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 Sujet  |
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 Posté - 12 oct. 2022 : 22:18:54
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Historique de la discussion :
https://www.universimmo.com/forum_u...&whichpage=4
Je soutiens qu’en vertu des dispositions de l’article 15 du décret, l’on peut parfaitement se passer du syndic pendant l’assemblée générale en désignant un copropriétaire pour le remplacer au poste de secrétaire de séance.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
Contributeur actif
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 Posté - 13 oct. 2022 : 00:10:22
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Bonsoir,
Il me semble que l'ARC n'a jamais prétendu vouloir éjecter le syndic de l'AG.
Il est très facile de faire des pirouettes quand on est un bon danseur...
Reprenons l'histoire depuis le début :
1) Xeni Consulting publie un billet dans lequel un gestionnaire se plaint de devoir travailler en soirée pour tenir les AG, puisque lorsque ce gestionnaire propose que l'AG se tienne dans les heures de bureau, la réponse du syndicat (pour faire simple) est sans appel "mais on travaille nous à cette heure-là !!!". Comme si le syndic ne travaillait pas...
2) Suite à ce billet, l'ARC publie une réponse-solution : puisque les gestionnaires en ont marre de devoir travailler en soirée, il y a la possibilité que le syndic se présente à l'AG (c'est une faute s'il ne le fait pas) et que l'AG propose un copropriétaire pour tenir le secrétariat en vertu de l'article 15 du décret 1967.
Le gestionnaire peut alors tranquillement rentrer chez lui.
3) Suite à cela, réponse de l'ANGC qui prétend que le syndic est légalement secrétaire de séance et que l'ARC prétend que le syndic n'est pas indispensable à l'AG.
Alors que faut-il en penser?
Déjà , la réponse de l'ANCG est de mauvaise foi, car si on lit attentivement la réponse-solution de l'ARC, il n'y est jamais dit qu'il faut éjecter le syndic de l'AG de manière systématique.
Ensuite, le syndic n'est pas légalement le secrétaire de séance. Il est secrétaire de séance, sauf avis contraire de l'AG.
Il est donc parfaitement légal que le syndic ne soit pas secrétaire de séance.
Pour ma part, je pense que l'ARC a raison. Si les gestionnaires se plaignent de devoir travailler en soirée, alors il faut qu'ils changent de métier car ils savent très bien que la majorité des copropriétaires travaillent en journée et heureusement qu'ils ne sont pas au chômage.
Serait-il raisonnable de demander à tous les membres du syndicat de faire l'effort de se libérer en journée, alors qu'il suffit qu'une seule personne (le gestionnaire) fasse un effort? Voilà de quoi provoquer une désertion massive des AG, comme si la participation en soirée était mirobolante.
Et pourquoi le gestionnaire ne tiendrait pas des AG le samedi? "Ah bin non, on travaille pas le samedi, le dimanche et les jours fériés."
En étant gestionnaire de syndic, travailler en soirée les jours ouvrables fait parti du métier et de ses obligations, tout comme le personnel médical ou infirmer qui doit des obligations de service 24h/24 7j/7.
Ce n'est pas comme s'ils n'étaient pas au courant avant de prendre le poste de gestionnaire.
Par ailleurs, il est d'usage que les heures travaillées après une certaine heure (18h, 19h ou 20h) voient leur tarif horaire majoré.
Pour autant, est-ce que dans les grosses structures, le gestionnaire en voit la couleur? Perso, je n'en sais rien. J'espère que oui.
Ensuite, est-il normal de devoir travailler en soirée après une journée de 8h de travail, sans pouvoir récupérer d'une manière ou d'une autre (compensation financière et/ou horaire)?
De mon point de vue, non car tout travail mérité salaire et les heures supplémentaires doivent pouvoir être compensées.
C'est donc aux syndics de revoir leur gestion du personnel et des heures supplémentaires.
Après, moi je ne sais pas comment ça se passe, mais si les "ouins-ouins" se plaignent alors que des compensations honnêtes et justes existent, qu'ils aillent travailler ailleurs.
