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PROSPER83
Contributeur senior
France
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 Posté - 03 août 2018 : 11:56:10
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Bonjour
Exposé de la situation:
Notre copro. créée en 1970 se compose de 2 bâtiments dont le B est dévolu à des garages comprenant :
Au sous-sol : 69 neufs garages, local de machinerie ascenseurs, couloirs de circulation et rampe d’accès au rez-de-chaussée, accès aux 14 ascenseurs ;
Au rez-de-chaussée : 68 garages, couloir d’accès aux 14 ascenseurs soit donc un total de 137 garages.
Le bât. B étant classé en parties communes spéciales par le RC qui précise :
Les parties communes spéciales sont celles qui appartiennent indivisément aux seuls copropriétaires d’un même bâtiment en proportion des millionièmes spéciaux indiqués audit tableau.
Les parties communes spéciales au Bât B comprennent la totalité des ouvrages qui composent ce bâtiment.
Sans que l'on retrouve par qui, comment et quand, 6 garages supplémentaires ont été illicitement construits, à l'emplacement notamment d'aires de retournement situés dans les allées du rez-de-chaussée et du sous-sol du Bât. B, et qui ne sont donc, bien évidemment pas, répertoriés dans le RC.
Pendant plusieurs années ces 6 garages seront illicitement loués (sans donc ni déclaration de ces revenus, ni taxes d’habitation, ni TVA et ni assurances) jusqu’à ce qu’un syndic décide(en 2005) de mettre un terme à cette situation illégale en les condamnant jusqu’à ce qu’ils soient régulariser.
Lors de l’AG 2009, le CS de l’époque, après avoir fait établir une étude complète par un géomètre (établissement des tantièmes, modif. du RC, etc.,) et fait déposer chez un notaire un dossier pour la vente de ces garages, sans même en avoir reçu la moindre autorisation d’une AG, a voulu lui soumettre en une seule résolution totalement irréaliste : « 10- Décision à prendre concernant la vente des garages (art.26)- Courrier de la Ville joint – Les modalités d’achat seront à retirer auprès de l’étude de Maître …Notaire (ce courrier de la ville indiquant en fait qu’un permis de construire n’était plus nécessaire en deçà de 20 m2)»
Résolution à laquelle j'ai cependant fait échec par LRAR adressée au syndic, avant l’AG, lui demandant simplement de me préciser les numéros des lots attribués par le RC correspondant à ces garages non répertoriés au RC, et en lui rappelant qu’il fallait tout d'abord commencer par faire avaliser la transformation des parties communes concernées en parties privatives à usages de garage avant de pouvoir les vendre!
Depuis cet échec,la situation est restée figée, ces 6 garages sont toujours condamnés, et je voudrai donc faire porter à l’ODJ de l’AG 2019, les bonnes résolutions pour pouvoir les légaliser et les mettre en vente au profit du SDC (pour votre info, un garage (entre 16 et 18 m2) dans notre copro. se négocie actuellement autour de 35 à 40 000 €).
Je souhaiterai donc que ceux qui ont une très bonne connaissance de toutes les démarches à faire pour pouvoir régulariser une telle situation veuillent bien accepter de me les indiquer étape par étape afin que je n’induise pas en erreur l’AG.
Je précise, au préalable, qu’étant, en 2009, en plein conflit judicaire avec le syndic et le SDC, et donc aussi avec son CS, je n’ai jamais pu savoir comment avait été financée l’étude réalisée par ce géomètre ni combien elle avait coutée. Cette étude ayant bien été réalisée et financée entre 2008/2009 (à preuve le dossier déposé chez le notaire) mais non expressément validée par une AG, reste t‘elle encore valable, pour le cas où on la retrouverait dans les archives du syndic et du CS, ou faut’il en faire réaliser une nouvelle ? Car je précise aussi que nous avons toujours actuellement ce même syndic mais avec une nouvelle direction depuis 2010.
Les en remerciant par avance.
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1
Posté - 03 août 2018 : 13:19:00
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citation: le CS de l’époque, après avoir fait établir une étude complète par un géomètre (établissement des tantièmes, modif. du RC, etc.,) et fait déposer chez un notaire un dossier pour la vente de ces garages, Le conseil syndical??
