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barney
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 Posté - 07 mai 2022 : 10:50:38
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Bonjour,
Notre AG a lieu le 9 mai: le syndic a rédigé une résolution sur un remplacement de deux colonnes en fonte percées dans un appartement;
nous n'avons qu'un seul devis dans la convocation, avec mandat au CS sur le choix des prestataires.
Dans la même résolution, on lit "honoraires du syndic : L'assemblée générale prend acte que les honoraires du syndic seront de 4,40 % HT du montant HT des travaux....
L'assemblée générale précise que le coût des travaux, ainsi que les honoraires y afférents, seront répartis selon les millièmes attachés aux lots concernés par la dépense".
alors que notre RC indique que les colonnes sont parties communes.
Peut on enlever cette phrase peu claire dans le PV d'AG ?
Peut on payer avec le fonds Alur ?
Le CS a reçu un 2è devis depuis l'envoi de la convocation, mais pour le remplacement d' une seule colonne, du coup le montant est en dessous du seuil accordé pour les dépenses du CS. Le CS peut il demander au syndic de donner l'OS à l'entreprise ?
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Posté - 07 mai 2022 : 11:30:46
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tout d'abord votre résolution doit être décomposée en plusieurs résolutions :
* la décision de faire pour un montant maxi via les charges spéciales (citées l'expression du RdC)
* la décision de financer par le fonds alur en faisant attention au mode de répartition
* la délégation au CS du choix du prestataire
* le montant des honoraires syndics exprimés en % HT du montant HT des travaux facturés (financés comment ?)
Bien sur le fonds Alur peut servir à cela, mais le syndic ne veut peut-être pas s'embêter avec le fait que le fonds ALUR est provisionné en charges générales et la dépense de réfection en charges spéciales différentes des charges générales .... 
je suggère toujours de lister dans la résolution les taches principales du syndic pour justifier ses honoraires de 4,40 % .... 
Il faudrait savoir s'il faut remplacer 1 ou 2 colonnes ..... avant de donner un OS. Et s'il faut "casser" des murs intérieurs peut-être faut-il faire les 2 ....
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barney
Contributeur actif
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 2
Posté - 07 mai 2022 : 11:48:16
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merci pour votre réponse Rambouillet mais je ne comprends pas :
pour l'instant il n'y a pas de charges spéciales dans le RDC de notre copropriété.
Des fontes percées ont déjà été souvent remplacées dans notre immeuble, sans passer par l'AG : il s'agissait toujours de remplacer une seule fonte, le montant était dans le seuil des dépenses pouvant être autorisées par le CS.
Nous avons bien cette fois-ci 2 fontes à remplacer (aucune destruction nécessaire), d'où le montant supérieur qui excède le seuil des dépenses pouvant être autorisées par le CS.
Notre immeuble a 2 bâtiments : faudra t'il à l'avenir attribuer à un seul bâtiment les dépenses suivant l'emplacement des travaux à réaliser ?
et surtout, comme nous avons un devis qui est dans la délégation du CS, (l'entreprise a déjà indiqué que le 2è devis à recevoir sera similaire), peut on lancer les travaux, ce qui évitera en plus les honoraires sur travaux ? |
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Neofit92
Contributeur actif
France
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Posté - 07 mai 2022 : 16:34:15
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Bonjour,
plusieurs réponses à votre situation.
Vous avez l'AG lundi, donc en séance vous pouvez modifier les montants et faire en sorte d'être dans la légalité par rapport à la loi.
Les conseils de Rambouillet pouvant vous servir de cadre évidemment.
Mais plus généralement, vous posez le problème du seuil des dépenses autorisées qui a bien entendu sa raison et son importance.
Particulièrement dans votre cas, je considérerai que de ne pas intervenir posera à termes, un problème de sécurité à la copropriété. Alors attendre une nouvelle AG ou faire une AG pour un dépassement ne me parait pas adapté à la situation ' '
Je lancerai donc la réparation et la justifierai à postériori, à charge aux contestataires de passer par le tribunal, mais en 4 ans de Présidence, je n'ai jamais vu ce genre de remise en cause. Et pourtant, il n'y avait pas que des travaux engageant la sécurité.
A un moment, il faut faire travailler le bon sens, à moins de tensions et d'hostilités caractérisées au sein de la copro.
Enfin et pour finir, nous avons eu un président par le passé (+ de 15 ans maintenant) qui a augmenté significativement le budget montant des marchés pour entretien.
Et bien, c'est une sage décision lorsque le CS fait correctement son job. Car soit vous consacrez votre vie au CS pour prévoir l'imprévisible et être au plus près de la légalité, soit vous vous laissez un peu de souplesse en respectant l'esprit de la loi plutôt que toujours la loi. Et là , il faut expliquer qu'une délégation de confiance au CS n'est pas une mauvaise politique.
Là , je vous l'accorde, on peut ne pas être d'accord, mais cela facilite tellement la vie de la copro au quotidien. C'est un choix.
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nefer
Modérateur
14628 message(s)
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Posté - 07 mai 2022 : 18:36:36
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citation: Initialement posté par barney
Notre immeuble a 2 bâtiments
Il va falloir étudier la possibilité de créer des charges spéciales par bâtiment |
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Posté - 07 mai 2022 : 18:44:46
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ce problème de plafond des dépenses du CS n'en est pas un, car je vous rappelle que l'article 25 existe toujours : donner délégation de pouvoir au CS pour des opérations relevant de l'article 24 (votre cas) et cela sans plafond.
Quant aux charges spéciales, il va falloir y penser et l'ordonnance de 2022 qui impose au syndic de mettre ce point à l'ordre du jour : modification du RdC pour création de charges spéciales ou pas, entre autres (et je m'étonne que votre syndic ne l'ai pas fait). |
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Posté - 08 mai 2022 : 09:39:19
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par barney
Notre immeuble a 2 bâtiments
Il va falloir étudier la possibilité de créer des charges spéciales par bâtiment
Pas de possibilité de créer des charges spéciales s'il n'y a pas de parties comunes spéciales (en propriété : au sens de l'article 6-2 de la loi), sinon elles seraient "non écrites"... |
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Posté - 08 mai 2022 : 09:41:35
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On ne peut plus utiliser le fonds de travaux "ce que vous appelez le "fonds alur") pour ce type de travaux : depuis la loi climat, il ne peut plus être utilisé que pour les travaux prévus au plan pluriannuel de travaux adopté par l'AG, pour la rénovation énergétique ou pour des travaux d'urgence (au sens "sauvegarde de l'immeuble")... |
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Posté - 08 mai 2022 : 11:03:16
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rédaction Universimmo :
on a encore un petit peu de temps : pour certaines, les plus grosses 1/1/2023 et ce jusqu'en 2025 ..... |
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Sujet |
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travaux délégation au CS 
