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kelletik
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 Posté - 22 avr. 2018 : 21:17:39
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Bonjour,
En vérifiant les comptes de ma copropriété à travers le GL, j"ai constaté que le syndic avait facturé 216 € à plusieurs copropriétaires vendeurs, honoraires libellés "Document Candidat Acquéreur" correspondant ni plus ni moins au Pré Etat daté, sans en porter le nom car comme vous le savez sa facturation a été interdite par la loi ALUR.
J'ai également remarqué qu'un copropriétaire en recouvrement avait eu à supporter 205 € de Constitution de dossier huissier par le syndic, puis la sommation de l'huissier 164 € (moins cher que le syndic donc !), puis 300 € de Constitution de dossier à l'avocat toujours pour le syndic, honoraires qui, selon cette même loi Alur, ne peuvent être pris que pour "diligences exceptionnelles".
A l'exposé de ce constat lors de l'AG, le gestionnaire a répondu qu'en tant que membre du Conseil syndical, il ne m'appartenait pas de me préoccuper des comptes individuels et que les copropriétaires concernés avaient tout loisir de faire connaître leur désaccord.
Le Conseil syndical n'est-il pas le garant de l'application du Contrat de syndic, y compris au regard des lignes d'honoraires particuliers qui en constituent, depuis Alur, une composante légalement opposable aux copropriétaires ?
Comment un copropriétaire pourrait-il s'opposer à des honoraires pour diligences exceptionnelles alors que rien ne les définit (sauf certains juges mais le mal est déjà fait !), flou sur lequel ce syndic nationalement connu (comme d'autres d'ailleurs!) surfe régulièrement pour facturer à outrance, du vent, du non travail à l'image notamment de sa tarification exorbitante de l'état daté 440 € et de bien d'autres ?
Est-il trop tard pour les vendeurs ?
Merci d'avance pour vos réponses avisées.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2018 : 22:10:04
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Concernant le facturation de prestations hors gestion courante, qui est forfaitisée, il faut se reporter au "contrat des rémunérations du syndic", tel qu'approuvé lors de la dernière désignation du syndic.
Ces honoraires hors gestion courante sont facturés par le syndic au syndicat. Dépenses 'du syndicat' que tout CS doit donc contrôler, ici des honoraires conformes au 'contrat'.
Syndicat qui va ensuite répercuter cette "dépense personnelle" aux copropriétaires concernés.
Ce syndic (son gestionnaire) vous trompe : TOUTES les dépenses du syndicat (GL) doivent être non seulement justifiées (pièces justificatives vérifiables par les copropriétaires et le CS), mais aussi soumises au contrôle du CS pour vérifier la conformité de la dépense avec les budgets ou contrats décidés par une AG.
Cela ne présage en rien d'un litige éventuel avec un copropriétaire, qui devra en faire son affaire personnelle.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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 2
Posté - 22 avr. 2018 : 22:22:01
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Kelletik " le gestionnaire a répondu qu'en tant que membre du Conseil syndical, il ne m'appartenait pas de me préoccuper des comptes individuels"
FAUX, le CS a droit de regard sur toute facturation du syndic.
Demandez à votre syndic si un changement de syndic cela regarde le CS ... |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2018 : 22:34:17
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citation: A l'exposé de ce constat lors de l'AG, le gestionnaire a répondu qu'en tant que membre du Conseil syndical, il ne m'appartenait pas de me préoccuper des comptes individuels et que les copropriétaires concernés avaient tout loisir de faire connaître leur désaccord.
C'est la réponse classique.
A quoi il faut lui répondre que ces honoraires sont prélevés sur le compte en banque du syndicAT, puisque le syndic ne peut toucher d'honoraires QUE du syndicAT, et que c'est ensuite au syndicAT que le copropriétaire doit cet argent.
Argent que le syndicAT ne pourra pas récupérer s'il ne correspond pas à des honoraires individuels que le syndic peut LEGALEMENT facturer.
Et pour faire bonne mesure il faut lui indiquer que le montant des honoraires privatifs qu'il facture DOIT être intégré aux comptes du syndicAT et présenté à l'AG pour être (ou pas) approuvé
Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 avril 2015
N° de pourvoi: 14-13255
Publié au bulletin
citation: Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 14-3, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l'exercice 2008-2009, la cour d'appel retient que les frais de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
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kelletik
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Posté - 22 avr. 2018 : 22:48:19
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"Ce syndic (son gestionnaire) vous trompe : TOUTES les dépenses du syndicat (GL) doivent être non seulement justifiées (pièces justificatives vérifiables par les copropriétaires et le CS), mais aussi soumises au contrôle du CS pour vérifier la conformité de la dépense avec les budgets ou contrats décidés par une AG.
