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Jany2718
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 Posté - 02 janv. 2021 : 12:05:41
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Bonjour,
pour obtenir le paiement d’une somme contestée par un copropriétaire, le syndic lui a adressé plusieurs mises en demeure facturées à 35 euros chaque fois et en outre lui a facturé son travail sur la base du temps passé au taux horaire TTC soit 120 € ! … Il est probablement abusif de facturer plus d’une mise en demeure au copropriétaire récalcitrant pour le même impayé .
Il serait un peu trop facile pour le syndic de s’allouer des recettes complémentaires en multipliant les mises en demeure de cette façon .
Quant à la facturation du temps passé, cela paraît aussi critiquable car ce temps de travail est déjà pris en considération dans les 35 euros de la mise en demeure. En tout état de cause , à mon avis , l’imputation des honoraires du syndic calculés sur la base du temps passé ne peut être faite qu’au SDC pour autant que la prestation correspondante soit justifiée. Merci pour commentaires.
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 Posté - 02 janv. 2021 : 12:13:04
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Il faut relire le contrat du syndic pour savoir s'il peut faire ls deux : facturation d'un forfait et du temps passé.....
quant au contenu de la MeD, il faudrait vérifier si elle est pour le même montant.
Pour ce qui est de plusieurs MeD, tout dépend de ce qui est mis dans le délai dans la précédente MeD, sachant que si derrière il y a une action en justice, c'est un délai de 30 jours.... |
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Sunbird
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 Posté - 02 janv. 2021 : 14:02:52
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Sur ce type de dossier il faut que le CS surveille le syndic.
A partir du moment qu'une mise en demeure a été faite, pas besoin d'en faire une seconde.
Si ce dossier va devant un tribunal, il retiendra dans le meilleur des cas la première mise en demeure, et le reste des frais sera pour le SDC.
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 02 janv. 2021 : 14:56:58
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En général les membres du CS s'en remettent au professionnalisme du syndic pour ce genre de questions. Le contrôle effectué par le CS , en réalité , se limite à vérifier si les décisions de l'AG ont été bien exécutées ou s'il n'y a pas d'erreurs dans l'affectation des factures à tel ou tel SDC , ou dans l'élaboration de l'ODJ.
En ce qui concerne l'imputation des frais au copropriétaire responsable, le syndic justifiera facilement sa façon de faire par l'article 10-1 a de la loi de juillet 1965: ( au sujet de la dérogation aux dispositions du 2è alinéa de l'article 10)
"a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;"
On notera qu'il est question du recouvrement d'une créance justifiée . Le syndic devrait donc justifier explicitement et expliquer en quoi consiste l'impayé en question en se référant à une ou plusieurs décisions d'AG ( appels provisionnels, appels de fonds pour travaux votés).
Toutefois cette disposition introduite par le législateur ( en 2000 semble-t-il) est discutable car elle revient à ignorer que le contrat de syndic ne concerne que ses signataires : le Syndic et le SDC et aucunement un copropriétaire considéré individuellement ( art 1199 du code civil ).
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JPM
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Posté - 02 janv. 2021 : 21:43:13
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La faute plus grave encore est qu'il n'a rien fait d'autre pour recouvrer les charges impayées
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Jany2718
Contributeur senior
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Posté - 03 janv. 2021 : 06:15:56
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citation: Initialement posté par Sunbird
Si ce dossier va devant un tribunal, il retiendra dans le meilleur des cas la première mise en demeure, et le reste des frais sera pour le SDC.
Si le syndic envoie des MeD répétées et inutiles au copropriétaire récalcitrant, le SDC ne devrait pas avoir à payer les honoraires correspondant aux MeD inutiles. |
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Jany2718
Contributeur senior
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6
Posté - 03 janv. 2021 : 06:24:49
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citation: Initialement posté par JPM
La faute plus grave encore est qu'il n'a rien fait d'autre pour recouvrer les charges impayées
Le syndic avait-il un autre moyen pour recouvrer ces sommes que de faire une mise en demeure, puis de passer le dossier à un avocat éventuellement pour le recouvrement judiciaire ? |
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JPM
Modérateur
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Posté - 03 janv. 2021 : 08:07:40
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Après une mise en demeure restée sans effet le dossier doit partir en contentieux.
Il peut s'agir d'une injonction de payer qui peut être réalisée par le syndic sans avocat, si on ne lui chipote pas sa rémunération.
Ou bien de l'intervention d'un avocat.
Il n'y a pas lieu de délivrer deux mises en demeure.
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Jany2718
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Posté - 03 janv. 2021 : 13:32:49
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Il semblerait que l’impayé en question corresponde à un solde ancien contesté et porté au débit du copropriétaire concerné dans le premier compte du nouveau syndic après la révocation de l’ancien syndic. Le copropriétaire a toujours contesté cette réclamation et demandé à quoi correspondait la somme attendue . Le nouveau syndic ne répond pas et envoie des mises en demeure successives puis introduit une procédure . Cette action a-t-elle une chance d’aboutir si la somme réclamée ne peut être explicitée devant le tribunal ? Si la procédure diligentée échoue, le syndic ( ou l’avocat du SDC) ne serait-il pas responsable de l’échec de l’action introduite de façon aussi maladroite et mal documentée ?
En outre , l’impayé en question est de l’ordre de grandeur d’un appel trimestriel pour la part du copropriétaire et ne met pas en péril l’équilibre financier du SDC .
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Sunbird
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Posté - 03 janv. 2021 : 13:47:05
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Dans votre cas, seule la première mise en demeure de 35 € est justifiée. |
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JPM
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Posté - 03 janv. 2021 : 14:18:49
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Il a été indiqué ailleurs qu'à l'occasion du changement de syndic les copropriétaires avaient annulé les écritures de reprise sauf pour cette copropriétaire.
Curieuse pratique !
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Mises en demeure répétées. 
