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 Posté - 21 nov. 2024 : 10:22:43
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Quel est l'article de loi permettant au juge de suspendre les effets de l'obtention d'une clause résolutoire pour défaut d'assurance?
En cas de défaut de paiement, la loi permet au juge de suspendre les effets sous condition de paiement dans des délais additionnels autorisés par la loi, dans le cas du défaut d'assurance, cela ressemblerait à une annulation des effets et non une suspension, or un juge des référés n'a pas ce pouvoir. |
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Posté - 21 nov. 2024 : 10:33:05
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Dans le cas qu’il nous ai soumis, c’est un locataire qui est effectivement assurée, mais qui n’en a pas justifié dans le délai du commandement.
Par conséquent, le juge ne peut que constater que le locataire est assuré !
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 21 nov. 2024 : 11:12:05
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On en parle pas de cela, on parle de l'obtention de la clause résolutoire pour non assurance au moment ou la demande est faite (par exemple 01 juinn et délais jusqu'au 30 juin pour présenter l'assurance)
Si l'assurance présentée tardivement existe pour la période à laquelle le commandement l'exige (assuré au premier juin), j'ai peut-etre un doute, mais si l'assurance reprend pour une période apres celle demandée (nouveau contrat d’assurance à partir u premier juillet par emxeple, mais pas assur éau premier juin), le juge n'a pas cette faculté , la question de savoir si le locataire est assuré n'ets pas celle qui est posée au juge des référés.
En l'absence d'attestation d'assurance valide au premier juin, le juge ne peut que constater l'obtention de la clause résolutoire et en ordonner ses effets selon la demande du bailleur.
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Posté - 21 nov. 2024 : 15:39:19
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Si on parle de cela :-)
"ou si les locataires peuvent prouver lors de l'audience qu'ils possèdent une attestation d'assurance qui avait été demandée en vain"
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Posté - 21 nov. 2024 : 16:17:59
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La loi est très claire et définit la condition de la résolution du bail en cas de défaut d'assurance, le preneur a un mois a dater du commandement pour présenter l’attestation. S'il ne l'a pas présenté dans les délai, la clause est acquise.
Nous sommes en référé,
Le juge ne peut pas juger sur le fonds, il ne peut que juger sur des évidence,
On lui de mande de constater que la clause est acquise, il ne peut en effet que le constater
Je ne connais pas dans la loi de dispositif au code civil qui permette au juge de passer outre, au contraire de l'article 1343-5 du code civoil qui donne latitude au juge meme en référé de donner un délai supplémentaire de deux ans pour un paiement
Donc je redemande, quel est l'équivalent du 1345-5 utilisable dans le cas du défaut d'assurance? Je n'en connais pas
La présentation tardive y compris en audience ne les soustrait pas à la clause résolutoire |
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 Posté - 21 nov. 2024 : 16:47:34
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Le défaut de justification de l’assurance n’est pas synonyme de défaut d’assurance. Même pour le juge de l'évidence !
Un locataire négligent, qui est effectivement assuré avant la délivrance du commandement mais ne le prouve à son propriétaire qu’après l’écoulement du délai d’un mois, ne peut pas être sanctionné par une résiliation du bail (CA Montpellier, 5e ch. A, 11 oct. 2004, n° 03/05392).
En somme, la clause résolutoire frappe la souscription tardive, pas la communication tardive au bailleur.
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| Signature de Copropriétaire33 |
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Trancher un litige n’est que le deuxième objectif de la Justice. Empêcher le procès, c’est le premier !
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Édité par - Copropriétaire33 le 21 nov. 2024 16:49:17 |
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Posté - 21 nov. 2024 : 17:06:02
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Si vous avez une jurisprudence en sens inverse, je suis preneur |
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Quasars
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
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Posté - 21 nov. 2024 : 19:52:32
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Une petite synthèse avec rappel du contexte général de l’affaire :
Nous avons hérité d’une maison en location en 2022. Une fois devenus propriétaires, nous avons décidé de vendre ce logement. Afin de simplifier la gestion, nous avons confié le bien à un gestionnaire locatif.
Depuis janvier 2023, les locataires ont cessé de payer leur part du loyer. Cependant, la CAF continue de verser 2/3 du montant mensuel. En mars 2024, les locataires ont saisi la Commission de surendettement, annonçant initialement des dettes envers 6 créanciers. Quatre mois plus tard, la Commission identifie 11 créanciers et impose l’effacement total de la dette, les locataires étant jugés insolvables.
