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dhuneau
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 Posté - 13 mai 2019 : 00:36:46
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Bonsoir
Je découvre que mon syndic qui transmettait jusqu'en 2017 le relevé général des dépenses de l'année précédente ne le fait plus.
Depuis que certains copropriétaires l'ont épluché d'un peu trop près
Y a-t-il un texte ou une jurisprudence qui permet de l'exiger ?
Par ailleurs est-il possible d'approuver les comptes, sans donner quitus ?
Merci d'avance
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Froggy
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Posté - 13 mai 2019 : 01:23:06
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Bonjour,
Il est absolument possible d'approuver les comptes sans donner le quitus. D'ailleurs le quitus n'est pas prévu dans la loi.
Si vous avez un conseil syndical, il peut voir tous les documents de gestion y compris le relevés des dépenses.
Par contre je ne sais pas si les propriétaires individuels peuvent l'exiger. |
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JB22
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Posté - 13 mai 2019 : 07:23:02
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Le relevé détaillé des charges n' est pas un état que doit fournir obligatoirement le syndic, c' est regrettable.
Seules les annexes 1 à 5 doivent obligatoirement jointes à la convocation de l' A.G.
Si le conseil syndical ne peut obtenir l' état détaillé des charges il peut faire comprendre au syndic qu' il le mettra en concurrence à la prochaine A.G., si vous n' avez pas élu ce syndic pour trois ans.
Concernant le quitus, je confirme qu' il n' est pas prévu par la loi, vous le refusez sans avoir à justifier votre refus. |
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Posté - 13 mai 2019 : 07:30:14
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Vous ne pouvez pas exiger ce relevé général des dépenses mais vous pouvez vérifier chaque facture, contrat, etc... avant l'AG à la date prévue sur la convocation et vous pourrez faire le rapprochement avec l'annexe 3. Certes, j'en conviens, c'est du travail.
Mais les membres du CS, eux, peuvent (devraient  ) exiger ce document ainsi que le grand livre, encore plus intéressant.... |
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JPM
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Posté - 13 mai 2019 : 10:20:09
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Le statut de la copropriété n'impose pas d'annexer à la convocation le relevé détaillé des dépenses.
Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."
Strictement, cette obligation est limitée à l'emploi des sommes qu'il a encaissées effectivement.
Elle se combine avec les autres obligations résultant du contrat de gestion. D'où l'organisation actuelle de la copropriété.
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 13 mai 2019 : 22:29:43
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citation: Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant."
Certes.
Mais cela signifie-t-il pour autant qu'il doit le joindre à la convocation ?
Ou simplement qu'il doit le fournir sur demande.
Et alors comment formuler cette demande ? |
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 13 mai 2019 : 22:32:29
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citation: Concernant le quitus, je confirme qu' il n' est pas prévu par la loi, vous le refusez sans avoir à justifier votre refus.
Il me semblait que l'approbation des comptes emportait quitus.
Comment faire en AG pour refuser le quitus ?
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dhuneau
Contributeur débutant
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Posté - 13 mai 2019 : 22:38:57
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citation: Mais les membres du CS, eux, peuvent (devraient ) exiger ce document ainsi que le grand livre, encore plus intéressant..
Le problème est que ce sont les dépenses que le syndic engage sur la demande du président du CS que je voudrais vérifier...
Je ne suis donc pas certain qu'il me transmette ce document, même s'il l'a.
Le président du CS se comporte comme un président de CA et engage des dépenses, même sans délégation de l'AG.
Je le lui ai fait remarquer et il m'a dit qu'il avait une délégation permanente.
Le syndic, que ça arrange, est assez habile pour laisser des écrits à chaque fois.. |
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JPM
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Posté - 14 mai 2019 : 00:20:11
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citation: Il me semblait que l'approbation des comptes emportait quitus.
C'est inexact.
Il est seulement vrai que lorsque le syndic a engagé sans urgence une dépense qui aurait du être préalablement décidée par l'assemblée, l'approbation des comptes faisant apparaître clairement cette dépense vaut ratification.
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Posté - 14 mai 2019 : 07:23:21
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Pour ne pas voter le quitus, il faut et suffit que la majorité vote CONTRE et je le redis comme d'autres : on ne vote jamais le quitus, car on décharge le syndic de certaines responsabilités pour lesquelles il a perçu des honoraires ....
quant au relevé des dépenses, il n'a aucune obligation de le joindre à la convocation. Ce qui doit être joint est listé dans l'article 11 du décret de 1967.
Si vous avez des doutes sur ce que fait le CS, allez vérifier les factures avant l'AG, prenez des photos et posez des questions en AG.
Une délégation permanente au président du CS cela n'existe pas : demandez sur quoi il s'appuie pour dire cela (loi, décret ou AG ?). Et si une AG avait pris une telle résolution un jour, il faut en prendre une autre pour l'annuler d'autant plus que c'est illégal. |
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Sunbird
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Posté - 14 mai 2019 : 10:13:53
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JPM
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Posté - 14 mai 2019 : 15:40:42
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L'arrêt Cass civ 3e 14-03-2019 (17-26190) rend désormais obligatoire l'examen du quitus comme je le suggère depuis longtemps
Le cas pratique : Le syndic a commandé des travaux ou des fournitures sans accord préalable de l'assemblée. Il a passé la facture dans les comptes.
