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 Posté - 02 avr. 2018 : 19:11:49
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Bonjour à tous.
Je viens, en tant que syndic bénévole, demander de l'aide sur un point bien particulier que je n'arrive pas à trancher et pour lequel je n'ai trouver aucune jurisprudence.
Nous effectuons actuellement un ravalement obligatoire sur injonction de la mairie dans un secteur sauvegardé. Lors des travaux, il a été découvert qu'un appartement ( au second étage) déversait ses eaux usées dans la descente des eaux pluviales située au beau milieu de la façade de l'immeuble. L'ABF exige la suppression de cette descente qui dénature la façade. L'unique solution était de créer une colonne allant dans l'appartement du dessous (1er)( avec l'aval du propriétaire) qui lui même se déverse dans le magasin situé en rez-de-chaussée.
Le ravalement est au prorata des lots.
Qu'en est t'il de ces travaux? travaux de copropriété ou travaux privatifs.
Ces travaux complémentaires de modification du réseau d'eaux usées se montent à 1300€
Merci d'avance, je nage!!
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Posté - 02 avr. 2018 : 19:40:47
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bONJOUR citation: déversait ses eaux usées dans la descente des eaux pluviales située au beau milieu de la façade de l'immeuble. L'ABF exige la suppression de cette descente qui dénature la façade. Je ne pense pas que cela soi l'argument avancé.
Les deux arguments sont que c'est un problème grave d'hygiène et que c'est tout simplement interdit.
citation: travaux de copropriété ou travaux privatifs. Sauf si le lot a été créé 'sauvagement' ou que la descente a été 'ajoutée en perruque' alors qu'une descente était disponible, ce sont des travaux communs et non privatifs.
C'est en particulier le cas si ladite installation per-existe depuis 80 ou 100 ans, ce qui est encore le cas de quelques logements parisiens.
citation: Le ravalement est au prorata des lots. Des tantièmes généraux voulez-vous dire, je pense? |
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Posté - 02 avr. 2018 : 20:18:42
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sanssucre1 : ce copro a donc installé une canalisation sauvage d'eaux usées sur la colonne pluviale. Ceci est totalement interdit.
Cet appartement du 2ème étage ne dispose donc pas d'évacuation pour les eaux usées ? cela est assez curieux.
Ce qui est aussi curieux c'est la suppression de cette colonne d'eaux pluviales qui doit exister depuis très longtemps sans gener personne.
L'enlèvement de cette colonne pluviale est à la charge du SDC, comme la pose de la nouvelle colonne. Appel de fonds en charges communes générales, comme pour le ravalement.
Devis concurrents présentés à l'AG, pour l'adoption de ces travaux et pour pouvoir appeler les fonds.
Cette colonne enlevée, ce copro. se retrouvera sans évacuation des eaux usées !!!   Car il ne pourra pas se brancher sur cette nouvelle colonne, ceci étant interdit.
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 Posté - 02 avr. 2018 : 21:07:39
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Nous sommes dans une très vieille ville, Carcassonne où de nombreux appartements sont dans la même situation et où les eaux usées des appartements tombent dans les descentes via un avaloir, maintenant je les repère, les appartements ont plus de 200 ans voire plus et plus et plus.
La suppression intégrale de la descente est exigée par l'ABF dans le cadre de l'embellissement du centre ville, ne sera pas remplacée et faisait partie des devis des travaux de ravalement. Elle est prise en charge par la copropriété, selon les tantièmes de chacun, pas de problème. L'appartement n'a pas été créé sauvagement, il est recensé dans le RC qui date d'une 40taine d'année, et la sortie des eaux usées incriminée a été faite en même temps que la pose de la descente par un bel avaloir en zinc. Il ne dispose d'aucune évacuation des eaux usées. Les autres appartements s'évacuent d'une tout autre façon, et absolument pas à des endroits accessibles depuis cet appartement. La seule solution est celle de créer une colonne intérieure traversant l'appartement du dessous et de rejoindre sa sortie d'évacuation qui elle même se déverse dans celle du magasin. On ne peut décemment pas laisser une appartement sans eau courante, d'autant plus que cette situation doit être très ancienne, antérieure à l'âge de tous les copropriétaires. Mon problème est de savoir comment imputer ces travaux, à la charge de la copropriété ou à la charge du propriétaire |
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Posté - 03 avr. 2018 : 07:16:36
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citation: sanssucre1 : ce copro a donc installé une canalisation sauvage d'eaux usées sur la colonne pluviale. Ceci est totalement interdit.
Philippe, vous inventait.... sanssucre1 n'a jamais dit cela.
Même si cela est interdit MAINTENANT !
rappelez vous  : dans le temps on jetait les eaux usées dans la rue par les fenêtres, c'était la raison d'être des caniveaux centraux, puis les eaux usées ont été canalisées vers les rivières et les fleuves en même temps que les eaux de pluies, puis ensuite on a inventé les fosses septiques et les terrains d'épandage pour séparer les flux et maintenant (depuis pas mal d'années déjà ) on a construit des usines de traitement des eaux usées, il faut donc séparer les 2 effluents (sauf dans certains encore endroits reculés).
Au de ce que vous écrivez sans sucre1, j'aurai tendance à dire que cette installation nécessaire au "fonctionnement" initial de ce lot doit être transformée aux frais de la communauté. Tout du moins à votre place et en l'absence d'indications dans le RdC, je le traiterai ainsi.
Vous auriez le même problème si vos alimentations en eau potable étaient en plomb, vous changeriez toutes les canalisations et pas seulement les parties communes.
