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Barroud
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 Posté - 04 oct. 2009 : 09:36:01
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Bonjour,
J'habite depuis deux ans un appartement T5+ pour lequel on m'avait annoncé des provisions sur charges mensuelles de 60 €.
Au premier décompte de charges en 2008, il m'est annoncé des charges réelles de 1462.69 € pour une année alors que mes provisions sur charges pour cette même année aurait été de 720 € pour une année. Mon agence a diminué d'autant ma facture d'eau puisqu'elle est commune à mon immeuble et que cette agence est aussi syndic de cet immeuble. Il m'a donc été facturé 16 € d'eau pour compenser cette différence de provision / charges réelles sans intervention aucune de ma part. Suite à une différence fictive de 115,69 € entre mes provisions et mes charges réelles, mes provisions sont augmentées de 10 € et passe à 70 €.
Cette année, l'agence me facture l'ensemble des charges ce qui parait normal mais étant donné qu'elle avait sous estimé mes provisions sur charges et falsifié le précédent décompte de charge, je me retrouve avec une régularisation de charges de 535.62 €. En effet, mes provisions de l'année 2008 s'élève à 790 € et les charges réelles n'ont pas beaucoup changé et sont de 1325.62 €.
J'ai donc été prévenu le 03/09/09 que mon prochain prélèvement du 10/09/09 serait de 1260,85 € c'est à dire plus que ma paye.
La première régularisation des charges aurait du me mettre la puce à l'oreille mais le différentielle n'était pas énorme et je n'ai donc pas fait attention au détail.
Je poste un topic ici en réaction de cet article http://www.universimmo.com/actu/uni...cle_Code=211.
Je n'aurais effectivement pas accepté la location de cet appartement si j'avais su que le loyer charges comprises n'était pas de 660 € mais de 710 €.
Je pense donc leur envoyer un recommandé avec AR pour contester les sommes demandées en m'appuyant sur les textes cités dans l'article de votre site.
Cependant, je vais être débité par prélèvement automatique d'une somme que je ne peux absorber d'ici la fin de cette semaine.
Pouvez-vous me conseiller sur la démarche à adopter ?
En vous remerciant,
Barroud.
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Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 11:59:01 |
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nefer
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 Posté - 04 oct. 2009 : 09:44:43
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la première chose à faire est de supprimer immédiatement le prélèvement automatique!
vous n'auriez pas du demander ce prélèvement automatique, bien trop dangereux!
ensuite vous réglerez soit par chèque soit par virement (si vous le souhaitez) votre loyer et la provision sur charges! |
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Barroud
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 2
Posté - 04 oct. 2009 : 09:55:51
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Bonjour,
Merci pour votre réponse. Le prélèvement nous a été imposé sous peine de frais de gestion supplémentaire pour un paiement par chèque. :edit: Je dois me tromper sur ce point et je ne retrouve pas le courrier de l'agence à ce propos.
Je vais contacter ma banque au plus tĂ´t.
Merci,
Barroud. |
Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 10:08:31 |
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nefer
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3
Posté - 04 oct. 2009 : 10:00:14
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citation: Initialement posté par Barroud
Bonjour,
Merci pour votre réponse. Le prélèvement nous a été imposé sous peine de frais de gestion supplémentaire pour un paiement par chèque.
Je vais contacter ma banque au plus tĂ´t.
Merci,
Barroud.
c'est totalement illégal!
avez vous lu le texte de la loi de 89 ?
si non, Ă lire en urgence! |
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Posté - 04 oct. 2009 : 10:10:28
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Il ne peut pas y avoir de frais supplémentaire pour gestion par chèque.
On vous a annoncé 720 euros de provisions sur charges, et vous dépensez 1462 la prmeière année,n et un peu plsu la seconde.
Pouvez-vous donner le détail des 1462, par exemple, avec Tant d'eau, tant de ceci, tant de cela que nous comprenions.
Le bailleur peut faire une estimation, mais il n'est pas facile de savoir combien un nouveau locataire consomme d'eau par exemple, car c'est tres variable d'une famille Ă l'autre.
Si vos 1462 se décomposent en 400 d'autres frais plus 1062 d'eau, il va être difficile de contester.
Si en revanche c'est 1200 + 262 d'eau, alors il est clair que votre bailleur vous a trompé. |
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Barroud
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Posté - 04 oct. 2009 : 10:12:18
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Je cherche le courrier de l'agence dont il est question mais je dois me tromper.
Cependant, pour mon problème initiale, vous me conseiller d'annuler le prélèvement automatique ce que je vais essayer de faire dans ces délais très court. Ensuite, vous parait -il bon de leur envoyer un recommandé pour contester une hausse du loyer à cause des charges sous estimées de presque 7.5%. Suis-je dans mon droit et quelles démarches dois je suivre ?
