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Viviane
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 Posté - 11 sept. 2018 : 12:27:03
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citation: Viviane, ne vous enfoncez pas !
Si c'est une "offre de contrat", ou peu importe son appellation, ce n'est pas un "contrat" liant les parties citées.
C'est une simple proposition unilatérale qui n'engage pas le ou les destinataires..
Je ne m'enfonce nullement. C'est exactement pareil pour le "contrat" dont D11 exige qu'il soit joint aux convocations... On pourrait dire que le terme de "contrat" employé par le législateur est impropre : il ne sera réellement contrat qu'une fois prise la décision d'AG. Ce que D11 exige, du coup, n'est en fait qu'une "offre de contrat". Ce qu'un devis est avant acceptation de toutes les parties.
Il n'empêche que tout le monde comprend parfaitement l'intention du législateur. |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 12:38:56 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 12:33:05
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citation:
Il ne faut pas mélanger les torchons et les serviettes. Ce arrêt traite du problème de savoir si l'avocat peut être payé en l'absence de convention.
D11 traite de savoir si la désignation du syndic est ou pas valide en l'absence de contrat joint aux convocations, ce qui n'a rien à voir.
La sanction de l'absence de contrat est donc la nullité de la résolution désignant le syndic.
Savoir si le syndic, en l'absence de contrat, peut malgré tout être rémunéré est un autre problème. |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 12:37:33 |
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2018 : 12:41:43
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Il est vrai que les juges ont ajouté une condition pénalisante, quasi suspensive au "de plein droit" (de par la loi).
https://www.courdecassation.fr/juri...5_39666.html
Autrement dit, il faudrait demander préalablement au syndic de s'expliquer sur ce défaut d'ouverture.
Comme s'il pouvait y avoir une justification possible exonérant le syndic d'une sanction en nullité de son mandat !
C'est ajouter aux textes une condition qui n'existe pas.
Dans la mesure où la requête en désignation d'un administrateur provisoire (D.47) apporte la preuve du défaut d'ouverture, en apporte tous les éléments, que le juge est à même de constater ce défaut d'ouverture et donc la nullité du mandat, que c'est sur ce constat de la nullité du mandat et le défaut de syndic que le pdt du TGI désigne un AP, on ne voit pas du tout, mais pas du tout  , ce que viendrait faire ici une procédure "contradictoire".
Sauf à se demander si "la profession" ne fait pas tout pour se protéger, comme cela est habituel. |
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 12:46:57 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 13:02:44
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Perso, je trouve cet arrêt parfaitement cohérent.
D47 permet de désigner un AJ au motif que le syndicat n'a plus de syndic
, et pas pour faire déclarer la nullité du mandat du syndic.
La procédure n'est pas contradictoire et suppose donc que le fait que le syndicat n'a plus de syndic soit déjà établi.
Or tant que la nullité du mandat n'a pas été prononcée par un juge, il n'est pas établi que le syndicat n'a plus de syndic.
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 13:03:55 |
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:21:51
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Qui dit "procédure contradictoire" dit "demande d'explication des parties avant de statuer".
Ce qui met en cause la nullité "de plein droit" du mandat, c'est à dire par nullité automatique de par la loi pour défaut avéré, démontré, d'ouverture du compte passés les 3 mois.
Elle ne serait plus 'de plein droit', mais du fait du juge lui même.
Le constat du défaut d'ouverture du compte ne suffit pas par lui même, défaut démontré au pdt du TGI par requête selon D.47 ?
Il faudrait que le syndic s'en explique préalablement, contradictoirement ?
C'est ajouter une condition au texte. Abusivement ?
