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 Posté - 18 juil. 2019 : 10:21:27
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Bonjour,
Notre AG a eu lieu le 5/07/2019.
Le syndic a eu son contrat renouvelé (sans mise en concurrence du CS ou d'un autre copropriétaire) avec pour inscription dans le PV de cette AG : le contrat débutera le 1/10/2019 pour se terminer le 30/09/2019.
Précédemment, il était indiqué (AG DU 07/07/2017), le contrat débutera le 07/07/2017 et se terminera au plus tard le 30/09/2019 (6 mois après la fin de notre exercice).
Le contrat aurait du prendre effet, le 05/07/2019 pour se terminer au plus tard le 30/09/2019.
Sur un plan juridique,
- doit-on considérer que le précédent contrat est toujours en cours.
- Ou bien, notre copropriété est-elle sans syndic depuis le 05/07/2019 ?
Peut-on considérer qu'il s'agit d'une erreur matérielle et demander au Président de séance et au syndic de modifier le PV ?
Avec mes remerciements
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 18 juil. 2019 : 12:52:35
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Bonjour,
L’article 29 du décret du 7 mars 1967 dispose que : Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance. Doivent donc y figurer les dates précises de début et de fin de mandat. La formule : « … se terminera au plus tard le ... » n’est pas conforme aux dispositions du décret.
Rien d’autre que l’habitude n’impose que le mandat du syndic expire à la date de la tenue de l’assemblée. A la date du 5 juillet, le mandat du syndic était en cours et devait se poursuivre jusqu’au 30 septembre à moins que l’assemblée ne décidât d’y mettre fin avant. L’assemblée n’a pas décidé de mettre prématurément fin au mandat en cours. Elle a décidé de donner à nouveau mandat pour une nouvelle période qui commencera à la fin de la période en cours et durera exactement un an, soit jusqu’au 30 septembre 2020.
Le mandat qui a commencé le 7 juillet 2017 se poursuit. Il se terminera le 30 septembre et le 1er octobre commencera un nouveau mandat.
Il n’y a aucune erreur. |
Édité par - ainohi le 18 juil. 2019 12:55:23 |
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JPM
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Posté - 18 juil. 2019 : 18:00:17
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citation: Le mandat qui a commencé le 7 juillet 2017 se poursuit. Il se terminera le 30 septembre et le 1er octobre commencera un nouveau mandat.
Je suis tout Ă fait d'accord avec AInohi.
Tout le monde est bien d'accord sur le fait que la durée du mandat conféré par l'AG du 17 juillet 2019 jusqu'au 16 ou 17 juillet 2020 n'est pas sérieusement gérable.
J'ai toujours admis que l'assemblée du 17 juillet 2019 peut renouveler le mandat du syndic à compter du 1er octobre 2019 jusqu'au 1er octobre 2020.
Cela est moins facile quand il y a changement de syndic. C'est à régler avec le syndic sortant pour éviter la requalification en révocation.
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JB22
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Posté - 19 juil. 2019 : 18:14:44
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village-justice.com
"3. Cessation des fonctions du syndic
3.1. Il est à noter que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais qu’en cas de désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic."
Extrait de l' article 18 de la loi :
"Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois.
Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic."
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JPM
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Posté - 20 juil. 2019 : 11:33:59
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L'observation de JB 22 correspond point par point Ă mon avertissement.
Pour 3.1. citation: Il est à noter que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit désormais qu’en cas de désignation d’un nouveau syndic par l’assemblée générale avant le terme du mandat du précédent syndic, ce dernier est considéré comme révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic."
OUI mais la prise de fonction du nouveau syndic désigné par l'AG du 14 mai 2019 peut être fixée au 1er juillet 2019
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Posté - 23 juil. 2019 : 22:58:44
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La remarque de JB 22 semble nuancer la réponse de Ainohi et JPM.
dois-je donc considérer que sur un plan juridique,
- le précédent contrat est toujours en cours,
- Ou bien, notre copropriété est-elle sans syndic depuis le 05/07/2019 , le PV mentionnant le début du contrat le 1.10.2019.
Le contrat s'arrĂŞte-t-il le jour de l'AG ?
JPM j'ai des difficultés à me repérer dans les dates que vous indiquez qui ne sont pas celles que je mentionne.
