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Stilla
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 Posté - 13 avr. 2018 : 21:12:08
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Bonjour,
Désolée, je ne savais pas trop dans quel forum déposer ce sujet ….
Un nouveau copropriétaire de l’immeuble souhaite acheter qq m² de parties commune devant chez lui (environ 4 m²): il va donc porter cette question à l’OJ de la prochaine AG. Il ne fait aucune proposition de prix.
Deux questions :
1- Doit-il présenter à l’AG un dossier établi par un géomètre expert ? Plan, nombre de m² à acquérir ( il y a une gaine technique qui passe dans la partie qu’il souhaite acquérir), travaux éventuels etc
2 - Le syndic affirme que la loi Alur prévoit que nous ne pouvons pas vendre plus de 2 500 € le m² . Nous n’avons trouvé nulle part ce type d’obligation dans les textes de la loi Alur avec-vous des infos à ce sujet ?
Merci d’avance.
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nefer
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Posté - 13 avr. 2018 : 21:23:08
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citation: Initialement posté par Stilla
2 - Le syndic affirme que la loi Alur prévoit que nous ne pouvons pas vendre plus de 2 500 € le m² .
Demandez lui les références du texte de loi sur lequel il se fond pur cette affirmation |
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JB22
Pilier de forums
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Posté - 14 avr. 2018 : 00:12:33
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Effectivement il doit présenter un dossier établi par un géomètre expert qui créera un projet de création d' un lot avec affectation de tantièmes
Le candidat acquéreur doit également faire une proposition de prix et s' engager à prendre à sa charges tous les frais de notaire et de publication, à défaut l' A.G. ne peut pas décider valablement
Sur le point 2 , les prix sont libres, comme dit par nefer "Demandez lui les références du texte de loi " |
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Posté - 14 avr. 2018 : 13:01:29
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Stilla : citation: il y a une gaine technique qui passe dans la partie qu’il souhaite acquérir
C'est déjà un gros problème !! qui de cette gaine technique. pas de plans pour la déplacer? A rejeter immédiatement.
C'est Ă l'AG de fixer le prix, pas Ă la loi ALUR. Votre syndic doit vous donner le texte de loi.
Et ce local technique ne vaut rien ! car "invendable" en l'Ă©tat Ă cause de cette gaine technique. |
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Stilla
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4
Posté - 14 avr. 2018 : 16:49:25
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Nefer, JB22 , philippe 388, merci pour vos réponses.
Nous avons bien sûr demandé à notre syndic le texte de la loi Alur prouvant ses dires, on attend toujours….
Dans la gaine technique qui se trouve dans la partie de couloir qu’il souhaite acquérir, se trouve le compteur électrique de son appartement . Sur la porte de la gaine une plaque indique : « local EDF toute effraction est passible de poursuite ».
du fait que son propre compteur électrique se trouve dans cette gaine, il prétend qu’il peut l’acquérir et ces jours ci il a carrément posé une serrure sur le portillon d’accès à cette gaine....
pff
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MIBA
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Posté - 14 avr. 2018 : 16:57:49
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Dans la gaine technique, il n’y a que son compteur électrique et rien d’autre ?
Etonnant Ă priori. |
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Posté - 14 avr. 2018 : 17:41:57
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Il faut faire attention que dans ce local ne se trouvent pas les fusibles du réseau général avant compteurs car dan ce cas, il doit y avoir libre accès aux agents EDF.... |
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Posté - 14 avr. 2018 : 18:21:10
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Stilla : le compteur EDF ne lui appartient pas, et pas plus ce local technique qui est une partie commune du SDC.
Le syndic DOIT le mettre en demeure de déposer cette serrure.
A l'AG de rejeter ce genre de demande. Il n'a aucun droit de toucher et de déplacer ce compteur EDF.
I a certainement entreposer des affaires persos; il y donc un risque si il entrepose des produits inflammables. Le SDC sera alors le seul responsable des dégats et des préjudices subits.
Au syndic assisté du CS, de prendre les choses en main rapidement. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 avr. 2018 : 22:33:44
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"un dossier établi par un géomètre expert qui créera un projet de création d' un lot avec affectation de tantièmes"
Peut être aussi, à y être, déposer un permis de construire ...
Il n'y a pas création d'un nouveau lot, pas plus qu'il n'y a affectation au lot de tantièmes de parties communes.
Peut être au plus 2 ou 3 tantièmes de charges pour ces 4m² supplémentaires.