Le conseil syndical n'ayant aucune personnalité ni juridique ni civile, n'ayant aucun pouvoir d'action vis a vis du syndicat, je m'étonne un peu.
citation: lui rappelant qu’il fallait tout d'abord commencer par faire avaliser la transformation des parties communes concernées en parties privatives à usages de garage avant de pouvoir les vendre!
En effet.
citation: Cette étude ayant bien été réalisée et financée entre 2008/2009 (à preuve le dossier déposé chez le notaire) mais non expressément validée par une AG, reste t‘elle encore valable, pour le cas où on la retrouverait dans les archives du syndic et du CS, ou faut’il en faire réaliser une nouvelle ? S'il s'agit de la définition des tantièmes, et la création des lots je ne vois pas pourquoi il faudrait la refaire. |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
Statut:
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 2
Posté - 03 août 2018 : 14:34:12
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citation: Ribouldingue
Le conseil syndical??
Le conseil syndical n'ayant aucune personnalité ni juridique ni civile, n'ayant aucun pouvoir d'action vis a vis du syndicat, je m'étonne un peu.
Peu importe. je sais tout ça.Mais ce n’est pas du tout ma question et je n’ai pas l’intention de faire tout l’historique des liens de contrenature établis depuis plus de 10 ans entre le syndic et le CS.
citation: citation:
Cette étude ayant bien été réalisée et financée entre 2008/2009 (à preuve le dossier déposé chez le notaire) mais non expressément validée par une AG, reste t‘elle encore valable, pour le cas où on la retrouverait dans les archives du syndic et du CS, ou faut’il en faire réaliser une nouvelle ?
S'il s'agit de la définition des tantièmes, et la création des lots je ne vois pas pourquoi il faudrait la refaire.
Parce que, si évidemment on l’a retrouve, elle aura été réalisée il y a 10 ans.
Mais ma principale attente concerne surtout toutes les étapes des démarches à faire pour régulariser la situation que j’ai décrite. Merci toutefois pour votre participation.
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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3
 Posté - 03 août 2018 : 14:40:36
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il vaudrait mieux mandater un géomètre expert (par le vote sur un devis en AG) afin d'établir le dossier pour le modificatif du réglement de copropriété à approuver lors d'une AG (avec les créations des lots correspondants aux garages) |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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4
Posté - 03 août 2018 : 15:50:33
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Bonjour,
Il faut d'abord revérifier avec l'urbanisme que pas de souci. Vérifier aussi que le fait d'avoir modifié ces aires de retournement ne rend pas votre parking hors normes (de sécurité ou autre) d'une façon ou d'une autre. Je connais pas les règles mais j'imagine qu'il y a des seuils en fonction du nombre de places du parking pour tout : nombre de sorties vers l'extérieur, aérations, postes incendie...
Si vous retrouvez l'étude du géomètre, à moins que les lots n'aient changé depuis 10 ans je vois pas l'intérêt de la refaire. Je pense pas que les modes de répartition aient changé depuis.
Sinon il faut effectivement missionner un géomètre pour
-création des lots et de leurs tantièmes
- s'ensuivra donc une modif de l'EDD
Projet de modification approuvé par l'AG; Trois résolutions
1) approbation du projet de modif de l'EDD
2) demande au syndic de faire publier
3) appel pour payer la publication et les honos syndic qui vont avec
Ensuite vous pouvez passer à la vente
1) décision de vendre à un prix minimum X. Si les prix sont identiques, il me semble que vous pouvez prendre la décision pour les 6 en même temps
2) Décision de qui s'occupe de la vente ? Syndic ? Agence ? Et de ses honoraires
3) Vous pouvez rajouter un temps donné pour acheter pour les propriétaires déjà dans l'immeuble et avant publicité vers l'extérieur. Certains RC imposent d'ailleurs ce droit de priorité (cf art8-1 loi 1965). Ce qui évite de voir un SDC déjà énorme gonflé de 6 propriétaires de plus ayant tellement peu de tantièmes qu'ils se ficheront de tout.
4) choix du notaire
5) A nouveau appel pour payer tout ce monde (à voir si règlement uniquement après la vente)
Je vois pas d'autres choses
Le plus gros souci dans votre histoire, c'est que ces garages sont situés dans une partie commune spéciale. Ils appartiennent donc aux seuls proprios de cette partie commune spéciale. Donc pour moi seuls ceux de cette partie votent, payent les frais, et encaissent les sous...