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Sunbird
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 Posté - 24 juil. 2019 : 10:21:47
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Vous ĂŞtes toujours sous contrat. |
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Posté - 24 juil. 2019 : 10:26:44
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merci pour votre réponse |
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JPM
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Posté - 24 juil. 2019 : 10:54:40
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La faute de frappe c'est, je suppose , le contrat qui va du 1/10/2019 au 30/09/2019
Je suppose que l'assemblée du 5/07/2019 a adopté un contrat du 01/10/2019 au 30/09/2020.
Moi, je pense que cela n'est pas interdit, mais c'esr assez rare.
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JPM
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Posté - 24 juil. 2019 : 10:55:48
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La faute de frappe c'est, je suppose , le contrat qui va du 1/10/2019 au 30/09/2019
Je suppose que l'assemblée du 5/07/2019 a adopté un contrat du 01/10/2019 au 30/09/2020.
Moi, je pense que cela n'est pas interdit, mais c'esr assez rare.
Doublon que je n'ai pu supprimer. Excuses |
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Édité par - JPM le 24 juil. 2019 10:58:01 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 août 2019 : 15:50:35
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"Contrat" ..... "mandat ".....
Il est nécessaire que la durée du mandat (annuel) du syndic dépasse la durée annuelle : nul ne sait ce qu'il en est de la date de l'AG suivante appelée à désigner le syndic.
D'où un mandat d'une durée de 14 ou 16 mois pour sécuriser tout le monde, syndicat comme syndic.
Désigner le syndic début juillet N pour un mandat à échéance du 30.09 N+1 est tout à fait 'normal'.
Pour le reste, chacun sait bien  que le mandat en cours s'éteint automatiquement à la date de l'AG appelée à désigner le syndic (L.17 et D.46). Pas de syndic désigné, plus de syndic du tout. |
Édité par - Gédehem le 18 août 2019 15:53:06 |
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JPM
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Posté - 18 août 2019 : 19:08:17
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D'abord : Bon retour Ă Gedehem que je n'ai pas vu depuis longtemps
Le mandat de Dupont court jusqu'au 15 Octobre 2019
L'assemblée tenue le 25 mai 2019 peut ne pas renouveler le mandat puis désigner Dubois, le tout avec effet au 1er juillet 2019
C'est Ă cette date que cessera le mandat de Dupont, que commencera le mandat de Dubois.
Les écritures seront arrêtées au 30 juin 2019.
Solution idéale pour tout le monde.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 août 2019 : 10:13:03
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On se heurte à une difficulté. On se moque que le mandat du sortant court jusqu'en octobre.
Si le sortant Dupont n'est pas renouvelé dans son mandat par l'AG du 25 mai 2019 il n'est plus syndic le 26.
Pour modifier l'échéance "couperet" du 25 mai, il faut que l'AG désigne le sortant Dupont pour une petit mandat à échéance du 30 juin, et en même temps désigne Durant pour un mandat qui prendra effet le 1 juillet 2019.
La seule solution, qui est la plus simple pour tout le monde, c'est que l'AG du 25 mai désigne Durant, désignation dont l'effet est immédiat, en fixant l'échéance du mandat qu'elle souhaite, mettons à 16 ou 18 mois.
Pourquoi compliquer une chose toute simple. |
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JPM
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Posté - 19 août 2019 : 10:35:00
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L'assemblée est maîtresse des dates Il y faut l'accord des syndics bien entendu. Le début du mandat à la date de décision est un principe compréhensible mais qui ne s'impose pas. A défaut d'indication contraire la désignation du syndic prend effet à l'instant de la proclamation du résultat du vote (Cass 20/01/1999 Loy cop 1999 108 97-14747)
L'assemblée réunie le 25 mai 2019 peut décider que le mandat en cours cessera le 1er juillet 2019 et non pas le 25 mai.
Elle peut décider que le nouveau mandat commencera à la même date.
Dans ces conditions la transition entre les syndics est beaucoup plus harmonieuse.
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Édité par - JPM le 19 août 2019 10:39:08 |
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Posté - 19 août 2019 : 10:47:04
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Bonjour,
Je reprends les Ă©changes de GEDEHEM et JPM.
GEDEHEM rappelle que :
Pour le reste, chacun sait bien que le mandat en cours s'éteint automatiquement à la date de l'AG appelée à désigner le syndic (L.17 et D.46). Pas de syndic désigné, plus de syndic du tout.
Dans notre cas, l'AG a eu lieu le 5/07/2019. Elle a désigné le même syndic (il n'y avait pas de concurrence), mais le PV indique : l'AG décide de renouveler le mandat du Cabinet X pour une durée de 12 mois qui commencera le 01/10/2019 pour se terminer le 30/09/2020.
