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Eagle Four
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 Posté - 27 févr. 2018 : 11:50:10
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Bonjour
L'ODJ ne prévoit pas la mise en concurence obligatoire du syndic, mais simplement son renouvellement.
La dernière mise en concurrence du syndic remonte à janvier 2015. La suivante aurait du avoir lieu au plus tard en janvier 2018. Or l'AG est planifiée pour mars 2018, soit 3 ans et 2 mois après la dernière mise en concurrence.
Je constate plusieurs erreurs de la part du CS (le syndic n'ayant pas à organiser sa mise en concurrence):
- Pas de dispense de mise en concurrence votée l'année dernière (1 an avant l'échéance, comme prévue par la loi ALLUR)
- Pas de mise en concurrence du syndic prévue en mars 2018.
- Si elle avait été prévue, dépassement de 2 mois du délai maxi (3 ans et 2 mois versus 3 ans).
Je pense que le CS a failli a son obligation légale, car il estimerait que la mise en concurrence n'est pas nécessaire. Aucun fondement juridique ne lui permet de décider cela à la place de l'AG.
Je ne parle pas de la possibilité offerte à un copropriétaire de présenter lui-même un autre syndic, mais de l'obligation qu'à le CS de le faire cette année.
Mon raisonnement est-il le bon ?
Que peut-on faire en pareil cas concernant l’élection du syndic en l'absence de mise en concurrence obligatoire? Par exemple : l’élire pour 3 mois pour permettre au CS d'effectuer la mise en concurrence obligatoire, puis de revoter dans 3 mois lors d'une AGE statuant que sur ce point ?
Sinon, quelles autres possibilités ?
Enfin, si le syndic est quand même renouvelé pour 1 an malgré cela, ne s'agit-il pas d'un gros risque d'annulation de l'AG ???
Merci de vos avis.
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nefer
Modérateur
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 Posté - 27 févr. 2018 : 12:04:53
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aucun risque d'annulation d'AG |
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Posté - 27 févr. 2018 : 12:13:12
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citation: Mon raisonnement est-il le bon ? Oui, c'est plus un constat qu'un raisonnement puisque la loi oblige.
citation: Que peut-on faire en pareil cas concernant l’élection du syndic en l'absence de mise en concurrence obligatoire? Par exemple : l’élire pour 3 mois pour permettre au CS d'effectuer la mise en concurrence obligatoire, Pourquoi pas mais je vois mal quel syndic va accepter cette aberration qui a tout pour lui nuire, et qui en plus augmente les frais du syndicat.
Franchement vouloir faire appliquer la loi pur appliquer la loi, surtout celle-la qui est abberante, c'est une perte de temps. |
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Posté - 27 févr. 2018 : 15:27:57
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Eagle Four : la mise en concurrence du syndic tous les 3 ans concerne le CS.
Si le CS a manqué à sa mission, le syndic n'y est pour rien.
Il n'a pas à proposer cette mise en concurrence à l'AG si le CS ne propose pas de contrat concurrent.
Au CS de rendre compte à l'AG de ce non respect de la loi.
Le CS pouvait aussi proposer à l'AG précédente la dérogation de mise en concurrence. Ce CS n'est pas sérieux le dessus.
Tout copro pouvait aussi proposer un contrat concurrent, et en cas de contrat d'un an, tous les ans par le CS et par les copros.
Ce qui pose problème c'est la date de l'AG. La durée maximum du contrat de syndic est de 3 ans, et non 3 ans et 2 mois.
Vous n'avez donc PLUS de syndic depuis le mois de janvier. Ce qui est beaucoup plus sérieux qu'une non mise en concurrence ou une concurrence bidon.
La aussi, OU est le CS. La fin du contrat est connu depuis 3 ans, ce CS est aussi à changer.
POur info : votre syndic pouvait convoquer une AG en janvier, la veille de la fin des 3 ans. Si cette AG a été convoquée en janvier avant la fin du mandat pour mars 208, il a le droit, mais il n'est plus syndic depuis janvier 2018.
Si les convocations sont parties après la fin des 3 ans, alors cette AG a été convoquée par un syndic hors mandat; cette AG sera contestable et annulée par le TGI.
eagle Four : citation: l’élire pour 3 mois pour permettre au CS d'effectuer la mise en concurrence obligatoire,
Avec un tel CS aux abonnés absents, ce n'est pas sérieux.
De plus cette mise en concurrence obligatoire tous les 3 ans PAR le CS est une grosse rigolade ! Une mise en concurrence bidon pour satisfaire dans la majorité des cas.
La réalité est la suivante : ce syndic n'est plus syndic depuis janvier- concurrence ou pas- vous êtes dépourvu de syndic. Il ne peut plus gérer votre SDC depuis janvier 2018.
