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Froggy
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 Posté - 18 mai 2018 : 18:59:15
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citation: Initialement posté par Vivianecitation: Il faut donc revenir à la solution de bon sens : le syndic doit présider l'assemblée. Bon, ben là , entre la copro qui doit indemniser le syndic si elle lui donne pas le quitus, et le syndic qui préside l'AG, je crois que JPM nous fait une Syndiquite aigûe... moi je vais m'arrêter là ... ça fait trop à digérer, faut que je prenne un comprimé... 
Le syndic ne préside t-il pas déjà l'AG bien souvent..
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 Posté - 18 mai 2018 : 20:20:04
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Pas dans les AG aux quelles je participe...
Ca n'est pas la peine comme le font beaucoup sur ce forum de faire du syndic-bashing et dans les faites de ne pas être capable de faire gérer correctement les assemblées. |
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Froggy
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83
 Posté - 18 mai 2018 : 22:43:59
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Pas dans les AG aux quelles je participe...
Ca n'est pas la peine comme le font beaucoup sur ce forum de faire du syndic-bashing et dans les faites de ne pas être capable de faire gérer correctement les assemblées.
Bonjour
pour ma part je reconnais que quand le syndic dirige l'AG (ce que j'ai vu faire), c'est parce que les copropriétaires ne sont pas capables de le faire eux-mêmes (via le président de séance). |
Édité par - Froggy le 18 mai 2018 22:44:52 |
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JPM
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84
Posté - 19 mai 2018 : 00:39:11
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Les bons copropriétaires présidents sont en réalité ce que j'appelle un censeur. Tout en contrôlant le respect de l'ordre du jour ils laissent le syndic informer l'assemblée et diriger le débat en intervenant de temps à autre quand ils estiment que le syndic risque de franchir une ligne jaune.
C'est ce qu'il faudrait généraliser : syndic président + copropriétaire censeur.
Généraliser ? Non. Légaliser car ce mode de fonctionnement est déjà assez généralisé.
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Posté - 19 mai 2018 : 07:26:42
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Le président est censeur ou il est facilitateur ou il est cristalisateur, force d'animation ou énonceur des sujet de discussion et de décision, peu importe, c'est un président, il préside.
Le syndic n'est pas la pour informer l'assemblée, il est la pour faire office de secrétaire selon la loi sauf si l'assemblée s'y oppose, il est conseiller juridique en tant que professionnel et doit indiquer les risques et les droits, et en effet sur les sujets appelés par le président, il informe.
Ce n'est pas au syndic de diriger les débats actuellement et je ne suis pas favorable a ce que cela le devienne.
On ne peut pas demander au syndic sur certains points de rendre des comptes et rapporter de son mandat et d'autre part de diriger le débat. C'est pas nature inconciliable.
C'est un peu comme désigner l'un des candidats a la présidence de la république pour diriger les opérations de vote. Ca se fait dans certains pays, et ca ne donne pas de résultat remarquable.
Par nature également, le secrétariat impose une concentration et une rédaction au fil du débat, souvent le syndic aide au calcul des votes, ça me parait délicat de lui demander en plus de diriger sereinement. Souvent ceux qui le font dans les grandes copropriétés ou personne ne moufte ont un ou une aide pour faire le secrétariat.
J'ajouterais qu'on se plaint du faible engagement des copropriétaires; Si on enlève la présidence de l'AG, alors on en arrive aux assemblée des société cotées en bourse, ne viendront plus que les ultramotivés, et monsieur et madame Toulemonde s'il y a un buffet à la fin. |
Édité par - ribouldingue le 19 mai 2018 07:33:08 |
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JPM
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86
Posté - 19 mai 2018 : 07:57:44
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Ribouldingue : citation: Ce n'est pas au syndic de diriger les débats actuellement et je ne suis pas favorable a ce que cela le devienne.
On ne peut pas demander au syndic sur certains points de rendre des comptes et rapporter de son mandat et d'autre part de diriger le débat. C'est par nature inconciliable.
Ce n'est pas inconciliable puisque tel est le cas dans les sociétés et les associations. Plus proche encore est le cas des associations syndicales (dans les statuts) et dans les AFUL (régime légal).
Pourquoi pas dans les syndicats de copropriétaires ?
Alors surtout qu'une réforme légale ne ferait qu'entériner la réalité pour un très grand nombre de syndicats de copropriétaires.
Quant au secrétariat ? Pour les immeubles jusqu'à trente lots, pas de problème surtout quand le procès verbal a été établi à l'avance pour la majorité des décisions.
