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Baba0
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 Posté - 08 juin 2018 : 06:45:26
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Bonjour,
Nous avons un gros impayé, 35 000 € sur un budget de 190 000 € (l'ancien syndic n'a rien fait en temps utiles).
En attendant la vente du logement, le nouveau syndic compense en augmentant quelques gros postes du budget prévisionnel, dont le chauffage, de cette somme.
Est-ce la bonne méthode ?
Par avance merci
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Posté - 08 juin 2018 : 07:14:01
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Absolument pas !!!!!
Vous ne précisez pas quel type de vente est ce logement : vente volontaire ou vente sur saisie.
Si c'est une vente sur saisie suite à une décision d'AG cela passe par des appels de fonds spécifiques pour créances douteuses, avec prise d’hypothéque, etc....
Ces appels de fonds spécifiques, sont des avances pour les autres copros qui seront (peut-être) remboursées après la vente.
De plus tel que le syndic pratique, les copros qui entre temps vendent volontairement leurs lots sont lésés. |
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Baba0
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 2
Posté - 08 juin 2018 : 08:32:50
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Ce sera une vente sur saisie.
Je vais voir avec le syndic pour régulariser tout cela.
Encore merci |
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JPM
Modérateur
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3
Posté - 09 juin 2018 : 08:55:17
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Le syndic doit engager une procédure comptable de dépréciation de créance.
A cette occasion il peut effectuer valablement un appel de couverture pour un montant correspondant à la dépréciation.
Si cela n'a pas été fait il faut inscrire l'hypothèque du syndicat.
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Baba0
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4
Posté - 13 juin 2018 : 07:46:49
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JPM,
Je ne sais pas encore si une hypothèque a été prise. le CS actuel est aux abonnés absents. Je vais proposer ma candidature pour le CS à l'AG dans 15 jours.
Rambouillet,
Je ne comprends pas en quoi les copropriétaires qui vendent sont lésés actuellement. |
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Posté - 13 juin 2018 : 08:00:17
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citation: Je ne comprends pas en quoi les copropriétaires qui vendent sont lésés actuellement.
Si votre syndic appelle des provisions pour combler le trou, ces provisions sont perdues pour les personnes qui vendent.
Par contre si une résolution pour des créances douteuses est prise comme c'est la procédure, alors les fonds appelés sont des avances demandées aux copros et sont donc remboursables à celui qui vend. Celui qui achète devra remettre la même valeur en arrivant, et c'est celui qui est copro au moment de la résorption de la vente qui récupérera l'argent du débiteur ou de la vente judiciaire....
C'est le même principe de fonctionnement que "l'avance de trésorerie" d'ailleurs ces fonds décidés et appelés sont parfois appelés "avances de solidarité" ou "prêt par les autres copros" |
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Baba0
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Posté - 13 juin 2018 : 09:10:13
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Merci,
Je ne savais pas que les fonds réclamés pour créance douteuse étaient des avances remboursables. |
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Posté - 13 juin 2018 : 11:02:51
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il faut que cela soit spécifiée dans la résolution et cette somme doit apparaître (entre autres) au compte 1033 de l'annexe 1 en haut à droite, annexe jointe à la convocation si des appels ont déjà eu lieu... |
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Viviane
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Posté - 15 juin 2018 : 01:38:42
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Bonjour
citation: Je ne savais pas que les fonds réclamés pour créance douteuse étaient des avances remboursables.
Parce que ça n'en est pas.
Ce qui est remboursable en cas de mutation, c'est les "emprunts du syndicat auprès des copropriétaires".
La dépréciation de créance, qu'il s'agisse de créance douteuses (compte 68) ou irrécouvrables (compte 677) consiste à faire passer la créance en CHARGES, donc ABSOLUMENT PAS remboursables en cas de mutation.
C'est une charge pour celui copro au moment du vote.
Ultérieurement, si vous gagnez le procès et récupérez tout, ce sera un produit pour celui copro au moment où ça reviient
Il faut donc bannir les résolutions pour créance douteuses en cas d'impayés.
Et surveiller de près celles pour "créances estimées définitivement perdues", sauf si elles le sont vraiment, ce qui peut être le cas pour tout ou partie de la dette. Par exemple si le lot vaut moins que la créance, on a bien une part "définitivement perdue" et il faut bien combler le trou...