Votre CS n'est pas au niveau. Il doit connaitre l'article 17 qui s'applique à votre cas, pour éviter l'Administrateur Judiciaire, Loi macron de 2017.
la loi Macron du 6 août 2015 est venue modifier l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 dont l’alinéa 3 et 4 sont désormais rédigés comme suit :
« A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation de l’immeuble.
Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic. A défaut d’une telle convocation, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »
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Eagle Four
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Posté - 27 févr. 2018 : 16:04:08
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Merci à tous pour vos réponses.
Ribouldingue : Est-ce vraiment une perte de temps que de permettre à une AG de choisir entre garder un syndic en place depuis 15 ans, et pouvoir évaluer et choisir des concurrents ?
Philippe : J'ai bien précisé que ce n’était pas au syndic de s'occuper de sa mise en concurrence (ce serait idiot de sa part). Oui, j'ai précisé que le CS n'avait pas fait voter de dispense en 2017. Quant aux 3 ans et 2 mois dont je parlais, c'est la durée entre la dernière mise en concurrence (jan. 2015) et la prochaine AG (mars 2018). J'ai bien précisé aussi que je ne parlais pas du droit de chaque copro de présenter un candidat, mais bien de l'obligation du CS à le faire. En ne le faisant pas, il ne respecte pas ses obligations, et il prive les copropriétaires de choisir eux-mêmes, des lors qu'ils comptaient pouvoir le faire, si le CS avait rempli ses obligations légales...
Le syndic est renouvelé chaque année pour 1 an. Son contrat court du jour de l'AG jusqu'à celle appelée a statuer sur les compte de l’exercice qui va du 1er octobre au 30 septembre. L'AG devant avoir lieu dans les 6 mois maxi, elle peut donc avoir lieu jusqu'au 31 mars, date butoir de son contrat.
Mais si on parle de la mise en concurrence du syndic, il y'a eu 2 mois de dépassement entre la dernière AG de 01/2017 et la prochaine de 03/2018 (si la mise en concurrence avait été prévu, mais ce n'est pas le cas).
Ces 2 mois de retard concernent que la mise en concurrence, et ne sont donc pas prioritaires. Oublions-les pour simplifier...
N'est ce pas trop facile de laisser un CS choisir de ne pas mettre en concurrence, obligeant l'AG a renouveler par défaut un syndic en place depuis 15 ans ? Personnellement, je n'ai pas envie que le CS choisisse à ma place et qu'il me prive de ce choix. Quant à faire le "tour des popotes" pour présenter moi-même un candidat, non seulement je n'ai pas le temps (j'ai été au CS pendant 16 ans et 5 ans à la présidence) mais je ne compte pas devoir entendre dire en cas de critique de "mon" candidat s'il etait élu : "ah forcement c'est le syndic de Mr....."
Je pense que renouveler le syndic pour 3 mois, afin d'obliger le CS a effectuer malgré tout ses obligations d'ici 3 mois, puis de re-voter lors d'une AGE (en 1 heure) me semble régulier (même si la mise en concurrence aura été effectuée dans ce cas, 3 ans et 5 mois après celle de Jan. 2015). Non ? |
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chenkak
Contributeur senior
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Posté - 27 févr. 2018 : 16:09:42
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Encore faut-il que le CS reçoive au moins une proposition acceptable (au CS), d'un syndic avec lequel il puisse bien s'entendre...
Pas évident du tout ! |
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Posté - 27 févr. 2018 : 16:51:06
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citation: Ribouldingue : Est-ce vraiment une perte de temps que de permettre à une AG de choisir entre garder un syndic en place depuis 15 ans, et pouvoir évaluer et choisir des concurrents ?
Dans votre cas oui, puisque les copropriétaires ont dormi, le conseil syndical a dormi, bref...
J'adoooore quand après la dernière minute 'on' décréte après avoir dormi un temps infini, qu'il faut de toute urgence faire quelque chose, fusse au détriment de quelqu'un qui n'y est pour rien.
citation: e permettre à une AG de choisir entre garder un syndic en place depuis 15 ans, et pouvoir évaluer et choisir des concurrents ? Ca saute donc aux yeux d'apres vous qu'apres 4 réélections il faille absolument évaluer les concurrents, et ce sans respecter la loi qui dit que ca aurait deja du être fait?
C'est une plaisanterie j'espère.
On sent bien que tout le monde a envie d'en changer, c'est juste que votre CS est timide sans doute et que tous les copropriétaires sont infiniment timides. C'est bêta quand même. |
Édité par - ribouldingue le 27 févr. 2018 16:57:35 |
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Posté - 27 févr. 2018 : 17:25:55
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Eagle Four : Il faut être plus clair sur la durée du contrat de votre syndic.
Pour info : la durée du contrat doit indiquer une date de déabut et une date de fin. Ecrire que le contrat se terminera à l'AG qui adoptera ales comptes n'est plus légale depuis longtemps !
citation: N'est ce pas trop facile de laisser un CS choisir de ne pas mettre en concurrence, obligeant l'AG a renouveler par défaut un syndic en place depuis 15 ans ? Personnellement, je n'ai pas envie que le CS choisisse à ma place et qu'il me prive de ce choix ans, ans et d
Vous vous trompez, cette mise en concurrence, avec un contrat d'un an, peut être faite TOUS les ans; par le CS et par tout copro. La loi ne change rien la dessus.
