les mêmes personnes qui s'interrogent sur la validité d'un OdJ rédigé par le syndic, ne vont pas se préoccuper si leur syndic dirige l'AG, ce qui est totalement INTERDIT, et bien plus important. |
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pepa
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67
Posté - 05 janv. 2018 : 14:54:22
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Vous savez quoi Philippe ? Je baille en vous lisant encore cette fois-ci !
Mais pour préserver mes muscles faciaux et mon esprit, j'arrête définitivement car c'est fou ce que vous manquez de nuance, et surtout de volonté de comprendre ce que d'autres personnes ont écrit.
C'est tellement caricatural, ne croyez pas vous grandir en dévaluant les autres, la faille qui est en vous est malheureusement inguérissable. |
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Jany2718
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68
Posté - 05 janv. 2018 : 15:00:36
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L’arrêt du 20-03-2002n° 00-17751 concerne un litige sur la majorité requise pour accorder une autorisation à un copropriétaire relevant de l’article 26.
« COPROPRIETE - Parties communes - Travaux - Autorisation syndicale - Double majorité - Construction par un copropriétaire titulaire d'un droit de jouissance exclusif - Décision de ratification contre indemnité .
La décision d'une assemblée générale de copropriétaires acceptant a posteriori moyennant le versement d'une indemnité, des travaux réalisés par un copropriétaire sur des parties communes dont ce dernier n'avait que la jouissance privative, est soumise aux conditions de vote de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
COPROPRIETE - Syndicat des copropriétaires - Décision - Décision ratifiant des travaux d'emprise sur les parties communes - Majorité requise »…
Quel est le rapprochement à faire avec la question de savoir qui a le dernier mot dans l’établissement de l’ODJ en cas de désaccord entre le syndic et le CS sur l’opportunité de prévoir telle ou telle question dans l’ODJ ?
Exemple : si le syndic estime qu’il faut soumettre la question du ravalement de la façade de l’immeuble (alors qu’il n’existe aucune injonction administrative) et prévoir l’inscription de cette question dans l’ODJ de la prochaine AG, alors que le CS n’est pas de cet avis, quel avis doit prévaloir , pour la rédaction de l’ODJ ? |
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Posté - 05 janv. 2018 : 15:50:11
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Quel est le problème a mettre a l'ODJ une résolution qui sera refusée, si c'est ce que vous sous-entendez?
Si elle est adoptée, sa mise à l'ordre du jour était une évidence.....
Bref, on se noie dans un atome en cours de formation, la..... |
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Posté - 05 janv. 2018 : 17:18:47
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pepa ; citation: C'est tellement caricatural, ne croyez pas vous grandir en dévaluant les autres, la faille qui est en vous est malheureusement inguérissable.
On parle ici de copropriété !!! vous n'apportez RIEN de précis ni de juridique , et vous critiquez les réponses.
Répondez donc aux questions posées !!
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 07 janv. 2018 : 10:18:41
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Philippe, comme d'habitude vous parlez strictement dans un monde parfait, Rouler à 150 km/h est interdit, et alors !!!
Dans chaque copropriété, la gestion entre le CS et le syndic est différente, selon si vous avez un CS actif, passif, de mèche avec le syndic (oui, oui) ...
Pour vous il n'y a qu'une seule façon de travailler entre CS et syndic, c'est j'applique l loi et je reste entre les marges, pour ne pas dépasser.
Je me rappelle une copro que j'ai quitté il y a près de 15 ans maintenant où le syndic avait ORDRE de ne payer les factures que sur accord du CS, les devis étaient demandés UNIQUEMENT par le CS, l'ODJ était fait UNIQUEMENT par le CS.
Tout cela est illégal, nous sommes tous d'accord, mais cela fonctionnait TRES TRES BIEN.
Tout le monde s'y retrouvait (sauf la loi ...).
Donc pour en revenir aux prérogatives du CS, il faut être en harmonie avec son syndic, mais pour moi, le syndic doit rester à notre écoute très attentivement, ou bien il dégage, pour le dire avec votre franc-parler |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 07 janv. 2018 : 12:01:01
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C'est en effet ce qui résulte de L21 :"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.".
Dès lors, la responsabilité de l'établissement de l'ODJ incombe au CS et il serait bien incompréhensible qu'il soit dépossédé de cette mission qui relève plus du choix ou de la décision que de la gestion administrative assumée par le syndic et uniquement la gestion administrative.
