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andre78fr
Contributeur vétéran

France
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PostĂ© - 01 dĂ©c. 2020 :  14:12:02  Lien direct vers ce sujet  Voir le profil
Bonjour,

J'ai toujours été sceptique sur la prise en compte des comptes séparés dans le calcul de la pointe de garantie et ce que les assureurs font payer aux syndics professionnels.

Avec la fin de tous les comptes séparés l'année prochaine, que devient exactement cette pointe ?
Je cherche un peu et je vois des références à l'article 29 de la loi Hoguet mais... en regardant sur Legifrance, il n'y a plus d'article 29 et c'est dans l'article 3 que l'on trouve ce texte encore une fois très mal écrit :

citation:
2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis à l'exception toutefois des personnes déclarant leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur, pour les activités mentionnées à l'article 1er, à l'exception de celles mentionnées aux 6° et 9° du même article dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat. Seuls les garants financiers ayant mis en place des procédures de contrôle internes, au moyen d'un référentiel et de modèles de suivi des risques, sont habilités à délivrer la garantie financière. Un décret en Conseil d'Etat définit les procédures et les conditions dans lesquelles les garants exercent leurs missions de contrôle sur les fonds qu'ils garantissent en application du présent article ;


Peut-on considérer que le syndic ne détient désormais aucun fonds et n'est dès lors pas ou plus redevable de la garantie financière réclamée par les assureurs ???

Cordialement,
André

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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 1 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2020 :  14:14:56  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Quand dans une même phrase on met deux fois de suite "à l'exception" ça veut dire que le deuxième s'ajoute ou se retire du premier ?
J'ai vraiment honte de notre législateur et de tous les responsables de ces textes lamentablement rédigés.

andre78fr
Contributeur vétéran

France
2794 message(s)
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Revenir en haut de la page 2 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2020 :  14:29:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Pour compléter la réflexion je donne le lien sur l'analyse de JPM :
http://www.jpm-copro.com/ALUR%20ARC...nanciere.htm

Et la fameux "Décret n° 2010-1707 du 30 décembre 2010 modifiant le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d' ..."
https://www.legifrance.gouv.fr/jorf...e%20commerce

Ma conclusion c'est que les syndics peuvent désormais ne plus payer ces garanties à condition de produire la déclaration sur l'honneur et d'obtenir la carte avec la mention "Absence de garantie financière".

Nous sommes d'accord lĂ  dessus ?!?


nefer
Modérateur

13337 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 3 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2020 :  14:54:03  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
pour information, les banques exigent tout un dossier pour l'accès au compte bancaire du SDC lorsqu'il y a changement de syndic...dont l'attestation de garantie financière

JPM
Modérateur

7713 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 4 PostĂ© - 01 dĂ©c. 2020 :  23:12:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Qui peut contester que le syndic ne détient pas de fonds ?

et qu'il n'a donc rien à représenter ou restituer ?

Le Ministère du logement répond : il les manie. Il y a un risque.

JPM et d'autres répondent : C'est bien vrai, mais à autre maladie il faut un
autre médicament.

Les risques sont très moindres. Les copropriétaires ne pouvaient pas surveiller les
comptes uniques. Les comptes séparés sont de fait très surveillés.

La séparation des comptes est désormais généralisée.

La couverture du risque ? D'abord un organisme unique

Il pourrait être accolé au service des immatriculations

Finis les caisses de garantie, les assureurs dédiés et les gros frais.

Les cotisations seraient supportées par les syndicats, pour l'unicité du régime
avec les syndics non professionnels et coopératifs. Il y aurait un complément de
cotisation pour les gros chantiers et les opérations importantes.

Il faudrait peut être des dispositions particulières pour les syndicats en difficultés

et aussi faire disparaitre les avances du syndic provisoire

et avant tout remanier d'urgence les textes du régime actuel.


Il y a plusieurs dizaines d'avocats en France qui pourrait le faire exploser joliment


FBO
Contributeur senior



France
563 message(s)
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Revenir en haut de la page 5 PostĂ© - 05 dĂ©c. 2020 :  19:42:22  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
sauf que pour avoir la carte professionnelle, il faut produire la garantie financière.
qui prend le risque le 1er de demander une carte pro ou son renouvellement sans garantie financière ?
euh, pas moi...

JPM
Modérateur

7713 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 6 PostĂ© - 05 dĂ©c. 2020 :  19:58:28  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Je le sais bien

C'esr pour cela qu'il faudrait saisir un avocat costaud


Signature de JPM 
La copropriété sereine

nefer
Modérateur

13337 message(s)
Statut: nefer est déconnecté

Revenir en haut de la page 7 PostĂ© - 05 dĂ©c. 2020 :  22:28:52  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
ne pas oublier que c'est le syndic qui a la signature sur les comptes bancaires séparés

JPM
Modérateur

7713 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 8 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  01:38:06  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Avoir la signature ce n'est pas détenir

Le syndic n'a rien Ă  restituer

Les textes Hoguet , dotés d'une sanction pénale, visent une situation juridique qui n'existe plus

La pointe n'existe plus. On ne peut plus la calculer. Donc pas de délit


Avoir la signature, c'est un risque certes, mais bien moindre. Il faut couvrir ce risque par un texte qui prenne en compte la réalité de la situation.


