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copro
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 Posté - 02 sept. 2019 : 00:18:42
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Bonjour,
Il arrive qu'après la vente d'un appartement le vendeur qui n'a pas laissé ses coordonnées ait un crédit de charges.
Notre syndic d'immeuble fait apparaitre ce crédit dans le relevé annuel des soldes débiteurs ou créditeurs.
Que deviennent ces crédits car nous en avons plusieurs qui sont reportés depuis plusieurs années.
J'ai toutefois constaté que chaque année le crédit diminue (frais de tenue de comptes ? je l'ignore) Est-ce que ce crédit est automatiquement réintégré dans les comptes de la copropriété et au bout de combien d'années ?
Merci d'avance de votre réponse.
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Posté - 02 sept. 2019 : 07:36:28
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OUI cela arrive....
Il peut diminuer mais seulement si le syndic retrouve des vendeurs, il ne peut prélever aucun honoraires sur ces sommes au fil du temps.
Au bout de 5 ans (article 42), si l'argent est encore là et non réclamé, l'AG doit prendre une résolution qui décide de son avenir (intégration aux recettes de l’exercice, mise sur le fonds travaux, etc...) |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 02 sept. 2019 : 09:18:02
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en principe il ne peut pas y avoir de crédit après la vente d'un lot puisque si la répartition des charges fait apparaitre un credit , il s’impute sur le compte de celui qui est copropriétaire au moment du vote de l'approbation des comptes en AG
vendeur et acquéreur peuvent prévoir des clauses conventionnelles dans l'acte de vente: elles ne sont pas opposables au syndicat des copropriétaires
un solde créditeur pouvait apparaitre avant la loi SRU lorsque les syndics provisionnaient 1 ou 2 trimestres de provisions sur charges dans le questionnaire envoyé au notaire |
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Posté - 02 sept. 2019 : 11:25:39
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nefer, il peut y avoir crédit si (par ex) le syndicat doit rembourser des avances (trésorerie, anciennement travaux, ou autres avances) au vendeur et que le vendeur ne donne pas sa nouvelle adresse. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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4
Posté - 02 sept. 2019 : 12:00:55
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copro a écrit citation: Il arrive qu'après la vente d'un appartement le vendeur qui n'a pas laissé ses coordonnées ait un crédit de charges. Oui, cela se voit. Un débit peut se voir aussi.
En surveillant les comptes des copropriétaires (via l'Extranet ou le Grand-Livre), il est possible d'éviter le processus "au bout de 5 ans" expliqué par rambouillet : en réagissant auprès du syndic dès que la vente apparaît dans les comptes. La réaction peut être auprès du vendeur si le CS a gardé ses coordonnées (adresse électronique) ou vers le syndic : lui suggérer de prendre en charge un petit débit qu'il ne serait pas rentable ou possible de réclamer.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 02 sept. 2019 : 13:55:11
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citation: Un débit peut se voir aussi.
c'est plus anormal, car cela signifie que le syndic n'a pas fait son travail auprès du notaire (art 20). Donc la suggestion de Louis est appropriée....  |
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oguenel
Nouveau Membre
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Posté - 04 sept. 2019 : 07:50:09
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Pour connaître l'évolution du solde de chaque compte il faut consulter le Grand Livre comptable. Vous saurez ainsi comment un solde créditeur a été diminué (remboursement ou réaffectation comptable).
L'état daté - qui engage le syndic moyennant honoraires - doit permettre de régler définitivement les comptes avec le partant.
Un membre du syndicat perd sa qualité de "copropriétaire" dès lors qu'il a vendu : il devrait éventuellement apparaître dans les comptes 46 ("Débiteurs Divers" ou "Créditeurs Divers"). |
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Sunbird
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Posté - 04 sept. 2019 : 09:52:47
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Cette discussion revient régulièrement. L'état daté lors de la vente permet de solder les comptes entre l'acquéreur et le vendeur, ensuite lors de la validation des comptes par l'AG et qu'après répartition si il y a un débit ou un crédit c'est pour l'acquéreur (copropriétaire en place).