Merci,
Barroud. |
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Barroud
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Posté - 04 oct. 2009 : 10:19:56
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Bonjour ribouldingue,
Le compteur d'eau froide est commun à l'ensemble de l'immeuble. La répartition est faite en tantième.
La première année, j'ai reçu à la fois le décompte de charges indiquant que je devais payer 300 € d'eau pour l'année complète et la régularisation des charges dans laquelle il m'a été facturé que 16 € pour une période de 05/2007 à 12/2007. Ce qui a permis à l'agence d'équilibrer les charges réelles et les provisions. Les charges locatives était de 415 € pour cette même période.
Le décompte de charges pour l'année 2007 indique que j'aurais dû payer 1450€ de charges pour cette même année si j'avais habité l'appartement l'année complète. Ce qui est en opposition avec les 720€ de provision qu'il m'avait été demandé.
Cette année, je suis facturé de 500 € d'eau froide avec 700 € de charges locatives générales pour une année 2008 complète. Ce qui rétabli les charges à leur valeur réelle sachant qu'en réalité depuis 2007 les charges que j'aurais dû payer étaient d'environ 1300~1400€ soit plus de 100€ de provision par mois en contradiction avec les 60€ annoncé et demandé.
Pour ĂŞtre plus clair :
Provision sur charges annoncée à la signature du bail : 720 €
Charges réelles en 2007 : 1450 €
Charges réelles en 2008 : 1320 €
Ces charges sont calculées en tantièmes des charges générales de l'immeuble. Le compteur d'eau est commun à l'ensemble de l'immeuble et la répartition ce fait en tantième. La consommation n'a pas évolué depuis 2007. L'agence n'a fait que sous estimé mes provisions sur charges de quasiment moitié et falsifié la première régularisation des charges en ne me facturant que 16€ d'eau.
Cordialement,
Barroud.
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Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 12:09:45 |
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maoyann
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Posté - 04 oct. 2009 : 11:06:32
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Bonjour Barroud,
La question principale est de savoir si pour une raison ou une autre, l'agence a pu se tromper involontairement sur les provisions sur charge.
- une des possibilités serait que vous soyez le premier locataire du logement.
- une deuxième serait que le montant d'un ou de certains éléments de ces charges récupérables soit beaucoup plus élevé dans votre cas que pour les locataires précédents. Par ex vous vivez à 6 alors que les précédents vivaient à 2, on peut imaginer une consommation d'eau plus élevée pour vous. Cependant comme il n'y a pas de sous-compteur d'eau mais une répartition par tantièmes, il faudrait que votre immeuble comporte très peu de lots pour voir cette facture augmenter de façon massive du fait d'un seul lot. Combien de tantièmes votre lot représente-t-il ?
En conclusion, pouvez-vous comme vous l'a demandé Ribouldingue détailler vos différentes charges (ascenseur, gardien, eau ...) et vous renseignez pour savoir si certaines d'entre elles sont apparues ou ont franchement augmentées ces 2 dernières années, et qui pourraient expliquer cette sous-estimation. Dans le cas inverse, il semble que vous pourriez contester les sommes demandées. |
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Barroud
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Posté - 04 oct. 2009 : 11:17:02
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Bonjour maoyann,
Mon appartement regroupe deux anciens appartements réunis bien avant mon arrivé dans les lieux. L'immeuble comporte 28 appartements. Voici donc le détail des tantièmes :
Appartement 1 :
Charges générales : 37/1000 tantièmes
Charges ascenseur : 3700/120936 tantièmes
Charges logement : 1/25 tantième
Eau froide : 111/1410 tantièmes
Appartement 2 :
Charges générales : 35/1000 tantièmes
Charges ascenseur : 3500/120936 tantièmes
Voici le détail des charges facturées :
Du 14/05/07 au 31/12/07 :
Consommation eau froide : 16.44 €
Charges locatives générales : 415.91 €
Du 01/01/08 au 31/12/08 ;
Consommation eau froide : 487.35 €
Charges locatives générales : 709.27 €
Cet appartement n'avait pas trouvé preneur depuis 2 ans du fait de son état et de son manque d'entretien. Cependant, il était habité avant par un couple.
Je vais essayer de me procurer le décompte des charges 2006 ce qui pourrait me permettre de prouver une sous estimation de moitié des charges. Toutefois, je doute fort que les charges aient doublé entre ces deux années. De plus, il apparait étrange que l'agence m'ait facturé 16€ d'eau pour la période du 01/05/2007 au 31/12/2007 alors que le décompte des charges indiqué 300€ de facture d'eau pour l'année complète. Ce qui par la même occasion leur permettait d'adapter les provisions aux charges réelles.