Pour les syndicats plus importants, le syndic a une secrétaire.
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Viviane
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Posté - 21 mai 2018 : 22:03:26
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Vous avez pas un peu perdu de vue l'essentiel, là , JPM ?
Dans une association, vous payez pas le président, en général... Et le président n'est rien d'autre la plupart du temps qu'un MEMBRE de l'asso comme les autres
Dans une copro vous payez le syndic pour EXECUTER les décisions des copropriétaires. Pas pour vous amener à prendre celles qui l'arrangeraient LUI, comme des travaux inutiles sur lesquels il percevra des honoraires.
Que ce soit DEJA et malheureusement ce qui se passe, le syndic qui préside l'AG, donne la parole à ceux qui diront ce qu'il veut entendre et la coupe aux autres, n'emporte certainement pas la nécessité d'en faire une règle.
Et la façon dont fonctionnent ou pas les entreprises, personnellement je m'en contrefiche. D'abord une copro n'est pas une entreprise. Et pour aller plus loin si certains sont ravis de se laisser mener en bateau par leur PDG salarié, ça les regarde. Ca n'en fait pas un exemple à suivre. |
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Édité par - Viviane le 21 mai 2018 22:04:32 |
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Posté - 22 mai 2018 : 08:13:37
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JPM présente une nouvelle vision des AG comme chambre d'enregistrement.
C'est vrai que si on supprime la désignation du président, du secrétaire, voire des scrutateurs (après tout le syndic le fait aussi souvent), qu'on évite de perdre du temps dans les discussions, les AG peuvent être mins formelles, moins couteuses (pour les syndics, on n'envisage rien en gain pour les copros) et que du coup, comme personne ne viendra, on va dire qu'il n'y aura désormais plus de problème.
On pourra le faire par skype, voire en différé.
C'est une façon de voir.
C'est même un nouveau concept de démocratie. |
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Gédehem
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Posté - 22 mai 2018 : 10:02:03
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JPM fait surtout une confusion sur le statut de la personne en charge de la gestion.
PDG, président d'association ou autres groupements de ce type : il en est un des membres, même si c'est de façon éphémère, provisoire.
Le syndic professionnel n'est pas membre du syndicat qu'il gère.
Il est lié à lui par un contrat de nature commerciale.
Pour des prestations définies par la loi, ce qui n'est pas le cas du PDG ou du pdt d'association, groupements régis par des statuts propres au groupement.
Sortons les copropriétés du statut de 65, ouvrant les à la liberté des dispositions propres aux ASL par exemple, et nous en reparlerons. |
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JPM
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Posté - 25 mai 2018 : 23:16:06
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Gedehem : citation: Il est lié à lui par un contrat de nature commerciale
C'est à cette erreur sur la nature de l'activité de syndic qu'il faut attribuer vos autres errements.
L'activité de syndic est une activité civile. Tous les auteurs sont d'accord sur ce point. Cf Capoulade La copropriété n° 959. C'est pourquoi les avocats, huissiers, géomètres experts, administrateurs judiciaires peuvent exercer l'activité de syndic.
Quand l'activité de syndic est exercée par une société commerciale, le contrat n'est commercial qu'à l'égard du syndic commerçant. Il conserve son caractère civil pour ce qui est du syndicat des copropriétaires
Preuve en est que tout litige entre un syndicat et son syndic est jugé par le tribunal de grande instance.
Tout commande au juriste d'interdire l'activité de syndic à un commerçant ou à une société commerciale
Je rappelle le problème posé par la fusion absorption d'une société par une autre. Cette opération spécifique entraîne le transfert automatique de tous les contrats et mandats de la société absorbée vers la société absorbante. Certaines juridictions ont appliqué cette règle à des fusions absorptions de cabinets d'administrateurs de biens et jugé que les mandats de syndic sont transférés sans décision des assemblées générales des syndicats.
La Cour de cassation sanctionne ces arrêts en se bornant à affirmer qu'ils vont à l'encontre de l'interdiction faite au syndic de se faire substituer. Il s'agit d'une simple affirmation qu'un avocat compétent détruira sans difficulté un prochain jour.
La seule solution serait d'interdire l'activité de syndic à toute société susceptible de faire l'objet d'une fusion absorption.
Cette discussion est certainement l'une des plus importantes que l'on puisse avoir présentement à l'égard du régime des administrateurs de biens.
