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Edoenn
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 Posté - 15 déc. 2021 : 19:58:31
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Bonsoir,
L'AG de ma copropriété a lieu la semaine prochaine.
Je constate dans les projets de résolutions que le syndic propose systématiquement des honoraires sur les travaux de 5% HT sur le montant HT des travaux. Je trouve cela élevé.
Il s'agit de travaux d'un montant assez peu élevé : trois chantiers dont le montant est compris entre 1000 et 1500 euros (ravalement de porche, reprise d'enrobé, reprise des portes coupe-feu).
L'an dernier, nous avions obtenu 4%. Bon, le syndic retente sa chance en mettant 5% cette année...
J'ai cherché un taux moyen, mais je n'ai pas trouvé. Comme il s'agit de petits travaux, apparemment il est d'usage que le taux soit plus élevé que pour des gros travaux.
Quel taux avez-vous obtenu pour des travaux similaires ?
Merci.
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Posté - 16 déc. 2021 : 07:41:02
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L'important n'est pas d'abord le taux, mais quelles actions va-t-il mené ?..... on les liste et les inscrits dans la résolution. On en estime ensuite le temps passé, et connaissant son taux horaire, on en calcule un montant estimé et on en déduit un taux.
Bien sur il faut tenir compte aussi d'un montant de travaux mini...
Dans votre cas, il faut se poser la question si ces travaux ne relèvent pas de l'entretien donc de la gestion courante aux comptes 615, donc sans honoraires.
PS : il faut réfléchir en absolu : passer de 5% à 4% sur des travaux de 1000 €, c'est 10 HT € de différence, soit 12.00 € TTC   .... euh ....
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GĂ©dehem
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Posté - 16 déc. 2021 : 08:55:33
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Edoenn parle de "petits travaux".
Dans le même sens que Rambouillet : tous les travaux n'ouvrent pas 'droit' à des honoraires supplémentaires, petits ou pas.
Petits ou pas, entrent-ils dans la gestion courante, ou sont-ils décidés hors prévisionnel ?
Dans la mesure ou ce sont des travaux d'entretien courant, ils sont compris dans les honoraires gestion courante. Petits ou pas.
Idem pour un taux : a adapter selon la complexité ou pas de sa gestion, de l'implication du syndic ou pas (désignation d'un délégué MO par exemple), passer de 4 à 5% pour un chantier à 100.000 € n'étant pas anodin ....
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2021 09:00:18 |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 déc. 2021 : 14:23:49
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Précision sur le post précédent.
Lorsque je parle 'implication du syndic', il faut comprendre " que fait-il pour ces travaux".
S'il s'occupe de tout, en qualité de délégué du maitre d'ouvrage (qui est le syndicat), il peut demander "le plafond".
En revanche, s'il n'y fait rien ( un architecte, un MO délégué s'occupe du chantier), ses taches se limitant à la gestion administrative et comptable (comme pour la gestion courante), il faut fixer un plancher pour ces taches.
Dans un cas il cumul toutes les activités, dans l'autre il ne s'occupe quasiment pas du chantier.
Autrement dit, fixer un taux global "à la louche" pour des travaux ne veut rien dire, le travail du syndic étant très variable selon ce qui a été décidé.
Ceci pour les travaux hors budget courant, bien entendu.
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2021 14:26:06 |
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Edoenn
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 Posté - 16 déc. 2021 : 18:02:56
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Merci pour vos réponses.
Avant de poster, j'ai lu l'histoire des travaux intégrés dans la gestion courante ou décidés hors prévisionnel. Là , c'est hors prévisionnel, et je vois bien l'intérêt du syndic à procéder ainsi (sinon il ne touche pas d'honoraires sur les travaux). Merci Rambouillet pour la piste de la "gestion courante aux comptes 615" ; la reprise des portes coupe-feu pourrait peut-être y passer (remplacement de poignées et de paumelles, portes à raboter...) ; pour la peinture et l'enrobé, je lis à droite et à gauche que ce sont bien des "travaux".
Vu de ma fenêtre, cela ne va pas demander un temps énorme au syndic, mais je peux me tromper. Les devis sont faits. J'imagine qu'il y aura une visite à la réception des travaux (qui ne devraient pas durer bien longtemps, donc il n'y aura pas un suivi de chantier régulier à mettre en place) et du travail administratif derrière. Le conseil syndical est très actif, il s'occupera sans doute du suivi.
Je vais suivre votre conseil de raisonner en taux horaire.
Dans l'absolu, je suis d'accord, ce sont des économies de bout de chandelle. Mais j'estime que cet argent est mieux dans la poche des copropriétaires que du syndic, surtout si l'expérience se renouvelle tous les ans... |
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GĂ©dehem
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Posté - 16 déc. 2021 : 19:06:14
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"... cet argent est mieux dans la poche des copropriétaires que du syndic?..; "
Peut être à première vue !
Il serait certainement plus utile pour mieux entretenir l'immeuble, et par lĂ Ă le valoriser.
