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Marco62
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 Posté - 01 mars 2021 : 18:00:07
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Bonjour
Suite à une erreur dans la répartitions des tantièmes, le syndic va procéder à un rappel de charge sur "5 ans", tel que prévoit la nouvelle loi Elan.
La date de début des 5 années est la date de signalement du problème, mais quelles sont les périodes prises en compte dans ces 5 années ?
Si par exemple la date de signalement est le 01 septembre 2020, avec des exercices comptables du 01 avril N au 31 mars N+1, et une validation en AG les 1er oct N+1.
- Est ce le 01 sept 2015 ? On calcule 5 ans pile, et on fait un prorata de l'exervice 2015/2016
- Est-ce le 01 avril 2015 ? On prend 5 exercices pleins
- Est-ce le 01 avril 2014 ? L'exercice 2014/2015 ayant été validé le 1er oct 2015, il a été validé moins de 5 ans avant le signalement du problème
Merci pour vos avis
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nefer
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 Posté - 01 mars 2021 : 18:35:43
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quelle est cette erreur dans les tantièmes? |
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Marco62
Nouveau Membre
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Posté - 01 mars 2021 : 19:01:52
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Il s'agit d'une modification du Règlement de copropriété suite à un agrandissement d'un lot. Le lot agrandi a donc pas assez payé, et les autres trop. |
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nefer
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 Posté - 01 mars 2021 : 19:20:00
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citation: Initialement posté par Marco62
Il s'agit d'une modification du Règlement de copropriété suite à un agrandissement d'un lot. Le lot agrandi a donc pas assez payé, et les autres trop.
le modificatif de l'EDD a t il été voté, publié au fichier immobilier ? |
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Marco62
Nouveau Membre
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Posté - 01 mars 2021 : 23:06:20
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Oui voté en AG, et acte notarié publié au bureau des hypothèques il y a 10 ans |
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nefer
Modérateur
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Posté - 01 mars 2021 : 23:39:11
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citation: Initialement posté par Marco62
Oui voté en AG, et acte notarié publié au bureau des hypothèques il y a 10 ans
comment se fait que le syndic n'ait pas enregistré ce modificatif?
et le CS n'a t il pas vérifié les comptes ? |
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Posté - 02 mars 2021 : 08:07:54
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citation: Si par exemple la date de signalement est le 01 septembre 2020, avec des exercices comptables du 01 avril N au 31 mars N+1, et une validation en AG les 1er oct N+1.
Perso, je dirai qu'il ne peut recalculer que 5 exercices/comptes approuvés, mais il aurait été bien qu'une résolution le précise..... |
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JPM
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Posté - 02 mars 2021 : 10:35:23
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Il faut réfléchir soigneusement au bien fondé de cette régularisation.
citation: un rappel de charge sur "5 ans", tel que prévoit la nouvelle loi Elan. Qu'entendez vous par là ? Que la loi impose un rappel de charges ?
S'il y a eu des ventes pendant ces 5 ans comment faîtes vous ?
De plus les rectifications vont faire 82 € 20 en plus ou en moins et l'affaire va coûter beaucoup plus cher.
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andre78fr
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Posté - 02 mars 2021 : 10:40:31
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Oui, l'idée du recalcul sur 5 ans est totalement absurde à mon avis... il faut juste estimer un montant par tantième qui correspond à la période et passer le complément au crédit du compte 714 - Produits divers (pour ne pas fausser les provisions de l'année) et au débit du copropriétaire concerné et consentant pour une telle transaction. Les nouveaux tantièmes devant s'appliquer à l'exercice en cours si possible. |
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Sunbird
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Posté - 02 mars 2021 : 11:19:59
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On calcule sur les 5 années ayant validé les comptes.
Si les derniers comptes validés sont ceux de 2019, on reprend 2019/2018/2017/2016/2015. Le fait que vos exercices ne soient pas sur l'année civile ne change rien.
Maintenant c'est une faute manifeste du syndic, à lui de prendre à sa charge le delta. |
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2021 : 11:58:52
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Je ne vois pas du tout l'intérêt de cette démarche, qui plus est sur 5 années/exercices.
Comme le souligne JPM, cela doit porter sur 3 francs 6 sous en moins pour certains.
L'autre point : la vente de lots intervenue depuis 5 ans : bien du plaisir.
Accessoirement, on pourrait mettre en cause et le syndic et le CS, ce dernier étant chargé de contrôler les comptes et la répartition qui en est faite .....
Il serait plus cohérent de régulariser l'affaire de la répartition sur le seul dernier exercice (01-2020>12-2020), dont les compte n'ont sans doute pas encore été approuvés.
C'est à dire prendre en compte la bonne répartition/tantièmes à compter du 01.2020.
Et oublier le reste ........
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JPM
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Posté - 02 mars 2021 : 12:53:53
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Le bon sens parle par la bouche de Gedehem
Les pointilleux ruinent la nation.
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Posté - 02 mars 2021 : 13:55:27
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citation: cela doit porter sur 3 francs 6 sous en moins pour certains.
rien n'a été dit sur les montants en cause, n'est ce pas extrapolé un peu ?....... |
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JPM
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Posté - 02 mars 2021 : 14:28:02
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L'acte notarié a été publié il y a dix ans !!!!
