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Henri2
Contributeur débutant
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 Posté - 28 nov. 2009 : 14:21:56
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Bonjour,
Je suis syndic bénévole d'une petite copropriété (6 lots) et ai redressé le syndicat depuis 3 ans suite à malversation de l'ancien syndic bénévole avec action en justice et une condamnation conséquente pour non remise d'archives et charges impayées que nous avons pu récupérer en remontant sur cinq ans avant ma nomination avec audit des comptes et approbation de ceux-ci par AG.
Je viens de m'apercevoir, qu'un copropriétaire ayant acheté à un marchand de biens sous cet ancien syndic bénévole, deux lots il y a 4 ans , chambre de bonne + petit 2pièces au dernier étage, réunis par l'intérieur après travaux par ce marchand de biens, sans autorisation d'AG et utilisant aussi une petite terrasse véranda construite après 1964 toujours sans autorisation, puisque l'EDD date de 1964 et fait mention que de la chambre de bonne et de ce 2 pièces avec une quote-part de 44 tantièmes qui correspondent exactement à ses m2, ( les tantièmes dans notre copropropriété correspondent aussi exactement aux surfaces de chaque lot ), met en vente ces deux lots, avec deux portes sur le palier - une étant maintenant condamnée -, en appartement de 3 pièces avec une surface de 54m2 !!
Cette surface utilisée par ce nouveau copropriétaire depuis 2005, étant supérieure par rapport à l'EDD, dès ma nomination la modification de la répartition des charges de la copropriété a été approuvée à la majorité selon l'article 25 (alinéa e) par AG et a rétabli sa quote-part à 52 tantièmes avec diminution de 8 tantièmes pour les autres lots. Mais l'EDD n'a pas été changé.
Donc ce copropriétaire, comme le marchand de bien qui lui avait vendu ces lots en 2005, semblent prendre la quote-part du lot utilisé pour les charges pour déclaration des m2 à vendre, soit 55m2 (52m2 + 3 ??) et non pas celle de l'EDD enregistrée aux hypothèques en 1964 soit 44m2 avec en plus mention d'un balcon qui appartient aux parties communes de l'immeuble et n'a jamais été attaché ni dans le réglement de copropriété ni dans l'EDD à cette chambre de bonne et petit 2 pièces qui donnent sur cet partie du toit uniquement par deux fenêtres. Partie du toit, sorte de petit balcon protégé par balustre et recouvert de calendrite que le copropriétaire a transformé en petit balcon terrasse provisoire, sans autorisation d'AG, en le recouvrant de caillebotis.
Le syndic selon l'article 18 alinéa 1, a t-il un droit et devoir d'alerte auprès du notaire, (d'ailleurs quel certificat de mesurage a-til été fourni au précédent notaire par le marchand de biens ??) et ne risque t-il rien s'il laisse faire cette vente avec "empiétement" de 10m2 sur les parties communes 
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Posté - 28 nov. 2009 : 14:55:31
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plusieurs remarques :
citation: la modification de la répartition des charges de la copropriété a été approuvée à la majorité selon l'article 25 (alinéa e) par AG et a rétabli sa quote-part à 52 tantièmes avec diminution de 8 tantièmes pour les autres lots. Mais l'EDD n'a pas été changé.
l'article 25-e ne fait pas référence à la modification des charges :
e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ;
La modification des charges se fait à l'unanimité. Mais si personne n'a contesté, ce devrait être bon. Donc applicable.
On suppose que le RdC modifié a été versé aux hypothèques pour enregistrement afin qu'il soit opposable à tout acquéreur depuis sa modification.
Quant à l'EDD il n'a pas été modifié, c'est dommage car vous avez encore deux lots : une chambre de bonne et un 2 pièces. Mais cela est moins grave car le notaire (consciencieux) va faire la mutation de 2 lots et non d'un seul.
Question : la nouvelle clé de répartition fait état d'un lot ou de deux lots ?
La déclaration des m2 lors de la vente se fera sous le diagnostic de la loi Carrez et donc devrait donner la superficie exacte du ou des lots. De toute manière une erreur dans le métrage n'est pas votre affaire, c'est un éventuel contentieux entre le vendeur et l'acquéreur.
Que va t il se passer : le notaire va vous envoyer une demande de renseignements "l'état daté" à remplir.
Dans la case VIII autres renseignements (par exemple) : n'hésitez pas et n'omettez pas de dire :
* le balcon terrasse est une partie commune sans jouissance privative
* tout aménagement passé ou ultérieur sur ce balcon terrasse qui génèrerait des dégradations sur l'étanchéité de l'imeuble, entrainerait la responsabilité pleine et entière du propriétaire
* la véranda n'a pas été autorisée par une assemblée générale et le balcon/terrasse devra être remis à son état originel avant la vente.
* dans le cas contraire il sera fait opposition à la vente et blocage des fonds pour remise en état du balcon
Normalement ceci devrait beaucoup freiner la vente..... ou baisser le prix de la transcation 
PS : modifier l'EDD n'est pas forcement une bonne chose, car si l'acquéreur veut revenir à l'état antérieur, il faut de nouveau le retransformer. L'important c'est que la clé de répartition fasse encore apparaitre les deux lots.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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 2
Posté - 28 nov. 2009 : 14:57:07
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Pardon, mais je n'ai pas tout compris ... 
Concernant la modification du/des lots, qui semble être intervenue en 2005 à la suite d'un vote d'AG, elle s'impse au titulaire du droit, ainsi que le précise D.art.4.
