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JPM
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 Posté - 21 avr. 2023 : 22:55:26
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Autrefois les fonds des syndicats étaient déposés dans un compte unique ouvert au nom du syndic. La comptabilité n'en était pas tenu avec diligence. C'est le plus souvent involontairement que le syndic payait des factures pour un syndicat dont le compte particulier était passé dans le rouge. Fatalement ces paiements avaient été faits avec des fonds appartenant aux autres syndicats. Il y avait faute lourde de détournement.
Ce détournement était plus grave lorsque commis volontairement au profit d'un syndicat dont les affaires avaient été plus ou moins abandonnées par un syndic débordé par des difficultés techniques ou salariales.
Nous passerons bien entendu les cas trop nombreux dans lesquels le détournement scandaleux a été réalisé volontairement par un syndic dont les affaires frauduleuses ont mal tourné.
Revenons aux deux premiers cas. La jurisprudence a cru devoir sanctionner les syndics fautifs en leurs refusant le remboursement des avances consenties alors même qu'elles n'étaient pas contestées. Solution tout à fait déplorable qui faisait la joie de copropriétaires vicieux alors que d'autres se cotisaient pour réduire les pertes de leur mandant déchu.
D'autant plus déplorable qu'à cette époque la pratique d'un financement par le syndic n'tait pas formellement interdite et que, dans certains cas, le syndic se bornait à réparer le préjudice résultant pour le syndicat d'une erreur commise par le gestionnaire (omission en février d'un appel de fonds important pour un chantier par exemple).
De nos jours chaque syndicat est doté d'un compte bancaire séparé. Il ne peut plus y avoir de paiement effectué nonobstant l'insuffisance de compte. C'est à ce moment que l'article 18 interdit au syndic d'avancer des fonds au syndicat !
Compte tenu de la nouvelle organisation des fonds syndicaux que faut-il penser de cette interdiction ?
Il faut revenir à la distinction à maintenir entre les copropriétaires qui s'en tiennent au choix d'un syndic de nature purement civile et ceux qui encourent les risques ou bénéficient des bienfaits de la commercialisation.
Dans ce cas il faudra admettre le transfert des mandats de syndic par l'effet d'une fusion-absorption commerciale. Pour quoi ne pas admettre un financement occasionnel par le syndic commerçant ?
On peut penser que cela intéresserait des cabinets comme Foncia jusqu'à l'invasion par les petits syndics civils.
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 Posté - 22 avr. 2023 : 08:44:39
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Pourra t-on se séparer d’un syndic à qui l’on doit de l’argent ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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JPM
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Posté - 22 avr. 2023 : 15:33:01
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Si l'on prend l'hypothèse, - actuellement impossible -, d'un contrat de syndic comportant une possibilité de financement, il y aurait fatalement une clause relative à la question posée. On peut penser qu'elle comporterait l'obligation de purger immédiatement la dette en cas de révocation ou de non renouvellement du mandat.
Dans tous les cas se poserait la problème d'un accord sur le montant de la somme due. Ce point devrait être traité à l'occasion de chaque assemblée.
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Posté - 23 avr. 2023 : 09:31:49
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a l'exception du syndic "premier" d'une construction neuve, pourquoi un syndic en marche courante avancerait-il des fonds ?.... |
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Posté - 23 avr. 2023 : 12:02:16
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Pour pallier un manque de trésorerie, à l’image de ce que pourrait faire un administrateur judiciaire.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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GĂ©dehem
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Posté - 23 avr. 2023 : 12:24:35
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Il est vrai que cette affaire pose question, hier avec le compte 'pivot' du syndic, de nos jours avec compte séparé : pourquoi donc le syndic serait il amené à avancer des fonds aux syndicats ???
Avec le compte "pivot" utilisé pour tous les syndicat, l'utilisation de fonds pour 'renflouer' tel syndicat relevait de la "cavalerie" : il fallai retirer à l'un ou aux autres pour boucher le trou de celui-ci, même si les comptabilités n'en faisaient pas mention.
Dans un fonctionnement "normal" actuel, le défaut de paiement d'un syndicat du fait de défauts de certains copropriétaires doit être assumé par la collectivité !
Il ne peut en ĂŞtre autrement, c'est un principe partout.
Pourquoi donc le syndic viendrait-il boucher des trous ????
Autre chose serait le cas exposé par JPM : "dans certains cas, le syndic se bornait à réparer le préjudice résultant pour le syndicat d'une erreur commise par le gestionnaire ."
Il s'agit là de la réparation d'un préjudice du fait du syndic (bévue, faute, peu importe la raison du préjudice). Il ne s'agit pas là d'une 'avance' faite par le syndic, mais d'une 'réparation', peu importent ici les aspects comptables.
Avec une difficulté : combien de syndics reconnaissent une bévue, une faute, un préjudice pour le syndicat ? Sont prêts à réparer ?
Et plus généralement, dans ces cas, comment le syndicat peut mettre en oeuvre son assureur de professionnel ?
On connait la réponse : "Si cela ne va pas, assignez moi !" ...
On voit bien que le fond du problème est la commercialisation de l'activité 'syndic de copropriété', syndic "civil" non commerçant .... tout en l'étant sans l'être en tout .... 
L'avance de fonds par le syndic est un faux problème. |
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Posté - 23 avr. 2023 : 17:41:42
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"Pour pallier un manque de trésorerie," : tous les moyens existent depuis les procédures de recouvrements d'impayés, une AG supplémentaire pour déclencher des AdF supplémentaires ou un prêt par autres copros, voire l'administrateur désigné par le juge, etc .... |
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JPM
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Posté - 23 avr. 2023 : 22:22:00
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A la vérité je ne suis pas du tout favorable à cette possibilité de financement. Mais je suis également adversaire de la possibilité pour le syndic d'assurer la récupération des enfants à la sortie de l'école ou les courses aux grandes surfaces.
C'est un article sur les rachats de cabinet par Foncia, finalement pernicieux en évoquant l'importance de sa dette globale. Quoiqu'il en soit il conduit à penser qu'il faut prévoir de distinguer les futurs syndics purement civils des sociétés commerciales exerçant la fonction de syndic de copropriété.
Cela conduit à penser qu'il faut revoir les conditions d'accès à la profession de syndic de copropriété. Présentement le seul niveau clairement exprimé est le diplôme de l'institut d'études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l'habitation. Il faut y ajouter quelques autres institutions de même qualité. Il faut écarter les autres.
Pour le BTS ? Mes dernières constatations étaient qu'il était fort bien enseigné par ci et fort mal par là . Même bien enseigné il n'est pas suffisant pour faire un bon syndic. Après deux ans en cabinet il peut faire un gestionnaire, au sens noble du terme. Le gestionnaire a vocation à devenir syndic.
Je maintiens que le niveau d'un bon syndic est celui d'un avocat traditionnel. Les conditions d'accès à la profession doivent être de même niveau.
Les syndics civils non agents immobiliers pourraient être constitués en Ordre mais cela provoquerait une différentiation non admissible avec les commerçants.
Il est sans doute prématuré d'évoquer ces modifications. Certaines auraient pu être réalisées depuis dix à quinze ans.
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Financement du syndicat par le syndic ? Parfois ? 
