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brennec
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 Posté - 01 nov. 2022 : 18:34:11
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Je n'ai aucune connaissance sur les sociétés civiles ou les effets de leur dissolution. Peut-être faut -il attendre pour savoir ce qui va advenir à ce lot de parking, abandon, ou changement notarié de propriétaire (dans ce cas je suppose que le syndic sera informé et qu'il pourra récupérer les impayés). Comme la radiation et la publication sont récentes, peut-être vaut-il mieux que nous attendions avec patience et vigilance, après avoir demandé une relevé de propriété.
Nous avions déjà tenté le mot sur le pare brise, sans aucun résultat. Je ne sais pas comment le syndicat des copropriétaires pourrait exiger de l'occupant de la place de parking (propriétaire, locataire ou squatteur ?) qu'il justifie son droit à stationnement.
En tous cas merci pour vos informations. |
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ainohi
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Posté - 01 nov. 2022 : 19:47:52
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Cela fait tout de même longtemps que les charges sont impayées. Il faut agir. La liquidation est récente, vous connaissez le liquidateur, il suffit pour cela de s’informer auprès du registre du commerce et des sociétés, il faut commencer par lui la poser la question de la propriété des places de stationnement en question et, surtout, des charges de copropriété impayées.
Un relevé de propriété doit se demander au service de la propriété foncière. C’est facile et possible en ligne. Attendre sans rien faire n’est pas la bonne solution. |
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brennec
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Posté - 01 nov. 2022 : 20:04:23
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AH ! je ne savais pas qu'on pouvait connaître le liquidateur !
j'ai trouvé en ligne le formulaire Cerfa N° 11565 * 04 pour demander le relevé de propriété : est ce le bon ?
Je n'ai pas encore trouvé la façon de l'envoyer sans passer par la poste. |
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ainohi
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Posté - 01 nov. 2022 : 20:15:52
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Gédehem
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Posté - 01 nov. 2022 : 23:09:59
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Brennec indiquait :
"la SCI a été radiée du RCS le 2 septembre 2022, annonce légale publiée au Bodacc le 6/9/2022.
La liquidation a donc eu lieu, tout est fini.
Pour des emplacements de stationnement, la particularité c'est leur absence de matérialité. Pas de bornage, pas de poteaux, de clôture.
Il peut y avoir un marquage au sol interne à la copropriété.
A la différence d'un local privatif, d'un appartement, impossible de revendiquer la propriété d'une surface de 10 m² de goudron, ici ou là.
D'autant qu'ici, la liquidation ayant eu lieu, la dissolution définitive, personne ne revendique rien.
S'il y a avait eu mutation entre SCI et l'un des associés lors de la liquidation, il y aurait un acte notarié, une notification au syndic, plus la publication.
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brennec
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Posté - 02 nov. 2022 : 06:35:04
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Il s'agissait non d'une SCI, mais d'une SC spécialisée dans le secteur d'activité de la location de terrains et d'autres biens immobiliers. A la constitution de la SC (j'ai retrouvé les statuts) il était fait mention de l'achat d'un bien immobilier, mais pas de celui là.
La place de parking est en sous sol, et outre le numéro de lot l'emplacement est numéroté, marqué au sol. |
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brennec
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Posté - 02 nov. 2022 : 10:13:24
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Lu sur Google : citation: “la radiation d'une société du registre du commerce et des sociétés n'a pas pour effet de lui faire perdre sa personnalité morale”.
“il n'y a disparition de la personne morale qu'à l'issue du délai d'opposition
En effet il se peut que la radiation soit une radiation d'office demandée par le greffe, radiation qui peut être ultérieurement contestée, avant qu'elle ne devienne définitive.
Bref, c'est un peu trop compliqué pour un simple conseiller syndical :D
Merci à vous tous quand même
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ainohi
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Posté - 02 nov. 2022 : 23:31:52
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citation: Initialement posté par Gédehem
La liquidation a donc eu lieu, tout est fini. Pas forcément. Lire sur le sujet ce qu’en dit un avocat : https://consultation.avocat.fr/blog...-proces.html
citation: Pour des emplacements de stationnement, la particularité c'est leur absence de matérialité. Pas de bornage, pas de poteaux, de clôture.
Il peut y avoir un marquage au sol interne à la copropriété. Ils sont parfaitement matérialisés. C’est le marquage au sol qui assure la matérialité de l’emplacement. L’emplacement de stationnement est tout autant matérialisé que l’appartement du deuxième étage à gauche qui constitue le lot n° N.
citation: A la différence d'un local privatif, d'un appartement, impossible de revendiquer la propriété d'une surface de 10 m² de goudron, ici ou là. Et si l’on élève des parois pour transformer l’emplacement en box il devient alors un véritable lot dont on peut revendiquer la propriété. C’est complètement illogique.
Cela nous ramène à l’article 6-3 de la loi du 6 juillet 1965 : Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
C’est l’adoption par le législateur d’une solution jurisprudentielle : arrêt de la cour de cassation du 6 juin 2007 n° 06-13.477.
