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pachachon
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 Posté - 27 nov. 2019 : 14:45:00
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bonjour,
Nouvelles neuves du post : Architecte : facture litigieuse
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=26362
Le syndic a reconnu par téléphone qu'il n'y avait aucune décision d'AG pour la facture de 12000 à 18000€ et que c'est la présidente du CS qui a demandé à l'architecte de lancer l'étude (sans devis et sans autorisation).
Donc je lui dis de refuser de payer la facture car il n'a pas de décision d'AG.
Et maintenant il me sort qu'il a maintenant une décision d'AG (l'AG extraordinaire pour réclamer les pépettes non prévues au budget voté - évidemment puisqu'il n'y a ni devis de l'architecte, ni vote en AG).
je suis encore dans les 2 mois pour attaquer la décision de l'AGE sachant que dans le PV d'AG , le syndic ne mentionne pas qu'il s'agit de la facture illégale de l'architecte.
La décision d'AG est rédigée comme suit :
Appel à la solidarité :
"L'assemblée générale, après avoir délibéré, décide de créer une avance temporaire pour impayés et pour porter celle-ci à la somme de 18'000€ afin de compenser les dettes copropriétaires contre lesquels nous sommes procédure (cette somme sera appelée en une fois le 21 Octobre 2019 sur la clé Charges communes générales.
Cette somme est nécessaire afin d'éviter à la copropriété d'être mise dans les mains d'un mandataire judiciaire"
Votre a l'unanimité.
PS 1 : il y a bien des procédures d'impayés en cours contre des copropriétaires mauvais payeurs.
Il n'y a aucune procédure en cours (pour l'instant) avec l'architecte.
PS 2 : l'architecte a fait envoyer une mise en demeure de payer par son assistance juridique.
PS 3 : nous sommes encore dans le délai de 2 mois pour attaquer la décision d'AG.
PS4 : un copropriétaire membre du CS avait envoyé un recommandé avec AR AVANT 3 semaine AVANT l'AGE pour savoir sur quelle décision d'AG était basée cette facture - recommandé resté sans réponse.
Donc le syndic a sciemment provoqué une AG pour demander le paiement d'un facture de 18'000€ sans décision d'AG , ni devis.
Je ne veux pas payer 18'000€ d'honoraires a un architecte qui ne correspond a aucune vote en AG , ni a aucun ordre de mission du syndic.
C'est une demande de la présidente du CS en direct (avec la complaisance du syndic qui n'a jamais stoppé cette demande).
Le syndic menace, par écrit, les copropriétaires de l'envoi d'un huissier (280€ par copropriétaire qui refuse de payer).
Que me conseillez-vous de faire?
C'est urgent.
L'huissier est envoyé début décembre (je ne suis pas la seule a être concernée mais je n'ai envie ni de payer une facture illégale , ni de payer des frais d'huissier).
Bonne journée
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pachachon
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 Posté - 27 nov. 2019 : 15:13:50
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Voila la lettre que j'ai rédigé
Lettre recommandée avec AR.
Objet : Mise en demeure de fournir, sous huitaine, une réponse juridiquement étayée concernant la note d’honoraire n° XXXX de l'architecte X..
Monsieur,
Je fais suite au courrier en recommandé de la MAF daté du 19/09/2019 relatif à note d’honoraire n° XXXX de l’architecte X que vous nous avez fait parvenir par mail du 27/09/2019 18:28 ainsi qu’à la lettre en recommandée avec A/R envoyée par messieurs Y et Z pour avoir toutes les informations nécessaires avant l’assemblée générale sur cette facture « surprise » et restée sans réponse de votre part .
Lors de l’assemblée générale du 14 octobre 2018, la copropriété dite ‘Copropriété X (modération : mention anonymisée)’ a décidé à l’unanimité de ne pas voter un fond de réserve de travaux futurs d’un montant de 160'000€ et de lancer uniquement les travaux d’assainissement.
L’architecte, M. Y (modération : mention anonymisée), a été missionné pour faire une étude préalable pour un montant de 4’800€ HT (5’280€ TTC) qui a été réalisée et payée.
Lors de l’assemblée générale du 18 octobre 2019, il a été voté la résolution N°5 :
« de créer une avance temporaire pour impayés et pour porter celle-ci à la somme de 18'000€ afin de compenser les dettes copropriétaires contre lesquels nous sommes procédure (cette somme sera appelée en une fois le 21 Octobre 2019 sur la clé Charges communes générales.
Cette somme est nécessaire afin d'éviter à la copropriété d'être mise dans les mains d'un mandataire judiciaire"
Ainsi qu’il est indiqué dans la résolution, cette somme n’a pour destination que d’avancer l’argent pour les co-propriétaires en impayés en attendant l’épuration de leur dette.