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Édité par - JPM le 25 mai 2018 23:26:46 |
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Posté - 26 mai 2018 : 10:24:57
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citation: La seule solution serait d'interdire l'activité de syndic à toute société susceptible de faire l'objet d'une fusion absorption. On va pouvoir pondre une usine à gaz pour répondre à la question provisoirement... |
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Sunbird
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92
Posté - 26 mai 2018 : 11:17:18
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Effectivement toute la difficulté est dans la définition juridique de l'activité du syndic.
Sur ce point je vous invite à prendre connaissance du jugement déboutant UFC sur l'action de groupe contre un administrateur de bien (F....A), l'UFC a été déboutée du fait de l'activité.
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JPM
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93
Posté - 26 mai 2018 : 15:34:21
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L'affaire FONCIA concerne la gestion locative et non pas l'activité de syndic. Voici un commentaire :
" La justice estime que l'action n'entre pas dans le champ d'application de l'action de groupe et ne respecte pas, en cela, l'article L623-1 du Code de la consommation. Ce dernier stipule que l'action est recevable à partir du moment où il existe des «préjudices individuels nés de manquements commis à l'occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ou de pratiques anticoncurrentielles».
Or, souligne le tribunal, «aucun contrat de vente ni aucune pratique anticoncurrentielle ne sont en cause». Par ailleurs, «le bail d'habitation» ne peut être «analysé comme une fourniture de service» car le bailleur ne s'engage pas «à réaliser une prestation mais à mettre un bien immobilier à la disposition de son locataire», ajoute le tribunal. Enfin, le bail d'habitation «n'est pas inclus dans le Code de la consommation» et sort ainsi du champ de l'action de groupe défini par la loi Hamon promulguée le 1er octobre 2014."
A noter que dans le droit traditionnel français la gestion de biens immobiliers entrait dans la notion d'agent d'affaires qui est de nature commerciale.
La tentative d'étendre cette solution à l'activité de syndic a échoué.
On peut penser que l'avocat de FONCIA a fait du texte invoqué une analyse plus fine que celle de l'avocat de l'association.
Et aussi plus fine que celle de l'auteur du texte qui aurait surement bien vu une condamnation de FONCIA pour une pratique qui est sans doute contestable.
Dans tout cela rien à voir avec le caractère civil de l'activité de syndic, même quand elle est pratiquée par une société anonyme.
On serait bien surpris par une soudaine mise sur la touche des sociétés commerciales. Mais qui sait ? Actuellement des milliers de salariés de commissaires aux comptes se demandent de quoi demain sera fait . Un projet réduit le champ d'exigence de la certification des comptes 
Il suffirait de créer un régime juridique approprié pour les gestionnaires réellement qualifiés qui se retrouveraient syndics en nom propre ou au sein de sociétés civiles de moyens. Le tour serait joué et on se retrouverait en 1953.
Le tour est jouable.
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2018 : 15:38:09
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L'activité de syndic est une activité civile. Tous les auteurs sont d'accord sur ce point.
Parce que disent ces auteurs, comme les règles actuellement appliquées, ne tiennent aucun compte de l'évolution de cette 'profession'.
On est très loin du syndic hier, ou d'avant hier : en Grèce, 500 ans avant notre ère, chargé de représenter un groupement en justice lors d'un litige, le syndic était désigné par ses membres en regard de sa considération, d'un lien presque 'personnel' avec chacun. D'où son identification au groupement lui-même.
Situation qui a perduré longtemps, avec nos petits syndics "du coin de la rue".
Nous ne sommes plus dans cette position, trop d'auteurs rêvant encore d'un état qui n'est plus, rêves à l'origine de bien des maux.
La copropriété d'il y a 2000 ans naissait par la volonté de ses (futurs) membres, quasi des associés.
Rien de tel depuis longtemps, encore moins de nos jours, où l'enjeu est double : se loger et acquérir un capital immobilier.
Aucune volonté commune d'être ensemble, 'associé'
Le syndic n'est maintenant jamais désigné par la volonté des membres du groupement, mais imposé par un promoteur/constructeur/vendeur. Syndic qui dans la grande majorité des cas est une société commerciale dont l'objet n'est pas l'intérêt de "ses" syndiqués mais la bonne marche de son entreprise, les marges, le profit.
La copropriété est devenue un marché, dont chacune de ces sociétés commerciale espère avoir la bonne part.
On est passé du syndic qui défend l'intérêt des syndiqués qui l'ont choisi et le tiennent 'à la culotte' (certains se sont fait couper la tête .., ce qui était bien pratique alors ..) , au syndic qui défend ses propres intérêts de commerçant dans un marché dont les syndiqués sont le jouet (ou la matière du marché).