On ne connait pas l'importance de la modification des tantièmes
Le conseil syndical n'a pas bougé et les comptes ont été approuvés. Il faut connaître la décision de l'assemblée en vertu de laquelle aurait lieu cette rectification un peut surprenante.
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Marco62
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Posté - 02 mars 2021 : 14:58:33
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Les montants engagés sont de plusieurs centaines d'euro par copropriétaires, ce qui est non négligeable.
Les raisons du rattrapage sont un "oubli" du syndic de répercuter la nouvelle grille des tantièmes publiées dans le nouveau RDC dans leur logiciel comptable.
L'autre point litigieux est effectivement la façon est calculée la somme à rattraper : sur les lots ou sur les copropriétaires.
Le syndic propose sur les lots. Ainsi un copropriétaires qui a emménagé il y a 1 an, va être dédommagé sur 5 années ...
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Édité par - Marco62 le 02 mars 2021 15:01:12 |
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2021 : 16:58:13
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sont de plusieurs centaines d'euro par copropriétaires
Diantre : le lot initial a doublé ses tantièmes, et les "autres copropriétaires" ne sont que 2 ou 3 ???
Dans le cas contraire, 50 ou 100 € peut se comprendre, certainement pas "plusieurs centaines d'euros par copropriétaire".
Si tel était le cas, vous pensez bien qu'il y aurait eu "quelques bonnes âmes intéressées" pour réclamer dès la 1ère année les "plusieurs centaines d'euros" .....
Pas 10 ans plus tard ....... |
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Marco62
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Posté - 02 mars 2021 : 18:08:16
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Les tantiemes de la copro ont augmenté de 5%.
Les copropriétaires n'avaient pas calculé leur baisse de charge potentielle certainement. Et même 30€ par trimestre de baisse de charge, au bout de 5 ans ça fait plusieurs centaines d'euro pour chacun.
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Gédehem
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Posté - 02 mars 2021 : 19:06:50
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Ce qui ne change rien à la finalité de l'affaire.
Sauf à ce qu'il n'y ait eu aucune mutation depuis, il ne sera pas possible de revenir 5 ans en arrière.
Au plus, ce sera à compter de la dernière mutation. Du moins à l'exercice qui suit.
Car il faut raisonner "exercice" et non "année calendaire" .....
Indem ....... able votre affaire. Bien du plaisir à tous .....
Sur le fond, il faudrait faire un examen de conscience.
Il y a 10 ans, le syndicat a adopté une modification de la répartition des charges en raison de l'agrandissement d'un lot.
10 ans ......
Et depuis 10 ans, personne, à commencer par ceux qui avaient fait inscrire la question de la modification des tantièmes (syndic ? CS ? autres ??) ne s'est préoccupé de la mise en oeuvre qui en découlait. ???
Passons sur le syndic, à l'évidence en dessous de tout.
Mais le CS ?? Qu'a fait le CS durant tout ce temps ????
Et les copropriétaires d'alors, au moins certains d'entre eux ???
Il faut aussi savoir assumer ses erreurs, seraient elles collectives.
Ajout : que voulez vous dire par " sur les lots ou sur les copropriétaires. "  |
Édité par - Gédehem le 02 mars 2021 19:09:10 |
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goutelette
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Posté - 02 mars 2021 : 19:06:59
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citation: Marco 62:Il s'agit d'une modification du Règlement de copropriété suite à un agrandissement d'un lot. Le lot agrandi a donc pas assez payé, et les autres trop.
Mon interrogation : " Ln lot s'est agrandit ? .De beaucoup ?
A la lecture, il semblerait que plusieurs lots ont été impactés par cet agrandissement ? Combien sont-ils
Car la modification d'un lot concerne que le ou les lots vendeurs.
Et aucun des différents vendeurs, se sont aperçu que ses tantièmes de surfaces étaient toujours les mêmes ?
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nefer
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Posté - 02 mars 2021 : 19:34:19
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à moins qu'il n'y ait eu aucune mutation depuis ce temps là , cela signifierait que le syndic n'ai jamais vu sur les avis de mutation et de transfert de propriété que les tantièmes n'étaient plus les mêmes
si c'est toujours le même syndic, les copropriétaires qui auraient du voir leurs charges légèrement baisser si la base de calcul avait été modifiée (leurs tantièmes sont restés les mêmes, mais, par exemple 25/1000 sont devenus 25/1010), devraient demander au syndic de prendre à sa charge leur baisse de charges
il est impossible d'annuler les répartitions faites sur les 5 derniers exercices et refaire ces répartitions |
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JPM
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Posté - 02 mars 2021 : 19:48:21
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Gedehem : citation: Ajout : que voulez vous dire par " sur les lots ou sur les copropriétaires. "
Question étonnante !
La règle est que la répartition des charges est faite entre les lots
L'obligation au paiement faite à certaines personnes vient de ce qu'elles sont propriétaires de tel ou tel lot.
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Calcul des 5 années de prescription 