Cela ne présage en rien d'un litige éventuel avec un copropriétaire, qui devra en faire son affaire personnelle."
Ok, le CS constate donc une facturation non contractuelle à destination d'un copropriétaire mais quelle action puis-je entreprendre sachant que contrairement à ce que propose Franck, me trouvant face à une partie majoritaire du CS qui vogue aveuglément pour ce syndic, je ne peux lui opposer une quelconque concurrence ?
Et j'en reviens aux vendeurs, non seulement eux sont partis et n"y ont vu que du feu mais le CS refuse de communiquer encore aujourd'hui sur ce type d'excès qui n'a donc aucune raison de ne pas perdurer.
Le rôle du CS qui le veut bien se limiterait donc à prévenir le copropriétaire concerné ?
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kelletik
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5
 Posté - 22 avr. 2018 : 23:10:49
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Merci Viviane pour les liens juridiques mais alors le copropriétaire serait censé se retourner contre le syndicat et non le syndic puis le syndicat contre le syndic ? |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 avr. 2018 : 23:16:25
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citation: mais alors le copropriétaire serait censé se retourner contre le syndicat et non le syndic puis le syndicat contre le syndic ?
Tout à fait...
citation: Et j'en reviens aux vendeurs, non seulement eux sont partis et n"y ont vu que du feu mais le CS refuse de communiquer encore aujourd'hui sur ce type d'excès qui n'a donc aucune raison de ne pas perdurer.
Si "le CS" refuse de communiquer, rien ne vous empêche de le faire VOUS....
A commencer par informer le vendeur qu'il s'est fait avoir. Il a 5 ans pour réclamer. |
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kelletik
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Posté - 23 avr. 2018 : 00:01:24
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@ Viviane
Le problème c'est que je ne fais plus partie du CS depuis la dernière AG car celui-ci s'est organisé pour en amont, en menant une campagne de récupération des pouvoirs et en votant contre ma réélection. Je ne m'attendais pas à moins de leur part ayant dénoncé l'année précédente une manoeuvre qu'ils avaient fomentée pour empêcher avec l'aide du syndic, la mise à l'ordre du jour d'une résolution concurrente à celle qu'il proposait. Le fait est que je n'ai plus accès aux documents de la copropriété donc aux nouvelles adresses des vendeurs mais comme je le disais le problème reste surtout posé pour les futurs vendeurs. Le CS, ayant aujourd'hui connaissance de la surfacturation suite à mon intervention, n'a t-il pas des responsabilités dans la poursuite du phénomène, voire ne peut-il pas être taxé de complicité ? Comment l'obliger à faire cesser ce type de facturation ?
Sinon sur les diligences exceptionnelles, des idées ? |
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kelletik
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8
Posté - 26 avr. 2018 : 12:44:05
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N'ayant pas plus de réponses que ça, j'ai sollicité une personne en directe qui m'invite à partager nos échanges avec la communauté. Je commençai par m'étonner du manque de réponses :
Son explication :
Je pense surtout qu'il n'y a pas grand chose de plus à dire. Quand les intéressés qui se voient facturer des honoraires abusifs ne disent rien et payent, c'est même dur à détecter, il faut les grands livres
Donc si vous n'êtes plus au CS , contentez vous de contester les honos abusifs qu'on VOUS facture.
Je répondai :
Merci pour votre réponse mais je reste étonné de votre conclusion car, sur les diligences, personne ne s'est exprimé donc je ne vois pas comment le sujet pourrait déjà être clos et, sur les honoraires interdits par la loi Alur, vous me confirmez, d'un côté que le CS est toujours dans son rôle lorsqu'il s'attache à la vérification de factures imputées privativement, d'un autre de ne m'occuper, sous prétexte que je ne suis plus membre du CS, que de ce qui me concerne directement. En d'autres termes, de laisser agir un CS complaisant avec le syndic même lorsque ce dernier utilise une stratégie de facturation basée sur la méconnaissance par les copropriétaires des lois régissant la copropriété, aussi appelé politique du 90/10 ou du 80/20 comme le dénoncent ou le cautionnent de très nombreux personnels de l'immobilier, les cautionnant, utilisant comme prétexte (et j'ai retrouvé ce discours en lisant des sujets connexes), que les honoraires de base des syndics ne leur permettant pas la rentabilité escomptée, il fallait bien se rattraper sur la facturation hors gestion courante.