Inadaptation du statut actuel du syndic 'commerçant'. N'en déplaise au Conseiller Capoulade et d'autres.
C'est pourquoi les avocats, huissiers, géomètres experts, administrateurs judiciaires peuvent exercer l'activité de syndic.
CQFD : en quoi ces professions seraient-elles gage de professionnalisme dans cette activité multitaches dont ou souligne partout la complexité ?
Ou alors, si ce sont de véritables 'professionnels', pourquoi pas, que sont ces groupes/sociétés commerciales ???
Critères d'un autre temps, incohérence, inadaptation à l'évolution des choses, et donc des règles de droit.
PS. Un de mes gendres est 'Géomètre expert DPLG" : entre nous, heureusement qu'il n'est pas syndic (et il le sait !).
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JPM
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Posté - 26 mai 2018 : 16:37:16
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Avec : citation: Le syndic n'est maintenant jamais désigné par la volonté des membres du groupement, mais imposé par un promoteur/constructeur/vendeur. Syndic qui dans la grande majorité des cas est une société commerciale dont l'objet n'est pas l'intérêt de "ses" syndiqués mais la bonne marche de son entreprise, les marges, le profit.
La copropriété est devenue un marché, dont chacune de ces sociétés commerciale espère avoir la bonne part.
Gedehem nous fait un tableau délirant du monde actuel de la copropriété. C'est sans doute le fruit d'une trop longue proximité avec le monde de associations consuméristes.
Dans sa thèse, Mme Bayard Jammes montre l'unicité de la doctrine récente et/ou actuelle (Giverdon, Bergel, Atias, Kischinewski Broquisse, Capoulade) pour présenter la copropriété comme ayant acquis une double fonction : accession à la propriété individuelle d'un logement et technique d'organisation collective des immeubles bâtis"
Elle met pareillement en valeur l'évolution du lot devenu bien immobilier tout comme une maison et son terrain.
D'où une excellente réponse du Ministre de la Justice JOAN 31 décembre 1995 page 5256:
- Reconnaissance à chaque copropriétaire d'un droit de propriété sur son lot
- Mise en œuvre du principe de démocratie dans l'organisation du vote des décisions de l'assemblée des copropriétaires destinées à assurer la gestion, la conservation et l'amélioration de l'immeuble
On pourrait associer d'autres auteurs à ces principes, Bouyeure, Tomasin, Sizaire, etc...
Il serait intéressant de connaître sur ces points les idées de M le Professeur Prinet Marquet.
On peut rappeler celles des sociologues : tout casser car la loi de 1965 est un sinistre carcan.
citation: Syndic qui dans la grande majorité des cas est une société commerciale dont l'objet n'est pas l'intérêt de "ses" syndiqués mais la bonne marche de son entreprise, les marges, le profit.
Ce n'est même pas de la diffamation, mais la marque d'un véritable trouble de la perception.
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Viviane
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Posté - 26 mai 2018 : 19:40:11
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Je vais être triviale, mais personnellement, ce que disent "les auteurs", je m'en moque comme de ma première chemise. Savoir si syndic est une activité civile ou un commerce aussi. Tout ça c'est du blabla pour faire oublier la réalité des choses.
Commerce ou pas commerce, c'est un boulot. Et un boulot est là pour vous rapporter des sous, que vous soyez syndic, huissier, notaire, infirmier, plombier ou marchand de patates, sinon vous le feriez pas, ou vous seriez bénévole.
Je possède un bien privatif et des parties communes en indivision avec mes voisins.
Un tiers est là pour exécuter nos décisions.
Il est censé nous rendre des comptes mais 90% du temps y rechigne, comme le prouve le post 1 de ce fil et des centaines de posts dans tous les forums. Et vous pouvez faire tout ce que vous voulez, pondre toutes les lois que voulez, c'est lui qui détient les archives. Et vous ne pourrez pas l'empêcher de faire un courrier dans votre dos, dont vous ne demanderez même pas copie parce que vous ne savez pas qu'il existe. Vous ne pouvez pas non plus le forcer à vous mettre au courant de tout ce qu'il fait, et au fur et à mesure, même s'il lui suffit de vous mettre en copie d'un mail.
Obtenir des infos, c'est juste un combat permanent, même avec un syndic honnête. Hier encore, j'ai appris que notre syndic qui avait promis il y a presque un mois d'envoyer notre dossier en RAR au CF, qui depuis plus d'un an le fait trainer en prétextant ne pas l'avoir reçu, ne l'a pas fait. Et il va falloir bientôt payer les entreprises.
