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 Posté - 21 déc. 2009 : 16:36:59
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Bonjour à toutes et à tous.
Ce nouveau sujet est, en quelques sortes, la suite de cette ancienne affaire qui se trouvait sur l'ancien forum:
http://www.universimmo.com/forum/to...ID=57701#top
Pour vous éviter la fastidieuse lecture de tout le sujet, voici les grandes lignes:
- suite à l'accompagnement de notre mère en maison de retraite en décembre 2003, mon frère, de son propre chef, occupe autoritairement la maison, à présent libre, en Avril 2004 et s'en fixe le loyer lui même, sans concerter son frère (moi), et sa sœur.
- il ne paye pas les loyers de Mai et Aout 2004.
- il ne veut pas payer la TEOM.
- Mars 2005, je suis désigné administrateur légal de notre mère
- las de lui réclamer les sommes dues et de me faire passer pour un imbécile, je lui fais commandement de payer le 19.06.2007.
- et bien sur, Tribunal.
- il y a eu trois renvois d'audience et je découvre lors du premier renvoi, un "bail" portant ce qui semble être la signature de ma mère et daté du 07 Février 2004, je réclame donc deux mois d'impayés de plus, puisque le bail débute en Février et non Avril 2004.
- enfin, le 24.04.2009, le jugement est rendu et condamne mon frère à payer les sommes que je lui demandais depuis 5 ans  , le tribunal à confirmé la date de début du bail, Février et non Avril.
- comme conseillé dans le précédent forum, je n'ai pas donné suite à poursuivre au pénal mon frère pour son "faux bail"
Maintenant la suite.
Ce qui devait arriver, arriva, ma mère s'est éteinte définitivement le 30 octobre 2009, comme si elle avait voulu attendre que je mène à terme la procédure que j'avais engagée pour elle contre mon frère.
Donc voila, nous sommes 2 frères et une sœur, tous trois coindivisaires.
Mon frère, possède son "bail" de 10 ans, (voir image, lien ancien forum), qui le protège jusqu'au 07 février 2014.
Deux questions me tarabustent:
1)
- lors du décès du propriétaire bailleur, c'est la succession qui devient bailleur et les contrats continuent ... ça, OK, je sais .
Mais "techniquement", mon frère se retrouve donc en même temps en situation de propriétaire et locataire.
Je ne sais pas si cet état existe dans les textes, mais cela n'est-il pas en conflit ou contradiction avec l'une ou l'autre des deux situations ?
Pour régler la succession avant 2014, existe-t-il une solution pour faire cesser ce contrat, alors que ce n'est pas compris dans les textes ?
(Petite précision: ma sœur est en parfait accord avec mes décisions, nous sommes donc les 2/3 majoritaires de l'indivision).
2)
S'il n'y a pas d'autres solutions, qui doit, avant juillet 2013 donc, communiquer la lettre de congé au "locataire/propriétaire" ?
Les 2/3 majoritaires de l'indivision suffisent-il ?
Désolé pour la longueur du post, mais il faut bien être précis.
Merci de m'avoir lu et de vos réponses.
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Édité par - vieuxmotard66 le 21 déc. 2009 18:23:07 |
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Posté - 23 déc. 2009 : 11:17:47
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Le bail d'abord : vous dites qu'il est faux ....
La signature "semble" être celle de votre mère, dites-vous.
Je n'ai pas lu l'histoire précédente, mais j'inclinerais à penser que votre mère n'avait pas toutes ses facultés ( Alzheimer ?) et que c'est ce qui est à l'origine de son départ en maison de retraite en décembre 2003. D'ailleurs vous êtes devenu quelque temps après son tuteur légal.
Et donc, en poursuivant le fil de ma pensée, j'ai peine à croire que votre frère ait pu faire un faux bail; votre mère aurait signé n'importe quoi ... Pourquoi alors prendre le risque de se faire accuser de faux ?
