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fabien_95
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 Posté - 04 avr. 2022 : 04:59:50
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Le conseil syndical a mandaté un avocat pour faire repartir les charges de travaux onéreux uniquement sur les chambres de service du 6e étage. Il a preconisé 85000 de travaux de plomberie et d'autres travaux pour un total estimé de 250000€ à repartir en plusieurs années. Cela signifie que le propriétaire d'une petite chambre de service pourrait être amené à payer 15000€.
Actuellement les charges des travaux au dernier étage sont reparties selon une clé qui concerne également d'autres étages.
Le président du CS, qui dans le temps est devenu propriétaires de 6 grands appartements dans l'immeuble par le biais de sociétés-écran et est toujours partant pour nous faire dépenser de l'argent, affirme que comme les chambres de bonne ne sont plus possédées par le propriétaires des grands appartements (ce qui est en partie faux), ces dernier ne devriaent plus payer les dépenses du 6e étage.
Il a saisi l'occasion des nouvelles obligations de la loi ELAN pour faire trouver à un avocat le système de nous mettre sur le dos des dépenses très lourdes qui seront sans doute approuvées (il est propriétaire d'une variété de chambres de bonne).
Merci de me dire s'il y a une façon d'empêcher cela!
Je vous copie ci-dessous le point concerné voté à l'AG en 2021:
Nouvelles obligations réglementaires - Loi ELAN : Mise à jour du règlement de
copropriété - Décision à prendre concernant la réalisation d'un audit de conformité
Exposé :
L'article 209 de la loi portant sur l'évolution du logement, l'aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018 a complété l'article 6 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par l'ajout des articles 6-2, 6-3 et 6-4 concernant l'existence des parties communes spéciales et parties communes à jouissance privative. L'article 6-4 précise que l'existence des parties communes spéciales et celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Afin de vérifier que le règlement de copropriété répond aux nouvelles obligations
réglementaires, un audit de conformité de celui-ci par un avocat procédant à une analyse juridique est impératif.
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Posté - 04 avr. 2022 : 08:34:52
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à signaler que le délai pour rectifier le RdC dans les conditions de la loi Elan est dépassé (24/11/2021) ...... et n'a pas été officiellement prorogé, même si cela a été demandé par certains. Donc faire cette dépense d'avocat est inutile, sauf si la décision de modifier le RdC se fait à l'unanimité  |
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 Posté - 04 avr. 2022 : 08:55:33
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Attention, la loi 3DS du 21 février 2022 a réformé la loi Élan.
La date du 24.11.2021 a disparu !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 04 avr. 2022 : 08:58:26
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 04 avr. 2022 : 09:16:10
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Avant tout, il s'agirait de savoir ce qu'il en est exactement !
"Le conseil syndical a mandaté un avocat pour faire repartir les charges de travaux onéreux uniquement sur les chambres de service du 6e étage.
(....)
Actuellement les charges des travaux au dernier étage sont reparties selon une clé qui concerne également d'autres étages."
Exposé beaucoup trop vague : de quoi s'agit-il ?
Il s'agirait peut être d'un projet de création de parties communes spéciales aux seuls lots du 6ème ??
Alors sur quel fondement ?
Il manque trop d'éléments pour partir sur cette histoire de "loi Elan" ! |
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Posté - 04 avr. 2022 : 10:20:59
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merci coproprietaire33, j'avais pas connaissance ..... |
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2022 : 14:34:46
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Attention, la loi 3DS du 21 février 2022 a réformé la loi Élan.
La date du 24.11.2021 a disparu !
Donc on est encore dans les délais? |
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2022 : 14:40:18
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citation: Initialement posté par Gédehem
Avant tout, il s'agirait de savoir ce qu'il en est exactement !
Il s'agirait peut être d'un projet de création de parties communes spéciales aux seuls lots du 6ème ??
Alors sur quel fondement ?
OUI, avec le prétexte de la loi ELAN (ils disent ça, je n'en sais rien).
Selon ce monsieur qui a déjà 6 appartements de 150 m2 chacun dans l'immeuble, le dernier étage (chambres de bonne) devrait être changé en "partie commune spéciale" afin de créer une clé de repartition des charges séparée et nous faire payer 250000€ en travaux! |
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Posté - 04 avr. 2022 : 15:20:30
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Oublions ELAN pour le moment.
Vous parlez de la création d'une clé de repartition, pour cela il faut un vote en AG (ART.26).
Y a t-il une resolution à l'ODJ de la prochaine AG ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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fabien_95
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Posté - 04 avr. 2022 : 15:25:55
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Oublions ELAN pour le moment.
Vous parlez de la création d'une clé de repartition, pour cela il faut un vote en AG (ART.26).
Y a t-il une resolution à l'ODJ de la prochaine AG ?
Non, on en a parlé à l'AG de 2021. Cet avocat va proposer une clé de repartition spéciale (partie commune spéciale) qui sera votée à la prochaine AG. Et avec ce monsieur propriétaire de 900 m2 d'appartements, le résultat est prévisible.
