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redg
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 Posté - 17 sept. 2009 : 12:03:27
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Bonjour,
J'ai monté une SCI il y a 1 ans, aujourd'hui, je souhaite acquérir un bien, mais l'appartement qui m'intéresse est vendu sous la loi LMNP, hors une SCI ne peut louer en meublé si je ne me trompe pas ?
L'appartement est un studio pour étudiant qui est serai loué avec bureau, lit, armoire, cuisine, et sous la loi LMNP.
Y a t'il une solution? ou je ne peut rien y faire et je dois laisser tomber cette appartement?
A savoir que ma SCI est faite avec l'IR (pour le moment)
Merci de votre aide !
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philippe30
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Posté - 17 sept. 2009 : 12:52:48
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Bonjour,
4 solutions possibles :
Soit tu l'achètes en nom propre.
Soit tu bascules ta SCI à l'IS ( à réfléchir avant ) et voir si il y a un bien dedans déjà .
Soit tu montes une sci Ă l'IS.
Soit tu ne l'achètes pas
Bonne réflexion
Philippe |
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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redg
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Posté - 17 sept. 2009 : 13:34:59
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Merci de ta réponse rapide.
Soit tu l'achètes en nom propre.
J'y es pensé, je devrai attendre 2014 (fin de la loi LMNP) pour après en faire un apport dans la SCI (et je sais que j'aurai les frais de notaire pour l'évaluation du bien). Toutefois dans ce cas ca voudrai dire que pendant plus 1 ans la SCI restera sans aucun bien (car si je ne rachèterai pas d'appartement avant l'année prochaine), es ce que ceci pose un problème ? devrais-je payé quelque chose lors du bilan annuel, malgré le fait que la SCI n'ait aucun bien ?
Soit tu bascules ta SCI à l'IS ( à réfléchir avant ) et voir si il y a un bien dedans déjà .
Connais tu des site qui renseigne bien sur le fonctionnement de IS (je ne connais pas trop ce système plus compliqué de IR), avantages inconvénients et autre ?
Si je choisi cette méthode je vais devoir changer les statuts, et refaire une annonce dans un journal officiel c'est ça ?
Je recherche sur google, mais je trouve toujours les même informations d'ordre général, si vous connaissez des sites intéressants je suis preneur.
Encore merci. |
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philippe30
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Posté - 17 sept. 2009 : 14:16:37
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Bonjour,
citation: Soit tu l'achètes en nom propre.
J'y es pensé, je devrai attendre 2014 (fin de la loi LMNP) pour après en faire un apport dans la SCI (et je sais que j'aurai les frais de notaire pour l'évaluation du bien). Toutefois dans ce cas ca voudrai dire que pendant plus 1 ans la SCI restera sans aucun bien (car si je ne rachèterai pas d'appartement avant l'année prochaine), es ce que ceci pose un problème ? devrais-je payé quelque chose lors du bilan annuel, malgré le fait que la SCI n'ait aucun bien ?
Je ne comprends pas la réponse , il s'agit de passer à ta banque et de demander un prêt et tu fais l'achat à ton nom.
Simple non ??
Pas nécessaire de faire l'apport à la SCI ..
Pourquoi vouloir mettre ce bien dans la SCI ??
La SCI sans bien , fait une AG de fin d'année sans aucune activité et aucune distribution pour les associés.
Pour la SCI à l'IS , je te conseille de regarder sur ton site préféré http://universimmo.com
Philippe
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redg
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Posté - 17 sept. 2009 : 14:35:58
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Je te remercie pour toute ces réponses.
Je vais parcourir le site. Et m'acheter 1 ou 2 livres sur IS.
Mais au final je ne pense pas y passé car d'après ce que j'ai compris lors de la revente, vue qu'on est imposé sur le bénéfice, la Plus-Valus fait très mal.
Encore merci. |
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philippe30
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Posté - 17 sept. 2009 : 16:46:00
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Bonjour,
Pour les SCI à l'IS , tu es imposé sur la plus value professionnels.
Ce sujet à été déjà traité de nombreuses fois sur le forum.
Mais tu n'as toujours pas répondu, pourquoi vouloir placer ce bien dans une sci alors qu'en nom propre tu aurais déjà pu l'acheter ...
Philippe |
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redg
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 Posté - 17 sept. 2009 : 18:46:31
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Oui oui je sais pour la PV, j'ai pas mal regardé.
Alors pourquoi vouloir le placer dans la SCI ?