Selon moi, votre mère a bel et bien signé ! Un petit tour à la maison de retraite, et vous obtiendrez sa grille GIR, ou quelque chose de ce genre, détaillant ses capacités à son entrée ... abus de faiblesse, et donc nullité du bail ....
Tout cela vous éviterait d'avoir à supporter votre frère jusqu'à la fin de ce bail de 10 ans, car il va vous faire ch .... pendant longtemps encore ....
Tiens, j'aimerais savoir si c'est l'aîné de la fratrie .... |
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 2
 Posté - 23 déc. 2009 : 13:34:45
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citation: Je ne sais pas si cet état existe dans les textes, mais cela n'est-il pas en conflit ou contradiction avec l'une ou l'autre des deux situations ? Il n'y a aucune contradiction ni incohérence.
citation: Pour régler la succession avant 2014, existe-t-il une solution pour faire cesser ce contrat, alors que ce n'est pas compris dans les textes ? C'est un bail, et les 'textes' prévoient que les causes de résolution de bail sont limitées; Votre version n'est donc par une cause de résolution anticipée.
En revanche, le non paiement en est une.
citation: (Petite précision: ma sœur est en parfait accord avec mes décisions, nous sommes donc les 2/3 majoritaires de l'indivision). Ca ne change rien a ma réponse, c'est la loi qui s'impose, pas l'opinoin de 2/3 d'une indivision.
citation: 2) S'il n'y a pas d'autres solutions, qui doit, avant juillet 2013 donc, communiquer la lettre de congé au "locataire/propriétaire" ?
Les 2/3 majoritaires de l'indivision suffisent-il ? Le bailleur, donc l'indivision.
Dethau vous dira mieux que moi quelle est la majorité, pour ma part je ne la connais pas. Vous n'avez pas posé la question a votre notaire, sur un sujet qui pourtant vous tarabuste.
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dethau
Contributeur actif
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3
Posté - 23 déc. 2009 : 16:41:55
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le 24.04.2009, le jugement est rendu et condamne mon frère à payer les sommes que je lui demandais depuis 5 ans , le tribunal à confirmé la date de début du bail, Février et non Avril.
Donc le bail est tout à fait valide puisque le Tribunal a retenu une date plus qu'une autre et a accordé le versement de 5 années d'arriéré de loyer.
Il est un peut tard de changer son fusil d'épaule en prétendant aujourd'hui que la bailleresse décédée ne jouissait pas de la totalité de ses moyens ou physiques ou intellectuels.
Cette argumentation aurait dû précéder toutes les autres.
Mais "techniquement", mon frère se retrouve donc en même temps en situation de propriétaire et locataire.
Non seulement "techniquement" mais "juridiquement".
Etant propriétaire indivis il est également usufruitier de sa part dans l'immeuble, raison pour laquelle étant "dans ses murs" ,au moins partiellement, rien ne s'oppose à ce qu'il coiffe la double qualité de propriétaire indivis d'un côté et "locataire" de l'autre vis à vis de ses coindivisaires.
Pour régler la succession avant 2014, existe-t-il une solution pour faire cesser ce contrat, alors que ce n'est pas compris dans les textes ?
La présence d'un occupant dans une maison n'a jamais fait obstacle au réglement d'une succession.
L'attestation successorale de propriété dressée par un notaire énumerera les identités et qualité des "nouveaux propriétaires" en précisant que l'immeuble en question était occupé par Mr...X... au moment du décès de la propriétaire en sa qualité d'un bail d'habitation consenti pour uen durée de .....ans dont la prise d'effet se situe au mois de.....de l'année.....ainsi que l'a fixée le Tribunal de ...Y... dans son
jugement rendu le.....
qui doit, avant juillet 2013 donc, communiquer la lettre de congé au "locataire/propriétaire" ?
Les 2/3 majoritaires de l'indivision suffisent-il ?
Le congé ne porterait QUE sur les 2/3 puisque ce frère possède le 3 ème 1/3 ! Vous et votre soeur ne peuvent donner congé que pour "vendre".
D'où, il vous fait commencer par le début.