Merci,
Barroud.
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Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 12:22:12 |
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Barroud
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9
Posté - 04 oct. 2009 : 11:43:40
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Voici si je ne me suis pas trompé le calcul de l'augmentation du loyer charges comprises :
Provision sur charges annoncées : 60 € * 12 mois = 720 €
Charges réelles de 2007 : 1462.69 €
Coût global annoncé (Loyer + charges) : 660 €
Coût réel (Loyer + charges) : 721 €
Augmentation constatée : 9.37 %
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Posté - 04 oct. 2009 : 12:59:32
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citation: Du 14/05/07 au 31/12/07 : Consommation eau froide : 16.44 € Charges locatives générales : 415.91 €
Du 01/01/08 au 31/12/08 ; Consommation eau froide : 487.35 € Charges locatives générales : 709.27 €
Vous avez votre réponse:
Fortissime augmentation de la consommation d'eau, Ă©tonnante Ă ce point
Les 16 euros sont en effet un bidouillage.
451*12/8 = environ 625 euros je pense pour une année
Donc pour la première année, vos provisions de 720 euros étaient correctes pour une consomation d'eau de l'ordre de une paire de centaines d'euros
720 = 625 + 95 euros. Une régularisation de cent euros n'aurait pas été insupportable.
Pour la seconde anne, tout s'envole.
Pour la seconde année, les charges locatives ont augmentée fortement (625 à 709)
Vos consommations d'eau aussi ce qui est pratimeent impossible ^pour un immeubel complet.
Vos charges de 840 euros sont ENCORE sous-estimées.
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Édité par - ribouldingue le 04 oct. 2009 13:02:07 |
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Barroud
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11
Posté - 04 oct. 2009 : 13:12:15
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En faite, la facturation de 16€ d'eau en 2007 ne correspond pas avec le décompte des charges de cette même année.
En effet, le 09/04/2008 je reçois un décompte des charges indiquant une facturation de 300 € au titre de la consommation d'eau. Au passage, je verse à mon agence 115.69 € de reste à percevoir au titre des charges 2007. Total des charges sur 2007 1462.69, total des provisions appelées 1347.00, reste à percevoir : 115.69.
Le 13/05/2008, je reçois une régularisation des charges de 37.51 € supplémentaire où il est indiqué que ma consommation d'eau froide du 14/05/2007 au 31/12/2007 est de 16.44 € alors qu'elle était annoncé à 300€ dans le précédent décompte de charge en date du 09/04/2008.
Je trouve déjà étrange d'avoir 115.69 € à payer au titre d'un décompte de charges le 09/04/08 et 37.51 € de régularisation de charges le 13/05/08 soit un mois plus tard !
Les charges en 2007 pour mon appartement étaient bien de 1462.69 et en 2008, elles sont de 1325.62. Il n'y a donc pas eut d'augmentation de consommation significative entre ces deux années au contraire, elles ont baissé !
Effectivement, lors de la signature du bail, l'agence m'a annoncé des provisions sur charges représentant la moitié des charges réelles. La première année, lors de la régularisation, elle a bidouillé pour faire rentrer les charges réelles dans les provisions.
Et pour la seconde année, elle me facture les charges réelles entrainant ainsi une augmentation du loyer global de presque 10% par rapport à ce qui m'avait été annoncé.
Ne puis-je pas contester la sous-estimation des charges, la bidouille faite la première année et le redressement cette année ?
Effectivement, mes charges actuelles sont encore sous-estimées !
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Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 13:33:37 |
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nefer
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Posté - 04 oct. 2009 : 14:22:24
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avez vous demandé le relevé général des dépenses?
vous pouvez essayer de le demander à un copropriétaire occupant |
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Barroud
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13
Posté - 04 oct. 2009 : 14:24:24
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C'est ce que je vais essayer de faire mais les charges que l'agence me demande cette année correspondent avec les charges de 2007. Le problème c'est qu'elles représentent le double de ce qui m'avait été annoncé à la signature du bail et facturé la première année donc 2007.
Il y a donc sous-estimation des charges à la signature du bail et bidouillage lors de la régularisation des charges de la première année. |
Édité par - Barroud le 04 oct. 2009 14:26:30 |
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Posté - 04 oct. 2009 : 17:14:05
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Barroud, nous avons compris, tout comme j'avais compris que la consomation preecue pour l'eua en 2007 Ă©tait un bidouillage.
Le point indiqué par Nefer est important, il faut vous porcurer ce docuement.
Mon point de veu est que oui, vos charges ont bien été sous-estiémes par le bailleurou l'agence, qu'ils ont été embêté en 2008, et qu'ils essayent de faire semblant de vous avoir oublié en 2009.
