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uncopro
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 Posté - 23 mai 2020 : 11:09:12
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Bonjour,
un copropriétaire condamné à exécuter des travaux sous astreinte ne s'est pas exécuté.
La saisine du JEX est à l'ordre du jour de la prochaine AG
Supposons qu'il valide le calcul de notre avocat (malheureusement souvent aux abonnés absents).
Ce copropriétaire possède plusieurs lots dans l'immeuble dont un censé être sa résidence principale.
Il a en outre un montant conséquent d'impayés.
Pour montrer sa détermination, le conseil syndical souhaite proposer une résolution autorisant le syndic à engager une procédure de saisie en cas de non paiement dans le délai imparti.
Question: que peut on demander à saisir parmi ses biens sachant que le montant (astreinte + impayés) est supérieur à la valeur de sa résidence principale?
- sa résidence principale?
- des lots loués à des tiers comme résidence principale?
- des garages?
Merci.
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Posté - 23 mai 2020 : 11:19:38
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A mon avis, il faut bien séparer les 2 choses :
* les travaux à exécuter suite à jugement
* les impayés de charges
Pour les impayés de charges, avant de penser "saisie immobilière", il faut qu'il ait été condamné à payer ses charges impayés avec un titre exécutoire. Si l'huissier alors saisit pour exécution n'a pu réussir à faire rentrer l'argent pour x raison, alors le syndicat peut envisager de voter des "saisies immobilières" et de saisir à nouveau un juge pour rendre exécutoire cette saisie. Dans ce cas, ce sont l'ensemble des biens qui peut être saisi.
Pour les travaux et astreinte, il faut attendre de voir ce que va dire le juge, déjà .... |
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Sunbird
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 Posté - 23 mai 2020 : 14:55:58
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Pourquoi vous ne demandez pas au syndic de changer d'avocat?
Concernant le JEX et l'astreinte, vous risquez d'être déçu, d'autant si ce copropriétaire à des difficultés financières.
Pour les impayés avez vous un jugement?
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 mai 2020 : 13:48:50
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Le juge de l'exécution est saisi. Donc il y a une décision judiciaire en cours d'exécution.
Il est impossible de répondre à la question posée sans connaitre la situation exacte.
L'avocat est aux abonnés absents ? Quelle est votre qualité pour être en contact avec l'avocat ? Si vous êtes président du CS ? OK , mais alors vous devez en savoir plus que vous ne le dîtes. |
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uncopro
Contributeur senior
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4
Posté - 24 mai 2020 : 17:56:47
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OK pour dissocier impayés et astreinte.
La décision de saisir le JEX est à l'ordre du jour de la prochaine AG; elle n'est pas encore prise.
A l'appui de notre demande nous avons fait établir un dossier par un cabinet d'études.
Ce copropriétaire (X) n'a aucune difficultés financière (il possède -entre autres biens- la moitié de l'immeuble).
La diligence de l'avocat s'est dégradée au fil des années qu'a duré l'affaire.
On verra pour la suite.
Président du CS, j'aide le syndic à suivre le fil de ce contentieux et ai été surpris que notre "conseil" ait attendu l'envoi de la troisième mise en demeure infructueuse pour nous informer qu'on ne pourrait faire plus sans un jugement.
Un de plus.
Nous (le CS) pensons que nous aurions gagné du temps en mettant la saisine éventuelle du JEX à l'OJ de l'AG qui a voté l'action en justice.
C'est pourquoi nous souhaitons cette fois anticiper et convaincre X que tous les autres sont décidés à aller jusqu'au bout.
D'où ma question un peu modifiée:
En supposant que X ne paie pas dans les délais le montant de l'astreinte décidée par le juge d'exécution des peines, que peut on demander à saisir parmi ses biens:
- sa résidence principale?
- des lots loués à des tiers comme résidence principale?
- des garages?
A moins qu'il y ait un autre moyen pour en finir. |
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JPM
Modérateur
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5
Posté - 24 mai 2020 : 19:01:24
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Est ce qu'il y a actuellement une procédure en cours contre ce copropriétaire ?
Apparemment pas.
Un cabinet d'études ?C'est quoi cela ?
L"'avocat vous répond clairement en donnant la seule réponse possible
La dessus vous annoncez la saisine du JEX ????????
Pourquoi le JEX , qui n'a rien à faire ici.
Vous n'avez pas répondu à mon observation déja formulée
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Posté - 24 mai 2020 : 19:23:06
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vous pouvez saisir tout ce qui peut "éponger" la dette, et il faut prendre autant de résolution que de bien immobilier.
N'oubliez pas, s'il y a saisie, il y a mise aux enchères et si personne ne vient pour "acheter" ce sera au syndicat d'acheter....
Avant tout cela, s'il possède la moitié de l'immeuble, n'y-a-t-il pas des loyers à saisir ?.... |
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uncopro
Contributeur senior
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7
Posté - 24 mai 2020 : 20:20:59
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Le JEX doit être saisi pour liquider l'astreinte à laquelle a été condamné X.