Peu importe l'absence de publication au fichier immobilier.
"D.Art. 4 - Tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d'un droit réel, doit mentionner expressément que l'acquéreur ou le titulaire du droit a eu préalablement connaissance, s'ils ont été publiés dans les conditions prévues par l'article 13 de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété ainsi que des actes qui l'ont modifié.
Il en est de même en ce qui concerne l'état descriptif de division des actes qui l'ont modifié, lorsqu'ils existent et ont été publiés.
Le règlement de copropriété, l'état descriptif de division et les actes qui les ont modifiés, même s'ils n'ont pas été publiés au fichier immobilier, s'imposent à l'acquéreur ou au titulaire du droit s'il est expressément constaté aux actes visés au présent article qu'il en a eu préalablement connaissance et qu'il a adhéré aux obligations qui en résultent."
Lorsque vous êtes informé d'un projet de vente, vous devez notifier au notaire, outre les documents réglementaires, un petit mot pour attirer son attention sur les modifications intervenues en lui demandant de les annexer aux actes., ainsi qu'il est prévu D.art.4.
Cela peut être le cas pour des modifs du RDC en général, comme ici de modifs du lot considéré. Bien entendu, vous devrez fournir une copie certifiée conforme du PV de cette AG de 2005.
Pour le reste de cette histoire de balcon, les choses restent en l'état, c'est à dire partie commune, puisque rien ne figure ni dans les actes enregistrés ni dans un PV d'AG qui aurait autorisé une aliénation/construction.
Je viens ajouter qu'il n'est pas trop tard pour faire enregistrer les modiefs EDD/RDC. Voyez ce que disait l'AG de 2005 pour l'imputation des frais. En principe, c'est le bénéficiaire de la modification qui supporte l'intégralité des frais ... (à mentionner sur l'état daté ?) |
Édité par - Gédehem le 28 nov. 2009 15:46:59 |
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Henri2
Contributeur débutant
75 message(s)
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Posté - 28 nov. 2009 : 18:48:45
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citation: Initialement posté par rambouilletplusieurs remarques : citation: la modification de la répartition des charges de la copropriété a été approuvée à la majorité selon l'article 25 (alinéa e) par AG et a rétabli sa quote-part à 52 tantièmes avec diminution de 8 tantièmes pour les autres lots. Mais l'EDD n'a pas été changé.
l'article 25-e ne fait pas référence à la modification des charges : e) Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires
Autant pour moi rambouillet je parlais de l'Article 25-f) :
f) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives;
La modification de la répartition des charges a été adoptées mais sans modification du règlement de copropriété et de l'EDD, notre règlement date encore de 1957 et n'a toujours pas été mis à jour et l'EDD de 1964 comme je le disais et idem pour sa mise à jour.
Par contre je retiens votre conseil sur la case VIII autres renseignements et vous en remercie mais n'est-ce pas trop tard l'acte authentique de la vente sera signé..
Pour Gédehem, malheureusement par l'AG de 2005 nous n'avons pas pensé de demander l'imputation des frais d'une éventuelle modification de l'EDD avec enregistrement, par le bénéficiaire c'est à dire le nouveau copropriétaire de ces deux lots
Aussi incroyable que cela puisse paraître ni le notaire, ni les nouveaux copropriétaires n'avaient eu connaissance du RC et de l'EDD lors de l'acquisition de leurs lots, bien qu'ils soient enregistrés aux hypothèques.
C'est moi qui leur ai appris l'existence à ma première AG en 2007 lorsque j'ai été nommé syndic en les mettant à disposition de l'assemblée après en avoir demandé copie aux hypothèques (à mes frais ).
Par ailleurs, le changement de la répartition des charges adopté par l'AG, concernait l'utilisation de la véranda (sans aussi permis de construire dans les années 60), pour officialiser cette nouvelle et équitable répartition des charges.
Quand à la réunion des deux lots par l'interieur pour faire un seul appartement aucune AG ne l'a autorisée. La nouvelle répartition des charges concerne que le petit 2pièces (le 2ème lot de ce copropriétaire)qui bénéficie de cette pièce véranda et a donc une surface de 8m2 en plus qui n'est toujours pas à l'EDD.
Et dernière question : Est-ce que les Taxes foncières prennent en compte ces répartitions publiées au fichier immobilier ?
Si oui, le et les copropriétaires depuis les années 60 ont alors bénéficiés de cette non déclaration avec une répartition supérieure à celle déclarée à l'EDD qui a été publiée en 64.. |
Édité par - Henri2 le 28 nov. 2009 19:18:25 |
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Posté - 28 nov. 2009 : 19:59:04
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l'acte authentique va être signé ... le notaire ne peut le faire que s'il vous a fait remplir la feuille de renseignements (état daté)...
Lors de la révision de la clé de répartition des charges, il semble que vous (l'AG) ayez entériné de fait l'existence de cette véranda sur les parties communes et l'avez transformé en partie privative.
Personnellement, je n'ai pas de solution, ni conseil à proposer autre que celui fait, à l'exception de la véranda...
Quant à la TF, cela n'est pas votre problême, c'est celui du proprio et du fisc. Vous avez assez à faire avec votre bénévolat, n'allez pas vous créez des pbs.... |
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Henri2
Contributeur débutant
75 message(s)
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Posté - 29 nov. 2009 : 13:18:29
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rambouillet & gédehem Merci pour ces renseignements et bons conseils. Reçus 5/5
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Droit d'alerte du syndic ?? 