VOus pourriez deja commencer a néhocier en indiquant que la répartition provision-loyer annoncée lors de l'entrée dans les lieux était mauvaise, et que vous ne contestez nullement les charges (les loois ne ovu sle permettent pas, donc inutile de le faire, et refusez tout nouveau magouillage, tout en vous gardant bien de contester a postériori celui de 2007) mais proposez que la provision sur charge soit augmenté de 2O ou 25 euros au détriment du loyer.
C'est ce qui aurait du arriver.
Diotes que de toutes facon, vous avez (il vous faudra les avoir) les élément spour montrer que ils se sont bien trompés, qu'ils l'ont deja admis en 2008 pour les charges de 2007, et que devant un tribunal, la position de l'agence va être assez faible.
A ce niveau, votre but est SURTOUT de ne pas aller au tribunla, car il vaut mieux un mauvais acrod qu'un bon jugement, mais de commencer a montrer les muscles, et a démontrer que vosu n'acceptez pas la positin actuelle.£
Ne perdez surtout pas trop de temps avec eux a CONTESTER les charges.
Vous en CONTESTEZ aucunement les charges,
Vosu contestez le fait que les provisions ont été situées trop bas, au profit d'un loyer situé trop haut. Il faut vider un epu un verre pour en remettre un peu dans un autre. |
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Barroud
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Posté - 04 oct. 2009 : 17:24:05
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D'accord, si je comprends bien, je dois négocier la hausse des provisions sur charges en demandant une baisse du loyer.
Pour le paiement de la régularisation des charges, je suis donc obligé de payer les 1260,85 € qu'ils vont me prélever le 10/10/2009 puisque je ne peux les contester ? Ou alors est-ce une négociation à effet rétro-actif ? |
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nefer
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Posté - 04 oct. 2009 : 22:04:11
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Barroud, nous avons compris, tout comme j'avais compris que la consomation preecue pour l'eua en 2007 Ă©tait un bidouillage.
Le point indiqué par Nefer est important, il faut vous porcurer ce docuement.
Mon point de veu est que oui, vos charges ont bien été sous-estiémes par le bailleurou l'agence, qu'ils ont été embêté en 2008, et qu'ils essayent de faire semblant de vous avoir oublié en 2009.
VOus pourriez deja commencer a néhocier en indiquant que la répartition provision-loyer annoncée lors de l'entrée dans les lieux était mauvaise, et que vous ne contestez nullement les charges (les loois ne ovu sle permettent pas, donc inutile de le faire, et refusez tout nouveau magouillage, tout en vous gardant bien de contester a postériori celui de 2007) mais proposez que la provision sur charge soit augmenté de 2O ou 25 euros au détriment du loyer.
C'est ce qui aurait du arriver.
Diotes que de toutes facon, vous avez (il vous faudra les avoir) les élément spour montrer que ils se sont bien trompés, qu'ils l'ont deja admis en 2008 pour les charges de 2007, et que devant un tribunal, la position de l'agence va être assez faible.
A ce niveau, votre but est SURTOUT de ne pas aller au tribunla, car il vaut mieux un mauvais acrod qu'un bon jugement, mais de commencer a montrer les muscles, et a démontrer que vosu n'acceptez pas la positin actuelle.£
Ne perdez surtout pas trop de temps avec eux a CONTESTER les charges.
Vous en CONTESTEZ aucunement les charges,
Vosu contestez le fait que les provisions ont été situées trop bas, au profit d'un loyer situé trop haut. Il faut vider un epu un verre pour en remettre un peu dans un autre.
une relecture s'impose...
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nefer
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17
Posté - 04 oct. 2009 : 22:04:55
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citation: Initialement posté par Barroud
D'accord, si je comprends bien, je dois négocier la hausse des provisions sur charges en demandant une baisse du loyer.
Pour le paiement de la régularisation des charges, je suis donc obligé de payer les 1260,85 € qu'ils vont me prélever le 10/10/2009 puisque je ne peux les contester ? Ou alors est-ce une négociation à effet rétro-actif ?
je vous ai déjà dit de supprimer ce prélèvement dés lundi matin!
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 04 oct. 2009 : 23:42:36
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ensuite vous demanderez un Ă©talement du paiement sur plusieurs mois !!!!
et tachez de mettre la pression sur l'agence ou le bailleur pour dire que vous n'auriez jamais pris cet appart si les provisions avaient été justes, et que par conséquent, vous desirez une diminution du loyer et un blocage des indexations sur X années !!!
si vous ne demandez rien, vous allez vous faire avoir. |
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Sous estimation des charges 