C'est-à -dire formuler une proposition de vendre vos parts à ce frère "locataire".
S'il n'accepte pas, retour à la case départ pour le forcer à vendre sa part en même temps que les vôtres à la barre du Tribunal (vente forcée aux enchères) afin que vous et votre soeur puissiez sortir de cette indivision.
Vous ne pourrez rien faire seul sans passer par un avocat pour conduire cette procédure.
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Posté - 23 déc. 2009 : 19:13:52
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citation: Initialement posté par Beau Brummell
Le bail d'abord : vous dites qu'il est faux ....
La signature "semble" être celle de votre mère, dites-vous.
Je n'ai pas lu l'histoire précédente, mais j'inclinerais à penser que votre mère n'avait pas toutes ses facultés ( Alzheimer ?) et que c'est ce qui est à l'origine de son départ en maison de retraite en décembre 2003. D'ailleurs vous êtes devenu quelque temps après son tuteur légal.
Et donc, en poursuivant le fil de ma pensée, j'ai peine à croire que votre frère ait pu faire un faux bail; votre mère aurait signé n'importe quoi ... Pourquoi alors prendre le risque de se faire accuser de faux ?
Selon moi, votre mère a bel et bien signé ! Un petit tour à la maison de retraite, et vous obtiendrez sa grille GIR, ou quelque chose de ce genre, détaillant ses capacités à son entrée ... abus de faiblesse, et donc nullité du bail ....
Tout cela vous éviterait d'avoir à supporter votre frère jusqu'à la fin de ce bail de 10 ans, car il va vous faire ch .... pendant longtemps encore ....
Tiens, j'aimerais savoir si c'est l'aîné de la fratrie ....
Mon frère a bien évidemment fait signer "n'importe quoi" à ma mère.
J'appelle ça un "faux bail" parce qu'elle n'était pas en mesure d'apprécier ce qu'elle a signé, (d'une main extrêmement tremblante, certes, mais de sa main quand même).
Si elle était en maison de retraite c'est que ses capacités intellectuelles avaient périclité bien avant que ne se libère une place dans cette maison de retraite.
Si je n'ai pas cherché à contester ce bail, c'est que j'en avais besoin pour ne pas m'exposer aux difficultés d'un bail verbal sur lequel était basé le commandement de payer et rajouter deux mois de loyers impayés grâce à la date de signature du contrat.
Je ne chercherais pas à présent à le poursuivre au pénal pour, par exemple, abus de faiblesse. Je me suis épuisé physiquement et mentalement lors de cette procédure que j'ai mené seul et sans avocat, alors que mon frère lui, m'a fait la surprise de prendre un avocat lors de l'avant dernière audience, (renvoyée puisque je devais lui envoyer mes pièces) et que je ne désire pas repartir pour "un tour" de plus.
citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Je ne sais pas si cet état existe dans les textes, mais cela n'est-il pas en conflit ou contradiction avec l'une ou l'autre des deux situations ? Il n'y a aucune contradiction ni incohérence. citation: Pour régler la succession avant 2014, existe-t-il une solution pour faire cesser ce contrat, alors que ce n'est pas compris dans les textes ? C'est un bail, et les 'textes' prévoient que les causes de résolution de bail sont limitées; Votre version n'est donc par une cause de résolution anticipée. En revanche, le non paiement en est une. citation: (Petite précision: ma sœur est en parfait accord avec mes décisions, nous sommes donc les 2/3 majoritaires de l'indivision). Ca ne change rien a ma réponse, c'est la loi qui s'impose, pas l'opinoin de 2/3 d'une indivision. citation: 2) S'il n'y a pas d'autres solutions, qui doit, avant juillet 2013 donc, communiquer la lettre de congé au "locataire/propriétaire" ?
Les 2/3 majoritaires de l'indivision suffisent-il ? Le bailleur, donc l'indivision. Dethau vous dira mieux que moi quelle est la majorité, pour ma part je ne la connais pas. Vous n'avez pas posé la question a votre notaire, sur un sujet qui pourtant vous tarabuste.