C'est donc absolument à éviter pour un impayé si la créance n'est PAS "estimées définitivement perdues" , autrement dit si on de très bonnes chances de récupérer ses billes.
Voir ici
https://arc-copro.fr/documentation/...en-utilisant
La seule chose qui ne fait ^pas sens dans cet article, c'est le fait d'estimer que "le syndic se fait de la trésorerie". Déjà l'article date d'avant le compte séparé, mais surtout si le copro ne paye pas ses charges, il faut bien trouver l'argent quelque part pour payer les factures en attendant la vente du lot.
Donc on appelle un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux" en excluant le débiteur de l'appel.
Le combien il faut appeler dépend de beaucoup de choses. L'AG peut par exemple préférer retarder de gros travaux qu'avancer la quote part manquante.
Le reste est juste.
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Édité par - Viviane le 15 juin 2018 02:00:25 |
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Posté - 15 juin 2018 : 08:02:36
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dans le cas de ces créances douteuses ce qui importe c'est la résolution qui doit être bien rédigée : si ce sont des sommes déclarées comme avance ou emprunt de solidarité ou prêt de certains copropriétaires, ces sommes s’inscrivent au 103 et elles sont remboursables au vendeur en cas de mutation et sera appelée à l'acheteur comme les autres avances.
"Article 45-1
Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.
Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :
- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;
- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables." |
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Viviane
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Posté - 16 juin 2018 : 00:20:26
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La résolution doit donc bannir les termes de créance douteuse.
On se contente d'un truc genre
Dans l'attente de l'issue des procédures engagées pour recouvrir la créance de Untel envers le syndicat d'un montant à ce jour de...., l'assemblée décide d'effectuer un emprunt auprès des copropriétaires à l'exception de UNTEL selon leurs tantièmes de charges générales.
Conformément à l'article 45-1 du décret de 1967, ces fonds constituent des avances, remboursables au vendeur et appelées à l'acquéreur en cas de mutation.
En dehors des cas de mutation, cet emprunt sera remboursé aux copropriétaires sur décision de l'assemblée générale;
Le syndic mettra la question de ce remboursement à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. |
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Posté - 16 juin 2018 : 07:54:47
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la déclaration de créances douteuses est pour passer la datte du 450 au 459, le moyen de financement c'est soit une provision soit une avance 1033 |
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JB22
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Posté - 16 juin 2018 : 08:59:49
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Extrait de l' arrêté comptable du 14 mars 2005 :
"Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" comprend deux comptes : 491 "Copropriétaires" et 492 "Personnes autres que les copropriétaires". Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" est crédité par le débit du compte 68 "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses" et il est débité par le crédit du compte 78 "Reprise de dépréciation sur créances douteuses"."
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Viviane
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13
Posté - 16 juin 2018 : 16:06:02
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Je ne sais pas ce que c'est que la "déclaration de créances douteuses", Rambouillet.
Je connais :
- les emprunts du syndicat (avances)
- les ""Dotation aux dépréciations sur créances douteuses"(cf article posté par Jb22) qui sont des CHARGES, comme l'indique le compte comptable 68, donc commençant par 6 . Et à ce titre ne sont pas remboursables.
Les deux résultant d'une décision d'AG. |
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2018 : 17:18:54
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Je connais :
- les emprunts du syndicat (avances)
C'est exactement ce dont parle Rambouillet : emprunt du syndicat auprès des copropriétaires "payeurs", pour un prêt au copropriétaire 'débiteur'.
Il s'agit bien alors d'une avance des 'payeurs' au syndicat, avance remboursable en cas de vente.
Comme l'ancienne réserve travaux à 3 ans, ainsi qu'il le relève. |
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Viviane
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Posté - 16 juin 2018 : 19:19:40
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citation: Viviane : Je connais :
- les emprunts du syndicat (avances)
Gedehem : C'est exactement ce dont parle Rambouillet :
Non, il parle d'une "déclaration de créances douteuses" qui serait financée par "soit une provision soit une avance 1033"
Et je dis tout bonnement qu'une telle chose n'existe pas...
