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chardon2bs
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 Posté - 05 juin 2021 : 12:06:53
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Bonjour,
Suite à un gros sinistre en parties communes (origine canalisation privative), nous avons obtenu une indemnisation (avec déduction) de l'assureur de l'immeuble.
Le syndic présente en AG une résolution afin que les propriétaires prennent en charge le différentiel entre le montant versé et le montant des travaux, normal.
Et une autre résolution pour ses honoraires, 3,5 %, du montant des travaux (non précisé). Je suppose qu'il parle du montant TTC... Nous avons pour 37000 € de réparations, soit 1300 € pour le syndic.
A priori, rien que de normal, il va surveiller les travaux, tous les syndics prennent des honoraires sur travaux. Là où je suis choquée, c'est qu'il perçoit déjà des honoraires sur sinistre de l'assureur pour plus de 2800 €. Ca commence à faire beaucoup d'honoraires... Je pensais naïvement que le versement de l'assurance couvrait aussi la surveillance des travaux, manifestement, j'avais tort.
Quelqu'un a déjà vécu la même situation ?
Merci d'avance de vos réponse, cordialement. SBS
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JPM
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Posté - 05 juin 2021 : 18:18:36
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Un incendie impose au syndic des prestations très importantes qui méritent rémunération. Dans la plupart des cas cette rémunération est assurée par l'assureur et le syndic ne peut rien demander en plus au syndicat.
Si votre police d'assurances ne prévoit pas cette dispositions, elle est mauvaise.
Par ailleurs les honoraires sur travaux suivent le régime normal.
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nefer
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 2
 Posté - 05 juin 2021 : 20:17:39
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"Là où je suis choquée, c'est qu'il perçoit déjà des honoraires sur sinistre de l'assureur pour plus de 2800 €. "
il ne peut donc facturer d'autres honoraires |
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chardon2bs
Contributeur débutant
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Posté - 05 juin 2021 : 22:28:24
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Merci pour vos réponses.
A JPM : notre police d'assurance prévoit bien une rémunération pour le syndic en cas de sinistre, puisqu'il va toucher 2800 € de l'assurance. Il a pris le dossier en cours, le sinistre date du 1er août dernier et il a été élu syndic début décembre, il n'a pas géré toute l'expertise, mais passons.
Par contre, il me semble avoir 2 réponses : Nefer indique qu'il ne peut plus rien percevoir, alors que JPM indique que le montant des honoraires sur travaux est normal.CJe ne suis pas sûre d'avoir bien compris JPM....
Question : a-t-il droit à des honoraires sur travaux pour la surveillance de travaux de réparation en sus des honoraires sur sinistre versés par l'assurance ? Si oui, pourquoi, ces honoraires supplémentaires ne sont-ils pas pris en charge par l'assurance ? Qu'est ce que couvre l'assurance en général ? Juste la gestion du dossier jusqu'à l'indemnisation ?
Ou est-ce que le forfait qu'il reçoit est censé couvrir la gestion du dossier et la réparation des dégâts ? Bref, devons nous payer des honoraire pour la réparation des dégâts ? J'ai la copie de la lettre de l'assurance pour ses honoraires, et le moins que je puisse dire, c'est que cela manque de précision...
Cordialement. SBS |
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JPM
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Posté - 05 juin 2021 : 22:57:15
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En principe les honoraires du syndic sur les travaux entrent dans le coût du chantier et sont aussi couverts par l'assurance, au titre des pertes indirectes.
Au titre de l'incendie les honoraires du syndic payés par l'assureur sont en général de 10 % du montant de l'indemnité. Dans certains cas ce versement est manifestement supérieur aux frais normaux. L'assureur peut alors réduire sa prise en charge des honoraires sur travaux.
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Posté - 06 juin 2021 : 08:19:59
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citation: . Là où je suis choquée, c'est qu'il perçoit déjà des honoraires sur sinistre de l'assureur pour plus de 2800 €.
Dans ce cas, vous faites appliquer les clauses du contrat :
"article 7.2.4 :
...