C'est dans ce sens que l'action du CS est intéressante : la maitrise des charges.
Non pas pour les réduire (ou pas forcément), mais pour mieux utiliser les ressources (recettes).
Pour les travaux, il faut effectivement veiller à ce que certains ne soient pas abusivement imputés hors du budget prévisionnel, hors gestion courante, histoire de faire tourner la machine à sous ...
Les travaux que vous indiquez sur ces portes coupe feu relèvent à priori de l'entretien courant.
"Article 45 du DĂ©cret : Les travaux d'entretien courant ou de maintenance :
- Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
-Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
- Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
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Édité par - Gédehem le 16 déc. 2021 19:17:58 |
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Edoenn
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Posté - 17 déc. 2021 : 23:09:35
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Je suis tout à fait d’accord pour dire que cet argent est utile pour entretenir l’immeuble, j’ai fait un raccourci en écrivant "dans la poche des copropriétaires". Je ne remettais pas en cause les travaux envisagés, je m’interrogeais sur la rémunération du syndic.
Merci à tous pour vos éclairages, j’ai les idées plus claires pour l’AG. |
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JPM
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Posté - 18 déc. 2021 : 20:51:42
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Ce type de travaux ne donne pas lieu à rémunération. C'est de l'entretien courant.
En revancher il ne faut pas chipoter trop quand il y a un véritable chantier.
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Edoenn
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Posté - 20 déc. 2021 : 18:18:55
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Merci JPM. Je pense que la réparation des portes coupe-feu rentre effectivement dans l'entretien courant / la maintenance, mais je doute pour l'enrobé et le ravalement du porche.
Concernant l'enrobé, il s'agit de le refaire à un endroit où il s'est affaissé (sur une ou deux places de parking).
Concernant le ravalement du porche, il s'agit de moderniser l'entrée de l'immeuble en changeant la couleur des murs ; c'est purement esthétique, l'immeuble ayant été ravalé par l'ancien propriétaire juste avant la vente de l'immeuble à la découpe (2017 ou 2019, de mémoire).
Je lis Ă cette page : https://www.copropriete-info.fr/Pag...slation.aspx :
Article 44 du Décret [du 17 mars 1967] : Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
1° Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ;
2° Aux travaux portant sur les éléments d'équipement communs, autres que ceux de maintenance ;
3° Aux travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments ;
4° Aux études techniques, telles que les diagnostics et consultations ;
5° Et, d'une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l'administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l'immeuble.
Article 45 du DĂ©cret : Les travaux d'entretien courant ou de maintenance :
Les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ; ils comprennent les menues réparations.
Sont assimilés à des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'éléments d'équipement communs, tels que ceux de la chaudière ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent.
Sont aussi assimilées à des travaux de maintenance les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les éléments d'équipement communs.
Peut-on, à votre avis, faire valoir que les travaux d'enrobé et de peinture sont "exécutés en vue de maintenir l'état de l'immeuble ou de prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun" ?
En l'écrivant, je me dis que l'enrobé peut rentrer là -dedans (maintenir l'état / prévenir la défaillance)...
Mais la peinture ne correspond-elle pas à des "travaux d'amélioration" (donc hors prévisionnel) dans la mesure où ce chantier n'est pas "nécessaire" ? Si elle était dégradée, ce serait de l'entretien courant ? J'ai du mal à saisir la limite entre maintenance et travaux...
Quand on a changé les boîtes aux lettres l'an dernier (les anciennes étaient rouillées, certaines ne fermaient plus), on aurait peut-être pu le faire passer en maintenance... Arf, non, c'est un équipement commun mais sans contrat de maintenance donc ce sont des travaux...  |
Édité par - Edoenn le 20 déc. 2021 18:24:52 |
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JPM
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Posté - 20 déc. 2021 : 22:20:07
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Vos travaux sont des travaux d'entretien courant ou de maintenance.
C'est d'ailleurs le cas pour la plupart des travaux dont le coût ne dépasse pas 1500 €
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Edoenn
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Posté - 21 déc. 2021 : 12:07:10
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Super, merci pour votre aide. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 14:57:56
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Même avis : travaux d'entretien courant, compris dans la rémunération 'courante' du syndic. |
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Edoenn
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Posté - 21 déc. 2021 : 19:38:09
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Je reviens de l'AG. Avant le début de la négociation sur les honoraires de travaux, le syndic a annoncé qu'il ne demanderait pas d'honoraires sur ces "travaux" 
Je garde les éléments que vous m'avez donnés pour une éventuelle prochaine fois. |
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GĂ©dehem
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Posté - 21 déc. 2021 : 22:20:10
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Il a du venir lire ce sujet avant l'AG ....... |
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JPM
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Posté - 21 déc. 2021 : 22:30:40
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C'est très certainement en Bretagne que les syndics sont les plus raisonnables et
" sachant vivre ", qualité qui est de moins en moins fréquente.
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Travaux : taux des honoraires syndic ? 