En conclusion, que l'ARC propose d'appliquer l'article 15 du décret 67 jusqu'au bout de la phrase ne me choque nullement pour les gestionnaires qui en ont marre de travailler le soir.
Le métier de gestionnaire n'est pas un métier facile (beaucoup de copropriétaires se défoulent contre eux), mais (j'ose ajouter HELAS?), cela fait parti de leur métier.
D'un autre côté, il serait abusif de considérer que le métier de gestionnaire est un métier dit "pénible". Et puis quoi encore?
Si ça ne leur convient pas, il faut qu'ils changent de métier ou de boîte, et qu'ils se rendent compte de ce qui se passe dans d'autres corps de métiers. |
Édité par - PCS1975 le 13 oct. 2022 00:25:15 |
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FBO
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 2
Posté - 13 oct. 2022 : 10:01:44
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ce syndic bashing, vraiment ça devient lourd...
une copropriété ça se gère "normalement", on veut tout réinventer mais à tort.
ça se visite, il faut anticiper des pbs techniques, on fait une convocation, on tient l 'AG...
évidemment qu'on peut se passer du syndic, mais quel respect pour lui si tel devait être le cas ?
je me vois ml dire en AG, bon vous pouvez élire quelqu'un d'autre, je ne suis pas indispensable, et partir. les gens me vireraient vite si c'était le cas.
et faire un PV, ça ne s'improvise pas. il faut tout bien noter et calculer. et prétendre que c'est facile, non, ou alors il y aurait des anomalies de nature à vicier le PV, ou il manquera des infos.
je rappelle juste que c'est un métier, et il ne suffit pas de "vouloir" pour "pouvoir".
je veux être policier ou pompier. oui mais ce n'est pas juste en voulant aller sur le terrain et le faire, que je saurais le faire. on se forme, et la pratique contribue à monter en compétences.
fort heureusement je ne vois pas 1 seule copro où on nous dirait vous embêtez pas, on tient notre AG sans vous.
les gens attendent ça.
et quand au début de séance on dit voilà le président de séance doit dérouler l'AG, mettre aux voix, dans 95% des cas on nous dit non non faites vous monsieur le syndic, ça nous va très bien, nous on n'a pas l'habitude.
et quand le président de séance déroule l'AG, souvent il se contente de lire le titre et le projet de résolution. aucune explication, aucun détail, pas de valeur ajoutée particulière.
vraiment c'est à dégouter de lire tout ça de partout. on ne respecte plus le fait qu'on a travaillé dur et qu'on travaille dur, comme si on était remplaçables d'un claquement de doigts. ça fait mal au coeur. |
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andre78fr
Pilier de forums
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3
 Posté - 13 oct. 2022 : 10:27:16
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Pour ceux qui sont sur Linkedin, la dernière publication de l'ARC qui affuble M. Frémont d'un bonnet d'âne et provoque une nouvelle salve de commentaires, dont le mien ;-)
https://www.linkedin.com/posts/arc-...mber_desktop
citation: Il n'en reste pas moins que dans la très grande majorité des copropriétés où le syndic est le seul à connaître plus ou moins bien les règles, le droit, les comptes, les fournisseurs et les dossiers en cours de la copropriété, tenir une AG sans lui est une bêtise... |
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Sunbird
Pilier de forums
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4
Posté - 13 oct. 2022 : 11:36:33
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La réponse ne peut être binaire à ce type de problématique.
Il existe un point où la présence du syndic est nécessaire c'est pour exercer son devoir de conseil.
Maintenant il est rare que le syndic exerce ce devoir et si il le fait il est souvent oral.
Or un devoir de conseil doit être écrit.
Il y a également l'aspect commercial, l'assemblée est facturée dans le contrat, il faudrait donc que le syndic enlève un montant équivalent.
Mais surtout les absents ont toujours tort et un syndic absent serait remplacé rapidement par un autre syndic.
Je vois difficilement une AG se tenir sans syndic en raison de l'ignorance des copropriétaires, il suffit de voir les présidents qui sont dans un coin de la salle comme une plante verte.
