|
|
Tous les utilisateurs peuvent poster de NOUVEAUX sujets dans ce forum
Tous les utilisateurs peuvent répondre aux sujets dans ce forum |
Page précédente |
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
21
 Posté - 17 juin 2018 : 21:21:08
|
Sunbird, le syndic n'est pas magicien. Quand l'AG vote, comme ici, des résolutions inexécutables, ben il les exécute pas.
Sa faute, c'est de ne pas utiliser son devoir de conseil pour signifier à tous que ce n'est PAS exécutable et mettre à l'ODJ l'annulation de la décision. |
|
|
|
|
|
|
|
|
 22
Posté - 18 juin 2018 : 00:38:19
|
Dans l'exposé de la situation, je vous ai indiqué que cela fait 2 ans qu'il n'y a rien de fait.
C'est suite aux déboires de la première année que la résolution a été écrite par l'avocat conseil en liaison avec le syndic. C'est d'un commun accord que le travail devait être fait.
La compétence du syndic et du conseil syndical sont très largement au cause.
Vous faites mauvaise route en pensant que c'est le contenu de la résolution. A la lecture du PV de l'AG, vous constatez vous même la rédaction de la résolution qui n'a pas été reprise comme dans la convocation. |
|
|
|
23
 Posté - 18 juin 2018 : 08:07:07
|
Si votre question est, je dirais assez bêtement:
Mais bon, notre syndic n'a pas dépensé 7 500 euros comme prévu, alors votre remarque du post 22 est totalement compréhensible, et je plussoie, c'est quand même bête d'attendre pour dépenser 7 500 euros qu'on a en caisse.
Si votre question est:
Comment se fait-oil que le boulot ne soit pas terminé, la réponse a été donné par divers intervenant, ç'est quasiment infaisable, et la mise énorme demandée va conclure sur
1/ Une quasi-impossiblité de refonte
et 2/ Des frais additionnels certes prévus mais non appelés pour la publication et la révision, ces deux postes sont hors 7 500 € et ce sont les deux seuls faisables.
citation: Vous faites mauvaise route en pensant que c'est le contenu de la résolution. Vous faites fausse route en pensant que avec 10 000 € vous avez un nouveau RdC, sauf à ce que il y ait deja unanimité d tout le monde pour voter les futures répartitions.
Or il semble deja que cela flanche côté conseil syndical.
Votre réel problème est tout autre: Le syndic, ou les syndics n'appliquent pas le réglement de copropriété.
Je roule a 150 km/h sur l'autoroute. Je sais que je vais me faire prendre,
Plutot que de ralentir, je commande des panneaux de limitation à 160 en payant un avocat pour rédiger le bon de commande.
Un an après, et malgré un acompte payé, je constate que les panneaux installés sont toujours les vieux. Je suis fébrile, certes.... |
Édité par - ribouldingue le 18 juin 2018 08:09:14 |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
24
Posté - 18 juin 2018 : 10:25:04
|
|
citation: Vous faites mauvaise route en pensant que c'est le contenu de la résolution.
Il n'y a pas de "fausse route". Ce qui compte c'est ce qui est voté, et pas ce qui ce qui est dans la convocation.
citation: A la lecture du PV de l'AG, vous constatez vous même la rédaction de la résolution qui n'a pas été reprise comme dans la convocation.
Donc, si j'ai bien compris :
1) l'avocat vous concocte une résolution "en concertation avec le syndic et le CS". Dont pour ma part je trouve déjà qu'elle pêche par bien des côtés (c'est pas le taf d'un avocat de calculer des grilles de répartition, c'est celui d'un géomètre. Ou est le budget ?. C'est pas le taff d'un avocat d'établir un acte notarié, c'est celui d'un notaire : où est le budget ? On crée pas des charges par bâtiment sauf unanimité...)
Je soupçonne fortement que la concertation s'est terminée par une modification de ce qu'a proposé l'avocat... j'aimerais bien voir sa proposition initiale...
2) L'AG la modifie pour en faire un truc inappliquable
La 1ere bonne question c'est pourquoi ?
Si la question a été modifiée, c'est normalement avec l'accord de l'AG et avant le vote. Donc tout le monde est responsable
Si elle a été modifiée en douce et après le vote, il fallait attaquer le bureau et demander de remettre ce qui a été voté...
|
|
|
Édité par - Viviane le 18 juin 2018 10:33:01 |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
25
Posté - 18 juin 2018 : 15:11:29
|
L'exposé :
"une résolution a été votée par l'AG pour revoir le règlement de copropriété suite à l'installation de nouveaux ascenseurs et pour un besoin de toilettage du à l'ancienneté du règlement (1975)."
Cela ne ressort pas trop du texte adopté.
Le contenu de la résolution adoptée par l'AG mélange divers aspects, sorte de résolution "fourre tout" difficilement applicable.
Faute sans doute d'un travail en amont, de l'intervention d'un avocat avec le seul syndic.
On comprend une mise en conformité avec les dispositions légales, qui ne sont que la transcription dans le RDC des textes en vigueur.
