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asi77
Contributeur débutant
60 message(s)
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 Posté - 29 nov. 2009 : 21:40:23
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Titre : "Immobilier : décodez et... patientez !"
Source : http://www.latribune.fr/opinions/20...ientez-.html
Date : 27/11/2009
citation: On est toujours bluffé par l'aptitude des agents immobiliers comme des notaires à annoncer en régime de croisière "l'envolée des prix", et quand ça va très mal, leur "remontée". Le monde de l'immobilier est fait de linguistes patentés qui ont cultivé un tel art de la litote ou de l'habillage, qu'ils nous obligent à procéder à un sérieux décodage. Lorsque la Chambre des notaires de Paris-Ile-de-France annonce hier une "reprise nette" des marchés immobiliers au troisième trimestre 2009, et une "stabilisation des prix" qui constitue "une véritable reprise", que faut-il comprendre au juste ? Qu'après un marché totalement bloqué, certains achats d'appartements ont enfin été signés, par un effet de rattrapage sur un marché guidé à 90% par les mouvements de la vie, naissance, décès, mariage, divorce, mutation. Mais aussi que, les chiffres des notaires étant faits pour l'essentiel de contrats, et non de promesses de vente, ils auront été aidés par la reprise de la Bourse du printemps. Mais remettons les chiffres en perspective : globalement, le niveau des transactions reste extrêmement bas, inférieur de 20% à 25% à ce qu'il était lors de son point culminant de 2007. Or, que nous enseigne la crise immobilière des années 1990 ? Primo, que les prix finissent toujours par suivre les volumes, mais avec un retard de trois à douze mois selon la situation des marchés locaux. La baisse, aujourd'hui de 10% à 15%, n'est donc pas finie. Secundo, que plus ces prix tardent à baisser, plus la crise immobilière dure : entre 1991 et 1998, les prix de l'immobilier à Paris, alors artificiellement soutenus par les assureurs qui s'échangeaient des immeubles, ont baissé… sept années, pendant lesquelles il y eut plusieurs faux départs. En clair, artifices et faux-semblants n'aident pas. Tertio, qu'il n'y a pas de vrai retournement de l'immobilier sans véritable reprise de l'emploi. Or là , on n'attend rien de significatif avant la fin 2010. On se calme donc ! vsegond@latribune.fr |
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amepi
Contributeur senior
635 message(s)
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 Posté - 02 déc. 2009 : 11:52:21
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D'autant que la grande majorité des AI préfèreraient une bonne baisse pour repartir sur des bases saines.
On devrait y voir bientôt plus clair, puisque il y a un "clameur" des prix de vente en préparation, et que même les notaires réfléchissent à communiquer sur les prix des compromis et promesses. |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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 2
Posté - 06 janv. 2010 : 22:05:15
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Scorpion
Contributeur actif
477 message(s)
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Posté - 06 janv. 2010 : 22:20:24
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Les prix de présentation sont à la hausse ainsi que les prix de vente. Par contre les volumes sont repartis clairement à la baisse. Autant pendant 10 ans la hausse des prix à été le moteur de l'immobilier, autant aujourd'hui la reprise des ventes ne peut venir que d'une baisse des prix. |
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Posté - 08 janv. 2010 : 23:21:19
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De mon côté, j'ai observé un fait significatif qui montre que les prix tiennent bon à Paris et ne sont pas prêts de s'effondrer :
J'ai visité à Paris un bien présenté aux enchères par la chambre des notaires. Adresse 15 rue du Louvre, 75001. 5eme et dernier étage avec ascenseur, 2 pièces ensoleillé de 49.5m2 LC, entièrement à rénover. Bel immeuble appartenant essentiellement à une mutuelle en tant que bureaux. Les 2 fois où j'ai visité, il y avait un monde fou. La mise à prix était de 250 000 euros. Le bien est parti à 560 000 euros, soit plus de 11 000 euros le m2 pour un bien à renover entièrement !