Si le métier n'attire plus, les horaires sont un élément, mais également les salaires. Il faut en faire toujours plus pour avoir toujours moins.
L'ARC ferait mieux de répondre à la problématique et l'obligation du devoir de conseil.
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Posté - 13 oct. 2022 : 12:24:10
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citation: Initialement posté par FBO
ce syndic bashing, vraiment ça devient lourd...
une copropriété ça se gère "normalement", on veut tout réinventer mais à tort.
ça se visite, il faut anticiper des pbs techniques, on fait une convocation, on tient l 'AG...
évidemment qu'on peut se passer du syndic, mais quel respect pour lui si tel devait être le cas ?
je me vois ml dire en AG, bon vous pouvez élire quelqu'un d'autre, je ne suis pas indispensable, et partir. les gens me vireraient vite si c'était le cas.
et faire un PV, ça ne s'improvise pas. il faut tout bien noter et calculer. et prétendre que c'est facile, non, ou alors il y aurait des anomalies de nature à vicier le PV, ou il manquera des infos.
je rappelle juste que c'est un métier, et il ne suffit pas de "vouloir" pour "pouvoir".
je veux être policier ou pompier. oui mais ce n'est pas juste en voulant aller sur le terrain et le faire, que je saurais le faire. on se forme, et la pratique contribue à monter en compétences.
fort heureusement je ne vois pas 1 seule copro où on nous dirait vous embêtez pas, on tient notre AG sans vous.
les gens attendent ça.
et quand au début de séance on dit voilà le président de séance doit dérouler l'AG, mettre aux voix, dans 95% des cas on nous dit non non faites vous monsieur le syndic, ça nous va très bien, nous on n'a pas l'habitude.
et quand le président de séance déroule l'AG, souvent il se contente de lire le titre et le projet de résolution. aucune explication, aucun détail, pas de valeur ajoutée particulière.
vraiment c'est à dégouter de lire tout ça de partout. on ne respecte plus le fait qu'on a travaillé dur et qu'on travaille dur, comme si on était remplaçables d'un claquement de doigts. ça fait mal au coeur.
Les syndics sur-réagissent.
Il n'a échappé à personne que ce juste une possibilité offerte aux SDC.
Les syndics semblent découvrir cette disposition (en vigueur depuis le 22 mars 1967).
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
Contributeur actif
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6
Posté - 13 oct. 2022 : 13:21:46
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citation: Initialement posté par FBO
ce syndic bashing, vraiment ça devient lourd...
une copropriété ça se gère "normalement", on veut tout réinventer mais à tort.
ça se visite, il faut anticiper des pbs techniques, on fait une convocation, on tient l 'AG...
évidemment qu'on peut se passer du syndic, mais quel respect pour lui si tel devait être le cas ?
je me vois ml dire en AG, bon vous pouvez élire quelqu'un d'autre, je ne suis pas indispensable, et partir. les gens me vireraient vite si c'était le cas.
et faire un PV, ça ne s'improvise pas. il faut tout bien noter et calculer. et prétendre que c'est facile, non, ou alors il y aurait des anomalies de nature à vicier le PV, ou il manquera des infos.
je rappelle juste que c'est un métier, et il ne suffit pas de "vouloir" pour "pouvoir".
je veux être policier ou pompier. oui mais ce n'est pas juste en voulant aller sur le terrain et le faire, que je saurais le faire. on se forme, et la pratique contribue à monter en compétences.
fort heureusement je ne vois pas 1 seule copro où on nous dirait vous embêtez pas, on tient notre AG sans vous.
les gens attendent ça.
et quand au début de séance on dit voilà le président de séance doit dérouler l'AG, mettre aux voix, dans 95% des cas on nous dit non non faites vous monsieur le syndic, ça nous va très bien, nous on n'a pas l'habitude.
et quand le président de séance déroule l'AG, souvent il se contente de lire le titre et le projet de résolution. aucune explication, aucun détail, pas de valeur ajoutée particulière.
vraiment c'est à dégouter de lire tout ça de partout. on ne respecte plus le fait qu'on a travaillé dur et qu'on travaille dur, comme si on était remplaçables d'un claquement de doigts. ça fait mal au coeur.
