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nath78
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 Posté - 27 mai 2009 : 19:27:18
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Bonjour
Les documents reçus pour préparer l'AG m'inquiètent, les fonds dispos en banques ont fondu (diviser par 10 en un an) et une somme importante apparait dans la rubrique 459 copro- créances douteuses-solde exploitation. Qu'est-ce que ça signifie ??
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JB22
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Posté - 28 mai 2009 : 00:27:11
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Cela signifie que vous avez un ou plusieurs copropriétaires débiteurs (N'ayant pas payés leurs charges).
Conformément au décret du 14 mars 2005:
"Le compte 459 "copropriétaire-créances douteuses" est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic."
Votre syndic a strictement respecté le décret. Le fait d'avoir un montant important d'impayés justifie la baisse de la trésorerie.
Les impayés intervenants dans l'espace d'un an demande explications de la part du syndic.
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ABCT
Contributeur senior
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 Posté - 28 mai 2009 : 19:28:55
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Regardez vos dépenses de chauffage si vous êtes en collectif. c'est la première piste. |
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nath78
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Posté - 28 mai 2009 : 22:53:28
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Merci pour les réponses. Chauffage individuel donc piste à écarter.
En étudiant plus en détail les documents reçus,le montant du compte 459 correspond au solde à payer après clôture des comptes, je ne comprends pas pourquoi c'est placé ici ! |
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Posté - 28 mai 2009 : 23:14:53
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de quel document parlez vous : annexe 1, 2 ou 3 ? |
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Posté - 28 mai 2009 : 23:17:28
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si vous parlez de l'annexe 1 : état financier : le solde de l'exercice s'il est négatif se trouve à la rubrique 45 (une erreur de frappe sur la bonne ligne peut-être) |
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nath78
Contributeur débutant
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Posté - 31 mai 2009 : 19:57:52
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oui merci, c'est bien en annexe 1.
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JB22
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Posté - 31 mai 2009 : 20:54:37
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De rambouillet
"si vous parlez de l'annexe 1 : état financier : le solde de l'exercice s'il est négatif se trouve à la rubrique 45 (une erreur de frappe sur la bonne ligne peut-être)"
Ce n'est pas exact, le solde l'exercice, excédent ou insuffisance de l'exercice est réparti entre les copropriétaires et vient s'ajouter aux soldes résultants des opérations courantes: appels de fonds et règlements, il tient compte donc des impayés.
Si vous avez des créances douteuses il est normal que vous ayez, en Annexe 1 dans la rubrique II-CREANCES en rubriques 459 copropriétaires-Créances douteuses, le montant des dettes de ces copropriétaires.
C'est :
"la rubrique 459 copro- créances douteuses-solde exploitation"
qui n'a pas d'explication.
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Posté - 01 juin 2009 : 06:23:37
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Bonjour.
JB22, Si mes souvenirs sont bon; le compte créances douteuses copro débiteur ne peut être utilisé qu'aprés la décision de l'AG de procéder à la saisie immobilière.
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Édité par - Stéphane Marin le 01 juin 2009 06:24:22 |
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Posté - 01 juin 2009 : 08:44:52
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on suppose que les comptes sont présentés avec répartition du solde en fin d'exercice.
jb22 pour le solde c'est bien ce que je dis, s'il est négatif (donc avec le signe -  ) il est imputable aux copropriétaires et il se rajoute aux sommes déjà connus des copros débiteurs donc la ligne 45 de l'annexe 1 proposée au syndicat lors de l'AG.
Il ne peut absolument pas être mis en créances douteuses puisque les comptes ne sont pas encore approuvés. Donc on peut présumer que les copros sont "douteux". Le syndic s'est facilité la vie en ne décomposant pas ce solde suivant les tantièmes des copros ou son comptable est malde.... 
Il a peut-être ausi peur de la réaction en AG à propos des sommes "importantes" qui vont apparaitre pour chacun sur la liste des copros débiteurs ! |
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JB22
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Posté - 01 juin 2009 : 11:07:23
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De Stéphane Marin
"JB22, Si mes souvenirs sont bon; le compte créances douteuses copro débiteur ne peut être utilisé qu'aprés la décision de l'AG de procéder à la saisie immobilière. "
relisez mon post du 28 mai
"Le compte 459 "copropriétaire-créances douteuses" est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic."
De rambouillet
"pour le solde c'est bien ce que je dis, s'il est négatif "
Il n'y a pas de solde "négatif". Il y a des soldes "débiteurs" et des soldes "créditeurs".
