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sonia75
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 Posté - 20 mai 2023 : 22:27:17
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Bonsoir à tous,
Savez vous svp s'il est possible d'utiliser la procédure de saisine sur requête du TJ pour la procédure accélérée de recouvrement des charges impayées et/ou du tribunal de proximité au fond pour une dette inférieure à 5000 euros ?
Ce qui évite les frais d assignation par huissier.
Merci beaucoup et bonne soirée !
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Gédehem
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Posté - 21 mai 2023 : 21:06:01
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Les frais engagés à compter de la mise en demeure restée sans effet (recours amiable), sont à charge du copropriétaire concerné, dont les frais d'huissier. (L.19-2).
Pourquoi s'en priver ?
D'autant qu'il saura bien mieux monter le dossier, gage de réussite au premier coup !
Combien de syndicats sont envoyés dans les cordes au premier coup pour des dossiers, souvent montés par le syndic, mal ficelés !! |
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Sunbird
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 Posté - 22 mai 2023 : 12:39:46
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On peut.
Concernant les dépens, si le juge estime que les frais ne sont pas justifiés il les rejettera.
Il n'est pas rare, si la demande est faite que le juge réduise les frais à sa plus simple expression, c'est-à -dire au prix du LRAR. |
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Gédehem
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3
Posté - 22 mai 2023 : 13:11:26
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Ne pas confondre "frais de recouvrement" et "dépens" !
Les "frais de recouvrement" sont des 'charges de copropriété' dues par le débiteur, ainsi que le prévoit L.10-1. Ils sont initialement supportés par le syndicat, puis imputés au copropriétaire concerné lors de la répartition des charges. (voir info rapide de la copropriété, n°667 avril 2001).
"JO Sénat le 11/03/2021, p. 1640"
L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette disposition constitue une dérogation à l’article 10 de la même loi, qui prévoit l’obligation pour chaque propriétaire de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Elle est ainsi propre à la gestion des comptes de copropriété et s’interprète donc uniquement comme une dérogation aux règles relatives à la répartition des charges de copropriété. Elle est sans effet sur les règles instaurées par le Code des procédures civiles d’exécution.
(.....)
Rien à voir avec les dépens, qui ne sont pas des charges de copropriété à répartir, qu'accorde le juge ou pas. |
Édité par - Gédehem le 22 mai 2023 13:13:05 |
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Sunbird
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Posté - 22 mai 2023 : 22:13:08
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Vous avez raison de me reprendre.
Concernant les frais d'huissier pour l'assignation il s'agit bien de dépens.
Concernant les frais de mise en demeure il s'agit de frais, qui sont souvent réduits par le juge au prix d'un LRAR, et en tout cas le juge ne prendra pas les frais des x mise en demeure faites par certains syndics. |
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Gédehem
Pilier de forums
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5
Posté - 23 mai 2023 : 10:09:27
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Il semble y avoir encore confusion !!
Principe de L.10 : les copropriétaires sont tenus :
-"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Et encore :
.... de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5."
Ces principes étant posés, restent ce qui relèvent de prestations privatives, donc des frais qui en découlent. Traités L.10-1 sur les point a) à d), disposition dérogatoire au principes posés L.10 pour des prestations privatives, prestations qui n'entrent pas dans l'objet du syndicat (uniquement les choses communes, collectives).
Dérogations pour des frais privatifs liés au recouvrement des charges, mais aussi pour des prestations privatives type "état daté", ou encore pour des travaux réalisés sur parties privatives.
Ce sont bien là des charges (des frais ou dépenses) supportées par le syndicat, mais qui ne concernent en rien la collectivité des propriétaires de lots.
Ce sont des frais ponctuels, aléatoires, qui concernent spécifiquement tel ou tel copropriétaire, personnellement.
D'où la répartition individuelle qui s'en suit, puisque cela ne concerne en rien la collectivité, avec imputation au copropriétaire concerné, que ce soit frais de recouvrement, frais d'état daté, et plus généralement frais de prestations privatives.
Il s'agit ici et uniquement, de répartition de charges de copropriété, charges collectives, charges spéciales, ou charges individuelles, personnelles.
