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jt38
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 Posté - 06 mars 2020 : 18:18:07
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Bonjour
Toujours mon vieil immeuble mais un problème après l'autre!
Il est composé de 5 étages et d’un sous-sol. Pour 4 lots, c’est-à -dire quatre étages, de même surface, les tantièmes étaient égaux, même si ce qui accompagne les lots en question est parfaitement inégal et disparate (jardin, terrasse, greniers, caves) Quelqu’un avait dû proposer cette égalité des charges simplificatrice lors des premières AG, dans les années soixante, personne ne savait, j'imagine, si on pouvait procéder autrement. Les éléments « annexes » mentionnés dans les titres de propriété ne sont jamais entrés en ligne de compte.
Après 34 ans de fonctionnement ces tantièmes ont été en quelque sorte officialisés puisque un notaire est parti d'eux quand il a établi le premier etat descriptif de division. C’était à l’occasion d’une transaction : un copropriétaire voulait vendre un galetas à un autre copropriétaire : un lot a été constitué et des tantièmes lui ont été attribués, ils ont été retirés des tantièmes du vendeur et ajoutés à ceux de l’acheteur. Le tout a été inscrit dans le marbre d’un EDD !
Il y a donc maintenant deux « anomalies » : 1) au niveau de la répartition des tantièmes le grenier qui a fait l’objet d’une transaction est un lot privatif et compte dans la répartition, les autres appartiennent à je ne sais quelle zone grise et ne comptent pas.
2) Le propriétaire qui a vendu son galetas a moins de tantièmes que les autres alors que son lot principal, lui n’a pas changé
Par quel moyen rétablir un peu de rationalité dans tout ça ? Même si nous parvenons à nous mettre d’accord sur de nouveaux tantièmes et à refaire un EDD il me semble qu’il y aura toujours deux statuts de galetas et ça ne me parait pas logique du tout.
J’attends vos commentaires informés sur les galetas, greniers et cie avec beaucoup d’intérêt !
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Franck1966
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Posté - 06 mars 2020 : 19:23:34
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sauf si les combles sont inscrit comme privatives, ce sont des parties communes !
donc c'est le syndicat qui doit vendre et non un copropriétaire.
Ensuite il faut prendre un géomètre pour refaire l'EDD.
Par contre vous dites 4 copropriétaires mais 5 étages ?? je ne comprends pas |
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jt38
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Posté - 07 mars 2020 : 08:49:14
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« sauf si les combles sont inscrit comme privatives, ce sont des parties communes »
Les galetas seraient donc parties communes à usage privatif ?. Voilà une information que je n’avais encore pas rencontrée et qui va éclairer ma lanterne. Ce qui est troublant c’est que le notaire qui a établi l’acte de vente du grenier semblait l’ignorer.
Comment se passe normalement la vente d’une partie commune à usage privatif (une fois l’accord de l’AG obtenu) ? Qui signe l’acte ? A qui l’argent de la transaction revient-il ? (J’imagine qu’il faut dédommager le copropriétaire qui perd l’usage de son grenier ?) Comment aurait dû se faire la répartition des tantièmes ?
Confronté à la réalité j’ai du mal à comprendre ce concept ambigu qu’est la « partie commune à usage privatif » L’aspect privatif est seul visible et évident et les textes législatifs paraissent se contredirent et n’être pas conformes au bon sens (*).
Pour en revenir à mon immeuble et au niveau des greniers : les galetas se situent au 5eme étage mais il y a aussi à ce niveau un studio, d’une part, avec un cinquième propriétaire, et une ex chambre de bonne, d’autre part, achetée par le propriétaire d’en dessous. Ces deux là avaient aussi des galetas et comme ils se trouvaient contigus à leurs lots ils ont démoli la cloison qui les en séparait et les ont intégré à leur volume habitable. Je découvre donc qu’ils se seraient approprié des parties communes ? En toute bonne fois puisque-ils considéraient ces galetas comme étant leur propriété. Tout cela s’est fait il y a plus de trente ans
Suffit-il maintenant qu’un géomètre expert mesure la surface (plus de 1,80 de hauteur ou toute la surface ?) du studio et de la chambre de bonne et leur attribue des tantièmes pour régulariser la situation ? Les copropriétaires aimeraient bien limiter les frais : Faut-il obligatoirement refaire un Etat descriptif de division et payer un géomètre si on veut modifier la répartition des tantièmes ?