Ce que relevait Sunbird dans un autre sujet : il arrive que le juge se laisse embarquer dans des chemins de traverse ... |
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 14:24:10 |
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Sunbird
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 Posté - 11 sept. 2018 : 14:23:41
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La cassation du 5 juillet 2018 n° 17-21.034, dit simplement que pour demander la nullité pour absence d'ouverture de compté séparé, doit être contradictoire, et ne peut passer par le D47. Sur ce point il y a une faute évidente de l'avocat.
https://www.courdecassation.fr/juri...5_39666.html
La cassation du 16 janvier 2013 n°11-28022 qui concerne la nullité du mandat est un revirement de la jurisprudence qui permet au syndic de facturer ses honoraires malgré la nullité de son mandat. La CA de Versailles qui a du se prononcer (sans grande surprise) après cette cassation a permis au syndic de récupérer ses honoraires.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000026960259
La cassation du 14 janvier 2016 n°14-23.898 ne permet pas de facturer rétroactivement les honoraires du syndic malgré l'accord du SDC, après la nullité de son mandat.
https://www.courdecassation.fr/juri...4_33422.html
Cette cassation est intéressante, car la nullité du mandat de syndic a conduit le SDC a voter à nouveau les comptes (car AG annulées) et le SDC a souhaiter valider tout de même les honoraires de ce syndic, et un copropriétaire a contesté ces résolutions.
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Édité par - Sunbird le 11 sept. 2018 14:24:49 |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:30:46
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La nécessité d'un débat contradictoire à propos de l'ouverture ou non d'un compte séparé a toujours existé.
Nous sommes là sur le terrain des droits de l'Homme et du Citoyen, accessoirement da ns le domaine du principe de la contradiction.
Parfois le syndic a pu démontrer qu'il avait tout fait pour l'ouverture en temps utile mais qu'un obstacle insurmontable s'était présenté. Sic au début quand la " faillite " du syndic s'étendait abusivement aux syndicats.
Plus souvent il y a eu débat sur la nature du compte ouvert et il y a eu une très large controverse. Les sous comptes ont été souvent considérés comme des comptes séparés.
Le récent arrêt contesté par Gedehem exprime parfaitement bien la règle de droit. Le juge doit se prononcer d'abord sur l'existence ou non d'un compte séparé et ensuite constater, s'il y a lieu, la nullité du mandat.
L'article D 11 impose de joindre un projet de contrat de syndic à la convocation. Il n'impose pas qu'il s'agisse du contrat type.
Sur les observations de Pepa : les décisions que j'invoque constatent qu'en l'absence d'un texte il ne peut pas y avoir de sanction. Cette solution aurait une portée générale.
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:35:41
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La cassation du 5 juillet 2018 n° 17-21.034, dit simplement que pour demander la nullité pour absence d'ouverture de compté séparé, doit être contradictoire, et ne peut passer par le D47. Sur ce point il y a une faute évidente de l'avocat.
Je ne vois pas de faute de l'avocat.
Je vois un ajout par le juge d'une condition qui n'existe pas.
D.49 mis en avant vise expressément autre chose, y compris dans la rédaction antérieure à 2015 :
"Sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal de grande instance statuant en matière de référé en vue de la désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété. (...)"
Le défaut d'ouverture du compte bancaire entrainant la nullité 'de plein droit' ne relève pas de l'empêchement ou de la carence du syndic. Points visés au V de L.18.
C'est un défaut majeur, d'où le 'de plein droit', par la loi elle même. Pas par un juge.
Qui ici, à mon avis, ajoute une condition qui n'existe pas.
Sur le fond, le défaut d'ouverture étant avéré, démontré dans le cadre de la requête D.47, que vient faire ici une procédure contradictoire ?
Qui permettrait au syndic d'expliquer, de justifier le défaut d'ouverture ? Justification qui ne permettrait pas la sanction ??
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Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 14:37:06 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:43:36
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JPM, je vous plussoie sur le compte séparé
Là-dessus, désolée mais c'est vraiment couper les cheveux en 12 et jouer sur les mots pour rien, et donc pousser les gens à prendre des vessies pour des lanternes
citation: L'article D 11 impose de joindre un projet de contrat de syndic à la convocation. Il n'impose pas qu'il s'agisse du contrat type.
D11 impose de joindre le contrat de syndic
L18-1 A dit "Le contrat de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. "
D29 dit : Le contrat type de syndic prévu au troisième alinéa de l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est celui figurant en annexe 1 du présent décret.
Donc de fait, le contrat à joindre est le contrat-type
Ou alors, pourquoi ne pas écrire que
L17 impose que "Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical."