Pour moi, c'est un cas très parlant car les enchères sont totalement transparentes, libres et sans intermédiaire. Un vieux monsieur de la chambre des notaires m'a dit que depuis la rentrée, la salle des enchères n'est pas assez grande pour accueillir tous les participants : il y a 50 places, et ils ont dû recevoir jusqu'a 200 personnes !
Mon interprétation est qu'au-delà des faibles fondamentaux économiques avancés comme raison de la baisse des prix de l'immobilier, la France est un pays riche (oui, toujours), où il y a beaucoup d'épargne, et où la population est sous-investie en comparaison aux autres pays industrialisés, ce qui a permis d'éviter les pertes en bourse phénomales, et où le taux d'endettement des ménages reste faible en comparaison à nos pairs. Cette masse de liquidité est toujours conséquente, et soutient le marché malgré la détérioration économique. Et pour moi, ce fait va l'emporter sur les difficultés économiques, qui ne datent malhereusement pas de la crise financière récente. Cette situation est exactement ce qu'on voit en ce moment en Asie (le marché de Hong Kong est soutenu par les liquidités chinoises, et Singapour par le cash des indonésiens et des autres pays corrompus d'Asie Sud), sauf qu'en France, il est tout de même mesuré car la France est un pays plus mature, alors qu'en Asie, on tombe vite dans la spéculation à outrance.
Donc je ne pense pas que les prix à Paris subiront une baisse violente. Je pense plutôt que les prix fluctueront autour du niveau de 2006-2007, jusqu'au retour de l'inflation et à l'augmentation des taux d'intérêts, dont on aura une idée de timing au second semestre 2010.
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| "Je suis trop vieux pour tout savoir." (Oscar Wilde) |
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Édité par - Juliette M le 08 janv. 2010 23:27:16 |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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5
Posté - 09 janv. 2010 : 15:23:46
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citation: Initialement posté parJuliette M
J'ai visité à Paris un bien présenté aux enchères par la chambre des notaires. Adresse 15 rue du Louvre, 75001. 5eme et dernier étage avec ascenseur, 2 pièces ensoleillé de 49.5m2 LC, entièrement à rénover. Bel immeuble appartenant essentiellement à une mutuelle en tant que bureaux. Les 2 fois où j'ai visité, il y avait un monde fou. La mise à prix était de 250 000 euros. Le bien est parti à 560 000 euros, soit plus de 11 000 euros le m2 pour un bien à rénover entièrement !
Ah ben oui, mais si vous choisissez rue du Louvre, dans le 1er, c'est comme choisir rue de la Sorbonne dans le Vième ou d'autres petites rues très sélectives dans de très côtés arrondissements, et au demeurant très sympathiques.
Par contre, aller donc faire un tour dans les quartiers de Paris dit populaires (et attention à la définition du terme "populaire").
Par exemple, rue Myrha, rue Léon, rue Polonceau, rue des Poissonniers, rue de la goute d'or, Boulevard Barbès, 75018, etc.... Parait-il que la mairie de Paris se sent très préoccupé de ces quartiers...