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Édité par - Viviane le 03 août 2018 15:57:40 |
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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5
Posté - 03 août 2018 : 16:26:21
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si cette étude a été payée par les copropriétaires, vous le verrez dans le relevé des dépenses
il faut donc reprendre tous les relevés des dépenses
à qui appartient l'aire de retournement? |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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6
Posté - 09 août 2018 : 23:20:45
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C'est comme dans les grands magasins, ce forum...
On rentre, on se sert et on disparait sans dire ni merci ni au revoir...
La seule différence c'est qu'ici on paye pas.... |
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Édité par - Viviane le 09 août 2018 23:21:51 |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
504 message(s)
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7
Posté - 10 août 2018 : 00:12:54
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citation: Viviane : 'est comme dans les grands magasins, ce forum...
On rentre, on se sert et on disparait sans dire ni merci ni au revoir...
La seule différence c'est qu'ici on paye pas..
Vous avez raison et je vous remercie pour votre participation.
Je compte cependant répondre dés que j'aurai retrouvé un peu de temps. |
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8
Posté - 10 août 2018 : 14:52:46
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PROSPER83 : citation: je n’ai jamais pu savoir comment avait été financée l’étude réalisée par ce géomètre ni combien elle avait coutée. Cette étude ayant bien été réalisée et financée entre 2008/2009 (à preuve le dossier déposé chez le notaire) mais non expressément validée par une AG
Si vous n'avez pas trouvé de décision d'AG, et que cette étude a été payée par le SDC? elle le fut par le budget, et il est facile de la retrouver sur la listes des dépenses de 2008/2009 reçue avec votre convocation.. SI les comptes ont été approuvés , et cette dépense jamais contestée, vous ne pouvez plus rien y faire.
citation: Lors de l’AG 2009, le CS de l’époque, après avoir fait établir une étude complète par un géomètre (établissement des tantièmes, modif. du RC, etc.,) et fait déposer chez un notaire un dossier pour la vente de ces garages, sans même en avoir reçu la moindre autorisation d’une AG, a voulu lui soumettre en une seule résolution totalement irréaliste : « 10- Décision à prendre concernant la vente des garages (art.26)- Courrier de la Ville joint – Les modalités d’achat seront à retirer auprès de l’étude de Maître …Notaire (ce courrier de la ville indiquant en fait qu’un permis de construire n’était plus nécessaire en deçà de 20 m2)»
J'ai de gros doute sur cette affirmation. le CS n' aucun pouvoir de contacter un notaire pour la vente de ces garages. Aucun notaire, comme aucun syndic ne peut accepter cela.
citation: Pendant plusieurs années ces 6 garages seront illicitement loués (sans donc ni déclaration de ces revenus, ni taxes d’habitation, ni TVA et ni assurances) jusqu’à ce qu’un syndic décide(en 2005) de mettre un terme à cette situation illégale en les condamnant jusqu’à ce qu’ils soient régulariser.
Qui louait ces garages ?? le SDC ? par conséquent vous avez approuvez ces revenus, car vous avez reçu votre quote-part sur ce produit. Cela réduisait vos charges.
Ces garages n'existant pas, ils ne pouvaient donc pas être soumis à la taxe foncière, ni être assurés,....  
Cette histoire est ancienne, plus rien ne peut être contesté. Pourquoi alors parler du passé ?
Votre syndic, avec l'assistance de votre CS, peut proposer à une AG la vente de ses garages, mais comme ils n'existent pas, il va falloir les créer avant de les vendre.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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9
Posté - 10 août 2018 : 22:04:46
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Prosper83 : "« 10- Décision à prendre concernant la vente des garages (art.26)- Courrier de la Ville joint – Les modalités d’achat seront à retirer auprès de l’étude de Maître …Notaire (ce courrier de la ville indiquant en fait qu’un permis de construire n’était plus nécessaire en deçà de 20 m2)»" ça correspond à un point de l'odj d'une AG, cela a pu être décidé en CS en préparation de l'ODJ de l'AG, comme tout autre point.
Par contre, l'ordre pour pouvoir vendre une partie commune n'a pas été respecté.
Qui touchaient les loyers des locations à l'époque ? |
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