Refaire un EDD et faire un règlement de copropriété combien ça coûte ? J’ai écris à cinq notaires pour le demander et n’ai pas obtenu un seul devis…curieuse corporation (qui par ailleurs propose de vous recevoir….moyennant 100 euros les 20 minutes)
Vive les forums et merci Ă ceux qui les animent !
(*) Si c’est un jardin qui a ce statut par exemple, le bon sens ne voit pas pourquoi la copro devrait se charger de payer l’élagage d’un arbre planté dans ce terrain prétendument commun mais dont personne ne profite à part le titulaire du droit d’usage.
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jt38
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Posté - 09 mars 2020 : 19:02:29
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Bonjour
Sur un autre forum et dans une réponse qui ne me concerne pas je trouve ce passage :"Vous devez faire partie d'une vieille copropriété qui comportait des lots principaux et des lots secondaires comme en dispose l'article 71-2 du décret n° 55-1350 :
Un lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes, si elle existe et si elle est déterminée.
Constitue une fraction au sens de l'article 7 du décret du 4 janvier 1955 susvisé :
a) Pour les bâtiments, chaque local principal (appartement, boutique, local à usage commercial, professionnel ou industriel, etc.) et chaque local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier, etc.) ;
Il était courrant, dans les copropriété bourgeoises, qu'à un appartement soient liées une chambre de service (chambre de bonne) et une cave et parfois un garage et/ou un grenier.
De nos jours cela s'applique pour une cave et/ou un garage liés à un appartement.
Mais chaque local est ou Ă©tait un lot distinct.
Mon immeuble est ancien (1850) et appartenait à l’origine à une seule famille. La première vente s’est faite en 1957, c’est donc l’année de la naissance de la copropriété qui relevait donc des textes de 1955 cités. En l’absence de tout règlement de copropriété est-ce que cela ne plaide pas pour un statut privatif des greniers (lots secondaires) plutôt qu’un statut de locaux communs à usage privatif ? |
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Franck1966
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Posté - 09 mars 2020 : 20:26:05
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Lors de la création de votre copropriété en 1957, il était obligatoire de créer un RDC avec l'EDD.
Vous parlez de grenier, et vous parlez aussi de chambres de bonnes.
Est-ce le 5ème étage qui était pour les chambres de bonnes , ou bien une partie des greniers aménagés ? |
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jt38
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Posté - 10 mars 2020 : 06:14:31
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Bonjour
L'absence de règlement de copropriété est mentionné à plusieurs reprises à l'occasion de transactions et il n'y en a pas de publié. Vous croyez que je devrais me mettre en quête du premier acte de vente, en 1957? Il n'y avait qu'une chambre de bonne au 5eme et ce dès l'origine. L'annexion de deux greniers aux deux lots existants du 5eme (le studio d'une part, la chambre de bonne d'autre part) s'est faite bien après. |
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Sunbird
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 Posté - 10 mars 2020 : 11:05:25
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Avez vous posé la question au syndic?
Concernant les greniers, ils peuvent être associés à un lot d'habitation, être privatif, ou partie commune.
Si associé à un lot principal, on aura un seul numéro de lot avec le logement, si privatif obligatoirement un numéro de lot.
Si on n'a pas un numéro de lot attaché au grenier il est impossible de le vendre, et aucun notaire ne fera d'acte. Dans ce cas il faut obligatoirement passer devant une AG, puis faire un nouvelle état descriptif de division qui sera enregistré au service de publicité foncière.