Toute somme versée par l'assureur au syndic au titre de la couverture des diligences effectuées par ce dernier dans le cadre du règlement d'un sinistre vient en déduction de la rémunération due en application du présent article." |
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chardon2bs
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Posté - 06 juin 2021 : 09:47:45
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Bonjour et merci de vos réponses.
JPM : l'indemnité totale est de 39772 € (une partie a déjà été versée directement à l'ascensoriste), le syndic ne va pas recevoir 10 % de ce montant, mais juste 10 % de l'indemnité immédiate, rien sur l'indemnité différée, apparemment. De vos explications, je retiens que nous pouvons distinguer des honoraires sur les travaux résultant du sinistre et des honoraires au titre de l'incendie. J'ignore si l'assureur a prévu une rémunération pour la surveillance des travaux, je suppose que je peux demander au syndic, ou appeler le courtier ?
Rambouillet : j'ai vérifié, notre contrat prévoit une tarification au temps passé, impossible à vérifier (covid, confinement, donc pas de déplacements sur place), à 100 € HT de l'heure. Malheureusement, bien qu'il ait été élu début décembre et ait récupéré le dossier le 20 décembre, nous n'avons toujours aucun accès Intranet, j'ignore donc combien d'heures seront facturées.
Ce que je comprends, c'est que nous ne règlerons des honoraires que si les heures sont supérieures à 23. JPM a indiqué plus haut qu'un sinistre donnait beaucoup de travail, est-ce que cela peut dépasser une facturation de 23 heures ?
Vous m'aidez beaucoup à mieux comprendre le dossier, encore tous mes remerciements. Nous avons déjà eu des DDE dans l'immeuble, mais le syndic précédent n'en a déclaré qu'un seul (raison pour laquelle notre indemnité pour le dernier soit inférieure au montant des travaux, l'expert a vu les anciennes traces non réparées), nous n'avons vu aucun document, je ne sais même pas si le syndic avait reçu une indemnité. SBS |
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Posté - 06 juin 2021 : 10:48:03
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citation: je ne sais même pas si le syndic avait reçu une indemnité.
très difficile à savoir, mais parfois c'est indiqué dans le contrat d'assurance ....
quant aux 23h, très difficile à déterminer car façon de travailler des syndics concernés, mais cela va vite parfois surtout sur des sinistres complexes et un incendie c'est complexe car à ce que j'ai pu constater , les recherches de responsabilités sont longues parfois .... (FBO pourrait nous en dire 2 mots ....  ) |
Édité par - rambouillet le 06 juin 2021 10:50:28 |
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chardon2bs
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Posté - 06 juin 2021 : 10:59:54
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Chez nous, c'est un dégât des eaux, et notre assureur sait qu'il est d'origine privative, là , pas de doute. C'est une rupture de canalisation d'alimentation d'un frigo américain. D'ailleurs, est-ce que le montant de 10 % est uniquement applicable pour les incendies ou aussi aux DDE ?
La copro est victime, tout comme les propriétaires des étages inférieurs, dont moi d'ailleurs. Mon locataire a été indemnisé par son assureur, et comme il est fermé (salle de sport) depuis des mois, cela a au moins eu "l'avantage" de lui permettre de faire les travaux sans devoir fermer.
Et effectivement, les experts se battent pour déterminer qui est le responsable, entre le fabricant, LG, et l'installateur, Darty...
Il serait donc possible que notre syndic facture, par exemple, 30 heures de travail pour l'expertise, ce qui, après déduction du montant versé par l'assurance, nous laissera une facture pour le SdC. Puis aussi des honoraires pour les travaux ? Ca va finir par faire cher pour les co-propriétaires qui ne sont pour rien dans ce sinistre... |
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Sunbird
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Posté - 06 juin 2021 : 11:09:03
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Qui peut savoir l'implication du syndic dans ce type de dossier?
Il n'y a pas de règle, petit ou gros syndic, travail ou pas travail.
On peut avoir un syndic qui va y passer du temps, faire des recherches pour compléter ses connaissances du dossier, tout faire pour défendre les intérêts de son mandataire et parfois mieux qu'un avocat, et à l'inverse un syndic qui ne fait rien et qui se comporte comme une simple boite à lettre, faisant que retarder le dossier, et n'apporte aucune réponse permettant de faire avancer le dossier. |
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JPM
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Posté - 06 juin 2021 : 11:43:57
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C'est un petit sinistre. En incendie on est plus proche de 500 000 € de travaux.
