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pape83
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 Posté - 12 oct. 2019 : 13:40:00
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Bonjour
Parlant de marché immobilier je pensais plutôt à l'importance du parc immobilier dans le Var, les lotissement fleurissent à tout va.
Je pense que point n'est besoin d'être spécialisé en ASL pour notre affaire, il s'agit ici du simple respect d'un engagement écrit concernant l'entretien de parties communes; en ce qui concerne la rétrocession, les lotisseurs sont d'accords.
Néanmoins, si nécessaire, il nous faudra choisir de préférence un avocat bien au fait des problèmes de lotissement. Le notaire est (dixit les lotisseurs) en train de préparer l'acte de cession, je vais prendre rendez vous et lui soumettre notre, problème, mais sachant qu'il travaille depuis 40 ans avec les lotisseurs, j'entrevoie déjà sa position.
En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres, il nous à suggéré leur avocat; ce qui me gène c'est qu'il est à 80km de chez nous.
Attendons de voir la position des lotisseurs concernant l'Ă©tat de la voirie.
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pape83
Nouveau Membre
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 42
Posté - 15 oct. 2019 : 10:51:28
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Bonjour
Modérateurs: n'hésitez pas à déplacer le post si sa place n'est pas ici; merci
Un petit truc marrant concernant l'immobilier, par chez nous dans le sud, ailleurs je ne sais pas!
Nous voulons investir dans l'immobilier; enfin mon épouse, car moi avec le Bronx que c'est d'être déjà propriétaire, je suis assez tiède.
Nous consultons les agences et leurs luxueux catalogues (avec 7% de frais d'agence, ils peuvent se le permettre; dernière propriété visitée 360 000 € bon, mais quand même 26000€ frais agence et 25000 frais de notaire).
Revenons au sujet; sur pratiquement toutes les annonces des catalogues que nous avons consultées, il est précisé: PAS DE PROC. EN COURS.
Je suppose que cela signifie pas de procès ou de procédure en cours.
Notre marché immobilier aurai t'il besoin d'un bon coup de balai.
Je vais appeler une des agences pour avoir de précision sur cette mention.
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JPM
Modérateur
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43
 Posté - 15 oct. 2019 : 12:10:29
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Cette mention est imposée par la loi.
Mais il y a une maladresse !
L'article 5 du décret du 17/03/1967 impose au syndic de faire connaître dans l'état daté la situation des procédures en cours. Cela s'applique à toutes les procédures et la disposition est mal respectée par les syndics. Un récent arrêt vient de sanctionner lourdement un syndic défaillant.
Par ailleurs l'article 721-1 du CCH spécifique aux lots de copropriété traite de la publicité pour la vente de ces lots. Il précise :
Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l'objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l'article L. 615-6 du présent code.
Cela montre un défaut d'organisation car les textes des articles 721-1 à 721-3 du CCH devraient figurer dans la loi de 1965 puisque propres à ce régime
Dans le Midi au moins dans le Gard il est précisé que les honoraires de l'agent immobilier sont à la charge du vendeur.
Cette solution est juridiquement logique puisque c'est le vendeur qui a choisi l'agent immobilier et l'a mandaté. Quand il y a un prix de 300000 € et 15000 € d'honoraires on semble arriver avec cette solution à un prix taxable de 315 000 au lieu de 300 000.
En réalité le prix c'est la somme que l'acquéreur est disposé à payer.
. Tout doit être organisé en fonction de cette vérité.
Vos frais de notaire à 25 000 € sont inexacts
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Édité par - JPM le 15 oct. 2019 12:12:21 |
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Posté - 15 oct. 2019 : 19:27:05
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pape83
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Posté - 16 oct. 2019 : 09:45:58
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Bonjour
Je réponds rapidement à JPM
Concernant les frais de notaire, la somme vient d'un site internet, sur lequel on peut entrer le prix d'achat du bien immobilier, le site calcule les frais de notaire, et fourni même la liste détaillée de ce que cela comporte. J'y suis retourné pour vérifier, en fait le calcul, précisé approximatif donne 26700€ dont 83% pour l'état.
Je ne donne pas le nom du site sans l'approbation des modérateurs.
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pape83
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Posté - 16 oct. 2019 : 09:55:22
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citation: Initialement posté par Emmanuel Wormsercitation: Initialement posté par pape83
En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres, il nous à suggéré leur avocat; ce qui me gène c'est qu'il est à 80km de chez nous.
la distance importe peu : je travaille avec une ASL à 250km de chez moi et un de mes confrères fait le même boulot à 650km de son cabinet... et ça ne nous a jamais dérangés ni l'un ni l'autre... la prestation de conseil n'est pas celle qu'on fait en contentieux où il importe de connaitre les us et coutumes des juridictions locales ne rêvez pas : on n'a pas la même relation de proximité permanente avec dson avocat qu'avec son médecin traitant... et avec les échanges électroniques, les échanges sont fluides. pour revenir à votre sujet, avant d'envisager une acquisition des espaces communs, vérifiez que votre ASL peut effectivement acquérir...