Ma question de fond reformulée serait donc plutôt : comment continuer à protéger des copropriétaires de ce genre de facturation lorsque le CS est complaisant ?
Je donnais simplement ici le cas de facturation concrète vue dans ma copropriété afin que la réponse soit la plus adaptée possible mais je ne doute nullement que cette situation soit vécue partout en France et que beaucoup d'autres que moi attendent des réponses concrètes pour s'y opposer. Par ailleurs, au regard de la qualité, de l'expérience, des connaissances que j'ai pu identifier concernant les modérateurs, les piliers et certains intervenants dans les forums d'UI, je ne peux pas croire qu'il ne ressorte pas plus de propositions d'actions, raison pour laquelle je m'adressais directement à vous et à Gédehem en copie qui, vu ma méconnaissance des fonctionnalités du site, n'a à mon avis rien reçu !
J'espère donc d'autres pistes et vous autorise à reprendre ces commentaires sur le fil si vous pensez qu'ils puissent servir à la communauté ou relancer le débat.
Sa réponse :
Quand on n'arrive pas à convaincre, il n'ya qu'UNE solution.
Faire un procès au syndic, et le gagner...
La mienne :
Merci. Je devrais faire un procès au nom de qui ? Je ne représente personne, j'en déduis que ce serait donc à titre personnel, en tant que copropriétaire potentiellement lésé par un vendeur qui pourrait dans les 5 ans se retourner contre le syndicat si l'information selon laquelle la facturation est illégale, lui parvenait.
Je ne suis pas un spécialiste du droit mais je doute que cette démarche soit recevable.
Est-ce que vous me permettez de reprendre l'ensemble de notre échange dans la discussion que j'ai lancé ? Peut-être que cela peut susciter de nouvelles réflexions notamment au sujet des diligences exceptionnelles qui avant de faire un procès au syndic, nécessitent d'être mieux cernées !
La boucle est bouclée ! Aux connaisseurs de s'exprimer !
Merci d'avance ! |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 26 avr. 2018 : 14:32:05
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: A l'exposé de ce constat lors de l'AG, le gestionnaire a répondu qu'en tant que membre du Conseil syndical, il ne m'appartenait pas de me préoccuper des comptes individuels et que les copropriétaires concernés avaient tout loisir de faire connaître leur désaccord. C'est la réponse classique. A quoi il faut lui répondre que ces honoraires sont prélevés sur le compte en banque du syndicAT, puisque le syndic ne peut toucher d'honoraires QUE du syndicAT, et que c'est ensuite au syndicAT que le copropriétaire doit cet argent. Argent que le syndicAT ne pourra pas récupérer s'il ne correspond pas à des honoraires individuels que le syndic peut LEGALEMENT facturer. Et pour faire bonne mesure il faut lui indiquer que le montant des honoraires privatifs qu'il facture DOIT être intégré aux comptes du syndicAT et présenté à l'AG pour être (ou pas) approuvé Cour de cassation
chambre civile 3
Audience publique du mercredi 15 avril 2015
N° de pourvoi: 14-13255
Publié au bulletin
citation: Mais sur le premier moyen :
Vu l'article 14-3, ensemble l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que pour rejeter la demande d'annulation de la décision n° 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 2009 portant approbation des comptes de l'exercice 2008-2009, la cour d'appel retient que les frais de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, convoquée à la demande de la SCI Les Chênes, constituent une charge personnelle de ce copropriétaire, lui ont été facturés comme tels et n'ont pas à figurer dans l'état des dépenses de la copropriété pour l'exercice 2008-2009 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les comptes du syndicat doivent comporter les charges et les produits de l'exercice et qu'est entachée de nullité une décision d'assemblée générale approuvant des comptes irréguliers, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
Je plussoie Viviane, nous avons eu le même pb avec notre syndic qui "s'amusait" à facturer des relances (simples) de charges impayées à prix d'or (genre pour 1 semaine de retard...). Aux frais de la copro donc mais sous couvert que c'était individuel sauf que comme les concernés refusaient de payer eh bien c'était bien le compte de la copro qui était prélevé. Tout ceci parfaitement opaque car ces frais n'apparaissent pas sur le relevé de dépenses.