Dans l'annexe 1 doivent figurer dans la rubrique CREANCES les soldes débiteurs:
45 Copropriétaires-Sommes exigibles à recevoir
459 Copropriétaires-créances douteuses
Dans la rubriques DETTES (du syndicat):les comptes créditeurs:
45 Copropriétaires-Excédents versés
Les excédents versés résultent des trop versés sur appels de fonds et le trop perçu de l'exercice.
Dans les lignes ci-dessus il n'y a pas à mettre de signe négatif (-).
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nath78
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Posté - 01 juin 2009 : 12:16:13
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Je vois que vous aussi ne trouvez pas ceci normal ! Dans le compte 45 le syndic a mis les sommes à payer sur 2008 non perues à la clôture des comptes puis dans 459 le solde débiteur ! En annexe 1bis, sont détaillées les soldes charges en attente d'imputation avec ce que chacun doit. Ma question va peut-être vous paraître stupide mais je ne comprends plus rien. Comment calcule t-on ce qu'on doit du solde débiteur ? Si je fais mon nombre de tantièmes fois le solde débiteur, ça ne correspond pas à cequ'on me réclame ? Bizarre, non ?? |
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JB22
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Posté - 01 juin 2009 : 16:20:39
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De nath78
"Si je fais mon nombre de tantièmes fois le solde débiteur, ça ne correspond pas à ce qu'on me réclame ? Bizarre, non ??"
Normal, ce que vous devez est établi suivant vos tantièmes dans chaque catégories de charges.
Il faudrait avoir l'intégralité de votre annexe 1 et pour l'annexe 2 ou 3 les colonnes relatives au" Budget" et au "Réalisé de l'exercice". |
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JPM
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Posté - 01 juin 2009 : 17:04:39
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Un enseignement à tirer de quelques assemblées devant lesquelles les états de fin d'exercice au 30/06/2008 ont été produits :
les copropriétaires les plus qualifiés se plaignent de ne pas avoir connaissance dans l'annexe 1 de l'état financier réel au 30/06/08.
Il est vrai que l'annexe 1 présente un état financier virtuel puisqu'il tient compte d'une répartition des charges et produits non approuvée, susceptible d'être rejetée ou au moins modifiée.
Ils font remarquer que, dans les créances 45 il est fait état de sommes exigibles restant à recevoir qui, en tout ou partie, ne sont pas exigibles à la date du 30/06/2008 lorsqu'il s'agit des insuffisances résultant de (charges réparties - (provisions payées + produits répartis)), qui ne sont exigibles qu'après approbation des comptes
et qu'on peut en dire autant pour les créances 45 puisque les excédents imputés ne sont pas encore imputables. 
Il y a une tendance assez nette en faveur d'une double présentation de l'état financier :
1) avant répartition
2) après la répartition proposée
Et certains seraient favorables à la suppression du rappel des données de l'exercice précédent dans l'annexe 1, ce qui permettrait d'effectuer la double présention avant et après répartition sur un seul document.
Il est vrai que si la comparaison des charges entre exercices présente un réel intérêt, c'est beaucoup moins évident pour les mouvements financiers.
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nath78
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Posté - 01 juin 2009 : 17:23:48
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Merci JB22, je m'en suis rendu compte, j'ai refais les calculs et compris mon erreur : la répartition de l'eau est toujours cahotique avec aux tantièmes pour certains et au compteur pour d'autres . Suite à une erreur du syndic sur l'eau en 2006, il m'a rembousé le trop payé cet été mais ce montant est ajouté avec la facture d'eau 2008 donc je repaie sur ce qu'on m'a remboursé. Pareil, une VMC de SDB endommagée d'un voisin à cause de chapeau de cheminée envolé a été remboursée cet été par le syndic (devait faire jouer l'assurance) mais ceci apparait en réparation diverses. Pourquoi doit-on participer à ces frais ?
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JB22
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Posté - 01 juin 2009 : 22:19:20
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Personnellement je suis partisan de la présentation de deux annexes 1: avant et après répartition et de présenter le détail des comptes copropriétaires également avant et après répartition.
L'annexe 1 avant répartition est la seule qui permette facilement de connaitre les véritables soldes débiteurs (exigibles) ou créditeurs des copropriétaires à la clôture de l'exercice, et de connaître ainsi les véritables retards.
La comparaison d'un exercice à l'autre présente un intérêt, c'est d'ailleurs l'objet du post de nath78 qui s'inquiète d'une diminution des fonds d'un exercice à l'autre.
Par contre je suis partisan de la suppression de l'annexe 2 ...
imposée par la haute administration.
Quel intérêt de connaitre le total de la consommation électrique, par exemple, quand il y a plusieurs bâtiments, plusieurs ascenseurs, on n'est concerné que par son bâtiment, son ascenseur.
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