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Jany2718
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Statut: Jany2718 est déconnecté

Posté - 01 déc. 2019 :  13:00:35  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,
Un syndic professionnel nommé en 2017 a comptabilisé les appels de fonds sur son compte de syndic sans ouvrir un compte séparé au nom du SDC, ce qu’il ne pouvait ignorer. Un ou plusieurs copropriétaires peuvent-ils sur le fondement de l’article 18-II, de la loi du 10 juillet 2018 introduire une action pour nullité de plein droit du mandat syndic, bien que ledit syndic ait finalement ouvert récemment un compte séparé , soit après plus de deux ans en ayant sollicité des virements et encaissé les chèques sur son compte pendant plus de deux ans, ce qu’il savait irrégulier et l’exposant à la nullité de son mandat de plein droit, étant observé que la loi ne prévoit pas l’exception de régularisation .Merci pour commentaires et jurisprudence.

JPM
Modérateur

6788 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

 1 Posté - 01 déc. 2019 :  15:04:55  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

La situation à prendre en considération est celle à laquelle le juge statue. C'était la solution en vigueur dans le cas d'un référé.

Il faut voir les choses avec un peu de bon sens.

S'engager dans une telle procédure, c'est beaucoup ce soucis et beaucoup de
frais à engager
,
Si par ailleurs votre syndic fait bien le travail, laissez tomber.

Si c'est en outre un mauvais syndic : boum !!!



Sunbird
Pilier de forums

3283 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 2 Posté - 01 déc. 2019 :  17:11:15  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
@Jany2718

Vous pouvez bien entendu l'assigner sur ce défaut d'ouverture de compte séparé.

Après tout dépend du contexte que vous êtes le seul à connaitre.

Lorsque le mandat du syndic sera annulé, l'AG devra lui demander de rembourser tous les honoraires qu'il a perçu suite à ce mandat. Il y a une cassation récente sur ce sujet.

Maintenant, à vous de juger si il y a un intérêt à le faire. Car dans votre cas, cela remettra en cause uniquement le mandat dans lequel il devait ouvrir le compte séparé, mais pas les autres mandats qui eux demandent une contestation des AG où il est nommé.

Par contre si il a été nommé 2 ans ou 3 ans et que vous contestez toutes les nouvelles AG le nommant, la sanction pour le syndic est la perte de tous ses mandats et honoraires.




Jany2718
Contributeur senior

696 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 Posté - 01 déc. 2019 :  17:39:20  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par JPM


La situation à prendre en considération est celle à laquelle le juge statue. C'était la solution en vigueur dans le cas d'un référé.


Faut-il comprendre que sa régularisation après plus de 2 ans , rend impossible ou irrecevable toute action visant l'annulation de plein droit de son mandat ?
La loi n'a pourtant pas prévu cette disposition : le "pardon" en cas de régularisation après le délai de trois mois suivant sa nomination... La question serait donc de savoir à quelle date exactement il a ouvert un compte séparé depuis la dernière reconduction de son mandat ( s'il a été à chaque fois pour un an... à vérifier...).
rappel de l'article 18:
« I I. - Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :
- (…)
- d'ouvrir, dans l'établissement bancaire qu'il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L'assemblée générale peut décider, à la majorité de l'article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion, ni d'une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l'expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. »

Sunbird
Pilier de forums

3283 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 Posté - 02 déc. 2019 :  17:03:54  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Vous pouvez bien entendu demander la nullité de son mandat.

En 2017, la prescription était de 10 ans (art 42).

Maintenant il faut regarder les dates.

Si le syndic a été nommé le 15 juin 2017, et qu'il n'a pas ouvert le compte séparé le 15 septembre 2017, vous pouvez demander la nullité de son mandat, nullité que vous aurez. Dans ce cas le mandat du syndic s'arrêtera le 15 septembre 2017, et il reprendra lors de la prochaine assemblée qui le renommera, par exemple en juin 2018. Si le syndic est nommé pour 2 ou 3 ans, dans ce cas il vous suffit de contester dans les 2 mois l'AG le nommant et cela systématiquement dans ce cas tous ces mandats tomberont.

En effet, le mandat pour défaut d'ouverture de compte séparé fera tomber son mandat, et si vous contestez les AG le renommant en invoquant qu'un syndic sans mandat ne peut convoquer une AG, tous les mandats tomberont les uns à la suite des autres à condition de contester les AG.

Si le mandat du syndic est annulé, sachant que le droits des affaires ne s'applique pas pour son contrat, le syndic devra rembourser le SDC de tous ses honoraires.

Ci-joint une cassation qui montre les conséquences pour le syndic, cassation toujours d'actualité

https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000031863665 qui montre que

Jany2718
Contributeur senior

696 message(s)
Statut: Jany2718 est déconnecté

Revenir en haut de la page 5 Posté - 03 déc. 2019 :  12:53:04  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Bien vu, merci. Mais les autres copropriétaires sont indifférents à ces questions et sont très contents de ce syndic malgré ses manquements... Alors , même si quelques copropriétaires obtenaient l'annulation de son mandat( par une procédure particulière sur le fondement de la RC quasi délictuelle) , ce syndic se ferait nommer de nouveau très facilement par la majorité des autres copropriétaires...
Alors, que faire, dès lors que la majorité des copropriétaires se désintéressent de ces questions ?

Sunbird
Pilier de forums

3283 message(s)
Statut: Sunbird est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 Posté - 03 déc. 2019 :  16:54:57  Lien direct vers cette réponse  Voir le profil
Ce que vous dites correspond à la majorité des copropriétés. Tous les copropriétaires se désintéressent de la copropriété et ils sont comme des moutons qu'on amène à l'abattoir.

Il faut énormément de temps pour faire bouger les choses, par contre les syndics il y a 2 choses qui les agacent :
- c'est la mauvaise publicité,
- ce sont leurs honoraires.

Si le mandat est annulé, il faudra qu'il rembourse les honoraires qu'il a perçu dans la cadre de ce mandat au SDC.
 
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