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rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1084 message(s)
Statut: rédaction Universimmo est déconnecté

 121 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  08:42:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


…..
Le syndic Dubois, en place, a rappelé son activité depuis six ans et les bons résultats obtenus
Les syndics Durand et Dupont ont ensuite présenté leur cabinet et répondu à quelques questions.

Avant l'ouverture du premier scrutin le Président rappelle aux copropriétaires qu'il disposent d'un bulletin comportant les trois noms. Ils doivent cocher le nom de leur favori.

Après le recueil des bulletins, les deux scrutateurs annoncent les résultats suivants :

Dubois 312 voix
Durand 300 voix
Dupont 278 voix

Le président constate l'élimination de Dupont qu'il remercie pour sa participation. Dupont se retire

Le président annonce un scrutin entre Dubois et Durant à la majorité de l'article 25 soit au moins 501 / 1000. Les bulletins ne comporteront que les noms de Dubois et Durand.

Les scrutateurs annoncent les résultats suivants

Dubois : 480 voix
Durand : 410 voix

La majorité de l'article 25 n'ayant pas été atteinte, le président ouvre un dernier scrutin à la majorité de l'article 24 conformément à l'article 25-1 de la loi.

Les scrutateurs annoncent

Dubois : 510 voix
Durand : 380

Le président proclame le désignation de Dubois comme syndic, etc …






Nous sommes en désaccord complet : la lecture des textes ne permet en aucun cas de procéder ainsi, et devant un tribunal la décision prise ainsi serait à coup sûr invalidée, si les juges font une application saine de la loi et du décret. A coup sûr en tous cas en appel ou en cassation ! Aucun n'ayant recueilli 1/3 des voix, c'est fin de chantier pour cette assemblée et il faut une seconde assemblée pour voter à l'article 24.

Rappelons que la Cour de cassation fait une lecture littérale des textes et par exemple exclut une deuxième assemblée s'il n'y a pas eu un premier vote, même pour rien !


Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 122 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  08:58:41  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Nous sommes en désaccord complet : la lecture des textes ne permet en aucun cas de procéder ainsi, et devant un tribunal la décision prise ainsi serait à coup sûr invalidée, si les juges font une application saine de la loi et du décret. A coup sûr en tous cas en appel ou en cassation !


Je plussoie.... Ă  500%.

citation:
tout repose sur l'accord des parties dans la limite oĂą ce n'est pas contraire Ă  la loi.

Sauf que ça l'est, contraire à loi... vous avez 7 pages à relire ainohi..., j'ai pas l'intention de me répéter...


Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

JPM
Modérateur

6669 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 123 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  08:59:33  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Les dispositions législatives actuelles ne concernent que la désignation du syndic.

Le premier scrutin est éliminatoire, donc non concerné par cette législation

Après, les deux candidats à la désignation ont eu le 1/3 qualificatif.

Entre cette solution de bon sens et celle qui fait du premier désigné le syndic alors qu'un autre aurait peut être eu plus de voix, il n'y a pas photo.

Je ne peux pas citer d'arrêt de jurisprudence. A ma connaissance, cette solution n'a jamais été contestée.



Signature de JPM 
La copropriété sereine

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 124 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  09:01:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Le premier scrutin est éliminatoire, donc non concerné par cette législation



C'est un gag ? Un scrutin ayant valeur de décision (celle d'éliminer Dupont) et qui ne serait pas soumis à la législation ?

citation:
A ma connaissance, cette solution n'a jamais été contestée.


Ca m'étonne pas vraiment...en tant qu'ancien syndic vous devez bien avoir un VRAI PV que vous auriez rédigé après avoir employé cette méthode ? J'ai commme l'impression qu'il sera un peu différent de ce que vous nous présentez ici.....
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 10 juil. 2019 09:04:49

JPM
Modérateur

6669 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 125 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  18:05:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
Une bonne partie de cette histoire est antérieure à 2004, date de modification de l'article 19 du décret par :
citation:
« Lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché mettant en concurrence plusieurs candidats, elle ne peut procéder à un second vote à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu'après avoir voté sur chacune des candidatures à la majorité de l'article 25 de la même loi.