Mais n'impose pas qu'un syndic pro dispose de la carte professionnelle adéquate...
Ce qui est exact, mais n'implique nullement que le syndic pro puisse s'en passer puisque d'autres textes le lui imposent.
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 14:49:04 |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:46:01
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Gedehem : citation: Qui dit "procédure contradictoire" dit "demande d'explication des parties avant de statuer".
Ce qui met en cause la nullité "de plein droit" du mandat, c'est à dire par nullité automatique de par la loi pour défaut avéré, démontré, d'ouverture du compte passés les 3 mois.
C'est inexact !
" De plein droit " n'a pas du tout le sens que vous lui donnez.
Cela veut dire que le juge, dès lors qu'il a constaté un fait déterminé, doit impérativement en tirer une conséquence aussi déterminée. Il ne peut pas prendre une décision contraire ni même une solution adoucie.
De plein droit ne permet pas d'éviter le débat contradictoire.
Il y a d'ailleurs eu des affaires dans lesquelles il s'est avéré que le compte avait bien été ouvert, subsidiairement que le compte ouvert était bien un compte séparé. Et aussi des arrêts d'appel jugeant qu'un sous compte valait un compte séparé.
Ceci étant il faudrait revenir au sujet.
Faut il rappeler que je suis très favorable au contrat " tout sauf ", même si je critique certains aspects du contrat type
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Sunbird
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:50:18
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 14:50:33
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citation: " De plein droit " n'a pas du tout le sens que vous lui donnez.
Cela veut dire que le juge, dès lors qu'il a constaté un fait déterminé, doit impérativement en tirer une conséquence aussi déterminée. Il ne peut pas prendre une décision contraire ni même une solution adoucie.
De plein droit ne permet pas d'éviter le débat contradictoire.
Je plussoie. |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2018 : 15:10:30
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Sunbird : vous nous invitez à voir un arrêt que l'on cite les uns et les autres. C'est à son propos que je suis revenu sur la nécessité d'un débat contradictoire.
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2018 : 15:40:13
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La règle qui vaut « de plein droit » diffère de celle qui est mise en oeuvre par le seul effet de la loi. La seconde laisse au juge un pouvoir d'appréciation réduit, mais son intervention demeure nécessaire ; la fonction de dire le droit (juris-dictio) est atteinte, mais non le pouvoir de rendre une décision exécutoire (imperium). Lorsque l'effet de la règle joue « de plein droit », l'imperium est évincé : une décision exécutoire n'est pas requise pour que l'effet de droit se produise. Il suffit que le bénéficiaire l'invoque. C'est le sens propre de l'expression."
Ch. Atias in Recueil Dalloz 2013.
C'est toute la différence qu'il y a entre, par exemple, une clause RDC contraire aux textes, qui n'est pas 'nulle de plein droit' et dont il faut démontrer la nullité, et la nullité "de plein droit" en raison du défaut avéré d'ouverture du compte.
Le syndic pourrait justifier un retard aux 3 mois fixés ?
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Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 15:44:32 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 15:55:30
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citation: Il suffit que le bénéficiaire l'invoque
Certes, mais auprès de qui ? Pas auprès de votre boucher, si ? Donc un juge. Mais quel juge ?
Parce que quand vous saisissez le juge au titre de D47 vous lui dites : le syndicat EST dépourvu de syndic , merci de nommer un AJ.
Vous ne le saisissez pas au titre de L18 qui sanctionne la non ouverture du compte séparé.
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 16:32:54
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Ps : et je suis pas la championne des subtilités de ce genre, mais ce que dit cet extrait c'est que
"une décision exécutoire n'est pas requise pour que l'effet de droit se produise"
Pas qu'aucune décision de la part d'un juge n'est requise, ni qu'une décision peut être prise sans débat contradictoire... |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 16:34:17 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 16:54:25
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PS : merci sunbird pour ces cassations très intéressantes sur la rémunération du syndic dont le mandat est annulé |
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Gédehem
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Posté - 11 sept. 2018 : 17:27:06
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je suis pas la championne des subtilités de ce genre
Sans vous faire injure, nous l'avions remarqué !