Sinon, faut-il l'unanimité? |
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Posté - 04 avr. 2022 : 15:29:01
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oui, unanimité de l'article 26.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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nefer
Modérateur
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Posté - 04 avr. 2022 : 15:33:47
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
oui, unanimité de l'article 26.
l'article 26 ce n'est pas l'unanimité! |
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2022 : 16:09:49
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On modifie le droit de propriété avec une majorité selon l'art. 26?? |
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Posté - 04 avr. 2022 : 19:22:07
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Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (article 10 de la loi). La modification de la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité (article 11 de la loi).
La seule possibilité de modifier la répartition des charges par voie judiciaire est dans le cas où une répartition du règlement de copropriété ne respecte pas l'un des deux alinéas de l'article 10 :
"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
"Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5."
Chacun de ces alinéas concerne certains types de charges.
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2022 : 19:25:39
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Merci! Donc ces messieurs pouraient imposer la clé de repartiiton des charges des chambres de service par voie judiciaire? |
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Posté - 04 avr. 2022 : 20:22:31
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Posté - 04 avr. 2022 : 21:06:57
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 04 avr. 2022 : 21:42:53
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Les frais des travaux au dernier étage sont reparties entre tous les étages. Comme les appartements sus le dernier étage sont beaucoup plus grands, la plupart des frais sont payés par ces derniers |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 05 avr. 2022 : 13:51:21
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citation: Initialement posté par fabien_95
On modifie le droit de propriété avec une majorité selon l'art. 26?? Un droit de propriété ne peut être modifié qu’avec le consentement du titulaire de ce droit. Seule la puissance publique peut attenter autoritairement à un droit de propriété si l’intérêt général l’impose et à la condition préalable d’une juste indemnité.
En ce qui concerne votre immeuble, il ne s’agit pas de créer des parties communes spéciales ou d’accorder des jouissances privatives sur des parties communes mais de constater l’existence de telles parties communes ou droits de jouissance. La loi ELAN incite, plus qu’elle n’oblige, à ce que l’assemblée générale se prononce sur un tel constat.
La modification du règlement de copropriété en application de la loi ELAN n’est qu’une modification à droit constant. Elle permet seulement une meilleure lisibilité du règlement. Elle ne modifie rien. Il en résulte qu’il n’est pas possible de modifier la répartition des charges par l’adaptation du règlement de copropriété prévue par la loi ELAN.
Un copropriétaire n’est pas satisfait de la répartition actuelle des charges. Il y a trois hypothèses et trois seulement.
1. Tout est régulier. Il doit se plier aux clauses du règlement de copropriété qu’elle lui plaisent ou non.
2. Le règlement de copropriété est conforme à la loi mais il est mal appliqué. Il est en droit d’exiger une application correcte du règlement. Il peut contester l’approbation des comptes ou son compte personnel de copropriétaire.
3. Le règlement de copropriété stipule une répartition des charges illégale. Il peut proposer une modification de la répartition des charges, qui doit être adoptée à l’unanimité, ou demander une telle modification par la voie judiciaire. |
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fabien_95
Contributeur actif
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Posté - 05 avr. 2022 : 14:26:47
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citation: Initialement posté par ainohicitation: Initialement posté par fabien_95
On modifie le droit de propriété avec une majorité selon l'art. 26?? Un droit de propriété ne peut être modifié qu’avec le consentement du titulaire de ce droit. Seule la puissance publique peut attenter autoritairement à un droit de propriété si l’intérêt général l’impose et à la condition préalable d’une juste indemnité. En ce qui concerne votre immeuble, il ne s’agit pas de créer des parties communes spéciales ou d’accorder des jouissances privatives sur des parties communes mais de constater l’existence de telles parties communes ou droits de jouissance. La loi ELAN incite, plus qu’elle n’oblige, à ce que l’assemblée générale se prononce sur un tel constat. La modification du règlement de copropriété en application de la loi ELAN n’est qu’ une modification à droit constant. Elle permet seulement une meilleure lisibilité du règlement. Elle ne modifie rien. Il en résulte qu’il n’est pas possible de modifier la répartition des charges par l’adaptation du règlement de copropriété prévue par la loi ELAN. Un copropriétaire n’est pas satisfait de la répartition actuelle des charges. Il y a trois hypothèses et trois seulement. 1. Tout est régulier. Il doit se plier aux clauses du règlement de copropriété qu’elle lui plaisent ou non. 2. Le règlement de copropriété est conforme à la loi mais il est mal appliqué. Il est en droit d’exiger une application correcte du règlement. Il peut contester l’approbation des comptes ou son compte personnel de copropriétaire. 3. Le règlement de copropriété stipule une répartition des charges illégale. Il peut proposer une modification de la répartition des charges, qui doit être adoptée à l’unanimité, ou demander une telle modification par la voie judiciaire.
Merci! C'est tout clair pour moi. Il faut compter qu'à l'AG on entend beaucoup de mensonges, entre autres que l'actuelle répartition des charges ne serait plus conforme à la loi et qu'"on ne peut pas voter contre la loi".
J'attends la convocation pour voir ce que ce monsieur aux six appartements va s'inventer cette fois.
Dans mon opinion il s'enrichit avec notre argent, mais sur le plan formel tout est toujours légal, régulier et conforme |
Édité par - fabien_95 le 05 avr. 2022 14:30:32 |
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Sujet |
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Charges reparties sur un seul étage 
