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nefer
Modérateur
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 Posté - 04 mars 2021 : 12:12:51
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citation: Initialement posté par Marco62
le CS qui a détecté après 10 ans le truc, est intéressé pour une réparation des charges trop payées par les copropriétaires.
Après qui paye, entre le syndic ou le copropriétaire qui n'a pas assez payé le discours est délicat.
Qui poursuivra le copropriétaire qui aurait du voir ses tantièmes augmenter ?
ce n'est pas sa responsabilité: c'est celle du syndic
il ne faut pas oublier aussi, que, peut être, si ses nouveaux tantièmes avaient été pris en compte, il aurait pu faire basculer le sens de certaines résolutions lors des AG des 10 dernières années.
Ce qui interesse les copropriétaires qui ont trop payé, c'est que quelqu'un leur verse un certain montant
et ce quelqu'un, ce ne peut être que le syndic
et cela lui coutera moins cher qu' de faire face à une procédure en responsabilité
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 mars 2021 : 12:21:15
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si ses nouveaux tantièmes avaient été pris en compte, il aurait pu faire basculer le sens de certaines résolutions lors des AG des 10 dernières années.
Cela voudrait dire que la modification portait sur les tantièmes de copropriété, ce que nous ne savons pas. Cette décision devait être unanime.
Il s'agirait plus certainement des tantièmes "charges" (?), lesquels n'ont pas d'impact sur les votes en AG (sauf cas très particulier). |
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JPM
Modérateur
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43
Posté - 04 mars 2021 : 12:52:31
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Marco 62
Vous grossissez un incident banal.
Le principe est que cet oubli est regrettable. Ses conséquences sont très modestes et tout le monde est en cause dans cet incident.
Alors faîtes passer vos écritures et passez à autre chose.
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Marco62
Nouveau Membre
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 Posté - 04 mars 2021 : 13:14:26
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C'est un sujet qui intéresse effectivement vu le nombre de réaction.
L'incident est banal, certainement classique, les montants pas astronomique.
La question sur ce forum est théorique : que dit la loi; On voit que les interprétations sont diverses. Faudrait chercher des jurisprudence. Bref peut être pas le lieu de ce forum
Merci pour vos échanges. |
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andre78fr
Pilier de forums
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45
Posté - 04 mars 2021 : 14:00:23
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De manière générale, une erreur est à corriger au moment où elle est signalée ou identifiée ; une erreur dans le calcul des charges qui n'affecte que deux copropriétaire peut tout à fait être corrigée par une écriture au débit de l'un et au crédit de l'autre, à condition que les calculs de répartition soient correctement gérés ensuite. Si une erreur de tantièmes venait à changer une ou des décisions prises en AG, il faut aller devant le tribunal ou plus simplement remettre les points litigieux à la prochaine AG... |
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Gédehem
Pilier de forums
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46
Posté - 04 mars 2021 : 14:38:56
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La question sur ce forum est théorique : que dit la loi
Il a été répondu.
L.art.18 :
I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;
- (....)
- de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication ;
(....)
L. art.21
"Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
(.....)"
Depuis 10 ans, le syndic n'a pas assuré l'exécution des dispositions du RDC pas plus que des décisions d'AG.
Depuis 10 ans le CS n'a pas assuré la mission fixée par les textes, assistance et contrôle du syndic.
Il y a donc litige. Dont il faut faire table rase compte tenu de l'enjeu, ou à défaut s'en remettre au juge.
Ce que propose le syndic (il semble vouloir l'imposer) est une pirouette du genre "ne me cassez pas les pieds" dans la mesure ou depuis 10 ans il n'a rien fait, sans compter qu'il y a certainement eu des mutations. |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2021 14:40:56 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 04 mars 2021 : 19:35:01
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citation: Initialement posté par Gédehem
Ce que propose le syndic (il semble vouloir l'imposer) est une pirouette du genre "ne me cassez pas les pieds" dans la mesure ou depuis 10 ans il n'a rien fait, sans compter qu'il y a certainement eu des mutations.
ce qui est étonnant c'est la passivité de tous les copropriétaires... |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 04 mars 2021 : 21:26:08
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"Le débat va être inégal : c'est 1 personne vs le syndic + tous les copro. Et l'argumentation principale est "vous les deviez ces charges, et estimez vous heureux, on revient sur 5/6 ans au lieu de 10 donc vous êtes encore gagnant""
et si ce copropriétaire demande l'annulation de cette résolution, 3 ans après et 15 k€ de frais pour la copropriété que fera la copropriété?
Le CS doit discuter avec le syndic pour qu'il prenne en charge sa faute de gestion, si le syndic ne veut pas négocier, vous changez de syndic et éventuellement avec le nouveau syndic vous ferez voter, si le montant se justifie, l'assignation de l'ancien syndic devant le tribunal judiciaire. |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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49
Posté - 05 mars 2021 : 11:15:10
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Ou solution plus simple, côte mal taillée, entre le copro qui n'a pas assez payé, on va dire 2000€.
Il règle 1000€ à la place des autres copro, après que le syndic ait préparé dans les comptes cette rectification.
