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criscaro
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 Posté - 01 avr. 2019 : 19:30:37
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Bonjour ou plutôt bonsoir,
Je me permets de vous demander vos avis concernant un problème que rencontre un membre de ma famille, nouvellement copropriétaire et peu au fait des droits et devoirs lui incombant ... C'est presque un SOS d'ailleurs.
La situation est la suivante :
achat d'un appartement avec jardin en jouissance privative et exclusive
engagement de travaux consistant en :
• Dépose (fait) et remontage à l’identique des clôtures bois
• Nettoyage du terrain (arrachage des lierres notamment) (fait)
• Enlèvement de terre de chantier
• Apport de terre végétale de même volume
• Plantation de pelouse sur environ 30m²
• Installation d’arrosage
• Pose de lames de terrasse sur 5 m²
et ce, sans avoir demander d'autorisation aux copropriétaires (30 lots).
Elle a reçu la visite d'un membre du conseil syndical qui l'a copieusement "sermonnée" et l'a prévenue qu'elle prévenait le syndic.
Elle reçoit ce jour une lettre RAR du syndic l'enjoignant de remettre en état les clôtures à l'identique (ce qui était prévu) et le sol du jardin sous 15 jours ... avec information que le syndic fera faire lesdits travaux à ses frais si elle n'obtempérait pas et qui si elle ne payait pas, une vente sur saisie immobilière serait demandée lors de la prochaine AG !
Je vous laisse imaginer dans quel état elle est !
En farfouillant sur le net, j'ai trouvé ceci :
Si l’autorisation doit par principe être préalable, la jurisprudence reconnaît toutefois la faculté pour l’assemblée générale, de ratifier après coup des travaux entrepris sans autorisation, par une régularisation « a posteriori », à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’ils sont conformes à la destination de l’immeuble (Cass. 3ème civile, 20 nov. 1985, n°84 – 16.414).
Je me demandais s'il serait possible dans un premier temps d'envoyer un courrier aux copropriétaires avec explications sur type de travaux, excuses puis dans un second temps, demande au syndic de mettre à l'ordre du jour la ratification des travaux en cours ?
Pour autant, je ne connais pas les procédures à respecter ... J'ai donc besoin de vos conseils éclairés.
Je ne suis pas certaine d'être bien claire dans mes explications, n'hésitez pas me poser des questions ...
Je vous remercie par avance !!!
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nefer
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 Posté - 01 avr. 2019 : 20:02:35
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il faut d'abord relire le réglement de copropriété |
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criscaro
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Posté - 01 avr. 2019 : 21:19:09
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Bonsoir Nefer,
Je n'ai rien trouvé dans le RC qui me permette de répondre à mes questions ...
Il est simplement précisé que les copropriétaires doivent maintenir les jardins privatifs en parfait état d'entretien et de propreté.
Il y a des précisions sur les types de plantations qui peuvent être faites ou pas, sur le fait qu'il faut entretenir les pelouses (tontes et arrosages) - pelouse semée par le constructeur en juin dernier sur des terrains en friche et qui, bien sûr n'a pas poussée !
Que dois-je rechercher plus précisément ?
Merci de votre attention en tout cas ;) |
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Posté - 02 avr. 2019 : 07:46:36
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le syndic n'y va pas de main morte..... la saisie immobilière !!! ouaouh...
les seules choses qui peuvent être reprochées sont :
* l'enlèvement de la clôture
* la terrasse de 5 m2
Faire une LRAR au syndic rappelant que le copro a obligation d'entretien et de propreté et qu'à ce titre,
* il a été retiré la clôture pour en mettre une plus "propre" (entretien)
* il a été retiré la terre de chantier remplacé par une une terre de jardin avec pelouse (entretien et propreté)
* pas question de payer quoi que ce soit alors que tous ces travaux relèvent de l'entretien comme le prévoir le RdC et que le syndic ne peut agir sur une partie à jouissance privative sans un jugement.
restera la terrasse : est-elle posée ou mise avec des fondations ? de quelle nature ?
demander une ratification : attention, car si elle est refusée il faudra remettre en l'état d'origine (je ne vois pas bien comment) même si le RdCF vous donne raison.