Par contre j'ai l'impression que vous n'avez aucun règlement de copropriété, si c'est le cas, comment fonctionnez-vous? |
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jt38
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Posté - 10 mars 2020 : 17:00:46
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Je suis le syndic bénévole et tente de démêler tout ça depuis un moment. Sans règlement de copropriété on vit avec des situations établies boiteuses et contestables |
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Sunbird
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Posté - 10 mars 2020 : 17:15:08
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citation: Initialement posté par jt38
Je suis le syndic bénévole et tente de démêler tout ça depuis un moment. Sans règlement de copropriété on vit avec des situations établies boiteuses et contestables
La première des choses est de faire faire un règlement de copropriété.
Sans règlement de copropriété il n'y a pas de solution, et une copropriété doit avoir un règlement de copropriété.
Je ne vois pas comment vous pouvez fonctionner. Vous êtes dans une SCI ou une copropriété? |
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jt38
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Posté - 10 mars 2020 : 17:46:02
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Franck1966
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Posté - 10 mars 2020 : 18:32:07
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une copro sans RDC, je vous plains !
votre EDD est bien fait ? et est-ce que tous les lots annexes sont enregistrés ? |
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jt38
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Posté - 11 mars 2020 : 06:36:58
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Bonjour
citation: votre EDD est bien fait ? et est-ce que tous les lots annexes sont enregistrés ?
Non, tous les lots annexes ne sont pas enregistrés. Je n’ai évoqué dans ce message qu’un problème de grenier mais il y en a d’autres, en particulier une terrasse (toit terrasse) accessible seulement depuis le 1er étage et dont l’existence n’est pas évoquée. Et puis, ailleurs, des lots physiquement rassemblés y apparaissent toujours comme séparés
citation: Concernant les greniers, ils peuvent être associés à un lot d'habitation, être privatif, ou partie commune.
Nous allons faire intervenir un géomètre expert et faire un règlement de propriété. Nous appartiendra-t-il de choisir le statut de ces greniers (rattachés, privatif ou commun à usage privatif) ? ou bien en héritons-nous ?(sauf que nous ne savons pas le déterminer, voir avant). Même question pour les caves qui ne constituent pas des lots et sont simplement mentionnées dans les actes de propriété
Merci à ceux qui me répondent
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nefer
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Posté - 11 mars 2020 : 09:56:18
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il est urgent de contacter un notaire et un géomètre expert |
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Sunbird
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Posté - 11 mars 2020 : 11:01:38
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Vous verrez avec le géomètre pour les greniers.
Il est urgent pour cette copropriété de faire un règlement de copropriété et un EDD. |
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Franck1966
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Posté - 11 mars 2020 : 17:46:54
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Votre problème sera de modifier éventuellement l'EDD (unanimité) si le géomètre voit de grosses disparités, voire d'erreurs sur les différents lots ! |
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jt38
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Posté - 12 mars 2020 : 14:19:15
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Bonjour
Nous allons suivre les conseils que vous nous donnez et du coup une dernière question qui concerne la dépense à envisager : en dehors de l'intervention du géomètre expert pour lequel nous avons des devis savez vous quel serait le coût d'une modification d'EDD assortie de l'établissement d'un règlement de copropriété? (8 lots principaux) J'ai écris à plusieurs notaires et n'ai pas la réponse. Pour l'EDD est-ce qu'il est d'usage de répartir la dépense en fonction des lots (certains n'ayant pas à être modifiés, d'autres oui) ou bien le calcul est-il global avec une répartition par tantièmes?
Merci Ă tous |
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Sunbird
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Posté - 12 mars 2020 : 15:25:08
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nefer
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Posté - 12 mars 2020 : 16:48:39
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c'est une charge commune générale |
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Franck1966
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Posté - 12 mars 2020 : 20:47:32
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jt38, tout le monde paye selon ses tantièmes charges communes, pas d'exclusion, même ceux qui n'ont rien à modifier ! |
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Greniers : comptent dans les tantiemes ou non? 