Si existe un plan du lot avec le niveau impacté (ce bout de couloir), le plan modifié peut être établi par un bon dessinateur. Plan qui sera annexé au dossier présenté à l'AG.
Peut être faut-il modifier l'EDD si la surface privative y est indiquée.
Reste la question qui préoccupe tout le monde : le prix. 
Dans l'inconscient de tous, assimilé à "on va gagner au loto" 
Ces 4 m² de "bout de couloir" sont invendables. Ils ne sont pas dans un "marché". Ils n'ont par eux mêmes aucune valeur, puisque personne ne peut les acheter, sauf ce copropriétaire qui, seul, en a l'usage pour accéder à son lot.
A part cet accès, ces 4m² ne servent à personne, leur 'valeur' est égale à 0
Reste la supposée "plus value" que ces 4 m² inhabitables et invendables représentent pour son lot.
Si son appartement fait 85 m² (exemple), le passage à 89 m² ne lui ajoute pas grand chose en tant que "consistance" du lot, dans l'hypothèse très incertaine d'une (re)vente.
Certainement pas 10.000 €, dans l'hypothèse des 2500 € le m².
Sur la "gaine technique", il faut en vérifier son statut. Dans certains anciens systèmes, elle peut être "propriété" de l'EDF (réservée au fournisseur), par convention. D'où l'étiquette sur la porte.
Qui n'a plus aucune valeur s'il n'y a pas/plus cette convention. |
Édité par - Gédehem le 14 avr. 2018 22:36:20 |
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Stilla
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Posté - 14 avr. 2018 : 23:52:39
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Gedehem : « dans l’inconscient de tous on va gagner au loto » : oh non c’est pas le style de l’immeuble, on voudrait juste que les choses se passent correctement. Ce propriétaire vient d’acheter son appart de 53 m² à 10 300 € le m². Admettons que le syndicat lui vende les 4m ² à 2 500€ ( soit au total 10 000€ dont il récupérera bien entendu l’équivalent de sa quote part) .. lorsqu’il revendra son appart (dans 3/4 ans d’après lui ), agrandi de ces 4m² ceux-ci vaudront donc à eux seuls au minimum 10 300€ x 4m² = 41 200€ .
Pour le moment il propose… 600 € le m²
La gaine technique est en effet la propriété d’EDF
Philippe 388 : nous avons déjà demandé au syndic de le mettre en demeure de déposer cette serrure, oui il a entreposé ses affaires perso
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JB22
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Posté - 15 avr. 2018 : 00:29:31
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De GĂ©dehem
"Il n'y a pas création d'un nouveau lot, pas plus qu'il n'y a affectation au lot de tantièmes de parties communes."
Toute cession de partie commune entraine la création d' un lot privatif auquel on affecte des tantièmes de copropriété.
Ce que vous reconnaissez ; "Peut être au plus 2 ou 3 tantièmes de charges". la quantité n' est pas le critère d' attribution.
"Ces 4 m² de "bout de couloir" sont invendables. Ils ne sont pas dans un "marché". Ils n'ont par eux mêmes aucune valeur, puisque personne ne peut les acheter, sauf ce copropriétaire qui, seul, en a l'usage pour accéder à son lot."
Le couloir est une partie commune, elle sert en particulier à accéder au local technique.
Certes elle ne présente un intérêt à l' achat que pour le copropriétaire situé sur le palier, ce qui lui donne une valeur si celui-ci est intéressé,
Stilla a bien montré la valeur de revente. |
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Posté - 15 avr. 2018 : 07:12:12
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citation: La gaine technique est en effet la propriété d’EDF EDF certainement pas puisque EdF n'est que vendeur d'électricité.
Je pense que vous vouliez Ă©crire ErDF ou maintenant ENEDIS.
Non, la gaine technique elle-même est la propriété du sydnicat (le volume, les planches, les portes, etc...), la colonne montante le cas échéant la propriété de ErDF ou d'un gestionnaire de réseau local si c'est le cas.
La gaine technique peut contenir d'autres gaines ou plinthes goulottes contenant d'autres fils de la copropriété (interphonie) voire personnels (cables électriques descendant à la cave ou au parking individuel)
Elle peut contenir comme l'indique Rambouillet les fusibles de plusieurs distributions individuelles, ces fusibles que les agents Enedis viennent enlever quand ils coupent le courant.