En mai 2024, un huissier a été mandaté pour notifier une mise en congé pour vente, effective 7 mois avant la fin du bail (30/09/2024). Début septembre, un état des lieux par huissier est prévu pour le lendemain de la fin du bail. Cependant, mi-septembre, les locataires nous informent qu’ils n’ont pas trouvé de logement et qu’un état des lieux est inutile.
Face à cette situation, nous avons consulté un avocat pour engager une procédure judiciaire. Cette assignation vise à obtenir une expulsion et une reconnaissance des impayés.
Réflexion sur la stratégie juridique :
Il apparaît essentiel de privilégier une approche stratégique et ciblée pour éviter des reports d’audience inutiles. En effet, formuler de multiples demandes, telles que l’expulsion et le paiement, risque de rallonger la procédure inutilement.
Voici quelques observations importantes :
1. Demande d’expulsion comme priorité :
? Étant donné l’insolvabilité des locataires et l’effacement de leurs dettes par la Commission, il est inutile de se focaliser sur une demande de paiement. Cette démarche serait longue et sans résultat concret.
2. Éviter les revendications accessoires :
? Il est vain de réclamer des indemnités d’occupation ou de prouver leur défaut d’assurance.
? De même, il est inutile de détailler les divergences sur le nombre exact d’occupants, car ces points ne changeront pas l’issue principale.
3. Focus sur l’expulsion :
? L’objectif doit rester la sortie effective des occupants. Cela nécessite une assignation claire et précise, axée sur la mise en congé pour vente et la fin légale du bail.
Échange sur les aspects juridiques :
Selon l’avocat, la procédure de mise en congé pour vente ne donne pas lieu à une rémunération par le préfet dans le cas d’occupants sans droit ni titre. Ces options ne s’appliquent pas dans notre cas, car le bail est terminé et la procédure repose sur une mise en congé pour vente.
Voici un tableau qui résume la liste des demandes dont on mesure l’intérêt comme indispensable ou facultative.
NB : PI (pour information) pourrait être supprimé si elle n’est pas indispensable. |
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Quasars
Nouveau Membre
France
18 message(s)
Statut:
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Posté - 21 nov. 2024 : 20:05:05
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Tableau des demandes
Demandes Nécessaire Remarque
Mise en congé pour vente Oui
Certificat d’hérédité Oui
Extrait du livre foncier Oui
Bail Oui
Prix de vente Oui
Intention d’achat des locataires Oui Délais de réponse : 2 mois
État des lieux de sortie Oui
Divergence sur le nombre d’occupants Non Inutile d’ajouter des incertitudes
Résiliation du contrat de bail Oui Procédure Huissier
Chiffrer les arriérés jusqu’à fin du bail Oui PI
Deux dossiers auprès de la commission de surendettement:
? Facture d’eau en retard oui PI
- Prêt important non remboursé OUI PI
- Habitués à des impayés de loyer Oui PI
Loyers impayés depuis début 2023 Oui PI
Synthèse des impayés auprès de la Banque de France Oui PI
Indemnités d’occupation Oui PI
Non-assurance des locataires Non Pas nécessaire
Condamnation à verser 1 500 € (Article 700 CPC) Oui PI
Constater la résiliation du bail Oui
Constater que les locataires occupent sans droit ni titre Oui
Ordonner l’expulsion des occupants Oui
Astreinte de 100 € par jour de retard ?
Condamnation pour impayés à la fin du bail Oui PI
Condamnation pour indemnités d’occupation (800 €/mois) Oui PI
Condamnation à 1 500 € (Article 700 CPC) Oui PI
Condamnation à tous frais et dépens de la procédure Oui PI
Avertir la CAF de la mise en congé pour vente sans sortie des occupants OUI/NON
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Sunbird
Pilier de forums
4957 message(s)
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Posté - 22 nov. 2024 : 21:15:52
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Question bête, lors de la signification du congé pour vente par commissaire de justice vous avez fait autant de signification que de personne sur le bail ? |
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Posté - 23 nov. 2024 : 09:53:09
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citation: ? Il est vain de réclamer des indemnités d’occupation ou de prouver leur défaut d’assurance. J'espère que ce n'est pas l'huissier ni l'avocat qui vous auraient suggéré cette bêtise.
