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ag_75
Nouveau Membre
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 Posté - 21 nov. 2009 : 18:12:38
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Bonjour,
Je loue un appartement depuis plus de 5 ans. Les loyers n'ont jamais été revisé depuis le debut du bail.
Ayant des pb avec le locataire sur l'etat de l'appartement, je desire faire un rattrapage.
Sur combien d'années puis je appliquer la retro activite?
Comment en informer le locataire?
La revision se calcule sur le loyer CC ou HC?
Puis je avoir un exemple concret?
Merci
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 21 nov. 2009 : 18:27:04
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Ag75,
Si vous louez en nu :
citation: Sur combien d'années puis je appliquer la retro activite?
5 ans.
citation: Comment en informer le locataire?
Possible par courrier simple, mais si vous êtes en situation de conflit, par LRAR.
citation: La revision se calcule sur le loyer CC ou HC?
Hors charges.
citation: Puis je avoir un exemple concret?
Vous utilisez cette table de calcul :
http://www.conso.net/images_publica...yer_2009.htm
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 Posté - 21 nov. 2009 : 18:32:56
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Le contrat contient bien une clause d'indexation? Sinon impossible. |
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ag_75
Nouveau Membre
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Posté - 23 nov. 2009 : 10:20:21
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oui il y a bien une clause dans le contrat.
Et merci pour toutes les réponses |
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ag_75
Nouveau Membre
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Posté - 24 nov. 2009 : 12:43:27
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J'ai lu que la rétroactivité ne se fait que sur les 3 derniers mois?
Qq'un peut il me donner l'article de loi? |
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Posté - 24 nov. 2009 : 12:54:28
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Si vous avez 'lu' que la rétroactivité ne se fait que sur les 3 derniers mois, donnez nous VOUS la référence....
Non mais.. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2009 : 13:52:43
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ag_75,
Aucun doute sur le fait que ce soit 5 ans. |
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nefer
Modérateur
14629 message(s)
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7
Posté - 24 nov. 2009 : 14:10:32
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citation: Initialement posté par ag_75
J'ai lu que la rétroactivité ne se fait que sur les 3 derniers mois?
Où avez vous lu cela?
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ag_75
Nouveau Membre
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Posté - 24 nov. 2009 : 15:11:47
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autant pour moi. Apres verification j'ai vu que cela concerne la Belgique.
Citation :
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CODE CIVIL
Article 2277
(Loi nº 71-586 du 16 juillet 1971 Journal Officiel du 17 juillet 1971)
(Loi nº 2005-32 du 18 janvier 2005 art. 113 Journal Officiel du 19 janvier 2005)
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
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Désolé pour le derangement.
Qq'un aurait il un modele de courrier. |
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maoyann
Contributeur vétéran
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Posté - 24 nov. 2009 : 16:13:56
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ag_75,
Ce n'est pas un modèle mais ce sont les éléments que je vous conseille de faire figurer :
Conformément au bail que nous avions signé, le bail est indexé annuellement.
Conformément à la loi, quand cette indexation n'est pas faite chaque année, elle est rattrapable sur les 5 années antérieures.
Le loyer au 1er janvier 2005 était de 500 euros.
Il aurait dû être de :
- 520 euros au 1er janvier 2005
- 532 euros au 1er janvier 2006
- 545 euros au 1er janvier 2007
- 560 euros au 1er janvier 2008
- 580 euros au 1er janvier 2009
Jusqu’au 1er janvier 2010, le loyer sera donc de 580 euros.
Vous me devez aujourd’hui la somme de
12* (532-520) + 12* (545-520) + 12* (560-520) + (11*580-520) soit 1584 euros.
Je vous encourage à être bien clair et expliquer le mode de calcul pour que votre locataire comprenne bien d'où sort la somme que vous lui réclamez.
Etant donné que la somme est importante, je vous propose de l’étalonner sur x mois
A voir en fonction des possibilités du locataires. Même si pour cette régularisation vous êtes dans votre bon droit, vous ne pouvez pas lui imposer de payer cette somme en une seule fois.
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Numero6
Modérateur
France
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Posté - 24 nov. 2009 : 18:02:37
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Votre appartement ayant été loué il y a plus de cinq ans , utiliser le formulaire de calcul que vous a donné en lien Maoyann en remplissant bien les champs avec les dates initiales et le montant de loyer de départ( même en francs) de votre bail. Pour avoir l'augmentation telle qu'elle aurait du être si vous aviez fait l'indexation à partir de la deuxième année.
Mais vous ne pouvez réclamer que cinq ans en arrière à partir du moment où vous faites la demande. C'est cinq ans flottants donc plus les mois passent plus vous perdrez donc n'attendez pas. mais il y a quand même des chances que vos locataires tiquent un peu car il est aussi probable que vous n'ayez pas fait la régularisation des charges.  ?
Bon courage
Rajout :
courrier simple ET LRAR comme cela votre locataire ne pourra pas dire qu'il n'a rien reçu. |
Édité par - Numero6 le 24 nov. 2009 18:13:57 |
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ag_75
Nouveau Membre
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Posté - 24 nov. 2009 : 23:51:48
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Merci a tous pour ces precieuses informations |
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albifrons
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Posté - 29 nov. 2009 : 10:22:20
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bonjour,
ne vous privez pas de profiter de cette régularisation pour régulariser aussi les charges, et ce à partir de vos charges - relevés des dépenses que vous a régulièrement adressé votre syndic après approbation des comptes si vous êtes en copropriété : cela peut-être en plus ou en moins, chaque année, tout dépend du niveau de charges provisionnelles que vous sollicitez et de leur écart par rapport aux dépenses annuelles, réelles. Sachez par ex que les gros écarts sont aussi dus en partie par les dépenses individuelles en eau, en cas de compteur divisionnaire. Soyez très vigilant avec cela. Autrement dit : surveillez les consommations d'eau si il y a la présence de compteur divisionnaire.