Après 2004 dans de nombreux cas, la pratique a continué sans incident parce qu'elle était approuvée par les copropriétaires comme aussi par les candidats divers.

J'ai suggéré, pour ma part, que l'opération de mise en concurrence soit réalisée au niveau du conseil syndical

soit en proposant deux des 3,4 ou 5 candidats

soit mĂŞme en en proposant un seul !

Mais je reste adversaire de la délégation donnée au conseil syndical de faire un choix au mieux disant.

Ce sujet montre que l'on perd beaucoup de temps alors qu'il y a tant Ă  faire

La mise en concurrence à l'occasion d'une assemblée générale, c'est toujours désastreux, sauf quand il s'agit de valider une proposition du CS.

Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 10 juil. 2019 18:07:27

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 126 PostĂ© - 10 juil. 2019 :  23:05:53  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
JPM, 2004 c’était il y a 15 ans.

A ce jour, au vu des textes existants, la seule méthode possible sans enfreindre le moindre texte, c’est l’examen des candidatures à la suite l’une l’autre (et pas en même temps), et on s’arrête quand un syndic a recueilli la majorité requise.
Et la seule chose sur laquelle l’AG peut débattre comme elle veut, sans même besoin de consigner les débats au PV (PV qui ne recoeuille que les résultats de vote sur les questions à l’ODJ) c’est l’ordre d’examen des candidatures.

Après, c'est sur que proposer plusieurs concurrents au syndic en place est stupide et dangereux, mais dans une grosse copro, ou dans une copro blindée de multiples "clans", ou avec un CS qui a pas beaucoup réfléchi, ça peut malheureusement arriver..

citation:
Mais je reste adversaire de la délégation donnée au conseil syndical de faire un choix au mieux disant.

On est d'accord, le choix du syndic n'a pas à être délégué au CS, ça doit rester du ressort de l'AG entière. Et le mieux disant n'est pas non plus le meilleur critère, j'en suis d'accord.
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 10 juil. 2019 23:06:57

ainohi
Contributeur vétéran

1897 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 127 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  00:37:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane

Sauf que ça l'est, contraire à loi... vous avez 7 pages à relire ainohi..., j'ai pas l'intention de me répéter...
Sept pages dont je me suis infligé la lecture où beaucoup de bêtises ont été dites, la principale étant :
citation:
l'AG n'a PAS le pouvoir de fixer des règles de vote, elles sont fixées par la loi de 1965 et le décret de 1967 et pas par le bon sens qui diffère selon les gens, ni même par le code électoral comme on l'a vu soutenir ici sur des centaines de posts.
C’est faux. Les règles de vote ne sont pas fixées par la loi. La loi fixe les majorités, c’est tout. La loi dit que la nomination de Dupont comme syndic doit avoir été approuvée au moins par tant de voix. Elle ne dit pas comment faire pour choisir entre les trois candidats Dupont, Durand et Dubois. La loi étant muette, elle laisse toute liberté à l’AG de fixer ses propres règles.

Je suis d'accord pour l'essentiel avec JPM sur la solution qu'il préconise.

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 128 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  17:49:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Les règles de vote ne sont pas fixées par la loi.

Et si, indirectement, puisqu'il n'y a qu'une seule procédure qu'on puisse appliquer sans transgresser aucun des textes existant.

Infligez-vous donc une deuxième relecture des 7 pages sans lunettes filtrantes...
Au vu de vos arguments, qui ne sont qu'une resucée de ceux de Stéphane, vous pouvez même vous contenter du post 62...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 11 juil. 2019 17:58:15

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2631 message(s)
Statut: andre78fr est déconnecté

Revenir en haut de la page 129 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  18:31:37  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il faut mettre un terme Ă  cette discussion et laisser chacun sur ses positions !