Il est absolument ESSENTIEL de demander une indemnité d'occupation, indexée comme le loyer, égale par exemple à 1,5 mois de loyer, outre les charges
Quand l'huissier viendra pour expulser, les locataires vont refuser
Deux mois plus tard, l'huissier pourra revenir avec la police, sauf que le préfet risque de refuser son concours.
De droit, sauf si vos êtes en période hivernale, le refus du préfet entraine son obligation de vous payer le l'indemnité d'occupation, et en pratique, peu de bailleurs le demandent, donc le préfet quand il doit payer trouve fissa une solution à l'expulsion.
Si vous n'avez pas obtenu d'indemnité, votre cas peut durer 1 an et demi de plus. |
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Posté - 23 nov. 2024 : 09:58:12
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citation: Avertir la CAF de la mise en congé pour vente sans sortie des occupants OUI/NON Logiquement, la caf vous a demandé de signer avec votre locataire un plan de remboursement de sa dette. La caf continue à payer l'ALS pendant de tête neuf fois, et elle va arrêter si aucun plan n'est signé.
Avez vous signé un plan?
A mon humble avis, le gérant n'a pas du vous transmettre tous les courriers de la caf, et l'arrêt des versements de l'ALS est imminent. |
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Posté - 23 nov. 2024 : 10:02:17
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Sur l'histoire de diminuer le nombre de des demandes pour retirer a l'adversaire les motifs de reports, je n'y crois pas.
Les reports que j'ai vu personnellement ne sont pas dus à des motifs individuels sur des listes, mais sur des motifs généraux, malade, en déplacement justifié, pas eu le temps de rédiger les contre-conclusions
Les reports se décident pendant la première partie de l'audience, celle intitulée APPEL des CAUSES. Personne n'y traite du fond, donc des demandes. |
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Quasars
Nouveau Membre
France
18 message(s)
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Posté - 09 déc. 2024 : 14:50:42
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Bonjour à tous,
Je souhaite à présent clore ce sujet, qui s'est révélé assez complet, voire complexe. J'avais pourtant appris qu'il était préférable, sur les forums, de poser des questions simples pour obtenir des réponses claires. Je reconnais ne pas avoir suivi cette règle fondamentale. Cela dit, même une question simple peut parfois susciter des réponses divergentes selon la manière dont elle est interprétée.
Concernant l'assignation, elle est désormais entre les mains du commissaire de justice, chargé de la remettre aux locataires au moins deux mois avant la date d'audience.
Je tiens à remercier chaleureusement Ribouldingue pour ses interventions constructives. Je le rassure sur le fait que l'assignation inclut bien les arriérés dus jusqu'à la fin du bail, les indemnités d'occupation, ainsi qu'une demande de participation au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Je reviendrai, si nécessaire, à l'issue de cette procédure, pour partager une synthèse de la phase finale, à condition que l'affaire ne s'éternise pas trop.
Remerciements à tous les contributeurs. |
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Posté - 15 déc. 2024 : 10:35:02
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Juste une petite question, à quel délai avez vous obtenu une audience?
Mes deux dernières expériences sont:
Pour un référé au civil (demande de paiement de dégradations à un locataire parti) j'ai obtenu l'an dernier un délai d'un peu moins de trois mois ce qui me parait très bien
Pour la même affaire, ayant été débouté en référé du fait d'une contestation, j'assigne sur le fond et j'ai un délai de 4 mois ce qui me parait très bien
Bien entendu, ce qui plombe les délais ce sont les manœuvres des avocats quand il y en a, et étrangement les reports se font à plus grandes distances (le dernier report 4 mois et demi)
Enfin, et juste pur le fun, le délai de décision ou de délibéré
Pour une requête en injonction de payé, la décision a été rendue moins de un mois après l'envoi de la requête (3 semaines), ce qui est exceptionnel
Pour l'ordonnance de référé, un peu plus de cinq semaines après l'audience
Et le pompon:
Les décisions sont mises à disposition du greffe qui nous les envoie:
En référé il a fallu une petite semaine
Pour l'ordonnance en injonction de payer, sans doute pour se venger d'avoir obtenu une décision très rapidement, la justice s'est vengée, quatre mois et demi. |
Édité par - ribouldingue le 15 déc. 2024 10:36:32 |
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Sujet |
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Mise en congé pour vente non respectée 