A la limite, un "copier-coller" suffit en remplacement de clauses légales existantes. Travail qu'un syndic peut faire avec le CS, éventuellement avec appel à compétences au sein du syndicat.
On comprend mal cette histoire d'ascenseur.
Dans la mesure où il y a eu création de nouveaux éléments d'équipement commun, ici un ou des ascenseurs, outre les résolutions sur les travaux, devait être soumis à l'AG la ou les grilles de répartition, tant pour les travaux eux mêmes que pour les dépenses d'entretien et de réfection qui suivent.
La modification du RDC qui s'en suit doit elle aussi être prévue, le budget de la publication adopté.
Autrement dit, création ascenseur, grille de répartition par lot et publication forment un ensemble indivisible.
L'introduction de cette modif à l'occasion d'une mise en conformité du RDC ne nécessite pas un vote spécifique supplémentaire.
Ceci est clair, le syndic peut l'engager sans attendre.
En revanche, s'il n'y a pas de grille de répartition conforme à L.10al.1, cela pose question. Comment ont été financés les travaux, selon quelle répartition ?
Si l'ascenseur ne sert qu'à quelques copropriétaires (élément 'équipement commun" spécifique à certains (*)), quid d'un droit d'entrée futur (pour ceux qui voudraient en bénéficier dans l'avenir) d'une grille de répartition "pour tous les lots desservis", y compris ceux qui n'en ont pas actuellement l'usage et ne participent donc pas pour le moment aux dépenses d'entretien.
Pour le reste, c'est le flou, et même pas "artistique".
"Le document pourra également comprendre de nouvelles clauses d'amélioration ou le cas échéant de régularisation de certaines situations en intégrant notamment l'installation de l'ascenseur à l'usage de certains copropriétaires de Y et la répartition des charges par bâtiment.."
"Nouvelles clauses d'amélioration" : lesquelles, dans quels domaines ?
" régularisation de certaines situations" : lesquelles, dans quels domaines ?
Sur ces 2 points, il s'agit de ce qui est au cœur du contrat passé entre copropriétaires. Déléguer à un tiers le soin de dire ce qui est bon pour eux pose question.
(*) même réduit à un seul, il s'agit toujours d'un élément d'équipement commun" ...., alors "spécial" à tel copropriétaire, d'où la grille commune pour tous les lots desservis qui en ont "utilité objective". |
Édité par - Gédehem le 18 juin 2018 15:17:35 |
|
|
|
26
Posté - 19 juin 2018 : 12:50:16
|
|
citation: Pour le reste, c'est le flou, et même pas "artistique".
"Le document pourra également comprendre de nouvelles clauses d'amélioration ou le cas échéant de régularisation de certaines situations en intégrant notamment l'installation de l'ascenseur à l'usage de certains copropriétaires de Y et la répartition des charges par bâtiment.." Je reprends ce point et l'excellent commentaire de Gédéhem:
Pour 10 000 € il n'y a aucune garantie que les les répartitions illégales ne soient régularisées.
On peut même dire que le syndicAT et le sydnic se tireNT une balle dans le pieds avec un canon de 75 sans recul: Je sais que ce que je fais est illégal, et je vais dépenser 10 000 € mais je ne garantis même pas que j'arriverais à remettre d'équerre ma situation pourrite
Signé le président d'AG
Signé le syndic
Signé le ou les scrutateurs.
pas besoin de quitus, ici l'ensemble des copropriétaires indique qu'il est au courant, qu'il cautionne, et qu'il lui importe peu qu'on arrive ou pas à être conforme au réglement dut-on y dépenser 10 000 euros.
Si avec cela le copro Dupont a qui on demande de dépenser en illégalité 200 euros de plus que sa part n'a pas un sacré argument pour récupérer ses 200 euros et 1000 euros de dommages et intérêts au motif de 'Foutage de Gueule', c'est à désespérer. |
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
27
Posté - 19 juin 2018 : 14:31:27
|
Une difficulté : la question posée ne porte pas du tout sur cette "mayonnaise".
Laquelle ne semble pas perturber qui que ce soit.
Sauf peut être le syndic .... :
"L'année passée une résolution a été votée par l'AG pour revoir le règlement de copropriété ......(..)
Cette année, nous recevons la convocation, ni le conseil syndical dans son rapport, ni le syndic ne font référence à ce travail.
Rien n'a été fait.
Que devons nous faire, d'autant que cela fait la deuxième année que le syndic ne fait rien à propos de ce règlement de copropriété ?"
Il semble que cette affaire ait été très mal montée, mettant dans le même pot un 'toilettage' (mise en conformité) et une 'refonte' avec création de nouvelles clauses, grilles de charges ou autres dispositions conventionnelles, le tout délégué à un tiers, un avocat dont ce n'est pas le travail.
Comme relevé, avec tout ce fatras il y a une impossibilité.
Il faut que le CS se (re)saisisse de l'affaire et, en concertation avec le syndic, se mette au travail, en formant éventuellement une commission ad hoc (commission "révision RDC") incluant des copropriétaires (ou tiers) ayant quelques compétences.