Mais avant que la cour de cassation n’adopte cette position, des centaines de copropriétés avaient été créées avec des surfaces à jouissance privatives constituant des lots de copropriété. Ces jouissances privatives ne pouvant constituer des lots, leurs propriétaires ne peuvent voter en assemblée générale. Mais c’est tout. Le droit de jouissance privative n’en est pas moi un droit réel perpétuel auquel peut être attachée une quote-part de charges communes. On peut parfaitement revendiquer un droit de jouissance privative sur 10 m² de goudron.
Que ces emplacements de stationnement soient de véritables lots ou non, finalement, peu importe. Ils existent et ont un propriétaire ou, plus exactement, un détenteur du droit de jouissance réel et perpétuel.
citation: S'il y a avait eu mutation entre SCI et l'un des associés lors de la liquidation, il y aurait un acte notarié, une notification au syndic, plus la publication. Oui mais qu’une telle mutation n’ait pas été actée n’implique pas du tout la disparition du lot ou pseudo-lot et sa dilution dans les parties communes. Ce lot ou pseudo lot continue d’exister. Peut-être est-il devenu un bien sans maître et alors il est dévolu à la commune : article 713 du code civil. Finalement un bien immeuble a toujours un propriétaire. |
Édité par - ainohi le 02 nov. 2022 23:33:49 |
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Gédehem
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Posté - 03 nov. 2022 : 10:42:44
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Pardon , mais tout ceci n'est que du verbiage, du baratin !!
Confondre un éventuel marquage au sol d'un emplacement avec la délimitation par construction d'un local/appartement bien défini dans l'espace, c'est, comment dire .....
Certes, faire valoir une créance de 50.000 € auprès de l'ex liquidateur est parfois possible.
Sauf qu'ici, la créance semble être de 1300 €. De plus, il est quasi certain que le syndicat (le syndic) n'a pas engagé d'acte pour recouvrer cette somme, ou au moins lors d'un des appels de fonds.
N'ayant reien fait durant des années, ce n'est pas maintenant que le syndicat va bouger, qui plus est pour 1300 €.
L'autre aspect : la propriété de ces emplacements. Sont-ils seuls, rattachés à un lot ?
Certes, la disparition de la SC est très récente. Pour autant, personne ne semble revendiquer la propriété de ce ou ces emplacements.
Dissolution trop récente pour qu'une modification, si elle devait être réalisée, soit déjà mentionnée au fichier immobilier. S'il devait y en avoir ! |
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brennec
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Posté - 03 nov. 2022 : 11:11:58
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Ce lot parking n'est rattaché à aucun lot d'habitation privatif. Il a son numéro de lot, ses charges dans chaque groupe de charges, exactement comme un logement.
Ce dont je suis sûr : c'est que le syndic a tenté d'envoyer convocations, appels de fonds, LRAR, sans retour.
Il nous a même dit qu'il se demandait si l'adresse n'avait pas changé.
Ce qui est possible, c'est que les appels d'impots fonciers soient aussi restés sans réponse. ( D'où une radiation d'office ????)
Je pense que pour le moment nous pourrions agir auprès de l'occupant de la place de parking en lui demandant à quel titre il occupe cette place :
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Édité par - brennec le 03 nov. 2022 11:45:02 |
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ainohi
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Posté - 03 nov. 2022 : 16:32:45
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citation: Ce lot parking n'est rattaché à aucun lot d'habitation privatif. Il a son numéro de lot, ses charges dans chaque groupe de charges, exactement comme un logement. C’est le cas dans des centaines de copropriétés et il n’y a pas lieu de s’en inquiéter. Même si ces lots devaient être requalifiés par un tribunal en simples droits de jouissance n’ayant pas tous les attributs d’un lot de copropriété, cela n’empêcherait nullement de chercher à savoir qui est le propriétaire de la place ce stationnement en question et de lui demander de payer ses charges de copropriété.
Vous pouvez demander à l’actuel occupant à quel titre il l’occupe, mais il n’est pas tenu de vous répondre.
Ces emplacements de stationnement peuvent constituer des lots à part entière. En ce cas chaque propriétaire d’un emplacement est propriétaire de sa surface de béton et l’entretien de cette surface et des marques qui la délimitent lui en incombent. C’est un peu difficile à gérer.
Ils peuvent n’être que des parties communes données en jouissance privative. En ce cas, l’entretien peut être assuré par le syndicat. Ces emplacements ne peuvent alors constituer des lots de copropriété. Il leur est affecté des tantièmes de charges communes mais les détenteurs des droits de jouissance privatives ne disposent pas à ce titre de voix en assemblée générale des copropriétaires. |
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brennec
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 Posté - 03 nov. 2022 : 19:57:14
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Une nouvelle fois je répète que dans cette copropriété les parkings ne sont pas des parties communes à jouissance privative, ce sont des lots à part entière, dont les propriétaires votent ou peuvent voter aux AG (, et qui paient sans doute une taxe foncière même s'ils ne possèdent que le parking.)