Mais se facturer abusivement une "réunion préparatoire aux travaux" en plus de ses honoraires travaux, ça, elle a eu le temps de le faire il y a déjà des mois.
Alors une AG dirigée par celui qui devrait nous rendre des comptes, non merci. C'est peut-être comme ça dans beaucoup de copros, mais pas chez nous. Et un syndicat obligé de donner quitus, encore moins.
Ca relève du gag. |
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Édité par - Viviane le 26 mai 2018 20:27:55 |
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Sunbird
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Posté - 26 mai 2018 : 20:32:59
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Gedehem vous soulevez les vraies questions.
Certains vivent dans l'ancien monde, avec une vision déformée de la profession.
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 26 mai 2018 : 20:34:19
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"citation:
Syndic qui dans la grande majorité des cas est une société commerciale dont l'objet n'est pas l'intérêt de "ses" syndiqués mais la bonne marche de son entreprise, les marges, le profit.
Ce n'est même pas de la diffamation, mais la marque d'un véritable trouble de la perception."
Quand on veut se débarrasser de son chien on l' accuse de la rage...
Croyez-vous vraiment que quand un syndic demande un contrat de trois ans c' est dans l' intérêt du syndicat?
Et quand il demande le "quitus" c' est dans l' intérêt du syndicat...?
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 mai 2018 : 23:07:55
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Où l'on voit la "fracture", pour utiliser un mot à la mode ....
Avec des citations "d'un autre monde" : 1995, c'est l'antiquité pour le monde du commerce comme pour celui de la copropriété.
1995 : le CS obligatoire n'avait que 9 ans !
Le 'contrat du syndic" n'existait pas !
Ce n'était pas l'antiquité, presque celui des dinosaures ....
Quant à penser en 2018 qu'il y aurait une démarche commune des candidats à la copropriété, volonté de vivre ensemble dans un projet commun .....
C'est le rêve dont je parle plus haut, sorte de hernie intellectuelle ....(*)
On sait que l'évolution du droit en général est souvent à la remorquer de l'évolution de la Société. Qu'il lui faut un certain temps pour se mettre au diapason, non sans trainer des pieds, on le sait dans tous les domaines.
Il ne fait aucun doute que les "gardiens du temple" de la copropriété de dérogeront pas à ce principe ...
Dans le genre "on ne touche pas à mon bébé" !
Et si réforme il peut y avoir, c'est par exemple pour permettre au syndic de présider les AG, ou de supprimer l'interdiction de substitution .....
Bonjour la réforme !
Concernant l'évolution du droit par chez nous, exemple : La Turquie, pays démocratique à l'avant garde du progrès comme chacun sait, à autorisé le vote des femmes dans les année 30 (1934), après la Birmanie, autre pays de progrès.
1946 en France, et encore par ordonnance, de Gaule n'étant pas certain de la réaction du parlement...
La lecture des débats au Parlement au début du siècle dernier, en particulier au Sénat lorsque la question est posée, sont assez "jouissifs" ...
Pourtant il n'y avait pas là de révolution, du moins autre que celui de mettre fin au seul pouvoir des hommes.
Alors l'évolution du droit dans nos copropriétés, qui n'ont plus rien à voir avec celles d'antan, en particulier pour ce qui concerne le syndic commerçant, ..... cela attendra
(*) "accession à la propriété individuelle d'un logement et technique d'organisation collective des immeubles bâtis"
Technique d'organisation imposée : il n'y a aucune volonté délibérée, construite, de déterminer ensemble cette gestion liée à la volonté commune de partager un même habitat.
On pourrait aussi citer N. Golovtchenko, qui déplorait que : " La plupart des problèmes soulevés par la copropriété ont été transformés en questions juridiques", déplorant qu'elle reste le fief quasi incontesté de juristes qui en ont fait leur spécialité (et leur 'chasse gardée'..). |
Édité par - Gédehem le 26 mai 2018 23:35:34 |
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Froggy
Contributeur actif
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Posté - 26 mai 2018 : 23:36:36
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citation: Initialement posté par Gédehem
Quant à penser en 2018 qu'il y aurait une démarche commune des candidats à la copropriété, volonté de vivre ensemble dans un projet commun .....
C'est le rêve dont je parle plus haut, sorte de hernie intellectuelle ....(*)
Cela existe pourtant dans les projets d'habitat coopératif.. |
Édité par - Froggy le 26 mai 2018 23:37:00 |
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