Je pense sincèrement qu'un bon avocat fait sauter la baraque et que cela ferait du bruit


Signature de JPM 
La copropriété sereine

JB22
Pilier de forums

4178 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 9 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  10:02:23  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Le syndic doit bénéficier de deux assurances
-Une pour les fonds qu' il détient.
-L' autre pour les fonds qu' il manipule.

Avec le compte unique il ne détient plus de fonds, il n' y a donc plus de "pointe" à calculer ni de garantie à assurer sur ce point.

JPM
Modérateur

7713 message(s)
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Revenir en haut de la page 10 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  10:50:09  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

Oui ! Mais ce n'est pas le régime légal actuel.

Cette situation est intolérable. Que dit Universimmo ?

L'assurance du syndic ? Impossible. Le sinistre ne peut provenir que d'un détournement volontaire qui n'est pas assurable. Le syndic ne peut être assuré que pour le détournement commis par un salarié .

Dans le passé on n'a pas suffisamment distingué les sinistres dus à un détournement volontaire de ceux dus à une désorganisation progressive de la gestion.

Dans certains cas le montant des sommes non représentées correspondait peu ou prou au total des charges de copropriété impayées. Le syndic avait avancé des fonds avec la trésorerie d'autres immeubles. Faute grave mais moins que de partir avec la caisse aux Bahamas. Trop souvent rien n'a été fait pour récupérer ces sommes.

Au contraire dans un cas l'administrateur provisoire s'est lancé dans l'opération. Au bout de 18 mois presque tout était rentré. Une trentaine de dossiers pour 105 000 €.

Les dettes des marchands de sommeil difficiles à récupérer ? Ce n'est pas toujours vrai. Les hypothèques sont rarement inscrites







JB22
Pilier de forums

4178 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 11 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  13:02:31  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"L'assurance du syndic ? Impossible. Le sinistre ne peut provenir que d'un détournement volontaire qui n'est pas assurable."

Comme toute assurance elle ne couvre que les risques, pas les fautes volontaires.

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1195 message(s)
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Revenir en haut de la page 12 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  17:19:15  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
La garantie financière couvre la défaillance de l'entreprise mandataire ayant pour conséquence une perte de fonds pour le mandant. L'assurance responsabilité civile professionnelle obligatoire (RCP) couvre les fautes ou les négligences de l'entreprise dans la mise en oeuvre de son mandat.

Ainsi, lorsqu'un salarié détourne des fonds des mandants, c'est l'assurance RCP qui doit être mise en jeu, car le détournement est imputable à un défaut de contrôle interne et de supervision du salarié, et c'est donc une faute ou négligence de l'entreprise.

Lorsqu'un mandataire social de l'entreprise mandataire utilise volontairement les fonds des mandants pour renflouer sa trésorerie, racheter des cabinets (exemple Urbania) ou se payer des vacances, c'est une défaillance de l'entreprise et cela doit être couvert par la garantie financière. C'est son objet principal !

Ainsi, dire que cette garantie n'est pas nécessaire pour les comptes séparés est une blague : Urbania a détourné autant des comptes séparés que des comptes à son nom, ou en tous cas pouvait le faire aussi bien, vu que les banques (qui en ont été pour 240 millions de mémoire...) n'avaient aucun contrôle sur les prélèvements pour placements sur les comptes des mandants !

Le hic concernant Urbania est que le groupe était son propre garant, d'où le fait que ses 3 banques ont été amicalement forcées de suppléer sa défaillance...

JB22
Pilier de forums

4178 message(s)
Statut: JB22 est déconnecté

Revenir en haut de la page 13 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  17:57:05  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
"dire que cette garantie n'est pas nécessaire pour les comptes séparés est une blague

Si les comptes sont séparés le syndic ne détient plus de fonds, il n' y a donc pas de compte à assurer, par contre il doit assurer les fonds qu' il manipule.

Dans le cas d' URBANIA, le problème vient du fait " que le groupe était son propre garant"
La responsabilité en revient à celui qui a accepté ce garant, d' où la solution politique, "3 banques ont été amicalement forcées de suppléer sa défaillance..."
J' admire cet "amicalement"

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1195 message(s)
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Revenir en haut de la page 14 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  18:30:57  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Vous n'avez pas bien lu ce que nous avons écrit : la garantie financière doit protéger contre toute défaillance de l'entreprise mandataire entraînant une perte pour le mandant : le syndic qui a la main sur les comptes séparés peut créer le même type de perte que lorsqu'il détenait les fonds sur ses comptes !