Sur un gros incendie avec immeuble haussmannien de 20 appartements de 150 m² en 7 étages complètement évacués, il y a eu déja les neuf heures passées sur l'incendie jusqu'à extinction  , 21 h pour le relogement des occupants et la sécurisation des parties non touchées mais avec des objets d'art à l'air libre.
44 h avec l'expert d'assuré commun au syndicat et à tous les occupants.
8h au titre d'une élève de l'École du Louvre chargée de retrouver les cartons des vitraux d'escalier éclatés pour évacuer les fumées. Opération réussie qui a permis une importante économie.
Une quarantaine d'heures avec l'architecte sur près de deux ans
Au final il y a eu masse de tous les frais de syndic et rémunération au pourcentage qui a été reconnue correcte.
Quand on a un sinistre de ce type, on touche du doigt l'intérêt d'avoir un bon assureur.
A noter que la coutume prévoit lors de la clôture du dossier de sinistre un festin groupant les intervenants au dossier de sinistre et l'architecte, en sus l'étudiante dans ce cas particulier. Je n'ai jamais su qui supporte les frais du festin. En ce cas il y a eu aussi une fête à l'immeuble avec tous les entrepreneurs et les autres intervenants. Les principaux ouvriers ont reçu des gratifications venant du conseil syndical.
Bon immeuble mais pas de milliardaires.
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JPM
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Posté - 06 juin 2021 : 11:52:25
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A ma connaissance les 10 % s'appliquaient Ă tous les dossiers.
Parfois excessifs, parfois insuffisants mais globalement très satisfaisants
Dans un bon cabinet toutes les polices sont chez le même assureur. Je peux vous assurer que les copropriétaires n'ont pas à s'en plaindre.
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chardon2bs
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Posté - 06 juin 2021 : 12:09:39
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Merci encore pour ces précisions. Effectivement, nous sommes un petit dossier par rapport au cas rapporté par JPM ! Même s'il y a des dégâts au 2d (dans l'appartement à l'origine du sinistre), l'appartement du 1er (dévasté) au RC (loge, mon local + parties communes), et au sous-sol couloir commun , + souplex). C'est le représentant du propriétaire du sous-sol qui est intervenu (pompiers, plombier), concierge en vacances depuis la veille ! Pas de syndic en vue, mais c'était le 1er août...
Le syndic en place lors du sinistre ne s'est pas déplacé lors des 3 réunions d'expertise. Le nouveau a eu une seule réunion sur place.
La lettre de proposition d'indemnisation date du 8 avril, il nous l'a communiquée il y a une semaine, à ma demande : avant cela, lorsque je demandais des nouvelles du sinistre, soit il ne répondait pas, soit me disait qu'il allait relancer l'assureur. Il a mis 2 mois à demander un devis de réparation des stucs-pierre, et je ne vois rien comme références pour l'entreprise qu'il a choisie.
Apparemment, il comptait attendre l'AG pour demander l'accord des propriétaires avant de la signer. Il a confondu les montants et a mis au vote une résolution indiquant que la prise en charge n'étant que de 3800 €, nous devons voter le solde des travaux...
Ca ne donne pas trop l'impression qu'il a passé beaucoup de temps sur le dossier. En fait, je trouve ça atterrant. |
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Sunbird
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Posté - 06 juin 2021 : 12:31:26
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Un sinistre DDE au 2ème, qui impacte 1er et RC rien d'anormal et d'extraordinaire dans la gestion de ce type de sinistre.
Si le dossier a bien été géré, il n'y a pas de raison que l’indemnisation ne couvre pas les travaux engagés pour la remise en état des parties communes.
La copropriété doit refuser toutes facturations supplémentaires du syndic, sachant que c'est prévu par l'assurance.