En conséquence, je souhaiterais que vous m'indiquiez à quel titre le syndicat, que vous avez pour mission de représenter, serait en droit d’imputer à la copropriété la nouvelle note d’honoraire n° XXXX envoyée par l'architecte ?
Si le syndic n’est pas en mesure du justifier l’imputation de la note d’honoraire n° XXXX de l'architecte, il doit mettre en œuvre toutes les actions nécessaires pour savoir sur quelle base juridique se fonde l'architecte pour réclamer une telle somme à la copropriété et sans réponse juridiquement étayée de sa part, rejeter ladite note d’honoraire.
Dans l'attente d'une réponse juridiquement étayée de votre part m'apportant la preuve d'une obligation qui pèserait sur la copropriété de payer ladite note d’honoraire, je demande que le syndic ne procède à aucun paiement tant que le point sus-mentionné n’aura pas été éclairci.
En conformité avec la décision d’AG du 18 octobre 2019 et dues aux menaces et pression d’envoyer un huissier et de nous mettre en syndic judiciaire alors que vous avez jamais justifié de la légalité du la note d’honoraire n° XXXX envoyée par l'architecte , je vous fait parvenir le paiement de l’appel de charge associé à ladite AG.
Ce paiement ne doit servir qu’à sa destination (faire une avancer pour les impayés de charges des autres copropriétaires) et ne doit, en aucun cas , servir au paiement de la note d’honoraire n° XXXX envoyée par l'architecte.
Veuillez recevoir, Monsieur, mes plus sincères salutations.
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JB22
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Posté - 27 nov. 2019 : 20:06:07
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Dans une copropriété dont ,j' étais copropriétaire, un membre du conseil syndical avait passé auprès d' un fournisseurs une commande complémentaire que nous n' avons pas payée.
Ce fournisseur a engagé une procédure contre le syndicat, il a été débouté, n' ayant pas d 'ordre de service de l' ancien syndic .(Changement de syndic entre temps ). |
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pachachon
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3
Posté - 27 nov. 2019 : 21:26:43
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Merci JB22 de me répondre.
Le syndic a admis à admis par téléphone :
- qu’il n’y a aucune décision d’AG
- aucun devis préalable de l’architecte
- envoyé aucun ordre de mission a l’architecte
Et m’a dit que quoi que je fasse il paierait l’architecte!
Et qu’il a commencé à payer l’architecte mais pas les 18´000€ car il n’a pas encore reçu l’argent de tous les copropriétaires.
Et cerise sur le gâteau , il a dit que j’avais raison en droit mais qu’il le paierait.
D’ici l’AG l’architecte aura été totalement payé.
Comment arrêter la machine infernale? ??
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pachachon
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Posté - 27 nov. 2019 : 21:40:48
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Fait aggravant ,
C’est une copropriété ayant des impayés et au bord du syndic judiciaire.
On a faillit ne pas avoir de chauffage collectif cet hiver et le peu d’argent qu’il y a, le syndic l’envoie à l’architecte. |
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Sunbird
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Posté - 27 nov. 2019 : 21:44:55
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Le syndic dans ce cas engage sa responsabilité.
On ne peut pas faire valider rétroactivement cette facture, même si le SDC le souhaitait.
Il faut voir la séquence des évènements, mais vous devriez pouvoir contester la résolution entérinant cette facture, en demandant que cette facture soit annulée et engager la responsabilité du syndic pour qu'il rembourse.
Dites clairement au syndic qu'il engage sa responsabilité et que si il paie cette facture, elle restera à sa charge. |
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pachachon
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Posté - 28 nov. 2019 : 10:12:17
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Bonjour Sunbird
Pour engager la responsabilité du syndic, faut il une résolution d'AG pour lancer la procédure ou des copropriétaires peuvent-ils attaquer directement le syndic?
Je m'explique , tout ceci est partie d'une liste de course de 2 membres du CS dont la présidente (l'architecte est un copain a elle) et le syndic a suivie la présidente.
Les autres copropriétaires étant des pigeons, ils y a peu de chance qu'ils votent de poursuivre le syndic.
Mais si pas besoin d'une décision d'AG pour mettre cause le syndic, les 2 autres membres du CS feront les actions nécessaires pour être remboursés.
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Sunbird
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Posté - 28 nov. 2019 : 13:10:28
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Il y a plusieurs moyens pour arriver à ce que vous souhaitez.
La première action est de faire une mise en demeure au syndic, en lui disant que si il paie cette facture pour lequel l'AG n'a jamais rien demandé sa responsabilité professionnelle sera engagée.