PS : peut-être, avant, passer un coup de fil au syndic car il est possible qu'il n'ait rien vu et a agit sous l'impulsion d'un membre du CS....
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 11:09:13
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Bonjour Rambouillet,
En effet, le syndic y va fort !
Je pense qu'en effet, le syndic agit à la demande de la personne du CS. Le responsable du dossier au syndic est même venu prendre une photo (en l'absence de la propriétaire) qui était jointe au courrier RAR !
Pour la terrasse, elle devait être posée sur des plots en béton (déjà coulés).
Je retiens l'idée de passer en premier lieu un coup de fil au syndic conforté d'une lettre RAR expliquant les travaux ... qui, comme je le pensais, ne touchent principalement qu'à l'entretien - sauf pour l'histoire de la terrasse qui pourrait donc être considérée comme construction ???
Elle a des devis qui reprennent chaque poste : clôture - engazonnement et terre - terrasse. Serait-il judicieux de les joindre au courrier RAR ?
Je vais essayer de lui faire un courrier, puis-je me permettre de vous le soumettre pour avis ?
Mille mercis
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nefer
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Posté - 02 avr. 2019 : 11:55:51
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il me semble que vous ne pouvez pas couler de plots en béton : couler des plots = affouiller le sol..ce qui n'est pas autorisé
généralement seules sont autorisés des équipements démontables |
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 12:35:45
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Bonjour Nefer,
Je viens d'éplucher à nouveau le RdC.
Je suis bien d'accord avec vous en ce qui concerne les plots en béton ! Si j'ai bien compris, la seule chose qui "aurait" pu être faite, ce sont des plots plastiques qui reposent sur le sol et sur lesquels on pose lambourdes et lames ...
Ce qui m'agace, c'est que l'entreprise de jardin et espaces verts qui a fait le devis est bien au fait des RC et aurait, pour le moins, pu alerter ma sœur ! Mais bon, ce qui est fait ...
Hormis l'obligation d'entretien du jardin et des clôtures, je n'ai rien trouvé d'autre ! Et le fait aussi qu'elle aurait du prévenir 8 jours avant les copropriétaires des travaux engagés !
Donc, je prépare la réponse au syndic en y mettant les formes ...
Merci
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 13:24:06
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Bonjour tout le monde !
Voici une ébauche du courrier qui pourrait être envoyé au syndic ... Qu'en pensez-vous ? Des choses à rajouter ou à modifier ?
Monsieur,
J’ai bien noté que lors de votre visite du 27 mars 2019, vous aviez constaté que j’avais engagé des travaux d’entretien et de propreté du jardin privatif à usage exclusif lié à mon appartement.
Il est vrai, qu’en ayant mal interprété le règlement de copropriété, j’ai cru qu’il était de mon devoir de mettre le jardin en état comme stipulé à l’article 9 de la section II.
Vous n’êtes pas sans savoir que lors de la réception des appartements et jardins, les terrains étaient dans un état lamentable (déchets de chantier, cailloux, lierres, souche et herbes sauvages …). Je tiens à votre disposition une photo du jardin ensemencé de pelouse qui n’a pu pousser du fait de la mauvaise qualité de ce terrain et des déchets subsistants.
J’ai donc demandé à l’entreprise d’entretien de jardin de :
• Déposer et remettre en état identique les clôtures après travaux
• Nettoyer le jardin (arrachage des lierres et plantes, souches et racines)
• Remplacer la terre de chantier par de la terre de jardin à volume égal
• Planter la pelouse sur environ 30m²
Ces travaux me semblaient correspondre aux termes suivants :
en section II – « usage des parties privatives » dans l’article 9 « jardins privatifs » :
« les copropriétaires qui bénéficeront de la jouissance de jardins, privatifs, de leurs portillons d’accès et des clôtures, devront maintenir constamment ceux-ci en parfait état d’entretien et de propreté ».