Du coup ma question à Viviane et aux autres experts : comment peut-on repérer dans les documents comptables ces frais, je crois qu'ils sont censés être repertoriés dans une certaines classe comptable si je me souviens ce que vous disiez sur un autre fil et que je recherchais justement sans pouvoir mettre la main dessus...
Merci à vous :-) |
Édité par - sonia75 le 26 avr. 2018 14:32:56 |
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Posté - 26 avr. 2018 : 15:28:06
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sonia75 : Malheureusement de nombreux CS ne vérifie que les factures aves la liste des dépenses !! ce n'est qu'une vérif. très partielle des comptes du SDC.
Un CS sérieux doit avoir en main : le GL, les balances, les relevés bancaires,les contrats, les factures, .....
Vous trouverez dans le GL TOUTES les écritures comptables dont celles que vous cherchez.
Vous devez aussi savoir que le syndic a obligation de joindre à la convocation un état détaillé de TOUS ses honoraires. C'est bien dans la loi de la copropriété, donc pas de surprise pour un CS sérieux : A lire l'article 11.II. 2ème alinéa du décret de 1967. .
sonia75 : la loi est clair aussi sur le poit que vous soulignez avec des factures de rélance,..... Un syndic ne peut pas toucher directement des honos des copros. C'est pour cela qu'il passe par la compta du SDC, comme l'état daté..... Rien que la loi de la copro. Rien d'illégal. 
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 26 avr. 2018 : 15:45:09
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@Philippe388, ok merci bien mais où exactement dans le GL dois je regarder sous quel code comptable ces frais individuels sont ils repertoriés svp ? Et il ne paraît pas normal qu'ils ne figurent pas sur le relevé de dépenses si je comprends bien puisque c'est le syndicat qui est facturé...
l'état détaillé de tous ses honoraires se trouve sur quel document svp ? Je ne sais pas s'ils mentionnent les frais facturés individuellement...
La loi est claire mais le syndic ne la respecte pas puisqu'ils facturent directement les copros et prétend que ça ne nous regarde pas...
D'autant que l'on ne pourra PAS légalement se faire rembourser ces frais par le copro défaillant puisque seules les mises en demeure en AR sont récupérables... Donc la pratique est clairement abusive. |
Édité par - sonia75 le 26 avr. 2018 15:47:03 |
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 26 avr. 2018 : 19:18:11
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@sonia
Quels qu'ils soient, les honoraires du syndic se trouvent déjà dans les comptes au crédit du fournisseur Syndic X avec une racine 401 et souvent 462.xxx avec autant de déclinaisons qu'il existe de type d'honoraires (mutations, relances, vacations travaux, contentieux...) souvent créées à des fins d'analyse de son chiffre d'affaire. La contrepartie devrait donc être au débit dans un compte 621X dans l'état des dépenses pour finalement être annulé dans ce compte par un crédit dont la contrepartie serait le débit du copropriétaire concerné. En pratique, les logiciels évitent le passage par le SDC. Les écritures de facturation privative sont donc Crédit du 462x - Débit du copropriétaire Compte 4501xxxx Vachalait Simone...
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kelletik
Nouveau Membre
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Posté - 26 avr. 2018 : 19:21:39
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C'est le paiement qui passe par le SDC : débit 462xxx - crédit banque SDC 512. |
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Posté - 26 avr. 2018 : 20:09:07
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sonia75 : citation: La loi est claire mais le syndic ne la respecte pas puisqu'ils facturent directement les copros et prétend que ça ne nous regarde pas...
NON ! vous n'avez pas compris la loi. Le syndic ne facture Pas directement les copros.
Et si il le fait, il ne passe donc pas par le SDC, donc vous ne trouverez rien dans tous les docs du SDC.
sonia75 : citation: D'autant que l'on ne pourra PAS légalement se faire rembourser ces frais par le copro défaillant puisque seules les mises en demeure en AR sont récupérables... Donc la pratique est clairement abusive.
FAUX !Pour récupérer les frais, il faut évidement assigner les débiteurs, et au CS de suivre TOUS les dossiers contentieux, et ne pas attendre des mois ou des années.
Si le copro paie, le SDC récupère 100% de tous les frais,
Et si le lot est vendu, 100 % des 3 années ( dont celle en cours), 50% des 4 et 5èmes, et rien après si l'hypothèque légale n'a pas été prise rapidement.