Ceux la doivent impérativement rester accessibles, sans porte ni cadenas;
CORRECTION Tardive après l'intervention de Nefer pour remplacer plinthe inexact par goulotte |
Édité par - ribouldingue le 15 avr. 2018 09:45:58 |
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nefer
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 Posté - 15 avr. 2018 : 09:04:01
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ce copropriétaire ayant déjà fait fait part de son intention de revendre son appartement à court terme, il est évident qu'l veut faire l'acquisition de cette partie commune dans le but d'une valorisation
son attitude vis à vis de la copropriété est un "passage en force"
la, copropriété a raison de faire respecter ses droits et n'a aucune raison de lui faire un" cadeau" |
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Posté - 15 avr. 2018 : 09:50:42
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citation: Ces 4 m² de "bout de couloir" sont invendables. Ils ne sont pas dans un "marché" Oui, bien au contraire et au vu de la situation que rappelle Nefer, ils sont tout a fait monnayable, et c'est même la situation idéal pour les vendre au plus cher, sans doute la moitié voire un peu plus de la valeur du m2 local.
A condition toutefois que le morceau soit en effet vendable;
Comme JB22 je n'ai jamais compris comment Gedehem arrive a ce que un copropriétaire achète un morceau de partie commune sans passer par le mécanisme habituel de création d'un lot, affectation de tantièmes, puis fusion, et disparition du lot créé après fusion. |
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JB22
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Posté - 15 avr. 2018 : 13:24:52
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De ribouldingue
"affectation de tantièmes, puis fusion, et disparition du lot créé après fusion."
D' accord, la fusion qui n' est pas obligatoire, s' impose dans le cas qui nous concerne, car le lot "appartement", à moins qu' il ne dispose d' un autre aces, ce qui n' est pas le cas apparemment, ne peut être enclavé. |
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GĂ©dehem
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Posté - 17 avr. 2018 : 09:26:18
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Sur le principe, on ne peut vendre des parties communes, étant 'communes". On ne peut vendre ou céder que des lots privatifs.
Pour vendre ou céder une partie commune il faut donc préalablement la 'privatiser'.
Il faut donc créer un nouveau lot privatif par retrait sur les parties communes (aliénation). Nouveau lot constitué du bout de couloir ou de palier, avec bien entendu ses tantièmes. Qui sont ajoutés au cumul des tantièmes du syndicat.
Nouveau lot qui sera attaché au lot qui le jouxte et fusionné : disparition des 2 lots et création d'un nouveau affecté du cumul des tantièmes des 2 lots initiaux.
Il faut aussi traiter la question des travaux privatifs nécessaires qui affectent les parties communes (fermeture du bout de couloir).
Cette opération forme un tout nécessairement indissociable.
Reste à déterminer le prix. Il est évident que le palier ou le bout e couloir est invendable en l'état, palier qui n'a rien d'un "local habitable".
Il n'est pas davantage dans un 'marché', personne ne pouvant s'en porter acquéreur (qui voudrait 4m² d'un bout de couloir ouvert à tous ?  ), sauf le propriétaire du lot qui le jouxte, qui en a seul usage.
Il faut aborder la question par la plus value générée pour le lot augmenté, et non par eux mêmes sur le prix de 4 m² d'un bout de couloir invendable.
Combien vaudrait cet appartement de 57m² ?
Il faut noter que le prix de vente est à répartir entre tous, y compris le propriétaire acheteur, chacun selon ses tantièmes. |
Édité par - Gédehem le 17 avr. 2018 09:26:57 |
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JB22
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Posté - 18 avr. 2018 : 00:33:19
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De Gedehem;
"Sur le principe, on ne peut vendre des parties communes, étant 'communes". On ne peut vendre ou céder que des lots privatifs."
Article 16 de la loi :
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui.
Article 16-1 de la loi :.
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 222-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
de gedehem :
"Nouveau lot qui sera attaché au lot qui le jouxte et fusionné : disparition des 2 lots et création d'un nouveau affecté du cumul des tantièmes des 2 lots initiaux."
Comme dit précédemment, cette nécessité résulte de la nature particulière du lot créé qui ne peut être indépendant.
"Il est Ă©vident que le palier ou le bout de couloir est invendable en l'Ă©tat"
Ce qui est important c' est qu'il y a un acheteur, le syndicat n' a pas à brader ce "bout de couloir". Pour le prix c' est la loi du marché, le syndicat peut se baser sur l' estimation de la valeur future comme décrite par nefer.
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Achat de partie commune 