En prenant connaissance de votre courrier, je me suis rendu compte que je n’avais pas respecté certaines obligations notamment en ce qui concerne la pose de lames de terrasse. Dans mon idée, je remettais simplement mon jardin en état de végétation conforme au RdC car, pour ma part, nulle pelouse n’a réussi à survivre ! Je n’ai jamais imaginé une seconde nuire à la copropriété, aux copropriétaires et m’engager dans des travaux illégaux !
Je ne doute pas qu’un entretien nous permettrait de régler cette situation en bonne intelligence sans aboutir à des extrêmes. J’ai demandé à l’entreprise d’intervenir au plus vite pour mettre en état le jardin (terre, pelouse, clôtures) et je ne manquerai pas de vous informer de cette intervention.
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JB22
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Posté - 02 avr. 2019 : 14:39:59
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Je ne suis pas aussi optimiste que Rambouillet:
• Dépose (fait) et remontage à l’identique des clôtures bois
Il s' agit de travaux neufs, rien ne justifie ce démontage et remontage qui fait perdre au syndicat la garantie due par le promoteur.
• Nettoyage du terrain (arrachage des lierres notamment) (fait)
Suivant le R.C; vous devez entretenir les plantations pas les supprimer;
• Enlèvement de terre de chantier
S' il s' agit des terres du chantier du promoteur, c' était à lui de' effectuer ce travail;
• Apport de terre végétale de même volume
Conséquence de travaux ne vous concernant pas et effectués par vos soins sans autorisation;
• Plantation de pelouse sur environ 30m²
La plantation a été effectuée par le promoteur, vous n' avez que le droit et le devoir de l' entretenir.
• Installation d’arrosage
Vous n' avez que la jouissance privative du jardin, pas la propriété du sol, partie commune, ces travaux demandent donc l' autorisation du syndicat.
• Pose de lames de terrasse sur 5 m²
Ces travaux touchant à la fois l' aspect extérieur et les parties communes, doivent faire l' objet d 'une autorisation.
"Donc, je prépare la réponse au syndic en y mettant les formes ..."
C' est le mieux que vous pouvez faire, mais surtout pas en L.R.A.R, en l' avertissant que vous allez demander à la prochaine A.G. de ratifier vos travaux et lui demander de sursoir à toute action à votre encontre en attendant la décision d' AG.
Vous devrez faire ensuite la demande d' inscription à l' ordre du jour de la prochaine AG de la question de la ratification de vos travaux.
Seulement après vous pourrez informer les copropriétaires de votre demande de ratification.
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nefer
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Posté - 02 avr. 2019 : 14:40:26
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"Ce qui m'agace, c'est que l'entreprise de jardin et espaces verts qui a fait le devis est bien au fait des RC et aurait, pour le moins, pu alerter ma sœur ! Mais bon, ce qui est fait ..."
le prestataire ne connait pas votre réglement de copropriété: ce n'est pas un juriste! |
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Sunbird
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Posté - 02 avr. 2019 : 14:46:01
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Bonjour,
ne pas écrire ce type de courrier. Vous ne savez pas jusqu'où ira ce dossier, et ce courrier est un magnifique aveux de fautes que le syndic/SDC pourrait utiliser dans un procès.
Vous appelez le syndic, vous lui demandez ce que vous devez faire précisément et vous exécutez (ou pas). Concernant le défaut de conseil du jardiner sa responsabilité peut être engagée.
Si jamais il devait y avoir procès, et que le dossier se complique, une AG ne peut pas valider à postériori des travaux. En 2017 (cassation) un copropriétaire a été condamné a détruire sa véranda, malgré que le SDC lui avait donné autorisation à postériori.
Je ne pense pas qu'on puisse étendre la superficie de la terrasse comme vous l'avez fait sans autorisation d'AG. Votre RC indique que le copropriétaire doit "Maintenir", maintenir ne veut pas dire modifier.