Ensuite le syndic si il persiste va peut être faire voter une résolution en AG, sauf qu'il n'est pas possible de faire voter après coup cette prestation, si le SDC valide cette résolution, il faudra la contester.
Autre solution le syndic présentera cette facture lors de la validation des comptes. Il faudra refuser cette facture, et voter contre la résolution. Ensuite contestation de la résolution compte et de cette facture.
Après, il faudra passer par un avocat, qui assignera syndic et SDC. Vous pouvez seul ou avec d'autres copropriétaires assigner le SDC et le syndic, et bien entendu sans faire un vote en AG.
Pour le SDC, c'est l'avocat du SDC en défense qui devra lorsque la procédure avancera demander que le syndic prenne à sa charge les frais de défense et bien entendu toute condamnation à laquelle succomberait le SDC.
Attention on peut contester uniquement si on est absent ou qu'on a voté contre. |
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pachachon
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Posté - 29 nov. 2019 : 15:45:14
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Merci Sunbird
je vais répondre aussi précisément que possible pour ne pas commettre de faute car la justice ne me loupera pas :
1/ "La première action est de faire une mise en demeure au syndic, en lui disant que si il paie cette facture pour lequel l'AG n'a jamais rien demandé sa responsabilité professionnelle sera engagée."
Fait par une membre du CS en septembre en vue de l'AG d'octobre où le syndic reclamait des pepettes.
Le syndic n'en n'a pas tenu compte et a commencé a payer partiellement l'architecte. Mais pas en totalité car il n'a pas (encore) assez de pépettes.
Fait par moi (lettre ci-dessus dans le présent post).
2/ "le syndic si il persiste va peut être faire voter une résolution en AG, sauf qu'il n'est pas possible de faire voter après coup cette prestation, si le SDC valide cette résolution, il faudra la contester."
La résolution de l'AGE octobre 2019 a pour résolution :
"« de créer une avance temporaire pour impayés et pour porter celle-ci à la somme de 18'000€ afin de compenser les dettes copropriétaires contre lesquels nous sommes procédure (cette somme sera appelée en une fois le 21 Octobre 2019 sur la clé Charges communes générales.
Cette somme est nécessaire afin d'éviter à la copropriété d'être mise dans les mains d'un mandataire judiciaire""
En réalité le syndic utilise l'argent pour payer l'architecte. Pas pour faire une avance sur les impayés des copropriétaires.
Donc l'AGE datant d'octobre, est-ce que je dois la contester vu que la résolution ne mentionne pas que l'affectation ira à la facture de architecte?
En revanche elle mentionne en préambule de la résolution :
Rapport de syndic :
"Le syndic expose sa situation financière à la copropriété et reprend les information déjà données par mail aux copropriétaires en particulier la mise en emeure reçue par le conseil de l'architecte.
Etant précisé que même si certains ne sont pas satisfaits des prestations fournies par l'architecte, son travail a été décidé en AG effectué et présenté en AG en AG pour l'ensemble des travaux a prévoir dans la copropriété?
De plus la dernière AG a confirmé M. X comme maître d'oeuvre de la copropriété des travaux sus-mentionné. Sa facture est donc due."
Les travaux sus mentionné n'auront pas lieu car pas de pépettes.
Il parle ici de l'AG de juin 2019 :
"son travail a été décidé en AG effectué et présenté en AG en AG pour l'ensemble des travaux a prévoir dans la copropriété?"
IL N'Y A EU AUCUNE DECISION D'AG NI AUCUN DEVIS DE 18'000€ VOTE EN AG.
De plus la dernière AG a confirmé M. X comme maitre d'oeuvre de la copropriété. Sa facture est donc due.
la résolution de l'AG de juin 2019 dit :
"L'AG (de juin 2019) vote la réalisation des travaux désignés et le règlement de la facture de l'architecte selon son travail effectué."
Sauf qu'il n'y a JAMAIS eu de vote sur cette fameuse facture et que au moment de l'AG 2019 , personne n'a parlé de cette facture (et de son montant).
Donc sachant que une part est dans l'AG de juin et que je n'ai découvert l’existence de la facture qu'en septembre avec AGE pour réclamer les pépettes en octobre (j'ai voté contre) et que la résolution parle de compenser les impayés des copropriétaires et non de payer la facture de l'architecte, est il opportun de faire annuler la décision de l'AGE octobre 2019.
3/ "Autre solution le syndic présentera cette facture lors de la validation des comptes. Il faudra refuser cette facture, et voter contre la résolution. Ensuite contestation de la résolution compte et de cette facture."