Ce n'est pas le CS qui décide seul de mettre en concurrence le syndic, mais tous les copros, apparemment tous satisfait de ce syndic, puisque réélu depuis ans.
Et c'est la seule AG qui élit son syndic. Le CS ne décide pas du choix du syndic.
Depuis 15 ans, les membres du CS ont ils été mis en " concurrence" par d'autres copros ? 
Les 3 ans et 2 mois n'ont rien à voir avec cette mise en concurrence. Le mandant de ce syndic étant de 1 an !! |
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Posté - 27 févr. 2018 : 17:27:06
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certes le CS aurait du organiser soit la dispense dans l'AG précédente, soit la concurrence elle-même
Eagle Four aurait pu aussi proposer un contrat concurrent.
Que risque le syndicat : rien si personne ne va au juge !!!! mais si quelqu'un va au juge, cela fera de la jurisprudence et on saura car pour l'instant il n'y a rien.... et quel copro va aller dépenser ses sous pour cela.
Par contre l'AG peut voter un mandat d'un an et mettre en concurrence l'année prochaine, soit par le CS, soit pas des copros eux-mêmes.
Le syndic lui se lèche les babines..... |
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Eagle Four
Contributeur actif
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Posté - 28 févr. 2018 : 13:22:35
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Merci à tous pour vos réponses...
Dernière question :
La dispense a-t-elle une durée limitée dans le temps ? si oui, combien : 3 ans ou autres ? merci |
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Posté - 28 févr. 2018 : 13:57:40
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La dispense vaut pour l'année suivante, ce serait absurde que de voter quelque chose qui dispenserait un prochain conseil, ou encore le même conseil dans de nouvelles conditions;
ça ne sert à rien de faire de la mise en concurrence forcenée, ca ne sert en rien non plus de miser sur la fainéantise des personnes pour qui l'on vote en ce qui concerne notre bien immobilier;
Exception; Si l'on désigne le syndic pour 3 ans, ce n'est peut-être en revanche pas idiot de voter une dispense pour deux ans.
Toute cette matière est nouvelle, par conséquent sans jurisprudence, mais d'un autre côté, a part le côté militant du législateur, on a souvent du mal a voir l'intérêt pour le syndicat. Or les décisions de justices se soucient de l'application des lois dans l'intérêt des justifiables, l'un ne va pas sans l'autre. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 28 févr. 2018 : 22:23:06
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Philippe " cette AG sera contestable et annulée par le TGI." si qq'un conteste ...
Eagle four: votre syndic est en place depuis 15 ans, est-ce qu'il vous donne satisfaction ?? si oui, pourquoi le mettre en concurrence, les membres du CS ont d'autres choses à faire ... par contre, il faudrait mettre à l'odj la dispense de mise en concurrence ! |
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Gédehem
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Posté - 28 févr. 2018 : 22:24:53
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"Il faut être plus clair sur la durée du contrat de votre syndic."
On se moque de la durée d'un "contrat".
Il s'agit exclusivement de la durée du MANDAT du syndic, le contrat de ses rémunérations n'étant qu'un accessoire..
La question de la "mise en concurrence" systématique du syndic a été abordée.
Sur le fond, c'est une idiotie.
Mettre en concurrence tous les 3 ans un syndic (en général un prestataire) dont on est globalement satisfait, quel en est l'intérêt ???
D'autre part, y a t-il un courant majoritaire dans le syndicat pour réellement changer de syndic ???
S'il s'agit uniquement de satisfaire à une obligation légale, personne (ou très peu) n'ayant l'intention de changer de syndic, autant rester couché ....
Et accessoirement voter la dispense au CS de cette procédure sur le fond ridicule...
Car s'il y a réellement volonté de changer le syndic, par une majorité de copropriétaires, pas besoin d'attendre 3 ans pour présenter une autre proposition, et la "vendre" aux copropriétaires avec toutes les chances d'y parvenir. |
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Eagle Four
Contributeur actif
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Posté - 01 mars 2018 : 07:19:00
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Franck1966: Non, le syndic ne donne pas toute satisfaction.
Merci à tous pour vos éclaircissements. |
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Posté - 01 mars 2018 : 07:52:46
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citation: Franck1966: Non, le syndic ne donne pas toute satisfaction. Donc la question n'est absolument pas de la mise en concurrence; qui sous-entend obtenir un meilleur 'prix'.
La question est de pourquoi les copropriétaires qui ne sont pas satisfait n'ont pas ces 14 dernières années cherché un autre syndic.
Vous vous trompez 1/ de but et 2/ d'argumentation. |
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Mise en concurrence syndic non-effectuée par le CS 