De plus, il semble qu'il s'agisse d'un VEFA venant d'être livré, dans ce cas le syndic devait demander au promoteur de faire le nécessaire concernant les jardins. |
Édité par - Sunbird le 02 avr. 2019 14:46:25 |
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JB22
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Posté - 02 avr. 2019 : 17:15:58
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De Sunbird:
"Si jamais il devait y avoir procès, et que le dossier se complique, une AG ne peut pas valider à postériori des travaux. En 2017 (cassation) un copropriétaire a été condamné a détruire sa véranda, malgré que le SDC lui avait donné autorisation à postériori."
On ne connait pas le texte de la décision de la cour de cassation, il se peut qu'il s' agisse de l' opposition d' un copropriétaire à la décision de l' A.G. et que celui-ci ait obtenu gain de cause.
Pouvez-vous nous donner les références ou le lien de cette décision. |
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 18:19:04
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Bon, merci de tous vos commentaires !
Je suis beaucoup moins sereine pour cette histoire du coup ... Je rappelle juste, pour la forme, que ce n'est pas moi qui me suis "emballée" sur le projet de remettre le jardin en état ... mais ma sœur !
Il s'agit bien d'une acquisition en VEFA réceptionné en juin 2018.
Pour les extérieurs (parties communes), si ma mémoire est bonne, la réception a été faite par certains copropriétaires (il n'y avait pas encore de conseil syndical) et par le syndic existant ...
Les terrains devaient tous être engazonnés. Les semis ont bien été effectués (à priori en juin 2018) mais l'état des terres et la chaleur de l'été n'ont pas permis la pousse.
Ma soeur m'a transmis une photo en aout 2018 qui montre bien l'état du jardin, je ne sais pas si je peux la poster ici !
Pour JB22 :
le promoteur refuse toute remise en état des jardins et prétend qu'il a fait le job
pour le lierre, il vient d'une parcelle de terrain qui jouxte le jardin et ne fait pas partie de la copro ... donc il ne faut rien faire alors ?
pour la pelouse, difficile d’entretenir quelque chose qui n'a pas poussé ...
Pour Nefer :
le chef d'entreprise, qui a été informé du problème, a dit à ma soeur qu'il avait fait partie d'un conseil syndical ... d'où mes interrogations. il aurait au moins pu la prévenir
Après je suis d'accord avec vous toutes et tous, mais le mal étant fait ... Il faut agir et si possible dans les meilleures conditions !
Donc, si j'ai bien compris, la meilleure chose à faire pour l'instant, serait de contacter le syndic par téléphone et voir ce qu'il y a de mieux à faire pour arranger les choses ??? D'après Sunbird
J'essaie de débrouiller tout cela sans connaissance particulière sur les RC d'où ma demande de conseils et d'aide.
Je pense que tout cela servira de leçon à ma soeur et qu'elle n'est pas prête à engager quoique ce soit avant un bon moment !
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nefer
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Posté - 02 avr. 2019 : 18:56:31
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en copropriété on ne fait pas ce qu'on veut sur une partie commune avec droit de jouissance exclusive! |
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JB22
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Posté - 02 avr. 2019 : 19:50:18
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"pour le lierre, il vient d'une parcelle de terrain qui jouxte le jardin et ne fait pas partie de la copro "
Il ne s' agit donc pas d' une plantation du syndicat, mais d' un plante parasite venant de l' extérieure que vous pouvez arracher. |
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 21:10:29
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citation: Initialement posté par nefer
en copropriété on ne fait pas ce qu'on veut sur une partie commune avec droit de jouissance exclusive!
ça, elle a bien compris maintenant ... le tout, c'est de remettre en état puisque le mal est fait !
Bonne soirée Nefer  |
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criscaro
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Posté - 02 avr. 2019 : 21:14:30
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citation: Initialement posté par JB22
"pour le lierre, il vient d'une parcelle de terrain qui jouxte le jardin et ne fait pas partie de la copro "
Il ne s' agit donc pas d' une plantation du syndicat, mais d' un plante parasite venant de l' extérieure que vous pouvez arracher.
au moins, sur ce point, elle n'aura pas de souci ... certains jardins ont eu un arbre et de la pelouse (plantés en juin 18), d'autres uniquement de la pelouse (comme ma soeur)
Bonne soirée JB22 |
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JB22
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Posté - 03 avr. 2019 : 09:35:17
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Il est difficile pour le syndicat de ratifier votre appropriation d' une partie commune en construisant terrasse privative, sans créer un précédent et un préjudice aux autres copropriétaires.
