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japymonfis
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 Posté - 07 nov. 2020 : 16:08:17
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Bonjour,
Lors de notre prochaine AG, deux résolutions vont être soumises au vote des copropriétaires. Celles-ci concernent des travaux d'étanchéité et d'isolation des balcons des 3ème et 4ème étages (seuls sont concernés par ces travaux les copropriétaires des 3ème et 4ème étages car les logements des autres étages sont dépourvus de balcons).
Ceci m'amène à poser les questions suivantes :
- le vote de ces résolutions (à l'article 24) est-il réservé aux seuls copropriétaires des 3ème et 4ème étages ou à l'ensemble des copropriétaires ?
- idem pour le financement des travaux : est ce que l'ensemble des copropriétaires est concerné ou seulement ceux des 3ème et 4ème étages ?
- Dans l'hypothése ou l'ensemble des copropriétaires est concerné, quid de ceux qui ne possèdent pas de logement mais seulement un garage ? Participent-ils au vote ?(la copro est constituée de 3 bâtiments : batiment A (logements), bâtiments B et C (garages).
- Les travaux sur les balcons vont avoir pour conséquence la création d'une marche d'une hauteur de 20cm environ entre le sol intérieur et le balcon extérieur et le remplacement des baies coulissantes. Dans la mesure ou ces travaux ont une incidence sur l'aménagement interieur (par la création d'une marche), est-il possible qu'un copropriétaire s'oppose à leur exécution ? Y a t'il une norme de hauteur de marche à respecter ?
Merci par avance de vos réponses.
Cdlt
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Posté - 07 nov. 2020 : 17:08:02
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ces cloisons sont classés comment dans le RdC :
* parties communes ?
* parties communes à jouissance privative ?
* parties privatives ? |
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Franck1966
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Posté - 07 nov. 2020 : 17:48:13
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La marche sera vers le haut en sortant, ou quand vous sortez sur le balcon vous descendrez de 20cm ?
Comme l'a dit Rambouillet il faut voir le RDC.
En général les balcons sont considérés comme parties communes à jouissance privative, et donc tout le bloc doit voter |
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nefer
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3
 Posté - 07 nov. 2020 : 20:22:19
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comme d’habitude il faut relire le RDC
en général les balcons sont des PC avec jouissance privative
s'agissant de l’étanchéité il est fort probable que cela concerne tous les copropriétaires
il serait utile et necessaire que le syndic l'explique dans la présentation du projet |
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Sunbird
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Posté - 07 nov. 2020 : 20:46:54
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Voir RDC
Si on fait l'isolation et l’étanchéité des balcons c'est comme la toiture cela concerne tout le monde. |
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JB22
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Posté - 07 nov. 2020 : 20:51:55
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Comme dit par les contributeurs, il faut lire le règlement de copropriété pour connaitre ce qui est privatif et ce qui est partie commune.
Le syndicat doit assurer aux copropriétaires l' étanchéité des bâtiments, parties communes, sauf si le copropriétaire a fait des travaux ayant compromis cette étanchéité, mais il a pas obligation de mettre aux normes ni de créer une marche ni de remplacer les baies.
Donc vote des seuls travaux d' étanchéité par tous les copropriétaires et vote des autres travaux par les copropriétaires concernés supportant la charges de ces travaux. |
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japymonfis
Contributeur actif
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Posté - 07 nov. 2020 : 22:01:28
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Je vais consulter le RC afin d'en savoir plus et je reviendrai vers vous avec la réponse. Pour répondre à la question posée par Franck, la marche sera vers le haut en sortant de l'appartement pour se rendre sur le balcon (d'où la nécessité de refaire les baies coulissantes qui donnent sur le balcon)
J'interviens pour le compte d'un couple de personnes âgées (près de 90 ans) qui résident dans cet appartement et vont se retrouver avec une marche de 20cm (sinon plus) à franchir pour sortir sur leur balcon. Cette hauteur de 20 cm correspond à la réalisation d'une couche d'étanchéité à laquelle s'ajoute un matériau isolant et enfin des dalles sur plots. Il faut savoir que leur appartement est légèrement en retrait d'une trentaine de centimètres par rapport à celui du dessous. Le matériau d'isolation a donc pour unique but d'isoler cette portion des 30cm mais recouvrira en fait la totalité de la surface de leur balcon, ce qui est totalement inutile et stupide.... Quant à l'étanchéité du balcon, elle n'a jamais posé de problème, mais comme le ravalement de l'immeuble va être réalisé, je présume qu'ils en profitent pour refaire l'étanchéité des balcons...