Rien d'illégal, pas de pratique abusive.
Votre CS a t'il exigé du syndic cette liste détaillée de tous les honos ? figure t'elle dans la convocation ?
PS : sonia75, vous ne lisez pas les textes, et vous ne faites pas beaucoup d'effort pour chercher dans un GL les lignes honos du syndics.
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 26 avr. 2018 : 20:40:42
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@philippe388, non la loi est très claire et le conseil d'État l'a rappelé récemment : vous ne pouvez récupérer qu a partir de la mise en demeure AR.
Merci kelletic, je vais potasser ! |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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Posté - 27 avr. 2018 : 00:23:02
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citation: Vous devez aussi savoir que le syndic a obligation de joindre à la convocation un état détaillé de TOUS ses honoraires. C'est bien dans la loi de la copropriété, donc pas de surprise pour un CS sérieux : A lire l'article 11.II. 2ème alinéa du décret de 1967.
C'est exact, il en a l'obligation... et ne le fait jamais.
Mais quoi qu'il en soit, c'est AVANT l'AG que le CS doit les chercher... bien avant...
Pour trouver les honos privatifs, vous potassez
- les comptes 40 du syndic
- les comptes 45 des copros...
- les comptes banque étant le plus simple. A condition d'avoir le JOURNAL DE BANQUE, qui vous donne les contreparties de chaque écriture...
Et du coup le notre les a collés ailleurs... je sais plus où...genre un compte 101, encore un truc où je vais devoir me battre...
citation: Je devrais faire un procès au nom de qui ? Je ne représente personne, j'en déduis que ce serait donc à titre personnel, en tant que copropriétaire potentiellement lésé par un vendeur qui pourrait dans les 5 ans se retourner contre le syndicat si l'information selon laquelle la facturation est illégale, lui parvenait.
Je ne suis pas un spécialiste du droit mais je doute que cette démarche soit recevable.
Non, c'est pas forcément irrecevable... mais au prix d'un procès, ben ça vaut rarement le coup, et les syndics le savent... |
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Posté - 27 avr. 2018 : 07:07:37
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Il faut faire attention car il existe au moins un syndic (F....A) qui utilise les comptes 462 pour faire ces écritures comptables suivant des sous-comptes pour les différents types d'honoraires (travaux, état daté, MeD, etc....). Puis ensuite quand il fait le virement du 512 vers son compte perso fait une globalisation..... |
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FBO
Contributeur senior
France
632 message(s)
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18
Posté - 29 avr. 2018 : 16:30:03
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Encore un syndic qui manque de respect envers ses clients, et qui engage par ses mauvaises pratiques l'image d'une profession entière.
C'est navrant et désastreux pour la confiance accordée par les copropriétaires envers leur syndic, car un syndic droit et honnête devra lui-même perdre du temps à justifier qu'il l'est...
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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Posté - 29 avr. 2018 : 19:10:07
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Malheureusement cette pratique est courante chez les syndics. Il n'est pas rare de voir que dans l'annexe 2 produit par certains syndics que le compte 622 y est absent.
Lorsque le compte 622 est absent des annexes il faut refuser de valider les comptes, car il est quasi-impossible qu'un syndic n'ait pas facturé des prestations particulières (état daté, mise en demeure...).
Ce type de problème ne devrait pas exister. Cela entretien la mauvaise réputation de la profession.
La conséquence est effectivement l'annulation de la résolution concernant les comptes comme indiqué plus haut, en assignant le SDC devant le TGI.
Concernant les états datés il n'est pas rare de voir des syndics de faire une facturation en direct au copropriétaire hors comptabilité du SDC. C'est assez fréquent de voir cette situation lorsque les états datés ne sont pas faits directement par le logiciel de gestion. |
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Posté - 30 avr. 2018 : 06:42:13
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citation: Concernant les états datés il n'est pas rare de voir des syndics de faire une facturation en direct au copropriétaire hors comptabilité du SDC. C'est assez fréquent de voir cette situation lorsque les états datés ne sont pas faits directement par le logiciel de gestion.
Dans ce cas, rien n'apparait au 512.... et le copro vendeur peut refuser de payer... (mais dans ce cas, le syndic reviendra dans les "clous"....). Le problème c'est que ce virement se fait en général par le notaire : à qui ? mystère !..... |
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Sujet |
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Contrôle par CS des honos syndic / copropriétaires 