Concernant la responsabilité de l'origine elle est clairement identifié, c'est d'origine privatif, après les éventuels recours contre LG/installateur/Darty, c'est le problème de l'assurance de l'occupant. |
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nefer
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Posté - 06 juin 2021 : 12:42:53
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citation: Initialement posté par chardon2bs
Il serait donc possible que notre syndic facture, par exemple, 30 heures de travail pour l'expertise,
la vacation pour le rendez vous d'expertise sur place se fait selon le tarif horaire prévu au contrat de syndic: je doute que le rendez vous ait duré 30 heur sur place
il faudra que le syndic communique la convocation a rendez vous d'expertise |
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nefer
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Posté - 06 juin 2021 : 12:44:49
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citation: Initialement posté par chardon2bs
je ne sais même pas si le syndic avait reçu une indemnité. SBS
le syndic peut demander à votre compagnie d'assurance un relevé de sinistralité sur 36 mois: tous les sinistres déclarés y sont indiquées ainsi que le montant d'indemnisation |
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Franck1966
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Posté - 06 juin 2021 : 22:33:05
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Le syndic ne peut prendre d'honoraires que sur des travaux votés.
En l'occurrence, seule la différence peut ouvrir droit à rémunération et non le principal.
Que votre syndic relise son contrat Alur |
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JPM
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Posté - 06 juin 2021 : 22:40:59
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Les travaux après un incendie ne seraient pas votés ???
D'oĂą vient cette fantaisie ?
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chardon2bs
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Posté - 07 juin 2021 : 10:23:22
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Bonjour,
Les travaux en réparation du DDE sont bien mis au vote. Une résolution valide 1 devis de réparation. Une deuxième valide les honoraires du syndic, et une troisième fixe le calendrier des appels de fonds.
Le devis mis au vote est de 33141 €. 1er problème, il ne couvre pas la totalité des travaux, l'expert ayant chiffré (sans devis) en sus les réparations au sous-sol. Pour lesquelles nous n'avons pas de devis, mais les réparations doivent néanmoins être faites...
Après quoi, 2ème problème, le syndic indique : "une prise en compte à hauteur de 3810 € est supportée par l'assurance de l'immeuble". Ce qui est une erreur, puisque, en fait, l'indemnité immédiate est de 28354 € plus une indemnité différée de 9047 €.
Il va falloir rectifier les montants en AG... Et les propriétaires qui auront donné pouvoir ne seront informés qu'après l'AG...
Devons-nous valider la totalité des travaux sur devis ? Cela ne devrait pas être possible, puisque nous n'avons pas de devis pour le sous-sol... Ou juste valider ce qui n'est pas pris en charge par l'assurance ?C'est plutôt différent, j'aimerais vos avis, je ne suis pas trop sûre de ce que nous dit le syndic !
Cordialement. SBS |
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Sunbird
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Posté - 08 juin 2021 : 00:27:25
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Avez-vous pris connaissance du contrat d'assurance qui doit ĂŞtre sur l'extranet?
Le syndic semble "léger" dans la préparation de cette AG. Comme ce syndic a oublié de mettre les formulaires de VPC, et vu les problèmes que vous soulevez, je profiterai de l'occasion pour lui demander de reconvoquer cette AG dans les règles avec un vrai travail concernant les résolutions pour les travaux du DDE.
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chardon2bs
Contributeur débutant
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Posté - 08 juin 2021 : 09:56:57
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Bonjour,
Nous n'avons pas encore d'extranet, le syndic a été nommé début décembre, et depuis, nous attendons... Je n'ai pas vu de délai pour un nouveau syndic ? Et chaque fois que je demande où il en est, il me répond, fin de semaine prochaine, ou récemment, avant l'AG
Vous avez raison, il faudrait re-convoquer, mais ni le syndic ni les autres CS ne seront d'accord. Pour les autres CS, tout cela n'est pas grave, avançons, avançons, surtout...
Et ils semblent penser qu'on peut refaire les résolutions en cours d'AG, ce qui permettrait de rectifier les résolutions inexactes, comme le montant de l'indemnité d'assurance. Le syndic indique une indemnité de 3810 € alors qu'elle est de 28000 + 9000 € en différé, mais bon, c'est juste une coquille, etc.
D'ailleurs, si personne ne vote par correspondance, ce qui est impossible, puisque pas de bulletins, où est le problème ? |
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Travaux suite sinistre en pc et honoraires syndic 
