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ClaudeH
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 Posté - 30 juin 2018 : 20:31:50
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bonjour a vous
je suis devant une forme de texte Ă©mise par le syndic :
" Il n'appartient pas au propriétaire de justifier mais juste de développer le sens de sa réclamation pour permettre une réponse appropriée."
la difficulté se situe sur "développer le sens de..." avez-vous déjà rencontré cette formulation - serait-ce juridique ?
En qq mots la situation :
le syndic cumul depuis 2006 les trop-perçus env 45000€
après calcul le syndic me doit 1400 € , a priori il n'y a pas d'objection ,
juste à la limite de "la réponse appropriée" ?
quels sont les règles, le décret, la loi applicables sur ce sujet
Merci d'avance pour votre réponse
claudeH
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 Posté - 30 juin 2018 : 20:43:13
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Bonjour
Je n'ai pas compris grand chose a votre formulation, surtout qu'on ne sais pas vraiment de quoi il retourne
citation: le syndic cumul depuis 2006 les trop-perçus env 45000€
après calcul le syndic me doit 1400 € 45 000 ou 1 400 ce n'est pas pareil.
Comment un syndicat (et non un syndic) peut-il avoir un trop percu de 45 000 et ou se trouvent ces 45 000 euros?
Après calcul de qui?
a priori il n'y a pas d'objection <== de qui? Sous quelle forme? Avez vous fait une mise en demeure? Depuis 2006 il va falloir penser a aller voir un Juge quand mĂŞme plutoto que de jouer sur des mots que l'on ne comprend pas.
On en est à 12 ans.... Une partie est définitivement perdue pour vous, désolé de vous le dire. |
Édité par - ribouldingue le 30 juin 2018 20:45:30 |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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Posté - 30 juin 2018 : 22:43:39
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voulez vous dire que les exercices comptables précédents sont créditeurs et que le syndic n'a pas fait les répartitions? |
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ClaudeH
Contributeur débutant
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65 message(s)
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Posté - 01 juil. 2018 : 11:19:02
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RĂ©ponse Ă NEFER avec mes remerciements
bonjour
première réponse : le choix de l'exercice 2016 concentre à N-1 tous les points critiques
1) - Le syndic cumul les situations CRÉDITRICES (dernière colonne de la situation des copropriétaires).
2)– les calculs de répartition de 2016 se présente comme suit :
solde positif col D = 7
charges réparties col E : 178
appels période col F : 192
sd répartition col G -14
sd Ă approuver dt col H 17
sd Ă approuver ct col H 24
dans le cas présent : sur décision unilatérale du syndic, il syndic à restitué 14k aux copropriétaires créditeurs sur la base d'un semestre de charges sur l’exercice n-1 !
reste en situation créditrice 10k de trop-perçus
La situation de restitution ne s'applique que dans une situation de dépassement d'un seuil non identifié.
= Ce qu'il faut savoir au sujet des répartitions  : exercice normal
primo : le syndic retient comme assiette le cumul des charges plus les travaux n-1
secundo : aucune règle établie de répartition ne peut être identifiée, la surprise au tirage : un débit , au grattage : un crédit
= Ce qu'il faut savoir au sujet des restitutions  :
primo - une restitution commence par une surévaluation des charges sur N-1 col b
pour dégager un semestre de charges transféré col D en crédit
secundo - le crédit constitué affecte le règlement N col C
col A col B col C col D
N-1 0 15 20 -5
N - 5 16 11 0
Comment faire compliqué quand on peut faire simple
Le conseil syndical passe son temps Ă la plage Ă 20km, il y a du soleil en abondance
j'ai réalisé sous excel une analyse de la situation des trop-perçus sur huit exercices
le résultat excède 40000 €
Apès ces explications, ma question initiale :
je recherche le moyen de récupérer 1400€ de trop-perçus
le syndic m'a adressé via internet le texte suivant : « il n’appartient pas au propriétaire de justifier mais juste de développer le sens de sa réclamation pour permette une réponse appropriée »
Que peut-on comprendre : « développer le sens de sa réclamation »
Qui peut répondre ?
Merci d'avance
claudeH |
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Posté - 01 juil. 2018 : 11:35:05
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Les comptes sont approuvés?
Ou passent comptablement ce que vous appelez des trop percus? Ils ne peuvent pas disparaitre?
Le syndic vous répond aimablement (à juste titre ou pas), qu'il ne comprend pas votre demande.
Mais encore une fois, ce n'est pas sur la formulation du syndic qu'il faut vous concentrez, mais sur l'existence ou pas d'une succession de répartitions non effectuées.
citation: primo - une restitution commence par une surévaluation des charges sur N-1 col b Les appels sont votés en AG sur décision des copropriétaires; Les appels correspondent-ils a ce qui est voté, en général le quart du budget prévisionnel en début de chaque trimestre?