Autre argument, cette modification vous est imposée par les textes (l'ABF représentant les textes), c'est le syndicat qui doit obtempérer, la partie privative n'ayant rien demandé. Et comme le syndicat lui doit l'écoulement de ses EU, il doit lui financer son écoulement (encore heureux que vous ayez une solution pas trop compliquée). Les voisins du dessous vient leurs propres canalisations en partie privatives passées en parties communes de ce fait, donc moins d'entretien privatif |
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Posté - 03 avr. 2018 : 08:23:05
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citation: Cet appartement du 2ème étage ne dispose donc pas d'évacuation pour les eaux usées ? cela est assez curieux Je répète à Philippe388 que cela n'a rien de vraiment surprenant quand il s'agit de très vieux bâtiments.
Même si les égouts ont été inventé avant les romains et très largement utilisés par eux, il reste beaucoup d'endroits ou les eaux usées et les eaux vannes rejoignent encore, meme illégalement, les eaux de pluies, et je connaissais encore des appartements parisiens il y a trente ans qui étaient ainsi.
C'est docn bien une modification nécessaire des parties communes, par juste une adaptation privative. |
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Sunbird
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Posté - 03 avr. 2018 : 10:30:31
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Partie raccord (appartement/colonne EU) est en privatif.
Création nouvelle colonne EU en charge commune (il faut voir le RC pour la clé). |
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Gédehem
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Posté - 03 avr. 2018 : 12:19:11
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D'accord avec cette approche.
Si la canalisation "commune" doit traverser les lots privatifs en dessous, seule solution possible, il s'agit de très classiques travaux à l'intérieur des parties privatives. Voir L.art.9 |
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Posté - 04 avr. 2018 : 12:54:34
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Grand merci à tous. J'ai maintenant des arguments à faire valoir à un copropriétaire récalcitrant qui pensait que c'était intégralement du privatif. Notre R C précise :
que " les parties communes générales affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires comprennent:
-La totalité du sol......
.....
- les branchements d'eau, de gaz et d'électricité et de tout à l'égoût, les compteurs, conduites, colonnes montantes et descendantes et toutes autres canalisations tout autant qu'ils ne se trouvent pas situés dans les parties communes spéciales ci-après définies et sauf ceux ou celles se trouvant à l'intérieur des appartements et locaux en dépendant et pouvant être affectés à l'usage exclusif de ceux-ci".
Nous avons des charges générales qui concernent le magasin et les quatre appartements et des charges spéciales concernant les 4 appartements ayant une entrée séparée, (EDF, peinture de la cage d'escalier...).
Si je comprends bien, ces travaux sont en charges communes générales puisqu'ils concernent le 2ème étage, le 1er et le magasin du rez de chaussée.
Encore une fois très grand merci
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Posté - 04 avr. 2018 : 14:57:31
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Le ravalement concerne tout le bâtiment donc charges générales. Si dans les charges spéciales ne sont pas listées précisément les charges d'entretien du réseau d'EU, alors ce sont les charges générales qui s'appliquent également à ces travaux. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 06 mai 2018 : 15:04:05
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Il n'est pas douteux qu'il faut passer tout cela en charges communes.
C'est le caractère quasiment médiéval de ces immeubles qui justifie cette solution. Lors de la division en copropriété, il a été absolument impossible de recenser tous les bricolages réalisés depuis l'édification du bâtiment.
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Viviane
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Posté - 06 mai 2018 : 20:14:24
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Bonjour,
Moi je passerais aussi tout en charges communes générales. Je vois pas très bien, là -dedans, ce que vous pouvez passer en privatif ?
Il ne vous a pas demandé de lui déplacer ses éléments de salle de bain, si ? Donc qu'est-ce qui sera privatif là -dedans ? Les 20 centimètres après le piquage sur la nouvelle colonne commune ? Je saisis pas bien... Parce que les colonnes de chute verticales sont réputées communes quand bien même elles ne desservent qu'un lot une fois arrivées au dernier étage desservi.
Les normes d'hygiène actuelles imposent AU SYNDICAT de supprimer une évacuation privative.
A partir du moment où LE SYNDICAT lui supprime son évacuation, c'est au syndicat de payer la nouvelle.
Dans les vieux immeubles, si vous commencez à vouloir faire des comptes d'apothicaire de ce genre pour remettre les choses aux normes actuelles, c'est sans fin et vous n'arriverez jamais au bout des choses.
Si vous changiez cette colonne commune au lieu de la créer, ce serait pareil, à partir du moment où le syndicat décide de changer la colonne, il doit à tout le monde de le raccorder sur la nouvelle colonne. On partage pas le coût de la fourniture et pose du Y en deux sous prétexte qu'il y a deux branches au Y... une verticale (à la charge de la copro) et l'autre horizontale, ça devient délirant. D'ailleurs aucune entreprise ne vous fera ce détail. |
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Édité par - Viviane le 06 mai 2018 20:28:07 |
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Viviane
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Posté - 06 mai 2018 : 21:28:05
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PS ; chez nous c'était la moitié des lots il y a encore quelques mois dont les EU se mélangeaient aux eaux pluviales... Sans compter ceux qui avaient pas colonne Eaux Vannes, donc broyeur obligatoirement....
Dans quelques mois y'en aura plus aucun, ni aucun broyeur, et je peux vous dire que c'est pas rien à modifier... heureusement qu'on fait le toit en même temps et que du coup on peut déplacer des pluviales...
et je me dis que les prix à Carcassonne sont pas les prix parisiens... |
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Édité par - Viviane le 06 mai 2018 21:29:22 |
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Sujet |
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travaux de plomberie suite à ravalement obligatoir 