Consultez le décret sur les charges locatives. Il n'y a lieu d'augmenter les charges provisionnelles que si les dépenses locatives réelles augmentent, et de toutes façons ces charges doivent être annuellement régularisées (pas forcément augmentées : ainsi, dans notre copropriété, les charges baissent tous les ans depuis 2005, elles n'augmentent pas... ce qui m'impose de rembourser à présent de façon très significative ma locataire tous les ans).
Enfin, si vous avez une chaudière, chauffe-eau... pensez à demandez une attestation d'entretien que l'on peut vous recommander d'exiger de produire chaque année à des fins de sécurité. N'oubliez pas non plus une attestation d'assurance de votre locataire.
Votre locataire pourra alors se dire que votre gestion devient sérieuse.
De plus, si vous avez un crédit immo, vous devez régulariser les charges annuellement pour déduire les frais sur le plan fiscal sans risque. Cela peut être très intéressant pour vous pendant un certain temps. Globalement la loi vous impose la régularisation annuelle des charges.
Bon courage. |
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Posté - 29 nov. 2009 : 12:00:02
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citation: De plus, si vous avez un crédit immo, vous devez régulariser les charges annuellement pour déduire les frais sur le plan fiscal sans risque ????!!!!!??
Quel est le rapport fiscal entrre les deux?
Pour ma part je n'en connais aucun.
Un bailleur DOIT régulariser les charges tous les ans, point.
Si il ne régularise pas, fiscalement les sommes récupérables et qui n'ont pas été récupérées ne sont pas déductibles. Cela n'a aucun rapport avec le fait d'avoir ou pas un emprunt. |
Édité par - ribouldingue le 29 nov. 2009 12:18:55 |
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albifrons
Contributeur actif
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Posté - 29 nov. 2009 : 18:38:03
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Ribouldingue,
vous savez parfaitement que l'option de déclaration avec déduction des frais réels n'a, le plus souvent d'intérêt que si les frais sont lourds, à savoir que cette situation se produit le plus souvent en présence de charges d'emprunt (intérêts d'emprunt et assurance emprunteur) lourds (ce peut-être aussi en cas de travaux lourds). Cette situation - la déduction des frais - impose de déclarer au fisc la régularisation des charges locatives annuelles, un cas de figure qui favorise le contrôle fiscal. Ce qui m'est arrivé cette année d'ailleurs, ce pourquoi j'en parle et préviens AG 75. Le contrôleur (ou inspecteur) que j'ai rencontré à cette occasion a fait des observations sur ma régularisation de charges en particulier, et je me serais senti bien mal si cette régularisation avait été mal faite.
J'en parle d'autant plus à ag 75 qu'il semblerait être bailleur depuis cinq ans, et donc potentiellement concerné . Mais bien sûr peut-être qu'il n'est pas concerné par ce pb, en particulier s'il n'a pas emprunté.
Evidemment l'option de déclaration au micro-foncier avec un abattement forfaitaire ne dispense pas de régulariser annuellement les charges, puisque c'est la loi - mais il se trouve que le bailleur n'a pas à déclarer au fisc cette régularisation annuelle.
D'où le lien, certes trop rapide que j'ai fait entre la fiscalité et les régularisations de charge.
Mais, bien sûr, vous ne pouvez nier que ce lien existe puisque vous avez l'obligation en cas d'option aux frais réels de déclarer vos régularisations de charges (et pas seulement de les régulariser).
Le fisc ne s'intéresse pas en cas d'option micro-foncier avec abattement forfaitaire au fait de ce que vous régularisez ou non les charges locatives. En fait si le locataire ne s'intéresse pas à cette situation, personne d'autre que lui ne s'intéressera au fait que son bailleur régularise ou non les charges.
Par contre le fisc est amené à vérifier si besoin la régularisation des charges en cas d'option aux frais réels.
Par ailleurs je signale à toutes fins utiles, que dans notre copropriété des locataires m'ont parlé de vérifications fiscales des loyers qui se font directement auprès des locataires par les services des impôts, situations suivies par les impôts (il s'agissait en l'occurrence d'un bailleur qui à l'occasion peut-être d'un changement de résidence avait omis de déclarer suffisamment ses recettes : le fisc a réclamé aux locataires concernés les quittances sur plusieurs années, la preuve du réglement des loyers, etc pour coincer le bailleur.
Ceci pour dire que des charges non régularisées, notamment si les charges provisionnelles sont excédentaires par rapport aux dépenses peuvent être considérées globalement comme des revenus supplémentaires.
D'où la nécessité d'être rigoureux dans sa gestion.
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Posté - 29 nov. 2009 : 20:02:56
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Albifrons,
Merci de cette longue réponse qui me va bien. Je partage entièrement votre point.
Mais ca allait mieux avec une précision. |
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albifrons
Contributeur actif
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Posté - 29 nov. 2009 : 22:14:07
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Certes, Ribouldingue, j'en conviens ...
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Édité par - albifrons le 29 nov. 2009 22:45:31 |
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