Accessoirement, votre syndicat a t'il bien un compte bancaire séparé, et quel est le solde actuel de ce compte bancaire? |
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Posté - 01 juil. 2018 : 11:43:49
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citation: première réponse : le choix de l'exercice 2016 concentre à N-1 tous les points critiques
1) - Le syndic cumul les situations CRÉDITRICES (dernière colonne de la situation des copropriétaires).
2)– les calculs de répartition de 2016 se présente comme suit :
solde positif col D = 7
charges réparties col E : 178
appels période col F : 192
sd répartition col G -14
sd Ă approuver dt col H 17
sd Ă approuver ct col H 24
dans le cas présent : sur décision unilatérale du syndic, il syndic à restitué 14k aux copropriétaires créditeurs sur la base d'un semestre de charges sur l’exercice n-1 !
reste en situation créditrice 10k de trop-perçus
La situation de restitution ne s'applique que dans une situation de dépassement d'un seuil non identifié.
= Ce qu'il faut savoir au sujet des répartitions : exercice normal
primo : le syndic retient comme assiette le cumul des charges plus les travaux n-1
secundo : aucune règle établie de répartition ne peut être identifiée, la surprise au tirage : un débit , au grattage : un crédit
= Ce qu'il faut savoir au sujet des restitutions :
primo - une restitution commence par une surévaluation des charges sur N-1 col b
pour dégager un semestre de charges transféré col D en crédit
secundo - le crédit constitué affecte le règlement N col C
col A col B col C col D
N-1 0 15 20 -5
N - 5 16 11 0
Vous nous expliquez quoi là ? ce que le syndic vous répond, une résolution d'un PV, votre analyse, mais à quoi correspondent les colonnes A, B, C etc... |
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Viviane
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Posté - 01 juil. 2018 : 12:49:10
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Honnêtement, ce que vous expliquez est incompréhensible…
Les copros peuvent apparaître créditeurs en fin d'exercice pour plusieurs raisons :
- l'effet de la répartition d'un exercice créditeur
- parce qu'ils ont déjà payé au 31 décembre les appels exigibles au premier janvier
- parce qu'ils ont payé plus que ce qu'on leur a demandé.
Additionner les crédits des copros en fin d'exercice sur 8 ans n'a donc aucun sens, ça ne dit rien du tout.
Il faut analyser les décomptes de chaque copropriétaire créditeur, donc les grands livres pour connaitre la raison de ces crédits.
citation: Le conseil syndical passe son temps Ă la plage Ă 20km, il y a du soleil en abondance
Vous êtes vous présenté au conseil syndical ? |
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Édité par - Viviane le 01 juil. 2018 13:23:55 |
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Viviane
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Posté - 01 juil. 2018 : 13:10:09
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citation: Le syndic m'a adressé via internet le texte suivant : « il n’appartient pas au propriétaire de justifier mais juste de développer le sens de sa réclamation pour permette une réponse appropriée »
Que peut-on comprendre : « développer le sens de sa réclamation »
Je pense que le syndic n'a pas compris votre demande, et vous répond de façon tout aussi incompréhensible.
citation: je recherche le moyen de récupérer 1400€ de trop-perçus
Pour récupérer 1400€ de trop perçu, il faut déjà prouver qu'il existe un trop perçu.
Donc vous prenez vos décomptes et vous vous posez les questions suivantes:
1) Le syndic m'a-t-il appelé les bons montants, soit ma quote pr des budgets décidés par l'AG ?
2) Ai-je payé autre chose que demandé dans les appels ?
3) Dans son appel de répartition, le syndic m'a-t-il débité ou crédité ma quote-part du résultat de l'exercice, tel qu'il a été approuvé par l'AG ?
4) Dans son appel de répartition, le syndic m'a-t-il imputé les bonnes sommes pour mes consommations individuelles ?
S'il n'y a aucune erreur nulle part dans votre compte, il n'y a pas de trop-perçu, sauf si votre compte est créditeur. |
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ClaudeH
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Posté - 01 juil. 2018 : 13:33:08
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RĂ©ponse Ă Rambouillet
Les lettres correspondent au document ' SITUATION DES COPROPRIETAIES indiqué en début du message.
Concernant MA demande de remboursement via internet , le syndic n'a pas contesté le bien fondé de ma demande il a simplement renvoyé le texte :
 « développer le sens de ma réclamation »
RĂ©ponse Ă Ribouldinque
Les comptes sont approuvés - oui - 2018 dans 2 semaines
Le compte bancaire séparé NON - solde à 23k au 31/032018
répartition des charges 2018 : 202 k - 2 appels semestriels
A constater : le total des appels SITUATION COPROPRIETAIRES est de 220k
La différence n'est pas expliquée .