Le cabinet d'étude structure a comparé ce à quoi avait été condamné X et ce qu'il avait fait.
Il a aussi précisé comment devait être réalisé dans les règles de l'art ce à quoi avait été condamné X.
La saisie des loyers connus dans l'immeuble nécessitera plusieurs années pour éponger le passif actuel mais c'est une bonne idée.
Cependant elle ne décidera pas forcément X que ça ne gênera pas beaucoup à faire ce qui nous importe le plus: les travaux.
Le syndic m'avait dit qu'on n'avait pas le choix de ce qu'on pouvait demander à saisir.
Vous me confirmez qu'on peut demander à saisir les garages et un appartement de rapport au choix? |
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Posté - 25 mai 2020 : 07:34:24
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vous mélangez tout : les travaux et les impayés.
Normalement pour les impayés, si vous avez obtenu un jugement exécutoire pour récupérer ces impayés, l'huissier commis par le syndicat (via le syndic) aurait du saisir tous les loyers et cela jusqu'à épurement de la dette, c'est peut-être long mais dans votre cas la saisie demandée au juge aura peu de chances d'aboutir.
Pour les travaux c'est une autre problématique.... |
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uncopro
Contributeur senior
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9
Posté - 25 mai 2020 : 08:21:44
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Oublions les impayés.
Peut on demander par anticipation l'autorisation d'engager une procédure de saisie au cas ou X n'aurait pas payé l'astreinte fixée par le JEX dans le délai imparti? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 25 mai 2020 : 09:39:46
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Le syndic n'a pas besoin d'une autorisation pour les mesures d'exécution, sauf pour la saisie immobilière
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uncopro
Contributeur senior
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11
Posté - 25 mai 2020 : 09:44:40
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nefer
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Posté - 25 mai 2020 : 09:51:19
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s'il y a un problème avec l'avocat actuel, il faudrait en changer
et pourquoi ne pas poursuivre les 2 procédures en même temps?
puisque ce copropriétaire n'a pas de difficultés financières, il faudrait lui montrer la détermination du syndicat |
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Sunbird
Pilier de forums
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13
Posté - 25 mai 2020 : 10:52:59
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Pourquoi cette astreinte? |
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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14
Posté - 25 mai 2020 : 10:58:55
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citation: Initialement posté par Sunbird
Pourquoi cette astreinte?
c'est écrit dans le 1er message "un copropriétaire condamné à exécuter des travaux sous astreinte ne s'est pas exécuté."
!!! |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 25 mai 2020 : 18:56:11
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Attention à une chose pour l'AG, si le copropriétaire X possède la moitié de l'immeuble, il faudra que toutes les personnes présentes ou représentées en AG votent contre lui pour contre-balancer ses tantièmes !! sinon il aura la majorité et vos demandes seront rejetées ...
S'il vient avec un pouvoir, il aura plus de la moitié des tantièmes et fera ce qu'il veut ! |
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uncopro
Contributeur senior
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16
Posté - 25 mai 2020 : 19:06:28
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Il a presque la moitié de l'immeuble et a réussi à faire l'unanimité contre lui. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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17
Posté - 27 mai 2020 : 12:26:14
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Franck1966 citation: S'il vient avec un pouvoir, il aura plus de la moitié des tantièmes et fera ce qu'il veut ! Non, désolé, ce n'est pas vrai : il n'a pas le droit de recevoir de pouvoir s'il a déjà 50% des tantièmes.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 27 mai 2020 : 14:02:38
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citation: Non, désolé, ce n'est pas vrai : il n'a pas le droit de recevoir de pouvoir s'il a déjà 50% des tantièmes.
Où avez vous vu cela , Louis.... Bien sur que si, il peut venir sans souci avec 3 pouvoirs, par contre, il lui est impossible de venir avec plus de 3 pouvoirs.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 27 mai 2020 : 14:33:00
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Toutes mes excuses aux lecteurs et spécialement à Franck1966 : le législateur a, effectivement, misé sur l'intelligence des copropriétaires, il leur laisse la possibilité de donner jusqu'à 3 pouvoirs à quelqu'un qui a déjà 50% des tantièmes ... malgré l'esprit du texte qui est de limiter les effets des gros détenteurs de tantièmes ! D'où mon erreur.
Désolé. Louis92. |
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uncopro
Contributeur senior
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Posté - 27 mai 2020 : 14:40:17
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Pas grave, X n'aura pas de pouvoir.
Par contre, je n'ai pas trop compris s'il y avait une réponse à ma question initiale modifiée:
En supposant que X ne paie pas dans les délais le montant de l'astreinte décidée par le juge d'exécution des peines, que peut on demander à saisir parmi ses biens:
- sa résidence principale?
- des lots loués à des tiers comme résidence principale?
- des garages? |
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que peut on saisir en cas d'impayés 
