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Jany2718
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 Posté - 15 févr. 2020 : 00:30:41
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Bonjour ,
Mon locataire a commandé lui-même le dégorgement de la canalisation des eaux vannes du WC, par camion hydrocureur) sans passer par moi ni le syndic car cela se passait un dimanche et le refoulement provenant des étages supérieurs commençait à l’inquiéter. Le syndic a toutefois accepté la prise en charges communes de ces frais ( incluse dans le détail des charges communes joint à la convocation) , malgré une facture hâtive et discutable sur carnet à souche sans permettre l’identification de l’entreprise. Cela se passa en décembre 2018. Mais lors de la dernière AG et après celle-ci, des copropriétaires ont voulu vérifier certaines factures et ont décidé de refuser cette imputation commune, alors que cette question ne figurait pas à l’ODJ et qu’à mon avis elle ne relevait pas d’une décision des copropriétaires mais uniquement du traitement comptable du syndic qui devait comptabiliser, normalement ces frais comme charges communes dès lors qu’il s’agissait d’une intervention urgente sur des parties communes, ce qu’il fit.
Sur la base de l’avis contraire de certains membres du CS, postérieur à l’AG, le syndic a accepté d’annuler cette imputation commune et de l’imputer à ma seule charge, alors que j’ai déjà remboursé ces frais à mon locataire et que celui-ci est parti depuis cette époque avec son dépôt de garantie que je lui ai restitué. J’estime que le syndic n’a pas à se laisser dicter sa façon de faire par le CS, qui n’a en réalité aucun pouvoir à cet égard, ni même l’AG pour ce genre de questions et d’autant moins qu’elles ne figuraient pas dans l’ODJ. Merci pour commentaires et jurisprudence s’il en existe à cet égard ?
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JPM
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Posté - 15 févr. 2020 : 09:34:34
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Les comptes comportant la facture litigieuse ont ils été approuvés par l'assemblée générale ?
Texte exacte de la résolution SVP Merci
Le conseil syndical doit vérifier les factures avant l'assemblée |
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Jany2718
Contributeur senior
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 Posté - 15 févr. 2020 : 10:24:13
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il est dit "l'AG approuve les comptes des charges de la période du 01-10-2018 au 30-09-2019 , arrêtés à la somme de ...( incluant la facture litigieuse) sous réserve d'obtention d'informations de justification et de vérifications des factures des entreprises XXX YYY ZZZ,..." (XXX étant la facture litigieuse...)
La question est donc de savoir ce qu'il faut comprendre par "information, justification, vérifications"
et de savoir qui est chargé de cette vérification, ce qui n'est pas précisé ?
A mon avis le CS ne peut rien décider ( ni avant ni après l'AG) quant à l'affection en charge commune ou privative de la charge en question ( dégorgement vidange eaux vannes, alors que le prestation a bien été faite, même moyennant une facture sans référence permettant d'identifier exactement le fournisseur).
La vérification ne peut porter que sur la bonne affectation de la facture à l'immeuble concerné ou absence de doublon ou la bonne correspondance de la facture avec les conditions du contrat (par exemple couleur de la peinture, insuffisance d'une prestation , délai d'intervention,...) éventuel avec le fournisseur, mais pour le reste ( charges communes ou privatives ? ), cela relève de la mission du syndic et de sa responsabilité . En tout état de cause cette vérification ne devait-elle pas intervenir avant la convocation et non après . En outre la réserve ne précise pas la nature des vérifications ( que faut-il vérifier ? ) et de la personne ou personnes chargée(s) de cette vérification ( CS ? , copropriétaires du CS : lesquels, lequel ?, tiers indépendant ?, syndic ? )... c'est un peu facile pour le copropriétaire vérificateur (sans qualification en matière de droit de la copropriété , ni en matière de comptabilité) de décider d'affecter telle dépense à un copropriétaire donné et donc de s'en exonérer. Sa vérification ne devrait avoir aucun effet défavorable ou favorable à un ou plusieurs copropriétaires donnés et être uniforme pour l'ensemble du SDC. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 févr. 2020 : 11:58:21
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Quand le conseil syndical n'a pas rempli sa mission de contrôle avant l'assemblée, il est malvenu d'approuver les comptes sous réserve de vérification postérieure.
L'intervention n'est pas contestée
Son coût n'est pas contesté
Ce sont les deux seuls points qui pouvaient être contestés.
Pour le reste il est bien certain que l'obstruction Ă©tait sur une partie commune.
Donc la charger est bien commune et le syndic devait maintenir sa position.
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Jany2718
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Posté - 15 févr. 2020 : 12:59:29
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C'est aussi mon avis. Aussi je ne comprends pas cette position , aussi catégorique et fautive , du syndic qui est un syndic professionnel , donc devant en principe avoir les qualifications et connaissances requises pour cela .