Je ne sais pas si cela change quelque chose au problème d'impayés de charges, mais il est difficile de renoncer à récupérer cette somme, même si elle est dérisoire, et ne mérite pas qu'on fasse un procès.
Nous tenterons donc de savoir qui est le propriétaire (via le SPF) et qui est l'occupant. |
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ainohi
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Posté - 04 nov. 2022 : 12:22:39
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citation: Initialement posté par brennec
Une nouvelle fois je répète que dans cette copropriété les parkings ne sont pas des parties communes à jouissance privative, ce sont des lots à part entière, dont les propriétaires votent ou peuvent voter aux AG (, et qui paient sans doute une taxe foncière même s'ils ne possèdent que le parking. Je ne prétends pas le contraire. Je dis seulement que cela pourrait éventuellement donner matière à un contentieux. Mais tant qu'aucun copropriétaire ne trouve à redire à cette situation, tout va bien. Il existe des centaines de copropriété avec des emplacements de stationnement constituant des lots à part entière et cela se passe très bien. Dans les copropriétés créées depuis une quinzaine d'années, cela ne se fait plus. De tels emplacements sont maintenant toujours intégrés de façon indissociable à un lot principal. |
Édité par - ainohi le 04 nov. 2022 12:23:34 |
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PCS1975
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Posté - 04 nov. 2022 : 23:33:51
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citation: Initialement posté par brennec
Ce lot parking n'est rattaché à aucun lot d'habitation privatif. Il a son numéro de lot, ses charges dans chaque groupe de charges, exactement comme un logement.
C'est en effet tout à fait possible et cela doit être indiqué dans l'Etat Descriptif de Division et dans les grilles de répartition des charges.
Ce parking est en déshérence, comme cela arrive aussi sur les assurances vies (la comparaison est hasardeuse, mais c'est le même principe). Et cela me fait penser que peut-être que le gérant de la société est décédé, les ayants-droits ont procédé à la liquidation ignorant l'existence de ce parking. Et le propriétaire du véhicule garé sur cet emplacement est simplement quelqu'un de parfaitement étranger à l'affaire. Néanmoins, j'imagine qu'il y a un accès sécurisé pour accéder au parking et qu'il a donc obtenu un Vigik ou une carte... Peut-être est-il déjà copropriétaire d'un autre parking, voire d'un appartement, et on pourrait même imaginer que ce soit un locataire très observateur...
Pures hypothèses bien sûr... , qui ne font pas avancer l'affaire !
Néanmoins, je ne crois pas que le relevé de propriété vous aidera beaucoup car si le syndic n'est pas au courant, ça veut dire qu'il n'y a pas de notaire derrière qui aurait géré une quelconque mutation ou succession concernant cet emplacement et qu'il n'y a aucune raison que les impôts fonciers soient plus au courant puisque la démarche est complètement déclarative. |
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ainohi
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Posté - 05 nov. 2022 : 10:18:36
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L'oubli de notifier un avis de mutation au syndic peut arriver.
Il faut commencer par savoir exactement ce qu'il y a au service de la publicité foncière.
Ce parking n'est pas en déshérence. Le mot a un sens bien précis. Il semble avoir été abandonné par son propriétaire. Cet abandon n'a pas les mêmes conséquences qu'une déshérence. |
Édité par - ainohi le 05 nov. 2022 10:22:15 |
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Posté - 05 nov. 2022 : 10:27:48
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l'oubli ne vient pas forcément du notaire, mais d'une part des parties qui peuvent aussi notifier au syndic, et d'autre part d'autres acteurs comme les avocats ou autres qui officient dans certaines circonstances. |
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ducmol
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Posté - 05 nov. 2022 : 11:49:48
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Bonjour je pense qu'il faut retrouver le propriétaire du lot et si c'est la société dissoute il va falloir faire désigner un administrateur judiciaire pour rouvrir la liquidation à la suite de cela celui ci n'ayant pas d'argent pour vous payer proceder à la saisie du lot et le vendre au enchères
Il y a pour que cette solution qui va coûter cher aux départ mais la seule légale pour moi |
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Sunbird
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Posté - 05 nov. 2022 : 11:50:15
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"De tels emplacements sont maintenant toujours intégrés de façon indissociable à un lot principal."
Dans les VEFA actuels on a toujours le lot principal avec son numéro de lot, et les emplacements de parking avec leur numéro de lot.
On peut toujours avoir des parkings sans lot principal.
Des places intégrées au lot principal c'est une exception. |
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brennec
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Posté - 06 nov. 2022 : 12:07:46
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Ducmol, j'ai fait des recherches sur la société propriétaire du lot, ou plutôt sur ses ex-dirigeants : il ne s'agit en rien d'un manque de moyens, mais plutôt d'incurie, ce type d'incurie que se permettent les riches et les puissants. |
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