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Édité par - Viviane le 16 juin 2018 19:22:24 |
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JPM
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Posté - 16 juin 2018 : 22:06:26
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Voir mon post 3 !
Il faut effectivement le caractère douteux de la créance pour un certain montant. Il est alors possible d'appeler cette même somme auprès des copropriétaires solvables.
Les emprunts de solidarité ne sont plus admis.
Et on se demande alors ce que peuvent être les emprunts du syndicat auprès des copropriétaires.
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Viviane
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Posté - 16 juin 2018 : 22:18:16
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citation: Voir mon post 3 !
Il faut effectivement le caractère douteux de la créance pour un certain montant. Il est alors possible d'appeler cette même somme auprès des copropriétaires solvables.
Pas "douteux" lorsqu'on parle d'impayés, ce qui est le cas ici, mais "estimée définitivement perdu", relisez les textes. En l'occurrence l'article 11-11° du décret de 1967...
citation: Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
(..)11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
citation: Les emprunts de solidarité ne sont plus admis.
Ce serait bien que vous nous trouviez l'article de loi, la jurisprudence, ou que sais-je, à l'appui de cette affirmation récurrente de votre part...
Car, tout comme les AGO ou AGE.... ils ne sont pas "plus admis", ils n'ont jamais "existé" juridiquement parlant. C'est juste un abus de langage pour qualifier l'emprunt du syndicat auprès des propriétaires dans le but de couvrir provisoirement un impayé....
citation: Et on se demande alors ce que peuvent être les emprunts du syndicat auprès des copropriétaires.
C'est de l'argent que le syndicat emprunte aux copropriétaires... et les raisons peuvent être diverses. Couvrir provisoirement un impayé fait partie des raisons possibles...
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Édité par - Viviane le 16 juin 2018 22:32:44 |
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Viviane
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Posté - 16 juin 2018 : 22:39:22
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ET je rajoute un exemple :
Un proprio vient d'être condamné il y a quelques jours. à nous payer plus de 130000€. Charges courantes et travaux + DI + article 700
On va pas s'amuser, en attendant la vente forcée du lot, à sortir, que ce soit en avances de solidarité ou avec des dotations aux dépréciations, ces 130000€ de la poche des 20 autres copros qui viennent déjà de tous s'endetter pour payer 700000€ de travaux.
On a gardé l'argent tombé r d'un précédent procès contre notre ancien syndic en votant une avance de solidarité du même montant, ça nous suffit pour couvrir les charges courantes qu'il n'a déjà pas payées et celles qu'il ne payera pas dans les un ou deux ans à venir.
Pour le reste, on se contente de retarder l'exécution d'une partie des travaux, qu'on fera quand le lot, qui vaut 2 à 4 fois ce qu'il nous doit, (selon qu'il est assez futé pour vendre lui même ou s'il attend les enchères) sera vendu.
Si le lot valait moins que ce qu'il nous doit, là oui, faudrait sérieusement se poser la question de ce qu'il possède par ailleurs et de savoir si une partie de la créance est recouvrable ou peut être "estimée définitivement perdue"
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Édité par - Viviane le 16 juin 2018 22:56:16 |
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Baba0
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 Posté - 18 déc. 2019 : 14:31:21
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Bonjour,
Je vous remercie un peu tardivement pour tous ces échanges.
J'ai obtenu du syndic le bordereau d'inscription aux hypothèques pour cet impayé qui n'est toujours pas réglé (dossier de surendettement, appartement que le propriétaire n'arrive pas à vendre). Bref le juge vient de déclarer la faillite personnelle un mandataire judiciaire a été nommé pour faire le bilan des actifs et passif de ce copropriétaire sous 6 mois.
La dette est à ce jour de 42 000 €.
L'inscription aux hypothèques est d'avril 2018 pour 32 000 €.
Est-ce que cela veut dire que le syndicat est sûr de récupérer 32000 € ou pas ?
par avance merci pour vos réponses
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JPM
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Posté - 21 déc. 2019 : 23:48:06
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Le syndicat est il inscrit en premier rang ou y a-t-il d'autres créanciers ?
L'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires n'est rien d'autre que l'ancien emprunt de solidarité enfin reconnu
Votre syndic aura intérêt à bien servir l'état daté pour éviter des difficultés.
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comptabilisation gros impayé 