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nefer
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7
Posté - 07 nov. 2020 : 22:16:32
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" recouvrira en fait la totalité de la surface de leur balcon, ce qui est totalement inutile et stupide."
: pour que cette étancheité bénéficie de la garantie décennale, il faut que toute la surface soit traitée |
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Posté - 08 nov. 2020 : 08:28:15
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Quel est l'intérêt d'un matériau isolant sur un balcon qui par définition est extérieur. N'y aurait-il pas des velléités de certains de fermer leur balcon ?.... ou bien est ce que le plancher des balcons est en fait la toiture de la pièce de celui du dessous.... ? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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9
Posté - 08 nov. 2020 : 09:21:15
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pour avoir une garantie décennale, il faut qu'il y ait un relevé d'au moins 10 cm.
Vu qu'ils montent de 20 cm le balcon, je ne pense qu'il y aura encore 10 cm sous la fenêtre !! donc pas de garantie.
Sauf si l'étanchéité est réalisée avec le relevé et qu'ensuite on pose des dalles + support qui fassent au moins 10 de haut |
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JB22
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Posté - 08 nov. 2020 : 20:11:49
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Il faudrait connaitre la situation actuelle, quelle est la hauteur de la "marche" pour accéder à l' extérieur.
Donc s' il y a une hauteur d' au moins 10 cm le syndicat ne peut imposer une modification des modalités de jouissance.
La pose de plots et de dalles se posent sur un sol étanche, est sa réalisation n' est pas obligatoire. |
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japymonfis
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Posté - 09 nov. 2020 : 09:39:08
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Bonjour,
Je vais me renseigner sur la hauteur actuelle de la marche pour accéder à l'extérieur. Si j'ai bien compris, si la hauteur de la future marche excède de 10cm celle de la marche actuelle, cela constitue une modification des modalités de jouissance et ne peut donc être imposé par le syndicat ?
En l'attente d'obtenir cette info, je vous communique ci-après quelques détails complémentaires.
Le RC indique que les balcons sont des parties communes. Les garde-corps, balustrades et barres d’appui des balcons particuliers ainsi que le revêtement de ces derniers sont des parties privatives.
Le projet de résolution mis au vote à l’article 24, intitulé Modalité des travaux d’étanchéité des terrasses du 3ème étage prévoit :
- création d’un relevé béton sur le pourtour de la terrasse
- remplacement de la menuiserie avec réhausse du seuil entraînant la création d’une marche d’environ 20 cm côté intérieur
- mise en place d’un isolant de 4cm pour supprimer les ponts thermiques dans les parties habitables inférieures
- mise en œuvre de l’étanchéité
- remplacement des garde-corps
-pose de dalles en grès cérame sur plots.
Ceci m’amène donc à poser les questions suivantes :
– la pose de l’isolant doit-elle faire l’objet d’un vote séparé ? Si oui, pour quelle raison ? A quelle majorité ? quels sont les copropriétaires concernés ? L’intitulé de la résolution ne devrait-il pas être libellé comme suit : « modalité des travaux d’étanchéité et d’isolation des terrasses du 3ème étage » ?
Il est à noter que le remplacement des garde-corps ainsi que celui de la menuiserie (baie coulissante) est rendu nécessaire du fait de la surélévation du sol du balcon (indiqué « terrasse » dans le projet de résolution).
Merci par avance de vos infos
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Sunbird
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Posté - 09 nov. 2020 : 10:46:59
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"terrasse".
Je présume que sous la dalle de la terrasse on a les plafonds des appartements?
Si je comprends bien votre résolution, il s'agit d'amélioration car ces travaux en principal sont liés à l'isolation, le reste des travaux surélévation et étanchéité est lié à l'isolation, la majorité n'est donc pas la bonne.
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japymonfis
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Posté - 09 nov. 2020 : 10:47:08
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Rambouillet : Quel est l'intérêt d'un matériau isolant sur un balcon qui par définition est extérieur ? : l'appartement du 3ème est en retrait d'environ 40 ou 50 cm par rapport à celui du dessous. La pose de l'isolant sur l'ensemble de la surface du balcon a donc pour but d'isoler ces 40 ou 50 cm correspondant au plafond de l'appartement du dessous, la totalité du reste du balcon étant dans le vide...
JB 22 : Il faudrait connaitre la situation actuelle, quelle est la hauteur de la "marche" pour accéder à l' extérieur.
la différence de hauteur actuelle entre le sol intérieur (dessus du carrelage) et la partie haute du seuil de la baie coulissante est de 13cm. Côté balcon sont posées des lattes de bois avec lambourdes. La différence de hauteur entre le seuil de la baie coulissante et le haut des lattes de bois est de 3cm. L'épaisseur des lattes de bois et des lambourdes est de 7cm. Il existe donc actuellement une différence de 3cm entre le sol intérieur et le sol béton du balcon (le sol béton du balcon est plus haut de 3 cm.