JB22
Pilier de forums

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Revenir en haut de la page 15 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  20:39:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Je peux vous répondre que vous n' avez pas bien lu ce que j' ai écrit , le syndic doit assurer les fonds qu' il manipule, ce qui n' a rein à voir avec la "pointe" des fonds qu' il détient.,qui sont nuls.

De André78:
"Peut-on considérer que le syndic ne détient désormais aucun fonds "
Exact il ne détient plus de fonds, mais il manipule les fonds du syndicat et c' est à ce titre qu' il doit être assuré en R.C.

andre78fr
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France
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Revenir en haut de la page 16 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  21:20:13  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
citation:
Initialement posté par FBO

sauf que pour avoir la carte professionnelle, il faut produire la garantie financière.
qui prend le risque le 1er de demander une carte pro ou son renouvellement sans garantie financière ?
euh, pas moi...


C'est pourtant prévu dans le décret désormais :

II.-Lorsque le titulaire de la carte dépose la déclaration sur l'honneur mentionnée au 6° du I de l'article 3, il lui est délivré, sur remise de son ancienne carte, une nouvelle carte professionnelle pour la durée restant à courir portant, pour l'activité concernée par la déclaration sur l'honneur, la mention " Non-détention de fonds ".

andre78fr
Contributeur vétéran

France
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Revenir en haut de la page 17 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  21:35:44  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Si on considère que le syndic doit continuer à avoir une garantie financière en tant que signataire des comptes (et non comme détenteur direct), il faudrait généraliser l'obligation d'une telle garantie à toutes les personnes physiques ou morales qui ont la signature sur les comptes d'une association ou d'une entreprise... Le trésorier d'une ASL ? Le comptable d'une PME ? Quelle est au juste la différence aujourd'hui ? Un éventuel abus ou détournement serait une fraude couverte pas les assurances et l'exemple ci-dessus ("Urbania a détourné autant des comptes séparés que des comptes à son nom, ou en tous cas pouvait le faire aussi bien") ne me convainc pas vraiment...

Je vois cependant que le fruit n'est pas mûr et que tout le monde n'est pas d'accord, je prends le pari que d'ici 3 ans les choses vont se clarifier sur le constat que les syndics avec des comptes séparés ne seront plus soumis à cette obligation contrairement à d'autres agents qui vont détenir les dépôts de garantie, caution, loyers, etc...

JPM
Modérateur

7713 message(s)
Statut: JPM est déconnecté

Revenir en haut de la page 18 PostĂ© - 06 dĂ©c. 2020 :  22:21:43  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM
La mention sans maniement de fonds ne concerne que les agents immobiliers

Il faut distinguer deux affaires :

Constater que les textes actuels sur la garantie financière sont dépourvus de raison d'être à la suite de la disparition du dépot des fonds entre les mains du syndic. Que l'article 3 2° de la loi Hoguet doit disparaître comme plusieurs dispositions aberrantes du décret.

Et par ailleurs mise en place d'un dispositif assurant la garantie des fonds en fonction du régime actuel.

La dessus ne pas raconter n'importe quoi. Les risques sont beaucoup moins importants
les contrôles anciens ne sont plus nécessaires. Un seul organisme peut y suffire et c'est la sans doute que la botte fait mal.




Signature de JPM 
La copropriété sereine

Édité par - JPM le 06 déc. 2020 22:29:57

JPM
Modérateur

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Revenir en haut de la page 19 PostĂ© - 07 dĂ©c. 2020 :  10:53:19  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil  Visiter la page d’accueil de JPM

A propos des contrĂ´les

L'obligation principale du syndic serait la tenue ponctuelle des écritures. Pas de lots d'écritures à passer une fois par trimestre ou le 31 décembre

ClĂ´ture mensuelle effective

Un engagement plus strict du conseil syndical dans le contrĂ´le de la banque.


On revient parait il à une pratique ancienne : le refus de certaines entreprises de traiter un chantier important avec un syndic estimé pas sérieux.

MĂŞme attitude pour des financements externes ?

Au premier abord on est bien aise mais par la suite ???





Signature de JPM 
La copropriété sereine

rédaction Universimmo
Contributeur vétéran

1195 message(s)
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Revenir en haut de la page 20 PostĂ© - 07 dĂ©c. 2020 :  10:57:38  Lien direct vers cette rĂ©ponse  Voir le profil
Nous ne parlons pas de ce qu'une réforme de la loi Hoguet pourrait prévoir, par définition les possibilités sont infinies (ou presque). Nous parlons de la législation telle qu'elle est avec l'article 3 de la loi qui nous dit que le demandeur de carte professionnelle doit "2° Justifier d'une garantie financière permettant le remboursement des fonds, effets ou valeurs déposés et spécialement affectée à ce dernier, y compris les sommes versées au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (...)".

Cette formulation est inclusive, et la meilleure preuve en est que la garantie financière doit couvrir le fonds de travaux, qui depuis sa création n'a jamais pu être déposé sur un compte ouvert au nom du syndic...

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