Deux économistes, Alain Béchade professeur au Conservatoire national des arts et métiers et Richard Malle enseignant à Paris Dauphine, ont mis au point un nouvel indicateur pour mesurer l’évolution du marché immobilier d’habitation. Baptisé indice de souffrance immobilière, il met en évidence les difficultés rencontrées par les ménages pour acheter les logements et permet d’anticiper les corrections à venir.

Capital.fr : Que mesure « l’indice de souffrance immobilière » ?
Alain Béchade : Au cours des dernières années, nous avons beaucoup trop mathématisé l’économie, en laissant de côté le facteur humain. Pourtant, c’est bien nous, c’est bien vous, qui en sommes les principaux moteurs. Ce constat vaut aussi naturellement pour l’immobilier. Ce nouvel indicateur doit permettre d’anticiper l’évolution de la pierre en mesurant le pouvoir d’achat immobilier des ménages, les difficultés qu’ils ont à investir. L’indicateur de « souffrance immobilière » se base sur plusieurs indices : nous prenons en compte des données classiques comme l’écart prix/revenus et le coût du crédit, que nous mixons avec deux autres éléments. Tout d’abord, « l’effet patrimoine », c’est-à-dire le rapport entre les prix et le patrimoine moyen dont dispose les français. Ensuite, ce que nous appelons « l’effet crainte », c’est-à-dire l’envie des ménages à devenir propriétaire, que nous mesurons, là encore, à l’aide de différentes données traduisant la confiance ou non en l’avenir : taux de chômage, d’inflation, taux de natalité et croissance du PIB… . Toutes ces statistiques sont récoltées auprès de la Banque de France, l’Insee et les Notaires de France.

Capital.fr : Quels sont les résultats obtenus ?
Alain Béchade : Notre courbe, basée sur un indice 100, débute en 1985. Plus celle-ci progresse, plus la souffrance immobilière des ménages augmente et une correction du marché devient alors nécessaire. Historiquement, la première alerte a eu lieu en 1991, l’année du retournement du marché de l’immobilier où l’indice avait atteint un pic à 115. Par la suite la courbe s’est peu à peu infléchie pour atteindre un plancher en 2001 : nous étions alors sur une année de pleine confiance tirée par le bulle internet, avec, qui plus est, un coût du crédit au plus bas. Flambée des prix, endettement massif… la courbe de souffrance n’a cessé d’augmenter par la suite, jusqu’à un nouveau niveau pic d’alerte de 114 en 2008. Le signal qu’une nouvelle correction du marché de l’immobilier devenait encore une fois inévitable.

Capital.fr : Quelle doit être l’ampleur de la baisse des prix pour que le niveau de souffrance immobilière des ménages revienne à des niveaux acceptables ?
Alain Béchade : Pour retrouver un indice de souffrance de 100 et ainsi assainir le marché, une baisse des prix de l’ordre de 25% est souhaitable. La correction est en cours : en 2008, les prix ont déjà reculé d’au moins 10 %, et sans doute atteindrons-nous un nouveau repli de 15% d’ici le début de l’année prochaine.

Capital.fr : Une fois cette correction effectuée, le marché de l’immobilier peut-il se redresser dès l’an prochain ?
Alain Béchade : Non. Il est même probable que la crise va se prolonger. Tout d’abord, l’effet crainte des ménages va rester très prononcé tant que l’économie n’aura pas réellement redémarré. Durant de longs mois, les acheteurs vont rester hésitants. Ensuite, après la phase de correction, nous allons inévitablement entrer dans une phase d’ajustement qui pourrait durer jusqu’à la fin de l’année prochaine. Il s’agit d’une période de flou où les aspirations des vendeurs vont être en décalage avec les offres des acheteurs.

Capital.fr : Les prix ne vont donc pas baisser à Paris ?
Alain Béchade : Les prix de l’immobilier parisien pourraient bien se maintenir, et ce pour plusieurs raisons car la capitale souffre toujours d’une rareté de logements, tandis que la demande reste forte.

Capital.fr : La hausse des ventes de logements neufs enregistrée depuis le début de l’année, marque-t-elle le signe d’une reprise ?
Alain Béchade : Gare aux effets d’optique ! Plus de 50% des ventes de logements neufs ont été tirés par les investisseurs séduits par le dispositif fiscal Scellier. Mais je ne pense pas que cet effet se poursuive. Dans ces conditions, il ne faut ne pas s’attendre à une réelle reprise des permis de construire avant la fin de l’année prochaine. Surtout que ces dispositifs fiscaux peuvent avoir de vrais effets pervers à long terme pour le logement : la construction des logements Scellier n’est autre que du bêton gâché pour de petites surfaces, studios ou deux-pièces, alors même que nous avons davantage besoin de construire des logements plus vastes.

Propos recueillis par Guillaume Chazouillères