Lorsqu'une requête en désignation d'un AJ est faite dans le cadre de D.47, il faut bien entendu démontrer que le syndicat est dépourvu de syndic.
Ici en apportant la preuve que le compte n'est pas séparé, que le syndic n'a pas satisfait à son obligation.
Qu'il en est demandé le constat, que le syndicat est bien dépourvu de syndic, justifiant la désignation d'un AP.
La question n'est pas là.
Elle est dans la procédure préalable à la requête, procédure contradictoire, comme s'il y avait possibilité d'expliquer un retard, un 'empêchement', le délai des 3 mois n'étant qu'indicatif, le syndic pouvant justifier le défaut d'ouverture de ce compte au nom du syndicat.
C'est de cela dont il s'agit dans une procédure contradictoire : se 'défendre'. C'est le sens de D.49 en cas de carence ou d'empêchement, le syndic pouvant démontrer qu'il n'y en a pas.
S'il n'y a pas de compte séparé passés les 3 mois, que la preuve en est apportée, il n'y a rien à 'défendre".
Ici, c'est vider de sens la volonté du législateur sur cette obligation, qui a voulu la nullité "de droit" du mandat passés les 3 mois, délai jugé suffisant.
C'est vider de sens cette obligation, qui pourrait ne pas en être une si le juge en décidait ainsi. |
Édité par - Gédehem le 11 sept. 2018 17:31:39 |
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Viviane
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Posté - 11 sept. 2018 : 17:59:16
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citation: je suis pas la championne des subtilités de ce genre
Sans vous faire injure, nous l'avions remarqué !
Je vous ai tendu la perche, et je n'avais aucun doute sur le fait que vous la saisiriez... ça n'a pas raté.
Vous êtes aussi prompt à juger des compétences des autres que peu prompt à juger les vôtres à leur juste valeur...
Mais pourquoi dites vous NOUS ? C'est le nous de majesté ?
Au contraire de vous, je ne prétends pas être une spécialiste de choses dont je ne suis pas spécialiste... et quand un arrêt de la cour de cassation m'interpelle, j'ai tendance à penser que les juges de la cour de cassation sont plus à même d'interpréter le droit que moi. Donc avant de dire qu'ils savent pas ce qu'ils racontent, j'essaye, contrairement à vous, de comprendre ce qui motive leur décision.
Et à vous lire, vous n'avez toujours pas compris le distingo entre demander au juge de nomer un AJ parce que le syndicat n'a pas de syndic et lui demander de dire que le mandat du syndic est nul...
Ni que nul ne peut être sanctionné sans avoir eu l'occasion de se défendre... pas même le délinquant pris en flagrant délit par 200 portables... qui aura pourtant bien du mal à dire que c'est pas vrai...
Je continue donc de penser que l'interprétation que vous faites de cet article que vous copiez-collez pour définir "de plein droit" est parfaitement à côté de la plaque.
Et que cet arrêt de la CC ne présente pas la moindre bizarrerie... |
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Édité par - Viviane le 11 sept. 2018 18:15:17 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 sept. 2018 : 01:38:20
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Gedehem : citation: Ici, c'est vider de sens la volonté du législateur sur cette obligation, qui a voulu la nullité "de droit" du mandat passés les 3 mois, délai jugé suffisant.
C'est inexact
On ne peut pas sanctionner sans avoir donné au fautif la faculté de s'expliquer. Le syndic doit pouvoir invoquer une circonstance imparable ayant empêché l'ouverture du compte, ou même l'ouverture effective d'un compte " dit séparé ".
Il peut ne rien avoir à dire. La règle du contradictoire aura été respectée.
Je rappelle que différents arrêts d'appel ont reconnu les sous comptes comme comptes séparés.
Il y a eu au moins un cas dans lequel un administrateur provisoire a été désigné. Plus tard la Cour d'appel a validé le sous compte comme compte séparé.
Ceci étant : barca avec cette question qui ne fait que frôler le sujet.
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Sujet |
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Pas de contrat de syndic ! Quelle sanction ? 