Bonjour
Merci de répondre
Qu'entendez vous par peut effectivement acquérir?
Financièrement? la rétrocession est gratuite aux frais des lotisseurs
Juridiquement? ils se sont engagés à nous rétrocéder les communs dès création de l'ASL.
Pour la distance avec l'avocat, vous avez entièrement raison, nous avons plutôt besoin en ce moment d'un conseil juridique, pour ne pas nous engager tête baissée dans des procédures inutiles ou perdues d'avance.
Par contre en cas de procès, la distance doit sérieusement avoir une influence sur le coût.
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47
Posté - 16 oct. 2019 : 14:27:48
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majik
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Posté - 16 oct. 2019 : 16:51:56
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citation: 'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80
voir sur le cas d'une ASL"d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80"
cass.11-28623 du 19 mars 2013
citation:
Qu'entendez vous par peut effectivement acquérir?
ordonnance du 1er juillet 2004:
Article 5
Les associations syndicales de propriétaires peuvent agir en justice, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer sous réserve de l'accomplissement des formalités de publicité prévues selon le cas aux articles 8, 15 ou 43. |
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pape83
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49
Posté - 16 oct. 2019 : 17:05:08
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Bonjour
Merci de cette la réponse, rapide et claire.
Nos statuts sont conforme à la nouvelle réglementation, et prévoit dans le chapitre but de l'ASL: l'acquisition, la gestion etc des parties communes du lotissement.
Ce qui m'a surpris, c'est que le greffe des associations, qui constitue le dossier, (d'après les infos web) ne faisait que s'assurer que tous les documents demandés pour la déclaration étaient présents et n'était pas censé vérifier leur contenu.
Au greffe de Toulon, ils ont épluché les statuts, pointé les erreurs, contradictions et incertitudes et m'ont renvoyé un exemplaire avec marquage des pages en cause. Après correction, ils m'ont envoyé leur approbation, enfin m'ont confirmé par mail que pour eux les statuts sont conformes.
LĂ j'ai dit bravo! nous avons des statuts conformes Ă la loi.
Je viens d'avoir une réponse du notaire; effectivement il prépare le dossier de cession, je dois lui fournir récépissé de déclaration, et les statuts car lui aussi veut s'assurer de leur conformité. Tant mieux 2 vérifications.
Un premier rendez-vous est prévu dès que le dossier est bien avancé, à ce moment là je parlerai du problème de la responsabilité de l'entretien, pour avoir un premier avis.
A suivre
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pape83
Nouveau Membre
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50
Posté - 17 oct. 2019 : 14:05:32
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Bonjour
Bravo Majik
Je n'ai pas vérifié, mais je crois me rappeler que l'arrêt que vous mentionnez est le bon.
Je n'avais pas mentionné que l'ASL en question avait été déboutée de sa demande, car le mentionner était hors sujet.
Cette phrase était juste destinée à souligner l'importance de l'ASL, qui me permettait de penser que leur avocat avait de l'expérience en matière d'ASL.
Concernant votre seconde réponse, pour information, j'avais dans ma dernière réponse début Octobre, indiqué que notre ASL était enfin déclarée et possédait son RNA.
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majik
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Posté - 18 oct. 2019 : 09:56:29
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citation: citation: penser que leur avocat avait de l'expérience en matière d'ASL. citation: En fait nous connaissons déjà un avocat spécialisé; j'ai contacté le président de l'ASL d'un énorme lotissement, qui gère une 50 d'hectares d'espace communs et l'ASL est en procès depuis 60 ans pour en récupérer 80 autres,
Un avocat "spécialisé" ?
Permettez que je souligne le caractère lucratif des "conseils" rémunérés par une ASL qui met la charge financière des"procès depuis 60 ans" sur le dos des colotis...pour parvenir à enrichir la personne morale (c'est le terme ad hoc qui n'a rien à voir avec la morale) en accaparant les biens d'autrui...
citation: Au greffe de Toulon, ils ont épluché les statuts, pointé les erreurs, contradictions et incertitudes et m'ont renvoyé un exemplaire avec marquage des pages en cause. Après correction, ils m'ont envoyé leur approbation, enfin m'ont confirmé par mail que pour eux les statuts sont conformes.