Le juge n'a pas compétence dans la répartition des charges, pour les réduire, pour les annuler !
C'est la confusion qui existe avec le dernier alinéa de 10-1. Qui ne porte que sur l'alinéa qui précède :
"Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires."
Dans ce cas, et uniquement dans ce cas, le juge peut décider que le copropriétaire ayant gain de cause (*) supportera tout ou partie des frais communs engagés par le syndicat.
Mais il n'a pas compétence pour décider autre chose pour les points a) à d), pour la répartition de charges, de frais de recouvrement, état daté ou autres frais engagés pour des prestations privatives.
Charges de copropriété et répartition qui n'ont rien à voir avec les 'dépens' (art.695 Cpc), qu'accorde le juge ou pas.
L'huissier sollicité par le syndicat pour procéder au recouvrement n'entre pas dans ce cadre, mais dans celui prévu a) L.10-1.
(*) mais pas pour celui 'qui succombe', qui est sanctionné. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2023 10:37:31 |
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sonia75
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Posté - 23 mai 2023 : 14:30:30
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Merci à tous des retours.
citation: Initialement posté par Gédehem
Les frais engagés à compter de la mise en demeure restée sans effet (recours amiable), sont à charge du copropriétaire concerné, dont les frais d'huissier. (L.19-2).
Pourquoi s'en priver ?
D'autant qu'il saura bien mieux monter le dossier, gage de réussite au premier coup !
Combien de syndicats sont envoyés dans les cordes au premier coup pour des dossiers, souvent montés par le syndic, mal ficelés !!
@Gedehem, je suis perplexe... A ma connaissance l'huissier ne rédige pas l'acte/dossier d'assignation mais se contente de le signifier ?
L'idée est donc que ce soit le tribunal qui signifie directement notre dossier qui reste relativement simple dans le cas de charges à payer.
Question annexe au sujet de ce dernier : faut il absolument joindre un extrait de matrice cadastral pour prouver la qualité de copropriétaire du débiteur ou un autre justificatif peut suffire ?
Merci bp ! |
Édité par - sonia75 le 23 mai 2023 14:32:12 |
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Posté - 23 mai 2023 : 14:56:41
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Fiche immeuble ou extrait 32-33 hypothèque
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 23 mai 2023 : 17:18:15
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citation: Initialement posté par Copropriétaire33
Fiche immeuble ou extrait 32-33 hypothèque
Merci bien, il semble que l'extrait de matrice soit plus simple à demander du coup et gratuit sauf erreur :-)
Dans l'idéal si on avait pu utiliser un doc déjà en notre possession type avis de mutation ou acte de vente... |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mai 2023 : 18:36:04
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Sonia, on est dans de la procédure.
Monter un tel dossier ne s'improvise donc pas !
Le recours à un huissier de justice qui, lui, connait ce type de procédure est gage de réussite. Il n'est pas là que pour faire le 'facteur' ! (*)
Vous le voyez bien : il manque un papier, une attestation, le papier présenté n'est pas le bon, et c'est le syndicat qui est envoyé sur les roses.
Ce qui est un grand classique !!
(*) qui plus est, il est professionnellement responsable. |
Édité par - Gédehem le 23 mai 2023 18:38:12 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 25 mai 2023 : 14:17:08
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citation: Initialement posté par Gédehem
Le recours à un huissier de justice qui, lui, connait ce type de procédure est gage de réussite. Il n'est pas là que pour faire le 'facteur' !
J'entends bien Gedehem mais il me semblait que l'huissier était là pour "délivrer" l'assignation pas pour la rédiger.
J'aurai une petite question complémentaire : sauriez vous à tt hasard comment se passe une procédure de recouvrement en impayés quand le copro concerné a fait opposition sur une résolution de l'AG en questionnon relative au budget (non encore jugé), est ce que cela suspend toute possibilité de recouvrement des charges (l'attestation de non recours de l'AG étant à fournir comme justificatif) ?
merci encore! |
Édité par - sonia75 le 25 mai 2023 14:33:18 |
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Posté - 25 mai 2023 : 15:29:30
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Un huissier (C de J) peut même plaider devant le JEX !