A noter que le projet de résolution désigne par erreur une terrasse ce qui est en réalité un balcon. |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2020 : 12:43:55
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Vous ne nous avez pas dit la date de cette prochaine A.G.
Une des" personnes âgées" devra être présence à l' A.G. et voter contre toutes les résolutions et lors du vote de la question de la création d' une marche la personne présente à l' A.G. devra demander l' inscription de réserves en application de l' article 17 du décret, "Le syndicat n' a pas la capacité de voter des travaux sur parties privatives ni de travaux modifiant les conditions de jouissance des dites parties, article 8 de la loi."
Si les travaux sont votés il faut savoir que les "personnes âgées" devront saisir le tribunal, par voie d' huissier; dans les deux mois de la réception du PV de l' A.G. |
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Franck1966
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Posté - 09 nov. 2020 : 14:13:40
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Japymonfils, Ne serait-il pas possible de remplacer les plots + dalles par un simple carrelage, vous gagneriez en hauteur.
Tout dépend toujours de la hauteur des relevés d'étanchéité |
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JB22
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Posté - 09 nov. 2020 : 16:17:38
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Franck1966, je confirme que le vote de travaux sur parties privatives n' est pas de la compétence du syndicat de copropriétaires, il n' y a donc pas de vote possible à telle ou telle majorité.
Le syndicat peut autoriser, à l' article 25; un copropriétaires à faire des travaux sur ses parties privatives, travaux à sa charge.
Il serait bon de connaitre la position de l' autre copropriétaire d' un balcon ?
Est - il à l' origine de la demande, essaye t-il de faire prendre la charge des travaux par les copropriétaires du bâtiment..
Le syndic n' est que le secrétaire, à défaut de désignation d' une autre personne, il ne peut diriger l' A.G il doit rappeler la loi.
Je conseille donc à la "personne âgée" ou à son représentant de s' adresser uniquement au Président de l 'AG |
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japymonfis
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Posté - 10 nov. 2020 : 09:35:01
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L'AG est programmée pour le 20 novembre prochain mais compte tenu de la situation sanitaire, il a été prévu que le vote se fasse par correspondance (ce qui en soi et plutôt un handicap car les copros n'auront pas de débat et ne pourront exposer leur point de vue)...
- JB22 : je précise que le listing des travaux énoncés précédemment (création d’un relevé béton sur le pourtour de la terrasse, remplacement de la menuiserie avec réhausse du seuil entraînant la création d’une marche d’environ 20 cm côté intérieur, mise en place d’un isolant de 4cm pour supprimer les ponts thermiques dans les parties habitables inférieures, mise en œuvre de l’étanchéité, remplacement des garde-corps, pose de dalles en grès cérame sur plots) fait partie d'une seule et même résolution intitulée "Resolution 13 : Modalité des travaux d’étanchéité des terrasses du 3ème étage".
JB22 et Franck1966 : Pourriez-vous me préciser quels sont, parmi les travaux énoncés dans cette résolution, ceux qui touchent aux parties privatives ? (pose d'un isolant ?) et quels sont ceux qui modifient les conditions de jouissance de celles-ci (création d'une marche ?). J'avoue avoir un peu de mal à comprendre puisque le balcon est désigné dans le règlement de copropriété comme étant partie commune.
D'autre part, pourriez-vous me dire si l'intitulé de la résolution pose problème (il mentionne par erreur TERRASSE alors qu'il s'agit d'un BALCON et ne fait référence qu'à l'ETANCHEITE et pas à L'ISOLATION. Selon les informations que j'ai pu recueillir sur le net, la différence de niveau entre la pièce intérieure et l’espace extérieur ne peut être supérieure à 15cm pour un balcon et 20cm pour une terrasse. Ne s'agirait-il pas d'une erreur volontaire de façon à faire passer les 20cm de hauteur de marche ? |
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Sunbird
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Posté - 10 nov. 2020 : 15:44:32
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Les fenêtres sont sans aucun doute du privatif (voir RC).
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JB22
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Posté - 13 nov. 2020 : 17:49:01
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Dans votre règlement de copropriété les baies vitrées (fenêtres) sont des parties privatives. Les revêtements superficiels des balcons, peinture des sols, carrelages dalles sur plots sont des partis privatives.
La "réhausse du seuil entraînant la création d’une marche d’environ 20 cm côté 1ntérieur," constitue une modification des conditions de jouissance des parties privatives. |
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travaux sur balcons résidence 