L'ordonnance 2004 et le décret 2006 ne disposent pas d'un tel pouvoir administratif sur les ASL (=personnes morales de droit privé constituées selon Article 7 OLes associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés, constaté par écrit.
les "corrections" de la chef du greffe associatif ont-elles été adoptées par tous les colotis?
voir sur ce point du "non-pouvoir de l'administration" article 60 O en son -1 et la circulaire du 11 juillet 2007 du ministre de l'intérieur aux préfets et ses annexes dont la fiche 12:
Le rôle du préfet en matière
d’associations syndicales de propriétaires
Fiche n°12
"Les associations syndicales libres (ASL) constituent une catégorie d’ASP à part qui se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés sans autorisation de l’administration. Pour elles, la responsabilité du préfet est très limitée (suivi des structuresexistantes dans le cadre de leur déclaration). Il est ainsi rappelé que le préfet n’a aucun rôle de contrôle de légalité sur les statuts de l’association dans le cadre de la déclaration (voir fiche 2). oir aussi ce que doit contenir le DOSSIER de déclaration à DEPOSER au greffe associatif (art. 8 de l'Ord. et art.4 du décret)" |
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pape83
Nouveau Membre
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Posté - 18 oct. 2019 : 11:49:15
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citation: Initialement posté par pape83
Ce qui m'a surpris, c'est que le greffe des associations, qui constitue le dossier, (d'après les infos web) ne faisait que s'assurer que tous les documents demandés pour la déclaration étaient présents et n'était pas censé vérifier leur contenu.
statuts car lui aussi veut s'assurer de leur conformité. Tant mieux 2 vérifications.
Bonjour
Merci Majik
Comme vous pouvez le constater dans la citation vous prêchez un convaincu pour ce qui concerne les pouvoirs du préfet en matière de contrôle des documents remis par une ASL à la préfecture aux fins de déclaration.
Vivons dans le monde réel; le greffe refusait ma déclaration, il a bien fallu courber l'échine.
Ceci dit, les modifications ne portaient que sur des références à des textes abrogés, et non pas sur le fond et encore moins ni sur la gestion de l'ASL, ni sur ses prérogatives et relations avec les colotis.
J'ose penser que vous ne me dites pas que j'aurai dû attaquer le préfet, nous avons assez de difficultés comme cela avec la mise en route de notre ASL
Vous me rappelez le texte qui définit ce que doit contenir le dossier, je vous rappelle que nous sommes déclarés et avons notre RNA.
Vous me répondez et je vous en remercie, mais vous ne semblez pas avoir lu l'intégralité de mon message.
Quand à votre réponse concernant ma citation à propos de cette ASL Cap Bénat que je connais très bien, elle n'était pas destinée à lancer une polémique sur le bien fondé des actions en justice de l'ASL susnommée.
Vous allez aussi peut être me dire que le notaire n'a pas à vérifier la conformité de nos statuts à la loi, pourtant je viens de lui en remettre une copie, car faute de quoi, il ne rédige pas l'acte de cession. Faut t'il que nous attaquions le notaire aussi?.
Je me permettrai donc une remarque, vous êtes "contibutor senior", peut être même avocat puisque vous semblez avoir une bonne connaissance des lois qui concernent les ASL, mais votre réponse tombe à coté du sujet, et ne m'apporte aucune aide sur la gestion de nos problèmes d'ASL versus lotisseurs.
Nous sommes quand mĂŞme sur un forum d'entraide.
Ceci dit, c'est aussi un forum d'Ă©change, alors ne nous privons pas d'Ă©changer.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 18 oct. 2019 : 14:48:40
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pape83: vous cherchiez:
citation: Questions: Comment retrouver et oĂą chercher la trace de l'existence d'une ASL.
C'Ă©tait un peu chercher le monstre du Loch Ness...
citation: Ceci afin de m'éviter le parcours du combattant de la création d'une nouvelle AS
citation: Ceci afin de m'éviter le parcours du combattant de la création d'une nouvelle ASL
J'ai bien compris votre souci de vous ménager et de ménager la bourse des propriétaires
ma contribution vise à éveiller votre méfiance en attirant votre attention sur les dispositions légales relatives au ASP, expliquées aux préfets par le ministre de l'intérieur
.... et absolument pas d'attaquer qui ce soit!
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Posté - 18 oct. 2019 : 14:53:21
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majik, vous connaissez BĂ©nat ?
(bon, je sors !  ) |
Édité par - Emmanuel Wormser le 18 oct. 2019 14:53:44 |
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pape83
Nouveau Membre
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 Posté - 19 oct. 2019 : 14:29:24
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citation: Initialement posté par majikpape83: vous cherchiez: citation: Questions: Comment retrouver et où chercher la trace de l'existence d'une ASL. C'était un peu chercher le monstre du Loch Ness... citation: Ceci afin de m'éviter le parcours du combattant de la création d'une nouvelle AS citation: Ceci afin de m'éviter le parcours du combattant de la création d'une nouvelle ASL J'ai bien compris votre souci de vous ménager et de ménager la bourse des propriétaires ma contribution vise à éveiller votre méfiance en attirant votre attention sur les dispositions légales relatives au ASP, expliquées aux préfets par le ministre de l'intérieur .... et absolument pas d'attaquer qui ce soit!
Bonjour
Majik pas de souci, je n'ai jamais pris votre réponse comme un attaque; je l'ai peut être mal comprise.
Je ne sais pas si vous connaissez le Cap BĂ©nat; moi si j'habite Ă 2 pas et j'y aie quelques amis.  je sors aussi je ne sais pas pourquoi d'ailleurs.
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