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mamars
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 Posté - 27 mai 2019 : 06:34:34
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bonjour à tous,
une demande d'infos, nous avons 3 copropriétaires débiteurs sur notre résidence.
La créance s'éléve à près de 65000 euros .
1°) -Notre syndic nous fait parvenir un EDD insérant cette somme sur le compte 603333, " provisions copropriétaires débiteurs".
Je m'étonne que cette somme figure sur l'Etat des dépenses"
Selon vous ne faudrait t il pas le placer sur le comptes 459 (créances douteuses) ?
2°) Second point, notre AG 2017 a voté des frais de procédure à hauteur de 6000 euros .
Le syndic n'a pas effectué les ADF correspond à cette somme.
Or entre temps il y a eu des mutations. Un copropriétaires ne souhaite en aucun cas régler le moindre montant.
Celui-ci était copropriétaire de deux lots avant cet ADF et a acheté après cette AG 2017 3 apt de plus.
Comment selon vous voyez vous la situation ?
Merci pour vos éclaircissements.
Mamars
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Posté - 27 mai 2019 : 07:36:04
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citation: Celui-ci était copropriétaire de deux lots avant cet ADF et a acheté après cette AG 2017 3 apt de plus.
j'ose espérer que ce copro n'était pas débiteur au moment où il a acheté, sinon le syndic a fait une TRES GROSSE erreur professionnelle....
Vous ne nous dites rien des actions menées par le syndicat (via le syndic) avant d'atteindre ce somme de 65000 € ?.... car le syndic a du agir : MeD, injonction de payer, ...
Vous ne nous parler même pas de procédure de saisie soumise à l'AG ...
En fait vous ne parlez que de ces créances, mais en aucun point de l’historique de recouvrement des créances. Est ce que le syndic l'a expliqué ?... |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 27 mai 2019 : 09:17:47
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il faut vérifier sur l'état daté du copropriétaire vendeur ( et aussi sur tous les autres vendeurs) si sa quote part des 6000 euros votés en AG a bien été retenue sur son compte: le montant ayant été voté la date d'exigibilité était certaine
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ainohi
Contributeur vétéran
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3
Posté - 27 mai 2019 : 12:00:06
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Il y a un problème avec les numéros de comptes.
603, selon l'arrêté du 14 mars 2005, ce sont les charges de chauffage.
« Provisions copropriétaires débiteurs », je ne sais pas ce que c'est. Dotations sur dépréciations de créances doutes, normalement inscrite sous le numéro 68 ? Peut-être, à voir.
Quoi qu'il en soit, un compte de classe 6 correspondant à une dépense. Il ne peut correspondre à la constitution d'une avance de trésorerie. Chaque copropriétaire doit en payer sa quote-part sans pouvoir se faire rembourser.
Si les comptes ont été approuvés, que cela lui plaise ou non, ce copropriétaire doit payer sa quote-part des dépenses.
Les frais de procédure ont-ils été intégrés au budget ou ont-il été votés comme étant une dépense extraordinaire ? Si c'est une dépense extraordinaire, que l'assemblée n'a pas décidé d'une date d'exigibilité et que le syndic n'a pas appelé la somme, il y a un problème. On peut estimer que la somme est immédiatement exigible mais le débiteur peut aussi prétendre que l'assemblée a implicitement décidé que la somme serait exigible quand le syndic estimera que ce sera nécessaire. J'ignore s'il y a une jurisprudence sur l'exigibilité des fonds lorsque l'assemblée a omis de préciser une date.
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Posté - 27 mai 2019 : 12:09:03
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on peut rajouter que, dans la compta, on ne peut pas confondre les frais de procédure avec les créances des copros débiteurs.... |
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JPM
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Posté - 27 mai 2019 : 14:04:48
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Ne pas s'emballer trop vite dans la discussion avant d'avoir reçu des précisions complémentaires 
Il faut avoir des détails sur le début de l'affaire et savoir s'il y a un syndic ou un administrateur ad hoc ou un autre dispositif.
Un copropriétaire qui a déjà deux appartements et en achète trois autres dans un immeuble en capilotade doit être suspecté.