Que faire dans un tel cas ? Payer ou se lancer dans une procédure , mais visant le Syndic, car il n'y a aucune décision attaquable du SDC dans ce PV d'AG... et surtout aucune décision m'imputant cette charge , correspondant à une intervention urgente sur canalisation commune. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 15 févr. 2020 : 18:06:55
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Essayez de voir avec le CS pour qu'il comprennent que même si le locataire n'aurait pas dû appeler lui même un Hydrocureur, l'intervention était nécessaire et a empêché que cela s'aggrave, et donc vous recréditer la somme imputée sur votre seul compte.
Si cela ne fonctionne pas, essayez la mĂŞme chose avec le syndic.
Si le syndic ne veut rien faire, trouver un autre syndic, mettez cette proposition de changement de syndic Ă l'odj de la prochaine AG.
Car si le syndic "se couche" devant le CS pour une intervention il le fera encore !!! |
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Jany2718
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Posté - 15 févr. 2020 : 18:41:35
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Tout cela a déjà été expliqué au CS et au Syndic, mais en vain... Proposer un autre syndic dans ces conditions est voué à l'échec, et fera bien rire...
Les autres copropriétaires sont au contraire très satisfaits d'être déchargés de ces frais qui me sont imputés ! J'ai l'impression que je déplais car je suis copropriétaire bailleur dans cet immeuble dont presque tous les appartements sont occupés par les copropriétaires, en outre peu informés sur le fonctionnement des SDC , n'y connaissant rien, ou s'en remettant totalement à l'avis du syndic... |
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Sunbird
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Posté - 15 févr. 2020 : 19:06:59
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Envoyer un LRAR au syndic indiquant que vous refusez de payer cette somme, bien préciser la somme.
Ensuite, lors des appels vous payez les appels en pensant à déduire cette somme, et cela pendant 5 ans.
Conserver les documents.
Si le syndic vous assigne pour le SDC, il suffira d'expliquer la situation avec les documents devant le tribunal. Si il ne fait rien, après 5 ans il ne pourra plus rien vous demander. |
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Jany2718
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Posté - 15 févr. 2020 : 21:09:10
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Oui, c'est ce que je vais être obligé de faire, mais cela ne va pas empêcher ce curieux syndic , de m'envoyer des relances en recommandé et des mises en demeure avec les frais correspondants ... je me demande s'il ne serait pas plus pertinent de l'assigner sur le fondement de sa responsabilité quasi délictuelle, car cette façon de faire, délibérément fautive , me cause un préjudice. Cela se passera devant le tribunal judiciaire du ressort de mon immeuble, et sans doute sera précédé d'une tentative de médiation ( obligatoire semble-t-il) où il devrait se trouver bien gêné, mais à condition que le médiateur , connaisse le droit relatif à ces questions ( L65 et D67) et ne considère pas par avance que le demandeur est un pauvre ignorant prétentieux, et le syndic au contraire un professionnel par définition très compétent... et ne pouvant donc faire erreur . |
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Sunbird
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Posté - 17 févr. 2020 : 14:46:56
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Si le syndic se lance dans des mise en demeure payante laissez le faire, il est vrai que certains syndics sont des spécialistes dans ce domaine.
Dans ce cas si le syndic demande une injonction ou vous assigne, il vous suffira de faire valoir vos droits en demandant que le syndic soit dans l'instance pour couvrir les dommages dont il est Ă l'origine.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2020 : 15:49:08
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De toute façon si le syndic entendait m'assigner, ne faudrait-il pas une résolution d'AG décidant cette assignation ? En outre il n'existe aucune décision de l'AG selon laquelle je devrais supporter ces frais , qui en outre m'avaient d'abord été remboursés par le syndic !... ce remboursement a été jugé inapproprié selon l'avis de certains copropriétaires ( en outre après AG, alors que cette question n'était pas à l'ODJ) , avis curieusement suivi par le syndic , contre sa première analyse de la situation !
Mais il faut s'attendre Ă tout de la part de cet interlocuteur, syndic professionnel, mais aux qualifications professionnelles douteuses. |
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nefer
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Posté - 17 févr. 2020 : 16:47:38
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citation: Initialement posté par Jany2718
De toute façon si le syndic entendait m'assigner, ne faudrait-il pas une résolution d'AG décidant cette assignation ?
le syndic n'a pas besoin d'autorisation d'AG pour assigner un copropriétaire en recouvrement d'impayés |
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 17 févr. 2020 : 17:15:02
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Oui, en effet, mais encore faut-il que l'impayé soit justifié. Or dans le cas présent il ne peut l'être et le SDC qui serait de demandeur risquerait de voir sa demande rejetée et risquerait de se voir condamné à des dommages et intérêts pour demande abusive, plus art. 700.Il pourrait alors s'expliquer avec le syndic et ses bons conseils... |
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Imputation de frais commune ou privative ? 