Je vous propose une solution que vous pourrez soumettre au syndic pour approbation ultérieure par l' A.G.
Création d' un lot "Appartement - terrasse" avec affectation de tantièmes et suppression du lot "appartement". Le lot ainsi créer ne pouvant être divisé.
ou
Création d' un lot "Terrasse" avec affectation de tantièmes, ce lot ne pouvant pas être cédé indépendamment du lot "Appartement", la terrasse devant appartenir au copropriétaire du lot "appartement".
Les tantièmes devront être calculés par un géomètre, que vous pouvez consulter.
Ces opérations demanderons une modification du règlement de copropriété et une publicité au registre de la conservation des hypothèques, ces frais seront à la charges de l' acquéreur qui devra s' engager à les payer.
Le R.C. devra également indiquer les conditions dans lesquelles les copropriétaires ayant un jardin en jouissance privative, pourront être autorisés à construite une terrasse. |
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nefer
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Posté - 03 avr. 2019 : 11:05:09
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JB22: à lire la réaction du CS et du syndic, il y aurait peu de probabilité que votre suggestion obtienne un accord favorable des copropriétaires.... |
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criscaro
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Posté - 03 avr. 2019 : 11:28:29
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Bonjour,
à JB22 : je doute que cette solution soit envisageable ... Le CS est en fonction depuis peu, ce sont uniquement des volontaires parce que personne ne voulait "s'y coller". Vu la réaction du syndic qui y va fort dans la tournure de ses courriers, je dirai que pour l'instant, il est peu probable qu'ils entérinent ce type de proposition comme le dit Nefer !
Je pense que dans un premier temps, je vais demander à ma soeur de prendre contact téléphoniquement avec le responsable du dossier au syndic pour expliquer qu'elle va appliquer les demandes faites par courrier RAR :
remettre les équipements en l'état - soit les "palissades de séparation" et "le sol du jardin".
Elle va aussi faire l'engazonnement comme ça elle devrait être tranquille.
Qu'en pensez-vous ?
Pour la terrasse, elle va laisser tomber, peut-être, par la suite pourra t-elle demander d'aborder le sujet en AG. Elle n'ose même plus envisager de planter des fleurs ou des plantes aromatiques ... tellement elle est choquée de ce qui lui arrive !
Il est dit dans le RC que les jardins privatifs peuvent être utiliser comme jardin d'agrément, ce qui veut tout dire et rien dire à la fois ... Pas simple pour elle qui n'a jamais été confrontée à ce mode de fonctionnement !
Merci de vos diverses interventions qui vont me permettre de l'aider et de la sortir (je l'espère) de ce mauvais pas ! |
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JB22
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Posté - 03 avr. 2019 : 12:04:15
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Ce que j'en pense, c' est que, selon vos explications, le seul reproche qui peut vous fait actuellement est la dépose de la clôture et l' enlèvement de terre, et que dans ce cas la réaction du syndic est exagérée. Cependant il vous faut reposer la clôture et remettre en état la pelouse.
Je suis aussi surpris votre réaction à ma proposition faite dans votre intérêt .
Je n' ose pas envisager la réaction du syndic s' il apprenait l' intention de votre sœur d'installer un arrosage automatique et de construire une terrasse.
La réaction des membres du conseil syndical n' est peut être pas celle des autres copropriétaires, l' adoption de ma proposition ayant pour effet de faire baisser légèrement les charges de tous les copropriétaires, ce qui est un argument à faire valoir.
Bien évidemment vous pouvez renoncer à vos travaux puisqu' ils ne sont encore effectués. |
Édité par - JB22 le 03 avr. 2019 12:06:02 |
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Régularisation a posteriori de travaux 