Parce que je compte redescendre dans ma région d'origine, et ceci pour acheter une maison. Je ne pourrai avoir les 2 a cause du taux d'endettements, alors que si la SCI rachète le credit, ça passera plus facilement. Bien qu'on me dira que je peux mettre l'appartement comme gage lors de l'achat de la maison. Puis aussi si je revends l'appartement d'ici 15 20 ans, vue que j'ai un capital variable je pourrais jouer avec pour éviter la PV, alors que s'il est en mon nom, je ne croix pas que ca marche ? (j'avoue que je ne suis pas calé encore la dessus, mais je me documente).
J'ai regardé pas mal le forum, et plus précisément les posts sur IS et IR (ou tu réponds beaucoup). Ça m'a beaucoup aidé, mais au final, j'en viens a me poser pas mal de question sur la vrai utilité d'une SCI. Au début je l'ai créé car je pouvais en tirer beaucoup d'avantage par rapport à ma profession et aux primes. Mais maintenant que j'ai changé, ceci n'est plus d'actualité et je recherche, l'avantage d'une SCI... je vais rechercher un peu et mieux me documenter.
Redg. |
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Posté - 17 sept. 2009 : 19:15:04
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Si je peux me permettre (et je crois que je peux me permettre), la SCI n'a jamais, mais alors jamais été un outil d'optimisation fiscale, sauf peut-être justement en cas d'option pour l'IS, notamment pour les contribuables dont le taux marginal d'imposition est situé dans les tranches élevées du barême de l'IR.
Ce n'est pas un hasard si la plupart des pros du conseil ne logent pas leur propre immobilier d'entreprise dans des SCI mais plutôt SARL, l'idéal étant d'utiliser un vieille coquille de SARL avec des gros comptes courants d'associés pour faire remonter les bénéf sans payer l'impôt.
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| Signature de moulinsart2009 |
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philippe30
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Posté - 18 sept. 2009 : 08:48:51
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Bonjour,
Autre chose :
Ce n'est pas parce que tu achètes via une SCI que tu pourras te "cacher" pour ton taux d'endettement sauf peut être dans une SCI à l'IS si t une fais pas redescendre de dividendes mais pour une SCI à l'IR les bénéfices descendent dans ta déclaration donc largement visible dans ta déclaration de revenu.
Redg , réfléchis bien au problème.
C'est toujours plus simple en nom propre quitte ensuite à modifier ta stratégie.
Philippe |
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Posté - 18 sept. 2009 : 09:13:32
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Je ne comprends pas non plus l'intéret de chercher a mettre ce bien en SCI et je pense que la question est trop floue.
Qu'appelez vous 'sous la loi LMnP'? Il n'y a pas de 'loi LMnP'.
Qu'achetez vous EXACTEMENT?
SI il s'agit d'obtenir une defiscalisation, et il y en a une qui a été crée récemment en LMnP (mais ce n'est pas 'LA LOI LMnP) inutile de penser à la solution de la SCI à l'IS. |
Édité par - ribouldingue le 18 sept. 2009 09:15:52 |
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redg
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Posté - 18 sept. 2009 : 10:03:34
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Bonjour,
Je vous remerci de votre aide, j'ai pris rendez vous avec un amis d'amis qui est un spécialiste dans ce domaine. Ca me permettra de mieux comprendre certaines choses.
Philippe30,
citation: C'est toujours plus simple en nom propre quitte ensuite à modifier ta stratégie
je vais suivre ton conseil je vais prendre en mon nom propre, je vérai plus tard pour (si besoin est) changer de stratégie.
Ribouldingue,
citation: Je ne comprends pas non plus l'intéret de chercher a mettre ce bien en SCI et je pense que la question est trop floue
J'avoue que je ne suis pas sur aussi de voir s'il y a un interet de le mettre en SCI.
citation: Qu'appelez vous 'sous la loi LMnP'? Il n'y a pas de 'loi LMnP'.
http://www.defiscalisation-france.f...-txt410.html
Effectivement c'est de la défiscalisation, maintenant j'ai repris les termes de l'agent immobilier, ainsi que ceux retrouver sur internet.
citation: Qu'achetez vous EXACTEMENT?
Un logement construit en 1994 sous le régime de la loi LMNP pendant 20 ans, donc défiscalisation et pas d'impot pendant encore 5 ans. Ce bien est à été construit pour des étudiants seulement. En contre parti de cette défiscalisation, le loyer se retrouve très réduit.