Mais en gardant la main.
|
|
|
|
28
Posté - 19 juin 2018 : 16:47:20
|
Il est illusoire de penser que le CS reprenne la main sur ce dossier, car il devait déjà le faire cette année en lien avec le Conseil qui avait été choisi car étant spécialisé en copropriété et connaissant très bien la copropriété.
Une convention a été signée par le syndic avec le prestataire, mais le Syndic n'a jamais produit les documents permettant de travailler.
Je voulais savoir ce que peuvent faire un ou plusieurs copropriétaires lorsqu'une résolution est votée avec une très large majorité avec un engagement de produire un projet 3 mois avant la prochaine AG, et que non seulement rien n'est produit, mais ni le syndic, ni le CS n'apporte aucune explication sur cette carence l'année suivante.
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
29
Posté - 19 juin 2018 : 17:02:51
|
Une convention a été signée par le syndic avec le prestataire, mais le Syndic n'a jamais produit les documents permettant de travailler.
C'est un nouvel élément.
Vous laissez entendre que l'avocat "prestataire" (?) dont il s'agit, "qui connait bien votre copropriété", n'aurait pas copie du RDC ou autres pièces pour commencer le travail ?
Si tel est le cas, n'importe qui, à commencer par le CS, peut faire tourner une copieuse et lui remettre les pièces nécessaires.
Non sans remonter les bretelles au syndic (c'est un cas de carence).
Mais la résolution adoptée par l'AG que vous rapportez dépasse largement cette seule remise de pièces, comprenez le.
Dans votre affaire, il ne s'agit pas d'une simple mise en conformité.
Qui plus est en bottant en touche avec cette délégation à un tiers.
On note ceci dans la résolution adoptée :
"Elle mandate le syndic pour réaliser cette mission avec l'assistance d'un avocat sous le contrôle du conseil syndical.
(....) La mission de l'avocat consistera à mettre en conformité le règlement de copropriété de l'ensemble immobilier X avec l'état descriptif de division en intégrant les actes modificatifs publiés et les décisions de l'assemblée générale modifiant le règlement.
(....) La mission sera réalisée en relation avec le syndic sous le contrôle du Conseil Syndical.
L'AG "mandate le syndic" .... "la mission sera effectuée par l'avocat "en relation avec le syndic" ...."
Qui fait quoi, dans cette affaire ? Le syndic assisté, ou l'avocat en relation avec le syndic... ?
En particulier avec le rappel par 2 fois "sous le contrôle du CS" ....
Qui devrait contrôler l'utilisation des 7500 € votés (déjà dépensés ?)
Ceci pour le volet "Révision/mise en conformité de l'EDD/RDC".
Mais à lire vos interventions, ces points importants sembleraient secondaires, vos questionnements portant sur la répartition des charges "par bâtiment", ou celles d'un ascenseur.
|
Édité par - Gédehem le 19 juin 2018 17:22:36 |
|
|
|
30
Posté - 19 juin 2018 : 18:11:13
|
Pour rappel; le CS a pour mission de vérifier que les décisions d'AG soient bien exécutées. Ici votre CS n'a pas respecter sa mission, ET heureusement car ces 10 000 € appelés pour exécuter une resolution pas très claire, sont toujours en caisse. 
Au syndic de revoir cette résolution avec le CS, mais sont ils capables de préparer ce dossier et rédiger un texte la dessus ? la résolution était invotable en l'état.
Louise Bourles : aucun copro n'a demandé des comptes au syndic et au CS suite à cette résolution jamais exécutée ?
Nettoyer le, RDC cela peut attendre, mais vous avez échappé à une dépense inutile de 10 000 €, par le laxisme du syndic et du CS. Il faut donc les remercier, et que le SDC rembourse ses fonds. |
|
|
|
Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
|
|
31
Posté - 20 juin 2018 : 21:04:44
|
|
citation: Je voulais savoir ce que peuvent faire un ou plusieurs copropriétaires lorsqu'une résolution est votée avec une très large majorité avec un engagement de produire un projet 3 mois avant la prochaine AG, et que non seulement rien n'est produit, mais ni le syndic, ni le CS n'apporte aucune explication sur cette carence l'année suivante.
Vous pouvez changer de syndic en espérant que le prochain appliquera l'inapplicable.
Ou saisir le juge en espérant qu'il ordonnera d'appliquer l'inapplicable...
Ou vous présenter au conseil syndical et arrêter de désigner le vôtre.
Parce que franchement je pense que vous vous faites complètement mener en bateau dans cette histoire et que toutes vos infos ne sont que des "on dit", soit des choses dites... mais jamais écrites.
Et en plus vous voulez de m'aide mais ne dites pas tout :
- la qualité de l'avocat et ce qu'il aurait affirmé sur les charges par bâtiment vous l'avez vu ECRIT ? PAR LUI ? SIGNE ?
- le coup du syndic qui lui donne pas ce qu'il faut, il l'a ECRIT ? Parce que n'importe quel clampin peut se procurer le RC au fichier immobilier...
- la convention passée, vous l'AVEZ VUE ?
- la résolution de la convocation, QUI l'a modifiée dans le PV ? L'AG ou ça a été fait en douce ? |
|
|
|
|
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
Résolution votée l'an passé non suivi d'effet 