Peut être à tort !
Mais peut être à raison.
Veuillez revoir les dispositions récentes à ce sujet pour ce que le notaire doit faire quand le syndic a fait ce qu'il doit faire lui même.
Que est le montant du budget prévisionnel ?
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Édité par - JPM le 27 mai 2019 14:10:10 |
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mamars
Contributeur débutant
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Posté - 28 mai 2019 : 06:59:49
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Bonjour ,
Merci pour votre retour.
En fait la créance de 54 000 euros correspond au promoteur qui n'a pas payé ses charges depuis x années;
21 lots de vendus ( apt + parking) aux enchères. Procédure de distribution qui traine.
Nous avons 2 autres copropriétaires défaillants . Pour l''un sera porté à l'ODJ la saisie immobilière et pour l'autre avons trouvé un échéancier avec le syndic.
Ce qui m'étonne est de voir figurer ces trois copropriétaires dans les créances douteuses 459 et de surcroit dans l'état des dépenses
N'ayant pas la logique comptable, peux t on voir figurer dans l'EDD des comptes de la classe 4 ?
Merci pour vos infos.
très bonne journée. |
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Posté - 28 mai 2019 : 07:20:01
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citation: peux t on voir figurer dans l'EDD des comptes de la classe 4 ?
????? EDD : état descriptif de division ?
voulez vous parler du relevé des dépenses ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 28 mai 2019 : 08:23:48
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Charges du promoteur impayées ? Responsabilité du syndic, du conseil syndical et un peu aussi de l'assemblée.
Saisie immobilière à l'ordre du jour ? Avez vous un jugement de condamnation ? Si oui OK Si non ? Bla bla républicain dans le vide
Pour les charges du promoteur il s'agit certainement d'une créance en danger. Le syndic doit faire une opération de constatation de ce risque et répartir entre les copropriétaires le montant du risque.
D'une certaine manière c'est ce qu'il a fait mais sans respecter la procédure vraisemblablement.
Tout le monde connaît parfaitement les règles du football, du basket, du rugby et le fonctionnement des tablettes, mais pas celles de la copropriété 
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mamars
Contributeur débutant
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Posté - 29 mai 2019 : 14:54:39
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Bonjour ,
EDD = état des dépenses.
En fait notre Syndic dans l'état des depenses nous a insérer la ligne suivante :
01/01/2018 propriétaire débiteur = solde creancier 64 556 euros (en crédit)
31/12/2018 propriétaire = provisions coproprietaires débiteurs 64 556 (débit)
De plus il souhaite insérer la ligne 459 créances douteuses dans l'état des dépenses alors que pour ce dossier , nous en sommes o lla procédure de distibution (lots du promoteur vendus aux enchères) , le dossier n'est pas cloturer.
Il souhaite également insérer une autre ligne en 459 (sous compte) dans l'état des dépenses sur un copropriétaire avec un sd de 10 000 euros . Il nous explique également vouloir mettre à l'ordre du jour une résolution consistant à mettre aux enchères le lot de ce copropriétaire défaillant.
En résume, et je trouve choquant de mettre ce compte créances douteuses dans l'état des dépenses (classe 4) alors que le dossier n'est pas finalisé pour ces deux copropriétaires en tout cas ....
Il ressortira à mon sens dans l'annexe 1 et cela me semble suffisant ...
Qu'en pensez vous ???
Merci à vous
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ainohi
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Posté - 29 mai 2019 : 22:25:46
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Le compte 459 est débité par le crédit du compte 450. Cela ne sert qu'à faire apparaître plus visiblement dans les comptes les créances posant problème et n'ajoute rien aux charges qui sont comptabilisées en classe 6.
Une charge n'est créée et n'appelle un paiement de l'ensemble des copropriétaires que lorsqu'une créance est estimée irrécouvrable. On débite alors le compte 68 du montant douteux et l'on crédite en contrepartie le compte 491. L'arrêté du 14 mars 2005 précise que le montant à provisionner résulte de la décision de l’assemblée générale de procéder à la saisie immobilière. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 mai 2019 : 22:44:02
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Dans de nombreux cas, s'il n'y pas de créanciers inscrits, l'inscription de l'hypothèque spéciale du syndicat conforte la sécurité de la créance. Il faudra peut être du temps mais on est surs de percevoir les fonds.