Bonjour,
Il ne faut pas tout prendre contre vous, il existe bien entendu des gestionnaires qui sont consciencieux et s'attachent au travail bien fait.
Toute cette polémique est née du fait que certains gestionnaires se plaignent de travailler le soir alors que, selon moi, cela fait parti du métier.
Quand Xeni Consulting dit qu'il gère des dizaines d'AG par an, tandis que pour les copropriétaires c'est une fois par an, c'est vrai.
Mais combien de copropriétés gère un seul gestionnaire? Plus de 100? Ce qui ferait 100 AG par an? C'est déjà là une anomalie, un gestionnaire ne peut pas gérer 100 copropriétés...
La véritable faute ne retombe pas forcément sur les gestionnaires, mais plutôt sur la façon dont ils sont "traités" dans leur structure. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 13 oct. 2022 : 16:29:52
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On ne peut raisonner globalement !
Il faut dissocier "le syndic" en tant que "Ste commerciale faisant métier de ...", et l'employé salarié gestionnaire, qui fait ce que son employeur commande.
Ce que décide l'employeur, dans le cadre des pratiques en vigueur chez lui, comme il en est dans toute Ste commerciale.
Dont l'objet est de faire du profit (c'est la raison d'être de tout entrepreneur !), pas de jouer les bisounours.
Les marges, le profit, voila le refrain dès qu'on se lance dans l'entreprenariat, ce qui n'a rien de critiquable ou de répréhensible, puisque c'est l'objet même de toute entreprise.
Au risque, à défaut, d'en être de sa poche et de mettre la clé sous la porte.
Il faut être conscient de cette réalité s'agissant des Ste syndics en général, faisant "commerce de ...".
Le gestionnaire qui tient des AG hors des heures de bureau = coût pour l'entreprise, donc pour le syndicat-client.
Il ne faut pas rêver : personne ne tient des AG gratos pour le plaisir ! 
Cet aspect de l'affaire est trop souvent occulté.
L'histoire du syndic qui ne serait pas nécessaire à l'AG : c'est, pardon de le dire ainsi, du "foutage de gueule" !
Bien entendu que celui qui convoque l'AG DOIT être présent à la réunion dont il a pris l'initiative. Qu'il soit pdt de CS, copropriétaire ou syndic.
Pour ce dernier, il dispose généralement de tous les documents nécessaires. A commencer par la liste d'émargement.
Ce que n'ont pas la très grande majorité des CS, dans l'incapacité de l'établir exactement faute de disposer de la "liste des copropriétaires". Idem pour le copropriétaire qui voudrait convoquer : quid des personnes à convoquer ?
On constate très souvent l'ignorance totale des copropriétaires (donc des CS désignés parmi eux) en ce qui concerne le fonctionnement de l'AG.
Il faut ouvrir les yeux sur cette réalité : nombre de pdt de séance sont désignés par défaut (personne ne se bouscule !), ou par habitude (le pdt du CS candidat d'office ...), et roulez bolide.
Combien de pdt d'AG "potiche" ??? (il en faut un ....)
OUI, dans la très grande majorité des syndicats " le syndic est le seul à connaître plus ou moins bien les règles, le droit, les comptes, les fournisseurs et les dossiers en cours de la copropriété, ..... "
Lorsque je vois les critiques à propos du syndicat coopératif, qui nécessite l'investissement de 2 ou 3 copropriétaires ("vous croyez qu'il y en a 2 ou 3 que cela intéresse ? "), force est de constater que la très grande majorité des copropriétaires (90, 95% ?) se comporte en "consommateur de la copropriété" (" C'est pas moi, c'est l'affaire du syndic ".).
Ouvrons les yeux : voir la difficulté dans bien des syndicats pour trouver des candidats au CS, des gens qui s'y investissent réellement..
Et plus encore pour gérer le syndicat (syndic non pro, CScoop...)
Et l'on pourrait allègrement dans ces conditions se priver du syndic pro, de son employé gestionnaire professionnel lors des AG ???