L'exigence de concertation ( D26 : "L'ordre du jour de l'assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.") entre syndic et CS, dans l'établissement de l'ODJ , implique, à mon avis, que seules les questions approuvées par le CS peuvent figurer à l'ODJ ( autres que celles obligatoires ) .
S'il devait en être autrement , à savoir si l'opinion du Syndic devait prévaloir , cela aurait été explicitement prévu par la loi ou le décret , ce qui aurait été bien difficile, sinon impossible, car revenant à considérer le CS comme composé d'incapables ou de personnes dénuées de discernement.
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Posté - 07 janv. 2018 : 14:08:14
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Désolé, mais les deux posts précédents sont un tissu de conneries.
citation: Tout cela est illégal, ...., mais cela fonctionnait TRES TRES BIEN. On est tout a fait d'accord, c'est illégal 
Il est illégal de rouler à 150 aussi vous ne me verrez jamais prôner de rouler à 150. SI vous Franck1966 en tirez la conclusion inverse, je peux énoncer que c'est une connerie puisque 1/illégal et 2/ dangereux  ;
citation: le syndic doit rester à notre écoute très attentivement, ou bien il dégage, pour le dire avec votre franc-parler 'nous' étant le conseil. Je pense que vous avez abusé du champagne.
QuanT au contournement de pensée qui pour la 10 ème fois déduit de 'en concertation avec le conseil' que 'le conseil décide', mais dans la réalité 'le conseil formule' l'affirmer une fois est contestable,
trois fois c'est erronné,
dix fois sans rien ajouter d'autre que la répétition, c'est une connerie, et pas plus.
citation: seules les questions approuvées par le CS peuvent figurer à l'ODJ QUand on ose, on ose.
Entre vous et Francjk1966, la coporpriété va bientôt être un enfer.
Comme d'habitude,sur universimmo, faute de modération, on tourne en rond indéfiniment et il n'en sort rien d'autre que des absurdités. |
Édité par - ribouldingue le 07 janv. 2018 14:22:03 |
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Jany2718
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Posté - 07 janv. 2018 : 14:36:38
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Pourtant , en cas de désaccord entre le syndic et le CS sur l'opportunité d'inscrire une question à l'ODJ, cà d dans le cas où la "concertation" n'est pas réalisée, il paraît logique de laisser le dernier mot au CS , cà d aux représentants des copropriétaires, plutôt qu'à la personne chargée de la gestion du SDC sous le contrôle du CS .
C'est le contraire qui serait critiquable.
Ce n'est pas parce qu'un usage semble être établi, qu'il faut le regarder comme absolument conforme à la loi alors que manifestement ,( dans l'état actuel de la loi ... on ne sait jamais très bien pour l'avenir ...) il ne l'est pas . |
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Posté - 07 janv. 2018 : 15:32:07
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Vous vous foutez du monde.
74 posts, a priori vous avez du mal a trouver les jurisprdence, mais vous avez surtout un poil dans la main.
QUantà la loi, vous n'avez lu que ce qui vous intérese.
citation: Article 10du décret:
...un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour Il est clairement écrit que le conseil demande au sydnic de porter à l'OJ.
IL ne s'agit pas de l'obliger à ni de le faire à sa place.
citation: Article 10:
Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution Le conseil n'a même pas a recevoir notification.
IL n'a pas à gérer.
citation: Article 8:
La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.
citation: Article 31:
Le syndic engage et congédie le personnel employé par le syndicat et fixe les conditions de son travail
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Édité par - ribouldingue le 07 janv. 2018 15:34:21 |
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pepa
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Posté - 07 janv. 2018 : 17:26:44
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Bonjour,
Le syndic reçoit mandat du syndicat, le CS est représentant du syndicat mais il n’y a que l’AG qui décide. C’est le c'est le b.a.-ba.
Autour de cela, la créativité de certaines personnes, peut faire émerger de petites astuces qui ne sont pas la loi mais qui mettent de l’huile dans des rouages jugés trop rigides. Cette réalité existe bel et bien, c’est pour cela que la question posée ici peut avoir du sens.
Logiquement le CS et le syndic se concertent et font l’ordre du jour, un bon syndic et un bon CS trouveront un consensus même s’ils n’étaient pas tout à fait d’accord. Et un syndic intelligent ne devrait pas mettre en cause cette collaboration. Mais il peut y avoir des situations de blocage.