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 130 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  18:43:24  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
En l'espèce la loi n'est pas une question de "position"....

La désignation du syndic est une des décisions les plus importantes du syndicat. Conseiller à ceux qui écrivent sur ce forum des méthodes qu'on présente comme licites alors qu'elles conduiront à l'annulation de la décision si le juge est saisi n'est absolument pas normal.

En revanche, il est vrai que tout a été dit... et plusieurs fois...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 11 juil. 2019 19:00:19

ainohi
Contributeur vétéran

1897 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 131 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  20:29:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si cette méthode dont la pratique n'est pas rare était illicite, elle aurait depuis longtemps été condamnée par les tribunaux. Or on ne connaît pas de jurisprudence sur la question.

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 132 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  21:15:32  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
C'est sur que quand in fine on a un PV avec les questions à l'ODJ (désignation de durant+ désignation de Dupont) et un résultat de vote sous chacune des questions, "comme si" on avait voté chaque question séparément, avec possibilité de dire oui ou non à chaque vote, alors que c'est absolument pas ce qui a été fait, le juge n'a pas matière à condamner...
Sauf si un jour vous tombez sur un copro teigneux, qui aura obtenu le droit de faire venir un huissier, huissier qui consignera dûment ce que vous faites,((cf post 80 par exemple) permettant ainsi de prouver au juge la distorsion flagrante entre la réalité des faits et leur retranscription sur le PV

Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 11 juil. 2019 21:29:29

ainohi
Contributeur vétéran

1897 message(s)
Statut: ainohi est déconnecté

Revenir en haut de la page 133 PostĂ© - 11 juil. 2019 :  23:35:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Il n'y a pas lieu à rédiger un PV mensonger. Il faut retranscrire exactement ce qu'on a fait. Si, sur l'ordre du jour il y a deux questions séparées, désignation de Durand et désignation de Dupont, au lieu d'une seule, désignation du syndic, candidats Durand et Dupont, le vote groupé sur les candidatures de Durand et de Dupont n'est pas une violation de l'ordre du jour. Car cette séparation de la question de la désignation du syndic en deux questions distinctes n'est qu'un artifice dont l'effet est de fausser la concurrence et d'influencer sur le choix des copropriétaires. Aucun tribunal ne validera cet artifice. Il est parfaitement légitime de regrouper les deux questions. C'est plutôt l'examen séparé qui risquerait d'être invalidé. Comme le dit JPM : Entre cette solution de bon sens et celle qui fait du premier désigné le syndic alors qu'un autre aurait peut être eu plus de voix, il n'y a pas photo.

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 134 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  01:34:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Car cette séparation de la question de la désignation du syndic en deux questions distinctes n'est qu'un artifice


Et ben, à ce rythme, vous allez réécrire à votre sauce toute la loi de 1965, le décret de 1967 (art 10 par exemple et tous ceux que vous avez lu post 62), et toute la jurisprudence (cassation 0810624 par exemple…)

Je vous souhaite bonne chance devant le juge, mais c’est pas la peine d’envoyer au casse pipe les gens qui écrivent sur ce forum, sauf si vous êtes prêt à payer leurs frais de justice…

La seule chose que je doute que vous arriviez un jour à écrire, c’est LA question, à laquelle on répond OUI ou NON (et pas autre chose) dont l’objet serait « désignation du syndic » avec deux candidats au poste… Stéphane s'y est essayé, ça a pas vraiment bien fonctionné...
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 12 juil. 2019 01:36:15

JPM
Modérateur

6669 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 135 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  08:13:04  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Dans un forum, vous côtoyez des gens qui ont, à des titres divers, dix, vingt, trente ans et plus de rapports étroits avec la jurisprudence, quand ils n'ont pas participé à son élaboration !