Sinon je laisse tombé l'idée de la SCI à IS, c'est pas intéressant à long terme avec double imposition + PV.
Encore merci de vos idées et conseils. |
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Posté - 18 sept. 2009 : 10:53:49
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Sauf si il y a déduction de TVA, et alors il ne s'agit plus de LMnP et à fortiori de la 'loi LMnP' qui n'existe pas, je ne vois pas l'engagement qui a été pris, et pourquoi ces fameux 5 ans...
La présentation de l'agent immobilier est tres faussée, en faisant croire à des choses qui n'existent pas; Il ne s'agit pas de défiscalisaiton, amis de revenus faibelemnt ou pas taxés. |
Édité par - ribouldingue le 18 sept. 2009 10:55:46 |
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redg
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Posté - 18 sept. 2009 : 11:02:21
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Lors de la construction des bâtiments en 1994, afin de bénéficier d'aide diverse, les appartements construits ont été mis sous le régime LMNP et ceci pendant 20 ans. donc jusqu'en 2014.
D'après ce régime je suis contraint de louer l'appartement meublé et à des étudiants (avec en priorité ceux de la faculté qui a financé la construction), et ceci sous le le régime LMNP.
Ce qui permet au étudiant de bénéficier de loyer modéré (ex : 300€ au lieu de 400 ou plus).
Et pour ma part j'ai la défiscalisation (qui pour le coup m'est imposé jusqu'en 2014).
En 2014, je peut soit reconduire la LMNP ou faire a ma guise et louer l'appartement comme bon me semble et Ă qui je veux. |
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philippe30
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Posté - 18 sept. 2009 : 11:32:09
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Bonjour,
Redg , tu ne sembles pas trop au fait de la location et de ses subtilités.
Sachant que ton avis a changé sur l'aspect SCI , es-tu sûr que ton investissement est intéressant car la défiscalisation , c'est très bien quand on a besoin de dé fiscaliser....
As-tu fait le calcul de ratio Prix achat / loyer annuel ?
Combien gagnes-tu avec cette défiscalisation ?
Dans le contexte que tu évoques , résidence étudiante , tu risques de ne pouvoir louer qu'a des étudiants qui ont peu à faire de l'entretien général des locaux communs et privatifs donc cout régulier de remise en état ....
AS-tu comparé le prix d'achat au prix moyen du secteur car en général , il te vende du sans souci , loyer assuré etc pour un prix plus élévé donc ton ratio est faible ...
De combien sont les charges ???
Est-ce que l'eau et l'électricité sont payés à part par les étudiants ....
Réflexion et méfiance des amis de l'ami et des bons conseils quand on n'est pas trop au fait....
Je ne critique pas , je dis juste de bien réfléchir
Philippe
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Investisseur immobilier
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Posté - 18 sept. 2009 : 11:40:25
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citation: Initialement posté par redg
Lors de la construction des bâtiments en 1994, afin de bénéficier d'aide diverse, les appartements construits ont été mis sous le régime LMNP et ceci pendant 20 ans. donc jusqu'en 2014. Encore une fois, il n'y a pas de loi LMnP contrairement à ce que tente de faire croire le site de votre agent immobilier.
Il serait bien en peine d'indiquer le numéro de la loi et a date de la parution.
Les 20 ans sont plutot relatifs a la TVA.
citation: D'après ce régime je suis contraint de louer l'appartement meublé et à des étudiants (avec en priorité ceux de la faculté qui a financé la construction), et ceci sous le le régime LMNP. La loi n'impose a personne de louer a des étudiants.
Je ne comprend pas de quel 'régime' vous parlez.
Il doit s'agir d'un abil commercial avec un exploitant, et c'est le bail qui vous impose de louer non pas a des Ă©tudiants mais sans doute Ă un prestataire de service.
Les 20 ans ne correspondent pas a la durée du bail mais plus certainement à la durée d'exonération totale de TVA
Au bout de 20 ans, ca ce peut que que vous ne puissiez louer non meublé... C'est possible mais rare, car dans un bail commercial, le preneur a droit au renouvellement.
Il y a aussi le problème des parties communes.
citation: Ce qui permet au étudiant de bénéficier de loyer modéré (ex : 300€ au lieu de 400 ou plus).
Et pour ma part j'ai la défiscalisation (qui pour le coup m'est imposé jusqu'en 2014).