Le copro a contesté quelle resolution exactement ? l'approbation des comptes ?
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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nefer
Modérateur
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Posté - 25 mai 2023 : 15:34:01
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ce copropriétaire a t il engagé une procédure soit en annulation de la résolution approuvant les comptes soit en annulation de l'AG?
il ne suffit pas contester auprès du syndic |
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Posté - 25 mai 2023 : 15:46:19
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Il faut que la dette soit CERTAINE, LIQUIDE et EXIGIBLE.
L'attestation de non recours est obligatoire.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 25 mai 2023 15:47:16 |
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2023 : 16:04:21
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.... quand le copro concerné a fait opposition sur une résolution de l'AG en question non relative au budget (non encore jugé) .....
L'affaire est claire : selon L.10 et 10-1, les copropriétaires "sont tenus de ...."
Du moment qu'un AG décide d'un budget, (courant ou hors BP = LIQUIDE)), que pour le 'hors BP' des modalités sont décidées (voir L.14-1, éventuellement 14-2), les sommes ou provisions sont EXIGIBLES, d'où la procédure prévues qui s'en suit.
La contestation judiciaire (assignation du syndicat par opposant ou défaillant) ne suspend pas l'exigibilité des fonds rendus liquides et exigibles par une AG. Ni aucune décision, sauf les travaux relevant des art.25 et 26 (voir L.42). Que la prudence commande de suspendre si la contestation semble fondée.
Pas pour tout le reste.
C'est tout cela que va vérifier l'huissier (maintenant 'Commissaire de justice'), qui montera le dossier avec tout ce qu'il faut pour obtenir gain de cause (*), avant de faire le "facteur" pour le déposer.
(*) de ce fait, il saura dire si le syndicat qui réclame des fonds est dans son bon droit ou à coté de la plaque, avant même de déposer la demande. |
Édité par - Gédehem le 25 mai 2023 16:11:41 |
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Posté - 25 mai 2023 : 16:35:13
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Je persiste sur le fait que la créance doit être CERTAINE et que le Tribunal demande une attestation de non recours établie par le syndic.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2023 : 09:57:23
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Au délai de contestation de 2 mois s'ajoute le mois de notification du PV. Soit au total 3 mois (théorico-pratique) après l'AG, au delà desquels il y a prescription.
S'agissant d'impayés, d'action en recouvrement de fonds, on a du mal à imaginer que dans ces 3 mois il y a déjà des impayés, même inférieurs à 5000 € !
Ce qui n'était pas le sujet, la question initialement posée ..... 
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Posté - 26 mai 2023 : 10:09:18
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2023 : 12:36:44
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Et aussi depuis quand, quelle somme.
L'action de ce copropriétaire contestant telle résolution d'AG ne peut pas être un frein au paiement des charges, à une action en recouvrement par le syndicat ! |
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Posté - 26 mai 2023 : 14:48:40
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Les juridictions qui traitent des cas de recouvrement de charges impayées de copropriété sont connues pour leur rigueur et leurs attentes très élevées à l'égard des Syndicats de Copropriétaires.
Il serait dommageable pour le SDC d'etre débouté et comdamné à dedommager le defendeur...
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 26 mai 2023 15:08:10 |
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sonia75
Contributeur vétéran
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Posté - 27 mai 2023 : 11:44:14
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Bonjour à tous,
Merci de vos avis.
Nous avons 2 appels sur 2023 non acquittés.
Budget 2023 voté en 2022 non opposé par ce copro (uniquement une autre réso portant sur son annexion de PC).
Le copro ne paie pas par représailles car on lui refuse une annexion de PC. Très fortuné aucun souci financier.
Dialogue très difficile, bp de soucis avec ce copro...
Pour que cela reste simple on préfère déposer un dossier de justice rapidement avant que la dette monte ou que d autres soucis ne surgissent...
Pour uniquement 2 appels je crois que l affaire reste simple, il faut juste que nos pièces comptables soient au carré.
Après c est un calcul arithmétique assez simple je pense les tantièmes du copro par rapport au budget voté...
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Procédure impayés de charges 