Je suis en train de creuser pour savoir si elle était présente au pointage des comptes 2018 (AG 2019)
La facture date de 2018 mais - a ma connaissance n'a pas été présenté pour les comptes 2018 (qui ont été approuvés en AG 2019) modération : mention potentiellement diffamatoire.
Si la facture n'était pas dans le pointage des comptes 2018 , alors c'est une facture surprise.
J'ai et l'autre membre du CS qui a écrit un recommandé pour interdire de la payer appris son existence en septembre 2019 par mail du syndic.
4/ "Après, il faudra passer par un avocat, qui assignera syndic et SDC. Vous pouvez seul ou avec d'autres copropriétaires assigner le SDC et le syndic, et bien entendu sans faire un vote en AG."
Merci pour cette information. |
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Sunbird
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Posté - 29 nov. 2019 : 16:17:13
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Attention aux résolutions foireuses du syndic, on voit qu'il essaie de se protéger, il faudra peut être contester sa résolution où il dit n'importe quoi.
Comme vous êtes au moins 2 à bouger, si j'étais vous je demanderais conseil à un avocat en copropriété.
Lorsqu'un syndic en arrive à vous donner ce type de réponse, il ne faut pas hésiter à informer tous les copropriétaires dès maintenant par mail, téléphone... et les informer que ce syndic aggrave la situation dans laquelle est la copropriété en payant des prestations qui n'ont jamais été présentées en AG, et que la copropriété doit refuser de payer. Ensuite vous présenter un nouveau syndic.
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pachachon
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Posté - 24 févr. 2020 : 15:48:46
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Bonjour à tous
Je viens vous raconter la fin de l'histoire;
Heureuse fin grace à vous. Donc tout d'abord "MERCI".
1/ j'ai envoyé plusieurs recommandés au syndic qui avait commencé à payer les factures surprises jamais votées.
Ca a eu un effet car il a arrêté de payer.
2/ les comptes n'ont malheureusement pas été rejetés en AG (vote minoritaire de refus du quitus de 3 copropriétaires) mais les copropriétaires ont interdits au syndic de payer le reste de la facture (environ 1/3).
3/ et la présidente du CS , une groupie de l'architecte a enfin ouvert les yeux et demandé de ne plus payer les factures surprises de l'architecte (il avait été embauché (vote de décision d'AG) pour 5000€ HT et nous a présenté 18'000€ de factures que le syndic n'a jamais rejetées.
Grosse arnaque.
4/ Présidente a tellement ouvert les yeux qu'elle songe à changer de syndic et de mon coté , je vais demander a présenter en AG une résolution pour inverser celle de 2018 ou on nommait l'architecte pour faire 1 million d'euro HT de travaux alors qu'il y 20% d'impayés.
Tout le monde semble d'accord pour le virer alors il faut battre le fer tant qu'il est chaud;
Le syndic nous déconseille de voter cette décision car les PV d'AG des 3 dernières années sont présentés aux acquéreurs donc il dit que ca va effrayer les acheteurs (mais bizarrement , il n'a pas dit que 1 million d'€ HT de travaux sur 10 copropriétaires posaient problème aux acheteurs).
Donc je préfère que l'architecte soit officiellement viré.
J'ai peu goûté que le syndic nous conseille de ne pas inverser cette décision.
5/ Sunbird
je suis allée voir un avocat et il m'a dit que mes chances de gagner étaient faibles car certes ces factures ne faisaient l'objet d'aucun vote en AG mais comme l'année suivante on avait voté de le prendre comme architecte pour 1 million d'euro HT de travaux , mon cas était difficilement gagnable.
Travaux qui n'ont jamais débutés puisque la copropriété est limite en faillite.
Et la facture surprise est postérieure à la décision de le prendre si on lançait vraiment les travaux.
Comme j'ai une confiance très modérée dans notre justice, j'étais vraiment désappointée.
6/ Comme les autres copropriétaires ont enfin ouvert les yeux et que la présidente du CS a fait venir d'autres entreprises (et non le syndic auquel j'avais exigé dans mes recommandé de produire d'autres devis) qui lui ont fait des devis 10 fois moins chers (non ce n'est pas une erreur de frappe, 10 FOIS MOINS CHER), elle a compris que l'architecte l'avait bien eu.
conclusion :
- on a de vrais devis
- pas d'architecte (à la limite un maître d'oeuvre ) pour suivre les travaux
- on s'est fait avoir pour les factures de l'architecte mais on arrête de payer
- et avec un peu de chance on va changer de syndic (présidente est très énervée) |
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Architecte : facture litigieuse épisode 2 