citation:
Les bobos dans la ville
Bienvenue à Boboland ! Au coeur des villes occidentales, les "bourgeois bohèmes" conquièrent les quartiers populaires. À Paris, Londres et Berlin, rencontre avec une "classe émergente de la mondialisation". Belleville, à Paris, quartier populaire et multiethnique par excellence. À l'écart des rues bruyantes et animées, protégée par une porte cochère équipée d'un digicode, une jolie cour pavée apparaît comme un havre de tranquillité. Au cours de ces vingt dernières années, les appartements qui l'entourent ont vu leur population changer. Les nouveaux propriétaires sont graphistes, peintres, journalistes, photographes, architectes ou designers, ils ont rénové leur habitat et goûtent un certain art de vivre. Aujourd'hui, profitant d'une demande en hausse, les agences immobilières n'hésitent pas à proposer dans le même quartier un grenier de 50 m2 au prix de 220 000 euros... À Londres, c'est une ancienne usine située au coeur d'un quartier pauvre qui fait l'objet d'une réhabilitation. Lofts, baies vitrées, entrées surveillées : les clients se bousculent pour accéder à cet îlot protégé, malgré les réactions hostiles du voisinage... À Berlin, ville la moins chère d'Europe, la "gentrification" (ainsi nomme-t-on le phénomène de "boboïsation") est en marche dans l'est de la capitale... Bo comme bourgeois, bo comme bohème La réalisatrice va à la rencontre de cette tribu très codifiée que l'on appelle en France les "bobos" mais qui existe aussi bien à Londres qu'à Berlin. Ce terme désigne une catégorie socioprofessionnelle urbaine, aisée, progressiste, qui délaisse les quartiers bourgeois pour s'installer dans les quartiers populaires, faisant ainsi grimper les prix du foncier et empêchant les habitants plus modestes d'y rester. Malgré leur désir de "se sentir peuple", les bobos ont souvent tendance à vivre entre eux. Un documentaire drôle et saisissant sur la réalité sociologique de ces nouveaux bourgeois aux allures vaguement bohèmes de nos centres-ville européens, que le sociologue Jacques Donzelot qualifie de "classe émergente de la mondialisation"
Certes, ce documentaire est un peu vieux (+ de 2 ans, donc juste peu avant la crise), mais en matière de réhabilitation, compter environs une dizaine d'années minimum pour avoir une vision de la chose.
citation: Initialement posté par Juliette M
Pour moi, c'est un cas très parlant car les enchères sont totalement transparentes, libres et sans intermédiaire.
Oui bien faites attention tout de même là où vous mettez les pieds, car vous ne semblez pas connaitre les ficèles des enchères. Croyez le ou pas, mais nul salle de marché n'est aussi transparente libre et sans intermédiaire comme vous semblez le croire.
citation: Initialement posté par Juliette M
Un vieux monsieur de la chambre des notaires m'a dit que depuis la rentrée, la salle des enchères n'est pas assez grande pour accueillir tous les participants : il y a 50 places, et ils ont dû recevoir jusqu'a 200 personnes !
Là je vous crois, mais attention tout de même, car dans une salle de vente tout le monde n'est pas logé à la même enseigne. Un simple coup de téléphone peu faire basculer une vente.
citation: Initialement posté par Juliette M
Mon interprétation est qu'au-delà des faibles fondamentaux économiques avancés comme raison de la baisse des prix de l'immobilier, la France est un pays riche (oui, toujours), où il y a beaucoup d'épargne, et où la population est sous-investie en comparaison aux autres pays industrialisés, ce qui a permis d'éviter les pertes en bourse phénomales, et où le taux d'endettement des ménages reste faible en comparaison à nos pairs. Cette masse de liquidité est toujours conséquente, et soutient le marché malgré la détérioration économique.
Hop hop hop !.... Pas si vite, ce serait trop facile de vous en sortir par une telle pirouette. Il faut vraiment actualiser vos fiches, ou que je vous fasse quelques petites lectures subversives.... de l'économie, en tout bien tout honneur, vos oreilles resteront chastes  Mais votre accuité sensorielle économique risque de s'en trouver mieux affuté si ce n'est que plus tranchante.
citation: Initialement posté par Juliette M
Et pour moi, ce fait va l'emporter sur les difficultés économiques, qui ne datent malhereusement pas de la crise financière récente.
Cela c'est lorsque l'optimisme l'emporte sur le fatalisme, mais il faut aussi savoir garder raison. Aucune des causes qui ont amené le système actuel à sa perte n'ont disparu, et ce malgré une profonde reforme du Capitalisme, réforme du Capitalisme qui au demeurant est aussi profonde qu'un puits sans fond à en croire les beaux discours.
citation: Initialement posté par Juliette M
Cette situation est exactement ce qu'on voit en ce moment en Asie (le marché de Hong Kong est soutenu par les liquidités chinoises, et Singapour par le cash des indonésiens et des autres pays corrompus d'Asie Sud)
Quels pays corrompu du sud de l'Asie faites vous référence ?