Ils connaissent ses vertus comme aussi ses vices.

Il est regrettable que certains d'entre eux aient quitté Universimmo, excédés par la contestation systématique de vérités premières sans intervention de l'encadrement.

Il est incontestable que le législateur n'a pas traité le mécanisme des scrutins. C'est dans le seul droit canon (religieux) que l'on trouve des détails sur les différents scrutins . Il prohibe par exemple le vote ab irato, " dans la colère ".

Solution ? Un tour du cloître avec une "dizaine " de chapelet

Ne pensez vous pas que cette solution aurait un certain intérêt pour des assemblées houleuses ?

Le vote à mains levées est interdit chez nous au sens strict de l'expression car le président se contente de constater qu'il y a manifestement plus de voix dans un sens que dans l'autre. De plus une main chez vous ne veut rien dire. C'est dix ou deux cent cinquante voix .









Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 136 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  10:08:49  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous en sommes donc arrivés au moment du discours de JPM… Le moment où JPM, n’ayant ni texte ni jurisprudence précis à faire valoir pour défendre sa position sur le problème débattu, se prévaut, argument supposément décisif, de sa très très bonne connaissance (réelle, je ne discute point ça...c'est donc triplement étonnant qu'il n'en ait pas trouvé de précise à faire valoir ici) des textes et jurisprudences en général.
Et bien sur, Viviane, qui n’intervient que très très très peu sur ce forum depuis bientôt(voire plus de... j'ai pas compté) 4 ans, est responsable de tout ce qui s’y passe..
Un petit couplet sur l’histoire achève toujours ce discours, on varie un peu les thèmes, aujourd’hui c’est le droit canon…
Bigre, je crois que je vais pour ma part laisser Dieu à ses ouailles, ma mère m’a suffisamment souvent traînée à la messe pour avoir compris depuis longtemps que les représentants, de Dieu (quel que soit le nom de celui-ci), forts de leur statut, se pensent eux aussi, à l’instar de certains piliers de ce forum, dispensés de prouver ce qu’ils avancent…
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 12 juil. 2019 10:20:43

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 137 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  11:11:30  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par Viviane

Et ben, à ce rythme, vous allez réécrire à votre sauce toute la loi de 1965, le décret de 1967 (art 10 par exemple et tous ceux que vous avez lu post 62), et toute la jurisprudence (cassation 0810624 par exemple…)
Procédé classique de rhétorique : lorsqu’on manque d’argument, tenter la dérision.

cassation 0810624 par exemple…

Mauvais exemple. Ce que dit la cour de cassation dans cet arrêt est que deux objets distincts ne peuvent être traités par une même question. Dans l’affaire jugée, il s’agissait de l’approbation des comptes et du quitus. Ces deux objets sont indépendants l’un de l’autre. On peut approuver les comptes sans donner quitus ou l’inverse et l’on peut aussi approuver les comptes et donner quitus. Mais les nominations comme syndic de Durand ou de Dupont sont exclusives l’une de l’autre. Il n’y a qu’une décision à prendre : désigner un syndic. Il n’y a pas deux décisions distinctes à prendre sur les sorts à réserver à Durand et à Dupont. Voter séparément sur Durand et sur Dupont est une aberration. L’objet de la décision à prendre n’est ni Durand ni Dupont mais la nomination du syndic. Il ne vient à l’idée de personne, lorsqu’il s’agit de repeindre la cage d’escalier, d’inscrire deux questions distinctes à l’ordre du jour intitulées : examen du devis de X, puis : examen du devis de Y. On inscrit : projet de réfection de la cage d’escaliers, devis de X et de Y. De même, en ce qui concerne la nomination du syndic , sur un ordre du jour correctement formulé ne doit-il y avoir qu’une question : nomination du syndic, candidats Durand et Dupont. Si ce n’est pas le cas, il est dans les attributions du président de séance de faire délibérer et voter les copropriétaires de manière sensée. Si le président fait voter sur Durand, constate l’élection de Durand et refuse de faire voter sur Dupont, il y a motif à faire annuler l’élection de Durand.