C’est le régime par défaut de toutes les ventes.
Parfois (c'est rare) une clause prévoit que vendeur/acquéreur feront leur compte lorsqu'ils seront validés, dans ce cas cela regarde les vendeurs/acquéreurs si il y a un débit (sera payé par l'acquéreur en place) il sera remboursé par le vendeur à l'acquéreur, si il y a un crédit l'acquéreur le versera au vendeur.
Donc dans tous les cas, le syndic doit mettre le solde (débit/crédit) du compte du vendeur sur celui de l'acquéreur.
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Posté - 04 sept. 2019 : 10:44:26
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citation: Donc dans tous les cas, le syndic doit mettre le solde (débit/crédit) du compte du vendeur sur celui de l'acquéreur.
NON, les avances qui sont remboursables au vendeur sont à verser aux vendeurs même après la date de mutation, et si le syndic ne peut les verser, souvent à cause de la nouvelle adresse non connue du vendeur, alors il doit le maintenir à disposition de celui ci durant 5 ans (art 42). Passée cette date, l'AG décide de son devenir.... |
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oguenel
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9
Posté - 04 sept. 2019 : 11:50:27
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citation: L'état daté lors de la vente permet de solder les comptes entre l'acquéreur et le vendeur
Le syndic ignore tout des accords spéciaux qui ont pu être passés entre acquéreur et vendeur.
Le principe étant qu'il revient au copropriétaire en place à la date d'exigibilité d'une dette de s'acquitter de cette dette, l'état daté dresse d'abord la liste des sommes exigibles et dues par le vendeur au syndicat à la date de la vente. Ceci permet normalement de solder définitivement le compte du partant.
De plus, l'état daté inventorie les sommes qui seront à rembourser au vendeur par l'acheteur et dont le syndic a connaissance (comme l'avance de trésorerie qui est déposée entre les mains du syndicat). Il informe aussi des sommes non encore exigibles mais dont l'acquéreur devra normalement s'acquitter du fait de l'entretien courant ou des travaux votés, ainsi que des procédures judiciaires en cours. |
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ainohi
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Posté - 04 sept. 2019 : 12:27:12
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citation: Initialement posté par oguenel
Le syndic ignore tout des accords spéciaux qui ont pu être passés entre acquéreur et vendeur.
...
De plus, l'état daté inventorie les sommes qui seront à rembourser au vendeur par l'acheteur et dont le syndic a connaissance (comme l'avance de trésorerie qui est déposée entre les mains du syndicat). C'est contradictoire. Les parties peuvent s'arranger afin que l'acheteur rembourse directeur le vendeur, mais le principe est que les avances, (en principe remboursables, le fonds de travaux y faisant exception), doivent être remboursées au vendeur par le syndicat et non par l'acheteur et que le syndicat demande à l'acheteur de verser les avances exigibles telles que le fonds permanent de trésorerie (fonds de roulement). |
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andre78fr
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Posté - 04 sept. 2019 : 12:46:58
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La solution la plus simple et donc communément adoptée c'est évidemment de ne rien faire, c'est une opération blanche.
Aucun remboursement, aucun flux, aucunes écritures ne sont nécessaires pour les avances à l'occasion d'une vente... |
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copro
Contributeur débutant
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Posté - 04 sept. 2019 : 15:23:37
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Merci pour toutes vos réponses.
Je vais sérieusement demander des explications au syndic. Bien cordialement |
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Posté - 04 sept. 2019 : 16:01:46
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citation: La solution la plus simple et donc communément adoptée c'est évidemment de ne rien faire, c'est une opération blanche.