Comment pouvez vous comparez la salle de marché de Hong-Kong avec celle de Londres ? Bon, je sais, nos amis Brits ont très mal digérer que Hong-Kong retourne à la Chine dans la fin des années 90, mais tout de même, il reste à nos Brits, le rocher de Gibraltar si je ne m'abuse.
En plus, les ratios de gearing (ratio d'endettement) ne sont pas les mêmes en occident et en Asie.
citation: Initialement posté par Juliette M
sauf qu'en France, il est tout de même mesuré car la France est un pays plus mature, alors qu'en Asie, on tombe vite dans la spéculation à outrance.
Mature ?... plus frileux, plus craintif, mais tout aussi mature, croyez le ou non l'esprit qui anime les marchés, et les traders est internationale d'une salle à une autre.
citation: Initialement posté par Juliette M
Donc je ne pense pas que les prix à Paris subiront une baisse violente. Je pense plutôt que les prix fluctueront autour du niveau de 2006-2007, jusqu'au retour de l'inflation et à l'augmentation des taux d'intérêts, dont on aura une idée de timing au second semestre 2010.
Message final pour rassurer qui ?
Le problème est comme vous le signalez en début de votre message, regardez les prix pratiqués à Paris. Justement qui se veux être un marché d'exception : entre 8000 et 12000 €/m² pour un 50m² dans un bon quartier (pas trop populaire, et pas trop bourgeois non plus). Le simple fait, qu'il y a une stagnation des prix d'une année sur l'autre est déjà un drame... Une augmentation annuelle inférieure à 2 chiffres, est vécu comme une catastrophe... Une augmentation annuelle inférieur à 5%, et déjà 10 agents immobiliers locaux sont obligés de fermer boutique par manque de liquidité dans leur trésorerie. |
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Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 10 janv. 2010 : 00:44:01
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Désolé d'en remettre une couche, mais le temps pour moi de trouver quelques pistes en guise d'indicateur de tendances....
citation: Initialement posté par Juliette M
la France est un pays riche (oui, toujours),
Riche de dettes vous voulez dire, non ? Aller voici quelques liens d'actualité qui ont du vous échapper au moment de la trêve des confiseurs.... Du style La dette de la France à 1.457 milliards d'euros, soit 75,8% du PIB, non cela ne vous dit rien ? Disons simplement qu'au moment de la révolution de 1789, la dette du Royaume de France, n'excédait même pas 53 ou 55% de l'équivalant du PIB de l'époque... Dans ce sens, on peut sereinement affirmer que la République est devenue, après un peu plus de 200 ans d'activités économiques, plus royaliste que le Roi lui-même ne l'était, non ?
citation: La France vole vers un endettement record
Bercy empruntera 188 milliards d'euros l'an prochain [en 2010], un niveau jamais atteint. L'agence de notation Fitch invite Paris à mettre en place une politique budgétaire «crédible» sur plusieurs années. Pour convaincre la commission Juppé-Rocard de limiter au maximum le montant du grand emprunt, les fonctionnaires de Bercy avaient joué sur la corde patriotique : pas question qu'en 2010 la France s'endette plus que l'Allemagne. L'argument a fait mouche. Paris empruntera l'an prochain 20 milliards d'euros de moins que Berlin. Maigre consolation alors que dans l'absolu la France émettra en 2010 pour 188 milliards d'euros de nouvelles obligations, soit 23 milliards de plus qu'en 2009. Un record : il y a dix ans, la France empruntait moitié moins… Lors de la présentation du projet de loi de finances pour 2010, en septembre, le gouvernement tablait sur 175 milliards d'euros d'émission. La révision en hausse de ces projections s'explique par la décision prise dans l'intervalle par Nicolas Sarkozy de lancer un grand emprunt pour financer les dépenses d'avenir. L'État empruntera 22 milliards de plus. La dette publique française atteignait 1 430 milliards au 30 juin 2009. Elle devrait donc dépasser allégrement la