Et ce n’est pas pour rien qu’il y a des recommandations, ici quelques extraits :
Recommande au syndic, ainsi qu'il est dit dans la recommandation n° 13, pour un bon fonctionnement du syndicat :
Constate que parfois l'ordre du jour des assemblées générales n'est pas établi en concertation avec le conseil syndical ;
Recommande au syndic, ainsi qu'il est dit dans la recommandation n° 13, pour un bon fonctionnementdu syndicat :
??d'associer le conseil syndical à l'établissement de l'ordre du jour de l'assemblée générale et de veiller à ce que les questions notifiées dans les conditions de l'article 10 soient prises en compte
Que l'absence d'une autorisation de l'assemblée générale donnée au syndic pour accomplir certains actes ou procédures, au nom du syndicat, est de nature à en entraîner la nullité
La Commission,
Constate :
??qu'il est quelquefois proposé à l'assemblée générale des copropriétaires de fixer une date avant laquelle doivent être notifiées au syndic toutes les questions dont il est demandé qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale et ce, parfois plusieurs mois avant la tenue de cette assemblée.
Rappelle :
??que l'article 10 susvisé précise que la demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour peut intervenir à tout moment au cours de l'année ;
??que ce texte n'impose aux copropriétaires aucune période ou aucune date limite pour notifier par lettre recommandée avec avis de réception au syndic, une demande d'inscription d'une question à l'ordre du jour ;
??que néanmoins, la notification de la question à inscrire à l'ordre du jour doit intervenir
suffisamment tôt pour que le syndic puisse l'inscrire ;
??que le syndic n'est pas le juge de l'opportunité de l'inscription quand bien même les documents nécessaires à une décision valide n'auraient pas été joints à la demande d'inscription
Recommande au Syndic :
??de ne pas proposer au vote une date limite d'envoi des questions à inscrire à l'ordre du Jour;
??de retenir toutes les questions ayant été notifiées depuis la dernière assemblée générale pour les inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée ;
??d'appeler l'attention du demandeur lorsque la question ne peut prospérer pour quelques motifs que ce soit ;
L’ARC avait d’ailleurs attiré l’attention sur ce dernier point :
https://arc-copro.fr/documentation/...du-jour-de-l
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Jany2718
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Posté - 07 janv. 2018 : 17:30:42
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Mais, pourquoi s’énerver ?
Le désaccord n’interdit pas le doute et surtout n’interdit pas au contradicteur de rester mesuré et courtois…
En effet la question, ici, n’est pas dans la possibilité pour le CS d’inscrire à l’ODJ les questions qu’il souhaite : cela il le peut bien évidemment et sans avoir à recourir à une notification au syndic par LRAR .
En revanche elle se pose lorsque le syndic veut inscrire une question contre la volonté du CS .
Dans ce cas , il faut donc prévoir une solution ! Selon ma lecture de la loi et du décret et aussi selon le bon sens , le dernier mot devrait revenir au CS et non au syndic, puisqu’il n’a rien à décider: sa mission se borne uniquement à gérer. En tous cas on est hors sujet ( spécialisation ou globalisation des charges) , mais je ne suis pas responsable de cette petite dérive, toutefois relativement utile . |
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Posté - 07 janv. 2018 : 17:38:58
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citation: Article 10 du décret:
...un ... copropriétaires..... peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour Le syndic, personne d'autre.
C'est la loi.
Il n'y a de doute que chez vous. |
Édité par - ribouldingue le 07 janv. 2018 17:39:37 |
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Jany2718
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Posté - 07 janv. 2018 : 19:06:04
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Mais la question n'est pas l'inscription d'une question à l'ODJ, mais d'empêcher l'inscription q'une question que souhaite le syndic alors que la CS s'y oppose.
Par exemple les questions qui ne visent que l'intérêt du syndic et au sont même contraires aux intérêts du SDC, si elle sont adoptées et on sait qu'elles ont toutes les chances d'être adoptées, puisqu'elles figurent à l'ODJ ( censé être établi en concertation...) comme le fameux quitus au syndic... |
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Sunbird
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Posté - 07 janv. 2018 : 19:21:47
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Jany2718
La concertation/consultation du conseil syndical, c'est dans le même sens que le gérant d'une entreprise qui consulte le CE pour licencier. C'est toujours celui qui gère qui a le dernier mot. Par contre ce qui est anormal c'est que si le syndic ne consulte pas le conseil il n'y a aucune sanction. |
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Sujet |
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Spécialisation ou globalisation des charges ? 