citation:
Initialement posté par Viviane

La seule chose que je doute que vous arriviez un jour à écrire, c’est LA question, à laquelle on répond OUI ou NON (et pas autre chose) dont l’objet serait « désignation du syndic » avec deux candidats au poste… Stéphane s'y est essayé, ça a pas vraiment bien fonctionné...
Je vais me répéter pour la dernière fois.
Il faut désigner le syndic. Il y a plusieurs candidats.
La loi impose une condition de majorité : l'impétrant doit avoir recueilli la majorité de l'article 25, à défaut celle de l'article 25-1. LA LOI NE DIT RIEN D'AUTRE. ELLE EST MUETTE SUR LE MODE DE SELECTION DES CANDIDATS.
Or il faut :
- d'abord déterminer lequel parmi les candidats a la préférence des copropriétaires,
- ensuite, ET SEULEMENT ENSUITE (pure logique), s'assurer que le nombre de suffrages portés sur le candidat sélectionné est suffisant au regard de la loi.

La procédure de sélection n'ayant pas été déterminée par la loi, l'AG a toute latitude pour en décider.
Il est fort possible qu'à l'issue du ou des scrutins de sélection, en raison de la dispersion des voix sur les différents candidats, celui qui a été sélectionné n'ait pas recueilli la majorité requise. On passe alors au scrutin d'approbation sur ce seul candidat retenu, vote à la majorité de l'article 25, suivi éventuellement d'un second à la majorité de l'article 25-1.

Édité par - ainohi le 12 juil. 2019 11:14:32

Viviane
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 138 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  11:56:14  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Il n’y a qu’une décision à prendre : désigner un syndic.


citation:
sur un ordre du jour correctement formulé ne doit-il y avoir qu’une question : nomination du syndic, candidats Durand et Dupont.


J'attends donc toujours avec impatience LA RESOLUTION pour la question ainsi formulée:

Q1 : nomination du syndic, candidats Durand et Dupont

Seriez vous incapable de mettre en pratique vos affirmations ?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 12 juil. 2019 12:46:28

ainohi
Contributeur vétéran

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Revenir en haut de la page 139 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  14:05:45  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous êtes épuisante et votre ton est déplaisant.

Le texte de la résolution figurant dans le procès-verbal sera tout simplement : Mandat de syndic est donné à Dupont pour la période de … commençant le … et finissant le …, les modalités d’exercice du mandat, dont les honoraires pour de gestion courante d’un montant annuel de …, étant stipulées dans le projet de contrat qui était joint à la convocation et qui est approuvé.

Viviane
Pilier de forums

4546 message(s)
Statut: Viviane est déconnecté

Revenir en haut de la page 140 PostĂ© - 12 juil. 2019 :  15:32:54  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
On avance....On a donc sur le PV :


citation:
Q1 : nomination du syndic, candidats Durand et Dupont

Mandat de syndic est donné à Dupont pour la période de … commençant le … et finissant le …, les modalités d’exercice du mandat, dont les honoraires pour de gestion courante d’un montant annuel de …, étant stipulées dans le projet de contrat qui était joint à la convocation et qui est approuvé.


c'est donc, et à la virgule près, le texte soumis au vote de l'assemblée, et ce à quoi chaque membre de l'assemblée a pu répondre oui/pour ou non/contre, comme il le souhaitait... exact?


Et sur les convocations, quel était le texte DU PROJET DE RESOLUTION (requis, je vous le rappelle, pour la validité de la décision, par le 7° de D11)?
Signature de Viviane 
DĂ©cret de 1967 Loi de 1965 guide juridique UI

Édité par - Viviane le 12 juil. 2019 16:30:17
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