Le syndic effectue des restitutions de trop-perçus sur deux exercices voir explications précédentes
Le compte propriétaire présenté sur le document PROJET DE RÉPARTITION
ne fait pas mention des trop-perçus.
ils sont occultés dans le compte du syndic
Les trop-perçus devraient être remboursés systématiquement après l'approbation.
Si le syndic ne comprend pas ma demande c'est une autre question.
quels sont les textes applicables au crédits trop_perçus
Merci d'avance
claudeH |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 01 juil. 2018 : 13:57:06
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citation: Si le syndic ne comprend pas ma demande c'est une autre question.
Si le syndic ne comprend pas votre demande, il ne peut pas y répondre. Vous prenez le fait qu'il n'ai pas dit : non vous n'avez pas de trop perçu" comme un acquiescement au fait qu'il y en a un. Or ce qu'il vous dit c'est pas ça, c'est, en gros : je comprends rien.
Or, là , vous faites état de trop perçus, sans en prouver l'existence. En tous cas, moi quand je vous lis je ne vois AUCUNE preuve de quoi que ce soit si ce n'est que certains copropriétaires étaient créditeurs en fin d'exercice et après répartition.
Ce qui ne veut RIEN dire parce que :
- Un chèque encaissé le 30 décembre pour payer les appels du 1er janvier, ça n'est un trop perçu que pendant 2 jours…
- Enfin, même avec un exercice créditeur, le résultat de la répartition peut être différent pour 2 lots identiques. Exemple, :
- La quote part du solde créditeur de l'exercice est de 200 € pour Madame X . Le lot est inoccupé. Elle aura une écriture au crédit de 200€. Et comme elle a payé ses 300€ de charges de janvier en avance, son solde après répartition, celui que vous voyez sur les annexes, est de 500€ créditeur
- La quote part du solde créditeur de l'exercice est de 200 € pour Madame Z . Elle a consommé 500€ d'eau chaude et froide. Elle aura une écriture au débit de 300€. Elle n'a pas encore payé janvier au 31 décembre. Son solde après répartition est de 300€ débiteur.
citation: Le syndic cumul depuis 2006 les trop-perçus env 45000€
après calcul le syndic me doit 1400 € , a priori il n'y a pas d'objection ,
Bref, vos arguments pour calculer et apporter la preuve d'un trop perçu sont pour l'instant totalement à côté de la plaque.
Le syndic n'a pas à restituer à ClaudeH l'éventuel trop payé par tartempion. Il ne peut restituer à Claude H que le trop payé par Claude H. Le trop payé par tartempion est restitué à Tartempion.
Donc au lieu de faire des simulations excel sur l'ensemble des copropriétaires, analysez VOTRE compte.
Par ailleurs, et de façon générale, les trop perçus aboutissent à un CREDIT du compte. Et du coup, le montant de l'appel suivant est réduit.
Et il y a deux sortes de trop perçus:
- l'effet des répartitions du solde d'un exercice créditeur, qui génère un crédit sur votre compte (à moins que vos consos individuelles ne "mangent" ce crédit : normalement vous avez le détail sur vote appel de répartition)
- les versements du copropriétaire plus élevés que les appels ou en avance par rapport à la date d'exigibilité. |
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Édité par - Viviane le 01 juil. 2018 14:32:28 |
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Posté - 01 juil. 2018 : 14:44:41
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citation: Concernant MA demande de remboursement via internet , le syndic n'a pas contesté le bien fondé de ma demande il a simplement renvoyé le texte :
« développer le sens de ma réclamation » Bon, donc si ce n'est pas une contestation, attendez donc d'être remboursé alors..... 
citation: Le syndic effectue des restitutions de trop-perçus sur deux exercices voir explications précédentes
Je ne voudrais pas être méchant, mais ce ne sont pas des explications, mais la preuve que vous vous noyez. |
Édité par - ribouldingue le 01 juil. 2018 14:46:22 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 juil. 2018 : 16:40:59
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A la fin de chaque exercice, si le montant des provisions appelées a excédé le montant des charges, le syndic doit restituer le trop appelé à tous les copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Par ailleurs, l'assemblée peut décider qu'une partie du crédit à récupérer sera affectée à un usage déterminé.
Le syndic émet alors un appel de fonds correspondant à la réalisation de cette opération.
A noter que dans certains cas la décision d'affectation est contestable. Le principe de la restitution pure et simple est en effet la règle.
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Forme contractuelle ou juridique ? 