barre des 1 600 milliards l'année prochaine. D'un point de vue purement technique, cette hausse de l'endettement ne pose guère de souci au ministère de l'Économie. L'Agence France Trésor (AFT), qui gère la dette de l'État sur les marchés, Âestime l'appétit des investisseurs suffisamment élevé pour absorber le papier. L'AFT prévoit notamment cette année de créer une nouvelle OAT à long terme à quinze ans et, surtout, n'exclut pas de lancer un emprunt de maturité, quarante ou cinquante ans. «Les taux à très long terme sont nettement au-dessous de la moyenne historique, ce segment profite d'une forte demande de certaines catégories d'investisseurs, comme les fonds de pension et les assureurs», souligne Philippe Mills, directeur général de l'AFT. «En 2009, notre taux d'emprunt à trente ans se situe près de 4,2 % alors que la moyenne depuis la création de l'euro était plutôt à 5 %.» Une politique de marketing très activePour Laurence Boone, économiste chez Barclayus France, « le fait d'emprunter à très très long terme est assez habile, car cela met la dette en cohérence avec les dépenses d'avenir prévues par la commission Juppé-Rocard». L'AFT compte aussi poursuivre la vente des emprunts français dans le monde entier, via une politique de marketing très active. Résultat, selon des statistiques arrêtées à fin septembre, le stock de la dette française est détenu à 67,3 % par des non-résidents. « La détention de nos emprunts est répartie en trois tiers : un tiers d'investisseurs français, un tiers de membres de la zone euro et un tiers pour le reste du monde», résume l'AFT. Deux risques pèsent sur ce scénario. Une remontée des taux d'intérêt, tout d'abord, qui pourrait se produire courant 2010 si la Banque centrale européenne décide de remonter ses taux directeurs. Une défiance des agences de notation, ensuite. Pour l'heure, la France reste notée AAA, c'est-à -dire la meilleure catégorie possible. Mais dans une étude publiée ce mardi, l'agence Fitch sonne déjà l'alerte : « L'Angleterre, l'Espagne et la France doivent mettre en Å“uvre une politique budgétaire crédible dans les prochaines années, étant donné le rythme de dégradation de leurs comptes et les défis auxquels ils devront faire face pour stabiliser leur endettement.» Si ces trois pays n'y parviennent pas, avertit l'agence, « la pression s'intensifiera fortement sur leur notation». Une mise en garde on ne peut plus claire.
On ne peut que se sentir soulager pour le moment, donc, et tant que les agences de notations ne nous font pas le coup de changer leur note au moins jusqu'après les prochaines élections de 2012... Après 2012, Bofffffff....... On ne se souviendra même plus de la crise des subprimes, alors.....
Ceci dit, il y a quand même Mimi Rocard qui prédit qu'il nous faudra encore "deux ou trois décennies pour sortir" de la crise. Donc pas de quoi attendre un miracle économique en 2010.
Mais bon assumons de fait que le terme "naif" soit le nouveau synonyme "d'optimiste", et tout ira mieux dans le meilleur des mondes, où évidement, il n'existe plus aucun paradis fiscaux (y bien encore 2 ou 3 trucs offshore, mais bon... une goutte d'eau dans un océan.)
citation: Initialement posté par Juliette M
où il y a beaucoup d'épargne, et où la population est sous-investie en comparaison aux autres pays industrialisés, ce qui a permis d'éviter les pertes en bourse phénomales, et où le taux d'endettement des ménages reste faible en comparaison à nos pairs. Cette masse de liquidité est toujours conséquente, et soutient le marché malgré la détérioration économique.
Certes, les Français sont devenus les Rois de l'épargne : En pleine crise, les Français ont plus épargné que jamais. Puiseront-ils dans cette réserve pour consommer plus en 2010 ? Les avis divergent. Quoiqu'il en soit, le nombre de surendettés semble aussi augmenter proportionnellement : Surendettement des Franc¸ais, à qui le tour ? |
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