En 2014, je peut soit reconduire la LMNP ou faire a ma guise et louer l'appartement comme bon me semble et Ă qui je veux.
je suis étonnée de lire défiscalisation.... Vous déduisez de vos impots sur le revenu (définition de la défiscalisation) chaque année une somme, et ceci pendant 20 ans? |
Édité par - ribouldingue le 18 sept. 2009 11:42:17 |
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redg
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Posté - 18 sept. 2009 : 13:51:45
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Philippe30 :
Je suis vraiment satisfait d'avoir posté sur ce forum.
Pour ce qui est de l'amis de l'amis, en faite c'est plus un conseillé immobilier d'un amis (mais qui est son amis d'enfance). J'ai un rendez vous avec lui le 28.
citation: As-tu fait le calcul de ratio Prix achat / loyer annuel ?
65 000 / 3444 = 18.87
Ceci dit j'ai pris le loyer annuel en cours, mais au boup de 5 ans je peux me mettre au prix normaux du marché (environ 410€ pour le quartier).
citation: Combien gagnes-tu avec cette défiscalisation ?
J'avoue que la dessus je dois me documenté et attendre le 28 pour savoir te répondre.
citation: AS-tu comparé le prix d'achat au prix moyen du secteur car en général , il te vende du sans souci , loyer assuré etc pour un prix plus élévé donc ton ratio est faible ...
Oui biensur, c'est dans les prix du secteur. Il n'y a pas de sans soucis, loyé assuré, etc...
citation: De combien sont les charges ???
18€/Mois (et c'est 2/3 à sa charge 1/3 à la mienne si je ne me trompe pas)
citation: Est-ce que l'eau et l'électricité sont payés à part par les étudiants ....
Très bonne question, que je me chargerai de poser.
citation: Je ne critique pas , je dis juste de bien réfléchir
Toute remarque, et mĂŞme critique est bonne Ă prendre du moment que celle-ci est constructive. De mĂŞme que 2 avis valent mieux que 1.
ribouldingue :
citation: Encore une fois, il n'y a pas de loi LMnP contrairement Ă ce que tente de faire croire le site de votre agent immobilier.
Il serait bien en peine d'indiquer le numéro de la loi et a date de la parution.
Je vais récupéré plus d'information sur ce point la. Merci de la remarque.
citation: Il doit s'agir d'un abil commercial avec un exploitant, et c'est le bail qui vous impose de louer non pas a des Ă©tudiants mais sans doute Ă un prestataire de service.
Concrètement, il faut que je demande à l'agent immobillié, une copie du bail pour avoir plus réponse sur tout ça ?
citation: Les 20 ans ne correspondent pas a la durée du bail mais plus certainement à la durée d'exonération totale de TVA
Pour ça et la suite il faudra que je le questionne un peut plus.
citation: je suis étonnée de lire défiscalisation.... Vous déduisez de vos impots sur le revenu (définition de la défiscalisation) chaque année une somme, et ceci pendant 20 ans?
J'avoue encore une fois queje ne suis pas capable de répondre. Je pense que le rendez-vous avec le conseillé m'apportera plus de réponse, surtout si je lui pose les bonne question. (merci a toi de soulever tout ces points)
MERCI Ă vous 2. |
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philippe30
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Posté - 18 sept. 2009 : 14:10:17
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Bonjour,
Dans le prix d'achat de 65.000 euros , as-tu intégré les frais de notaire 5,5% environ.
Dans tes loyers as -tu retiré , le 1/3 des 18 € de charges et le montant de la taxe foncière ?
Cela devrait baisser ton ratio mais sinon cela semble bien pour la région parisienne.
Quelle est la surface du bien ?
As-tu vérifier qu'il n'y as pas de gros travaux prévu ??
Maintenant , si tu vois un conseiller le 28 , as-tu bloquer la vente par un compromis ou non ?
L'agent immobilier souhaite trouver un acheteur , de fait il ne t'attendra surement pas
Philippe
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redg
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Posté - 18 sept. 2009 : 14:36:33
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Dans les 65000 € j'ai pas inclu les frais de notaire (merci), seulement les frais d'agence.
dans les loyer c'est sans les charge et sans la taxe foncière, en gros avec toute les donnée ça donnerai :
3444 + (18*2/3)*12 - 490 = 3098
65000 / 3098 = 20.98 (ok ça fait gros, mais la encore c basé sur les 5 premières années)
citation: Cela devrait baisser ton ratio mais sinon cela semble bien pour la région parisienne
C'est pas pour la région parisienne c'est pour montpellier dans le sud de la france.