Notre copropriété se trouve-t-elle sans syndic compte tenu de la rédaction du PV entre le 05/07/2019 et le 01/10/2019.
Quel risque juridique sachant que plusieurs procès sont en cours ?
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GĂ©dehem
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Posté - 19 août 2019 : 11:54:12
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Si l'on prend les textes à la lettre (dans le sens "Académie Française"), textes dont les mots ont un sens, le mandat du syndic sortant s'éteignait le 5.07 date de l'AG appelée à désigner le syndic. Il a été désigné pour un nouveau mandat qui prend effet le 1.10.
En l'état des textes, précis, entre le 5.07 et le 1.10 le syndicat est dépourvu de syndic.
Textes précis sans dérogation. Dans le genre ".... à moins que la date échéance du mandat initialement convenue ......"
Dans tous les cas, le mandat du syndic sortant s'éteignant le jour de l'AG appelée à désigner le syndic, il n'y a plus de syndic le lendemain faute de l'avoir désigné pour cette date.
Risque ? S'il y a des litiges, un adversaire peut pointer du doigt l'irrégularité de tel acte qu'engagerait le syndic (qui ne l'est pas) avant le 1.10.
On peut relever la bêtise de la proposition du mandat de 12 mois : c'est la source de la bévue.
On se moque d'une durée EN mois.
L'AG du 5.07 désigne le sortant seul candidat pour un mandat qui prend effet ce même jour, 5.07, pour se terminer le 30.09 n+1, date échéance.
Ou le 31.12 N+1, ce qui est sans importance mais sécurise tout le monde : l'échéance réelle sera toujours à la date de l'AG appelée à désigner le syndic, qu'elle se tienne le 20.09 ou le 12.12 N+1 selon le cas. |
Édité par - Gédehem le 19 août 2019 12:09:12 |
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JPM
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Posté - 19 août 2019 : 12:06:51
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citation: le mandat du syndic sortant s'éteignait le 5.07 date de l'AG appelée à désigner le syndic
en vertu de quel texte ?
On sort tout le temps cette phrase qui est vraie dans bien des cas, mais pas toujours.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 août 2019 : 12:24:31
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On ne va pas le refaire ! 
L.17, procédure D.46.
Disposition couperet, qui fixe extinction du mandat en cours : pas de syndic désigné par l'AG à effet immédiat = plus de syndic, peu importe la durée du mandat initialement convenue.
phrase qui est vraie dans bien des cas, mais pas toujours.
Il n'existe pas de dérogation type "...à moins que la durée du mandat initialement convenue ....
Dans le cas exposé, entre le 5.07 et le 1.10 ce syndicat est dépourvu de syndic.
JPM cite : "A défaut d'indication contraire la désignation du syndic prend effet à l'instant de la proclamation du résultat du vote (Cass 20/01/1999 Loy cop 1999 108 97-14747)"
Il s'agit lĂ de la date de prise d'effet du mandat du syndic.
ArrĂŞt ancien dans lequel il n'est pas question de son extinction. Ici de par la loi elle mĂŞme dans ses modifications de 2015.
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Édité par - Gédehem le 19 août 2019 12:37:06 |
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Posté - 19 août 2019 : 13:19:05
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Plusieurs procédures sont en cours qui ont été initiées par ce syndic.
Plusieurs d'entre elles vont intervenir durant cette période. Par exemple, un dossier d'appel doit être plaidé en octobre avec une ordonnance de clôture au 1er octobre 2019.
Devant ce type de situation, que devrait-on faire ?
- laisser en l'Ă©tat en croisant "les doigts" pendant un trimestre ?
- le signifier au syndic ? mais ce dernier ne peut procéder à une nouvelle AG puisqu'il n'y a plus de syndic.
- demander au président du conseil syndical de faire une AG ?
- prévenir l'avocat de la copropriété ?
- Autre ????
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JPM
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Posté - 19 août 2019 : 13:42:05
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Prenez contact avec l'avocat du syndicat. C'est une Ă©vidence.
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GĂ©dehem
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Posté - 19 août 2019 : 14:52:34
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L'intervention de l'avocat dans le cours d'une procédure engagée antérieurement par le syndicat ne me semble pas perturbée par l'absence de syndic; ni même par un changement de syndic.
C'est indifférent, à priori..
Ce qui ne le serait pas, c'est un acte personnel de l'ex syndic passé depuis le 5.07, sans mandat jusqu'au 1.10.
NĂ©cessaire d'en informer l'avocat. |
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Duree du contrat de syndic 