Aucun remboursement, aucun flux, aucunes écritures ne sont nécessaires pour les avances à l'occasion d'une vente...
c'est effectivement le plus simple en apparence, mais il faut faire apparaître le remboursement des avances, si on veut justifier qu'elles ont été faites, de la même façon qu'il faut écrire le versement de ces mêmes avances par l'acquéreur. Au final l'opération est blanche, mais les écritures apparaissent et justifient la compta....
les avances sont la propriété des copros et non du syndicat. |
Édité par - rambouillet le 04 sept. 2019 16:02:22 |
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oguenel
Nouveau Membre
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Posté - 05 sept. 2019 : 07:05:19
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À ainohi :
Le mode de remboursement de l'avance de trésorerie au vendeur n'est pas ce que j'appelle un cas spécial. Ce n'est donc pas contradictoire du tout.
Par l'intermédiaire du notaire qui garantit la réalité de la transaction, le vendeur va effectivement être remboursé par l'acquéreur. Le syndicat n'a donc pas à effectuer de mouvements de trésorerie et se contente de procéder à une réaffectation comptable pour constater le changement de créancier.
La logique est différente pour le Fonds de Travaux qui appartient au syndicat et n'est pas remboursable au partant.
Sa reprise par l'acquéreur peut éventuellement faire l'objet d'un accord spécifique avec le vendeur, mais sans aucune traduction dans la comptabilité du syndicat et sans que le syndic en soit informé. Cet accord est par définition absent de l'état daté puisque le syndicat n'est pas concerné.
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ainohi
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Posté - 05 sept. 2019 : 16:01:09
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citation: Initialement posté par oguenel
Le mode de remboursement de l'avance de trésorerie au vendeur n'est pas ce que j'appelle un cas spécial. Personne n’a parlé de cas spécial.
citation: Initialement posté par oguenel
Par l'intermédiaire du notaire qui garantit la réalité de la transaction, le vendeur va effectivement être remboursé par l'acquéreur. Le syndicat n'a donc pas à effectuer de mouvements de trésorerie et se contente de procéder à une réaffectation comptable pour constater le changement de créancier. C’est ce qui se fait souvent mais à la condition que cela ait été convenu au préalable et cela requiert la bonne volonté de l’acheteur qui n’est malheureusement pas toujours acquise. Si ce n’est pas convenu, le notaire ne s’en occupe pas et alors le vendeur est remboursé de ses avances et le syndic en appelle le montant à l’acheteur. Ni le vendeur ni le notaire ni le syndic ne peuvent obliger l’acheteur à rembourser directement le vendeur. Cela faisait souvent problème lorsque le montant des provisions spéciales pour travaux était élevé. C’est pour cette raison que le fonds de travaux est désormais non remboursable. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 08 sept. 2019 : 10:06:17
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citation: Donc dans tous les cas, le syndic doit mettre le solde (débit/crédit) du compte du vendeur sur celui de l'acquéreur.
C'est faux bien sur.
Le crédit en question est dû par le syndicat au vendeur.
Généralement le syndic s'abstient systématiquement d'adresser aux vendeurs leurs soldes créditeurs.
AINOHI citation: Ni le vendeur ni le notaire ni le syndic ne peuvent obliger l’acheteur à rembourser directement le vendeur.
Ils peuvent sans nul doute imposer cette clause.
L'acquéreur peut ne pas l'accepter. Dans ce cas l'affaire ne se fait pas pour 550 €  C'est assez rare.
citation: C’est pour cette raison que le fonds de travaux est désormais non remboursable.
Non, c'est une faveur faite à un grand spécialiste de la copropriété coopérative dont c'était le dada à côté d'une foule de bonnes idées.
L'ARC a repris le dada.
Toutes les difficultés de ce genre à propos des provisions vient d'une maladresse des agents immobiliers le présentant comme un supplément alors qu'il s'agit d'un élément du prix.
<Il a toujours été admis que le syndicat ne peut être propriétaire de rien. Les balais eus mêmes sont la propriété indivise des copropriétaires.
La dessus on lui file la propriété du fonds travaux.
Vous allez voir ce qui va nous tomber avec l'ordonnance.