C'est bancal, mais cela évitera un procès long, couteux, et qui n'apportera pas grand chose |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 05 mars 2021 : 13:46:13
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Mais pourquoi imposer au syndicat et aux copropriétaires de faire un arrangement entre eux, lorsque la faute vient du professionnel qui gère la copropriété et qui est assuré par sa RCP pour ce type de faute? |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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51
Posté - 05 mars 2021 : 14:22:30
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Sunbird, si le syndic avait voulu rectifier le tir, il l'aurait déjà fait, il va falloir que le syndicat l'attaque pour avoir gain de cause, mais quel sera le résultat ?? |
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Marco62
Nouveau Membre
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Posté - 05 mars 2021 : 14:27:18
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Le syndic a procédé à la "régularisation" comptable de façon arbitraire, sans accord avec quiconque, selon son mode de calcul, sans endosser la moindre part. |
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Posté - 05 mars 2021 : 17:52:26
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Un bon syndic ! A remplacer dès la première occasion ! |
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2021 : 11:19:33
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Marco62 "Le syndic a procédé à la "régularisation" comptable de façon arbitraire, sans accord avec quiconque, selon son mode de calcul, sans endosser la moindre part."
??
il a refacturé le copropriétaire qui n'avait pas assez payé ??
je ne comprends pas votre phrase |
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Marco62
Nouveau Membre
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Posté - 06 mars 2021 : 12:04:11
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Exactement. Il lui a mis ses 10000€ au débit, a crédité les autres, et a envoyé un mail à tous pour dire que la régularisation a été faite. fin de l'histoire... |
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goutelette
Contributeur vétéran
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56
Posté - 06 mars 2021 : 15:15:54
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Bonjour,
a moins d'avoir loupé quelque chose ..? Cette histoire m'a paru intéressante, avec la conclusion de Marco 2.
En présence de copropriétaires passifs et individuels, notre société forme des syndics dictateurs.
En 2012, (présidente du C.S). Sur simple remarque justifiée, j'ai fait prendre en charge sans aucun problème des facturations du syndicat par le syndic qui avait été négligent (1 600€)
Je me rend compte, que maintenant cela serait impossible. Pas d'autre solution que d'abandonner.
Je n'ai pas compris, comment " l'ensemble des tantièmes " Pouvait être impacté ou modifié "suite à l'achat de parts" Qui ne peuvent concerner l'ensemble du syndicat?. Les parts de chaque lots ne sont pas concernés par l'agrandissement
du lot concerné ?
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Marco62
Nouveau Membre
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57
Posté - 06 mars 2021 : 16:24:28
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L'ensemble des tantièmes est concerné car suite à un agrandissement le total des tantièmes a bougé. Passant par exemple la copropriété de 1000 tantièmes à 1050 tantième.
Ainsi quelqu'un qui payait 30/1000 ème du budget doit payer maintenant 30/1050 ème
Le fait que ca a duré dans le temps est effectivement étonnant d'autant que la réduction des charges devait être un des arguments pour faire passer le vote de l'AG. Quelques explication potentielles : plusieurs années se sont écoulées entre le vote en AG et le nouveau RDC (temps de construction de l'agrandissement, notaires, publication du RDC). Les anciens copropriétaires n'ont pas reçu le nouveau RDC. Et dans ce nouveau c'est le total qui change, pas le nombre de tantième individuel. Chacun a gardé le même nombre de tantième (dans mon exemple 30). Enfin le montant aurait diminué de 5€ par prélèvement mensuel, ca passe inaperçu.
Les syndic (certains) sont en position de force, sortant les articles de loi qui les arrange. Et en cas de désaccord, il faut poursuivre en justice (en plus de le virer !); Dans ce cas il cite la loi Elan "« Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer"
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goutelette
Contributeur vétéran
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Posté - 06 mars 2021 : 18:25:40
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Bonjour, et merci d'avoir pris la peine de répondre à mon incompréhension.
Je n'avais pas saisis que l'agrandissement du lot, avait été fait par un agrandissement "par l' extérieur" qui en effet modifie les tantièmes.
De ce fait, une partie du bâtiment, voir un logement minimum à du être impacté le temps des travaux.? Qui a payé les travaux ?
citation: Marco 62 : Le syndic a procédé à la "régularisation" comptable de façon arbitraire, sans accord avec quiconque, selon son mode de calcul
il suffit de reprendre le montant d'acceptation des charges des 5 derniers exercices.
Voir acceptation des comptes en AG, et de faire le calcul .Montant des charges en 5ans : 1050 x par les tantième du lot concerné.
citation: a crédité les autres,
Comment peut-il créditer les autres, avec de l'argent qu'il n'a pas ?
Si, comme le mentionne le syndic le montant se rapproche des 10 000€,ce qui peut être lourd pour le copro/ " je pense a la solution de négocier avec le syndicat en mettant le sujet à l' OJ de la prochaine AG. "
Avec diplomatie et des arguments bien préparés, faite apparaitre la confiance des copropriétaires vis à vis du professionnel, qui est a prendre en compte.
Est ce normal, que chaque copropriétaire doit se montrer méfiant vis à vis des comptes du syndic , en vérifiant les écritures comptables. ?
Préparez plusieurs négociations ,financières , avec le syndicat .
Si vous avez des relations de voisinage, essayez qu'ils vous soutiennent sur le fait que le syndic à sa part de responsabilité.
Votre seul aide ne peut venir que de l'assemblée.
Concernant la date de modification des tantièmes elle serait à la date de réception des travaux.
Cordialement
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Calcul des 5 années de prescription 