La surface 25m² /studio et pas de travaux a prévoir, immeuble rénové récemment, facade, toiture,etc ...
citation: Maintenant , si tu vois un conseiller le 28 , as-tu bloquer la vente par un compromis ou non ?
non rien n'est bloqué encore. (j'ai préféré prendre mon temps et me renseigner.)
Il y a plusieurs appartement en vente du même type. Ce qui me donne un peu de répits. De plus je dois le revoir avec le propriétaire la semaine prochaine. Et seulement après ceci je vérai si je continue ou pas. |
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philippe30
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Posté - 18 sept. 2009 : 15:02:26
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Bonjour,
Toutes mes excuses pour le calcul du ratio c'est Revenu locatif / prix achat
(3098 / 65000 ) * 100= 4,77 
Je m'Ă©tonnais qu'il augmente avec les charges en plus...
Bienvenue dans l'investissement à Montpellier , je suis dans le département d'à coté , le 30.
J'ai été en contact avec ce type d'investissement sur Montpellier mais est-tu sur que ce soit du LMNP ( loueur en meublé non professionnel ) car d'après mes souvenirs il s'agissait plutôt de LMP ( loueur en meuble professionnel).
Ce n'est pas tout a fait pareil , la dessus Ribouldingue pourra t'en dire plus et il me semble qu'il connait un peu le secteur de Montpellier.
Tu t'es renseigné sur le secteur , je suppose que c'est près d'une fac , de toute façon il y a presque que ça à Montpellier....
Pour la surface , cela doit avoisiner les 13 M2...
donc à peut près du 68250 / 13 M2 = 5250 €uros le M2....
J'ai fais une recherche sur le site seloger qui présente des venets similaires à ton investissement pour des prix avoisinant plutôt les 40.000 euros, tu devrais y jeter un oeil car ce type de produit tu peux en trouver sur Montpellier
Philippe
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Édité par - philippe30 le 18 sept. 2009 15:08:21 |
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redg
Nouveau Membre
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Posté - 18 sept. 2009 : 15:34:43
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oh 2 voisins j'en conclu !!
citation:
Toutes mes excuses pour le calcul du ratio c'est Revenu locatif / prix achat
(3098 / 65000 ) * 100= 4,77
ça signifie quoi ce ratio exactement ?
C'est sur c'est LMNP (sinon j'aurai pu avec la SCI)
oui c'est très proche d'une fac.
citation: Pour la surface , cela doit avoisiner les 13 M2...
donc à peut près du 68250 / 13 M2 = 5250 €uros le M2....
heu l'appartement fait 25 M2 et non 13 M2
soit 68250 / 25 M2 = 2730 € le M2
ce qui se rapproche de ce que tu as vue sur seloger.com (j'ai déjà visité des appartement qu'il y a.) Certain font peur... c'est pas pour rien si 2 ou 3 d'entre eux sont la depuis presque 1 ans.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 18 sept. 2009 : 16:13:35
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Bonjour ,
citation: ça signifie quoi ce ratio exactement ?
Il s'agit du ratio de rentabilité , combien j'investis et combien de récupère par an si tu es en dessous du livret A 1.25 % laisse tomber , il vaut aller placer ton argent là bas mais comme la plupart du temps nous achetons avec un crédit , c'est plus facile de faire payer le locataire que d'économiser 50.000 euros pour les placer ensuite sur un compte rémunéré.
citation: C'est sur c'est LMNP (sinon j'aurai pu avec la SCI)
Tout Faux car le meublé obligatoirement dans une SCI IS donc LMNP ou LMP en nom propre ou dans une SCI IS
citation: heu l'appartement fait 25 M2 et non 13 M2
soit 68250 / 25 M2 = 2730 € le M2
Ne soit pas désolé , c'est mieux pour toi
Ne te fies pas juste à l'aspect intérieur mais surtout il faut regarder l'emplacement et ensuite tu regardes l'emplacement etc....
L'intérieur , tu refais la peinture ou plus en travaux mais vaut mieux un petit prix à "rafraîchir" dans un bon secteur que un gros prix dans un secteur rafraîchi....
Enfin tu comprends ce que je veux exprimer.
Voisin , il m'avait sembler voir dans ton profil Alfortville ???
Philippe
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Édité par - philippe30 le 18 sept. 2009 16:14:24 |
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Sujet |
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SCI possible avec loi LMNP que faire ? 