Pardon, mais cela relève de la tromperie.
Tout autre chose est la possibilité offerte au syndicat pour désigner un secrétaire de séance. Qui ne soit pas le syndic, qui l'est "de droit" faute de ....
C'est un impératif lorsqu'on change de syndic. Ce qui impose une préparation pointue de l'AG (c'est un autre sujet).
Ou lorsqu'il y a litige avec lui, de "l'eau dans le gaz", afin d'éviter des surprises rédactionnelles dans le PV, au cas où ....
Hors de ces cas très particuliers (mais qui se présentent parfois), le syndic (le gestionnaire) qui a convoqué l'AG doit y être présent, du début à la fin, qu'il soit secrétaire ou non.
Si l'on en est à contester ce point, il faut vite changer de syndic ou se gérer soi-même !
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Édité par - Gédehem le 13 oct. 2022 16:34:02 |
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Posté - 13 oct. 2022 : 21:01:13
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Posté - 13 oct. 2022 : 21:35:00
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citation: Pourriez-vous me préciser sur quel fondement un syndic à qui on aurait refusé le secrétariat, et qui donc ne serait pas autorisé par ses membres pour faire partie du bureau, pourrait se maintenir dans la pièce ?
A ce stade cela relève je le crois de la psychiatrie...
Votre aversion pour les membres de cette profession n'a d'égale que votre méconnaissance totale de leur fonction, de leur travail et de leur utilité dans le bon fonctionnement de la copropriété.
Avez-vous un syndic dans votre copropriété ? et un gestionnaire d'immeuble ? |
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2022 : 21:55:22
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Effectivement, les affirmations de Copro33 posent question !!! 
Le syndic mandaté par l'AG est représentant légal du syndicat.
Il EST le syndicat lui-même dans sa représentation, dans son expression !
Hors du syndic, il n'y a pas d'expression possible pour le syndicat. C'est juste alors un 'machin' ...
D'où les palliatifs prévus par les textes lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (L17 D46 47), avec le recours au juge.
Ce qui a pour traduction que le syndic est indissociable du syndicat, donc entre autre de son AG, dont il ne peut être "expulsé".
Qu'il soit secrétaire de séance ou non est sans effet .....
Désolé de le dire ainsi, cher copro33, mais vous avez une très curieuse perception de ce qu'est un syndicat de copropriétaire, et donc du syndic qui lui est attaché ...
Et peu importe la forme de ce syndic, pro ou non. |
Édité par - Gédehem le 13 oct. 2022 21:57:29 |
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Posté - 13 oct. 2022 : 22:31:59
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Posté - 13 oct. 2022 : 22:33:17
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citation: Initialement posté par GédehemEffectivement, les affirmations de Copro33 posent question !!! Le syndic mandaté par l'AG est représentant légal du syndicat. Il EST le syndicat lui-même dans sa représentation, dans son expression ! Hors du syndic, il n'y a pas d'expression possible pour le syndicat. C'est juste alors un 'machin' ... D'où les palliatifs prévus par les textes lorsque le syndicat est dépourvu de syndic (L17 D46 47), avec le recours au juge. Ce qui a pour traduction que le syndic est indissociable du syndicat, donc entre autre de son AG, dont il ne peut être "expulsé". Qu'il soit secrétaire de séance ou non est sans effet ..... Désolé de le dire ainsi, cher copro33, mais vous avez une très curieuse perception de ce qu'est un syndicat de copropriétaire, et donc du syndic qui lui est attaché ... Et peu importe la forme de ce syndic, pro ou non.
Le syndicat n’a pas besoin de représentation légale au sein de son assemblée générale.
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Gédehem
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Posté - 13 oct. 2022 : 22:36:10
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Comment dire .........;
"je ne vois pas bien sur quel fondement le syndic pourrait se maintenir sur le lieu de la réunion ?"
Puisqu'il EST le syndicat dans sa représentation comme dans son expression, sur quel fondement pourrait il être "expulsé" ???