Donc pas de créance irrécupérable.
Quand le syndic n'a pas fait inscrire l'hypothèque du syndicat, le débiteur peut souscrire un emprunt. Le créancier nouveau est désormais en premier rang. La faute du syndic fait apparaître un risque sur le recouvrement de la créance.
Il y a le super privilège ! Oui mais pas toujours applicable.
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ainohi
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Posté - 30 mai 2019 : 00:39:00
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citation: Initialement posté par JPM
Donc pas de créance irrécupérable. Il peut y en avoir quand le montant des sûretés dépasse celui de la valeur vénale du bien concerné. Ce peut être le cas lorsque le propriétaire a emprunté à 100%, qu'il a encore très peu remboursé et que le prix du bien a baissé. Il y a aussi le cas des copropriétés très dégradées. |
Édité par - ainohi le 30 mai 2019 00:39:45 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 mai 2019 : 01:02:46
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AINIHI : citation: Il peut y en avoir quand le montant des sûretés dépasse celui de la valeur vénale du bien concerné
Si le syndicat est en premier rang, il est peu vraisemblable que la première sureté dépasse la valeur vénale.
Il peut ensuite y avoir un preteur. Peu probable car c'est une race qui n'aime pas venir derrière le syndic.
Il reste à vérifier si l'actualisation de la créance bénéficie du même rang que la créance initiale.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 30 mai 2019 : 12:27:35
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C'est moins rare que vous ne le donnez à penser.
Le privilège du syndicat ne porte que sur les charges de copropriété au sens strict du terme. Il ne porte pas sur les créances d'autres natures comme le sont les dépens et les indemnités accordées au syndicat. Or, au terme de la procédure de saisie immobilière, il s'est passé un temps assez long, rarement de moins de deux ans, et la dette annexe à la dette principale peut être d'un montant élevé. J'ai connu un cas où, après distribution du prix, le compte du copropriétaire débiteur n'était pas entièrement soldé et où il s'est révélé totalement impossible de recouvrer le reliquat, cet ancien copropriétaire étant totalement insolvable.
Le cas de l'investisseur qui compte sur la location du bien acquis pour financer son investissement, qui n'y parvient pas et qui est contraint de revendre beaucoup moins cher qu'il n'a acheté n'est pas rare du tout. Le scénario catastrophe suivant n'a rien d'invraisemblable :
- Investissement locatif à caractère spéculatif dans une zone où l'offre excède la demande ;
- Peu d'apport initial ;
- Modalités de remboursement souples permettant de reporter des échéances avec pour résultat, au bout d'un certain temps, un capital à rembourser d'un montant supérieur au capital emprunté ;
- Difficulté à louer le bien, plusieurs mois perdus ;
- En conséquence location moyennant un loyer inférieur à ce qui était escompté ;
- Défaut de paiement du loyer du locataire qui refuse de quitter les lieux ;
- Impossibilité pour le bailleur de rembourser le prêteur et de payer les charges de copropriété.
Dans un tel cas, le syndicat ne pourra pas recouvrer sa créance en totalité.
Dans les copropriétés très dégradées, les valeurs vénales des lots de copropriété s'écroulent souvent bien au-dessous du montant des sûretés inscrites ce qui rend ces lots invendables. Les cas les plus graves des grandes copropriétés sinistrées qui avaient construites dans les années 1960-1970 ont été résolus par l'expropriation et donc la dissolution de la copropriété. A titre d'exemple, l'indemnité d'expropriation versée par la commune de Nogent-sur-Oise pour un logement de la copropriété La Commanderie était de l'ordre de la dizaine de milliers d'euros. |
Édité par - ainohi le 30 mai 2019 12:32:36 |
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Posté - 30 mai 2019 : 12:52:37
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Si j'ai bien compris le débiteur serait le promoteur, le prêteur qui a financé le projet a sans aucun doute un privilège. Le syndic a probablement vu cela dans les échanges de conclusions lors de la mise en état. |
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