Le commentaire indique que l'arrêt précise que l'on ne peut pas refuser l'enregistrement en comptabilité d'une facture reçue par le syndic et correspondant à des travaux faits ou fournitures reçues. L'assemblée ne peut pas contester le compte qui est régulier. Pour autant elle ne perd pas son droit de mettre en cause la faute du syndic.
C'est à l'occasion du vote sur le quitus que l'assemblée peut mettre en cause la responsabilité du syndic.
Si l'octroi du quitus n'est pas inscrit à l'ordre du jour l'assemblée ne peut plus rien faire.
C'est ce que j'ai toujours fait valoir
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Posté - 14 mai 2019 : 15:52:30
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excusez moi JPM, mais soit il y a erreur dans le n° de l'arrêt cité, soit j'ai mal lu cet arrêt, mais je n'ai rien vu en rapport avec le quitus ..... ???   |
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JPM
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Posté - 14 mai 2019 : 16:10:38
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Votre lien mène à un commentaire d'arrêt d'Anne Lise Collomp. On lit :
citation: L’approbation des comptes porte sur la seule gestion comptable, à la différence du quitus qui vaut approbation de la gestion du syndic et entraîne donc ratification, par le syndicat, des actes réalisés par son syndic. Les initiatives prises par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale, lorsqu’elle est requise, sont ainsi ratifiées par le vote lui donnant quitus
Dès lors qu'on ne peut pas faire valoir l'irrégularité d'engagement d'une dépense quand le débat porte sur l'approbation d'une dépense, il ne reste plus que le débat sur le quitus pour invoquer cette irrégularité.
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Posté - 14 mai 2019 : 17:23:25
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je n'ai rien vu de tout cela.... |
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Posté - 14 mai 2019 : 17:25:14
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(suite) je n'ai rien vu de tout cela....
mais ce que vous écrivez confirme qu'il ne faut jamais donné le quitus sinon cela conforterait l'erreur de gestion :
" Les initiatives prises par le syndic sans autorisation de l’assemblée générale, lorsqu’elle est requise, sont ainsi ratifiées par le vote lui donnant quitus" |
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JPM
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Posté - 14 mai 2019 : 17:35:39
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Problème pratique : Vous ne donnez pas le quitus. Et après ?
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Sunbird
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 Posté - 14 mai 2019 : 18:54:55
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J'ai une autre vision de la chose.
Si l'AG avait voté le quitus, il n'y avait plus aucun recours.
Ce qui est intéressant à mes yeux dans cet arrêt, c'est que l'approbation des comptes de la copropriété ne veut pas dire approbation de la gestion du syndic, mais uniquement des comptes au sens comptable, globalement les entrées/sorties sachant que le syndic n'a aucune liberté et qu'il doit saisir toutes opérations. |
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JB22
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Posté - 14 mai 2019 : 20:22:57
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" Vous ne donnez pas le quitus. Et après ?"
Dans la majorité des cas il ne se passe rien, mais si le syndicat découvre des erreurs de gestion il peut, ce n' est pas une obligation, mettre en cause la responsabilité du syndic. |
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JPM
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Posté - 14 mai 2019 : 21:30:05
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Dans bon nombre de cas l'action du syndic a été irrégulière mais opportune, bénéfique voire nécessaire. Sic quand il s'agit d'une opération d'entretien trop longtemps retardée.
Il n'y a quasiment jamais d'incident de ce type quand il y a une bonne entente entre le CS et le syndic.
Engager la responsabilité du syndic ? Il y a un moyen pour que le syndic ne soit pas obligé de s'auto assigner. C'est le mandataire ad litem. Il est désigné pour représenter le syndicat uniquement pour cette procédure. On ne peut l'utiliser que pour une affaire relativement importante, quand l'assurance du syndic ne conteste pas sa responsabilité mais l'importance du préjudice.
Le plus important de l'arrêt cité, décrit comme arrêt de principe par Mme Collomp ce serait la nécessité désormais d'examiner l'octroi du quitus et donc d'inscrire la question à l'ordre du jour.
Si ce n'est pas fait, comment faire sanctionner une erreur ou une faute du syndic ?
** Arrêt de principe ? La solution de la Cour de cassation s'impose désormais à toutes les juridictions. Les arrêts ordinaires de la Cour de cassation sont importants mais une Cour d'appel peut juger le contraire.
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Froggy
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Posté - 14 mai 2019 : 23:28:37
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citation: Initialement posté par dhuneaucitation: Mais l'article 1993 du Code civil l'impose : " Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant." Certes. Mais cela signifie-t-il pour autant qu'il doit le joindre à la convocation ? Ou simplement qu'il doit le fournir sur demande. Et alors comment formuler cette demande ?
Pour obtenir un tel document, je ne m'appuierais pas sur les textes juridiques mais je demanderais poliment. Raison invoquée = désir d'observer l'évolution des postes de dépenses.
Ce n'est pas un document si sensible après tout.
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Relevé général des dépenses exigible ? 