Accessoirement : "Si le SDC décide d’enlever le secrétariat au syndic "
Le syndicat (son AG) n'enlève rien du tout au syndic !!
L'AG désigne un candidat déclaré, ce qui a pour simple traduction que le syndic n'est pas secrétaire, rien de plus, rien de moins.
Il reste toujours LE syndic, personnalisation du syndicat ! |
Édité par - Gédehem le 13 oct. 2022 22:42:57 |
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Posté - 13 oct. 2022 : 22:47:07
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PCS1975
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Posté - 13 oct. 2022 : 23:17:03
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Édité par - PCS1975 le 14 oct. 2022 00:05:04 |
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Gédehem
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16
Posté - 13 oct. 2022 : 23:17:29
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Hum ..... De mieux en mieux !!
Le syndic est désigné pour une durée déterminée, fonction qu'il exerce dans la continuité, 24/24, 7j/7 sans interruption, réunion d'AG ou pas ....
Ce n'est pas à géométrie variable, selon l'humeur de tel ou tels ...
Qu'il ne soit pas secrétaire lors d'une AG n'est d'aucun effet sur son mandat, qui n'est en rien suspendu !
Je vais en rester là pour ce point qui relève, désolé de le dire ainsi, de la viscosité mentale ....  |
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PCS1975
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Posté - 13 oct. 2022 : 23:18:08
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Les copropriétaires sont souverains chez eux, et le syndicat a TOUS les droits pour décider qui peut assister à son AG (sauf sous AJ).
Certes, vous avez raison, mais je crois que vous allez trop loin dans le syndic bashing...
Quand le syndic gère la copropriété, et notamment la comptabilité du syndicat, il est toujours utile d'avoir le syndic lors de l'AG pour qu'il explique certains points obscurs, comme :
- pourquoi y a t-il tant de factures impayées?
- quelles démarches avez-vous entrepris pour le copropriétaire X qui est en impayé de charge de près de 20% du budget annuel? Et où en êtes-vous dans la procédure de recouvrement?
- Pour le sinistre Y, qu'a répondu l'assurance?
Vous me direz que toutes ces questions peuvent être posées en amont par le CS lors du contrôle des comptes, s'il est impliqué ce qui n'est pas toujours le cas, et à condition que le syndic donne tous les éléments et pas seulement des réponse du genre "on en reparle à l'AG car là je n'ai pas le temps" ou "je ne sais pas, il faut que je demande au comptable" (2 réponses vécues).
Avoir le syndic en AG permet aussi à tous les copropriétaires présents de demander des comptes sur tel ou tel sujet. |
Édité par - PCS1975 le 14 oct. 2022 00:07:38 |
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Posté - 13 oct. 2022 : 23:48:13
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Indiquer simplement qu’un syndic qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 24 pour assurer le secrétariat de séance doit quitter la salle, c’est du syndic bashing ?
Ceci étant dit, si le SDC a besoin de la présence du syndic lors du déroulement de l’AG, il faut impérativement le maintenir au poste de secrétaire.
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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PCS1975
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Posté - 14 oct. 2022 : 00:13:55
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Indiquer simplement qu’un syndic qui n’a pas obtenu la majorité de l’article 24 pour assurer le secrétariat de séance doit quitter la salle, c’est du syndic bashing ?
Bah.... pour le coup, oui!
Ce n'est pas parce qu'il ne tient pas le secrétariat qu'il faut le virer de la réunion, c'est une question de respect envers la personne qui représente le syndic qui a été mandaté par le SDC pour s'occuper de votre patrimoine toute l'année.
Si vous n'en êtes pas content, il faut changer de syndic. |
Édité par - PCS1975 le 14 oct. 2022 00:20:23 |
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Sunbird
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Posté - 14 oct. 2022 : 00:32:23
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Hormis le respect du syndic, la politesse, l'utilité du syndic ...
Le départ du syndic de l'assemblée générale si il n'a pas été élu secrétaire empêche-t-il l'AG de se tenir?
et son départ est-il une cause de nullité de l'assemblée générale ? |
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Syndic privé de secrétariat de séance 