Je propose l'assemblée intégralement par correspondance à condition que tous les membres du conseil syndical soient effectivement présents
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ainohi
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Posté - 08 sept. 2019 : 18:15:23
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citation: Initialement posté par JPM AINOHI citation: Ni le vendeur ni le notaire ni le syndic ne peuvent obliger l’acheteur à rembourser directement le vendeur.
Ils peuvent sans nul doute imposer cette clause. L'acquéreur peut ne pas l'accepter. Dans ce cas l'affaire ne se fait pas pour 550 € C'est assez rare. L'acquéreur peut ne pas l'accepter, c'est ce que je voulais dire. Le cas est certainement rare. Cela peut par exemple arriver lorsque le vendeur a donné procuration pour signer l'acte et que le mandataire, s'il n'est pas au courant et très suspicieux n'admet pas cet arrangement. Mais en ce cas, l'affaire se fait tout de même. Tout simplement, le syndic adressera à l'acheteur un appel de fonds pour les provisions à verser et devra rembourser le vendeur sans attendre. Il n'y a pas là motif à ne pas conclure la vente.
citation: Initialement posté par JPM
Il a toujours été admis que le syndicat ne peut être propriétaire de rien. Les balais eus mêmes sont la propriété indivise des copropriétaires.
La dessus on lui file la propriété du fonds travaux. Le principe est écorné, certes, mais c'est pour la bonne cause. Cela amène les parties, et les agents immobiliers, à tenir compte des provisions dans la détermination du prix de vente. |
Édité par - ainohi le 08 sept. 2019 18:16:59 |
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JPM
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Posté - 09 sept. 2019 : 09:09:13
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Il n'y a pas lieu d'écorner les principes !
Cette pratique mène à l'abime sans même avoir été bénéfique un instant
La pratique des provisions sur travaux futurs était excellente. Preuve en est qu'elle se poursuit, avec quelques risques il est vrai
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 10 sept. 2019 : 00:20:34
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En fait le principe du syndicat qui n'est propriétaire de rien est écorné depuis le début avec la possibilité que des lots soient la propriété du syndicat. Si le syndicat peut posséder des lots, je ne vois pas pourquoi il ne pourrait pas posséder une somme d'argent. Je ne vois pas dans quel abîme on s'avance. Au contraire, je ne vois que des avantages au non-remboursement du fonds de travaux. Les anciennes provisions spéciales fonctionnaient peut-être très bien, j'ai néanmoins connu des situations contentieuses du fait de difficultés à faire payer l'acheteur. |
Édité par - ainohi le 10 sept. 2019 00:21:28 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 sept. 2019 : 10:01:18
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La loi ne prévoit
que des parties privatives, réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé
il n'y a pas de partie privative réservée à l'usage exclusif du syndicat
ou des parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux (parties communes spéciales)
Quand un lot est dévolu au syndicat faute d'enchérisseur il reste une partie privative indivise entre tous les copropriétaires. L'inscription hypothécaire au nom du syndicat est une nécessité pratique sans conséquence juridique.
Quand une partie privative est "achetée par le syndicat", cela ne peut être qu'aux fins d'affectation à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux (loge de concierge par ailleurs). Elle devient donc une partie commune. Elle peut éventuellement redevenir une partie privative à l'occasion de la suppression du service de gardiennage par exemple avec revente di lot.
Je précise que certains juristes estiment qu'en cas d'achat d'une partie privative par le syndicat elle pourrait entrer comme privative dans le patrimoine du syndicat..
Or le patrimoine du syndicat n'est qu'un patrimoine de transit toujours à zéro. Le code Lexisnexis précise que tout dépendrait d'une précision figurant dans l'acte d'achat. Malgré ma très grande considération pour Me Lafond je conteste cette affirmation. La qualification d'une partie de l'immeuble ne peut être fondée que sur les articles 2 et 3 de la loi, et pas sur une clause d'un acte.
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Édité par - JPM le 10 sept. 2019 10:04:12 |
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Sujet |
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crédit de charges 