Merci de tes réponses.
Contradictions ou incohérences, d'autres appellent ça interprétation et quoi de plus intéressant que la Loi à interpréter, ce qui est le sport favori de tout avocat. Mais bon, il est vrais que les causes de résolution de bail sont très clairement définies et solidement encadrées.
Non je n'ai pas posé la question à notre notaire, je n'y ai pas pensé vu tout ce que j'avais à faire, mais je lui poserais la question.
citation: Initialement posté par dethau
le 24.04.2009, le jugement est rendu et condamne mon frère à payer les sommes que je lui demandais depuis 5 ans , le tribunal à confirmé la date de début du bail, Février et non Avril.
Donc le bail est tout à fait valide puisque le Tribunal a retenu une date plus qu'une autre et a accordé le versement de 5 années d'arriéré de loyer.
Il est un peut tard de changer son fusil d'épaule en prétendant aujourd'hui que la bailleresse décédée ne jouissait pas de la totalité de ses moyens ou physiques ou intellectuels.
Cette argumentation aurait dû précéder toutes les autres.
mais pour utiliser cette argumentation, c'est devant une juridiction pénale qu'il aurait fallu aller, donc je m'en suis abstenu et ai préféré retourner contre mon frère son "propre bail", ce qui m'a permis de récupérer la totalité et même plus de ce qu'il devait à notre mère.
citation: Initialement posté par dethau
Mais "techniquement", mon frère se retrouve donc en même temps en situation de propriétaire et locataire.
Non seulement "techniquement" mais "juridiquement".
Etant propriétaire indivis il est également usufruitier de sa part dans l'immeuble, raison pour laquelle étant "dans ses murs" ,au moins partiellement, rien ne s'oppose à ce qu'il coiffe la double qualité de propriétaire indivis d'un côté et "locataire" de l'autre vis à vis de ses coindivisaires.
d'où la complexité de la question posée et des situations qui découlent de cette situation, comme ma seconde question:
citation: Initialement posté par dethau
Pour régler la succession avant 2014, existe-t-il une solution pour faire cesser ce contrat, alors que ce n'est pas compris dans les textes ?
La présence d'un occupant dans une maison n'a jamais fait obstacle au réglement d'une succession.
L'attestation successorale de propriété dressée par un notaire énumerera les identités et qualité des "nouveaux propriétaires" en précisant que l'immeuble en question était occupé par Mr...X... au moment du décès de la propriétaire en sa qualité d'un bail d'habitation consenti pour uen durée de .....ans dont la prise d'effet se situe au mois de.....de l'année.....ainsi que l'a fixée le Tribunal de ...Y... dans son
jugement rendu le.....
en fait, j'avais mal formulé ma question, il est vrais qu'une location ne fait pas obstacle au règlement d'une succession.
citation: Initialement posté par dethau
qui doit, avant juillet 2013 donc, communiquer la lettre de congé au "locataire/propriétaire" ?
Les 2/3 majoritaires de l'indivision suffisent-il ?
Le congé ne porterait QUE sur les 2/3 puisque ce frère possède le 3 ème 1/3 ! Vous et votre soeur ne peuvent donner congé que pour "vendre".
D'où, il vous fait commencer par le début.
C'est-à -dire formuler une proposition de vendre vos parts à ce frère "locataire".
S'il n'accepte pas, retour à la case départ pour le forcer à vendre sa part en même temps que les vôtres à la barre du Tribunal (vente forcée aux enchères) afin que vous et votre soeur puissiez sortir de cette indivision.
Vous ne pourrez rien faire seul sans passer par un avocat pour conduire cette procédure.
si je comprend bien, il n'y a qu'une seule solution:
nous devons, ma soeur et moi, proposer à notre frère de nous racheter nos parts de cette maison, mais ça, je pense que notre notaire nous en dira plus concernant les modalités et les conséquences d'un éventuel refus.
ce qui m'amène à une autre question:
- si pas de lettre de congé ou vente possible, le bail peut-il être reconduit, (3 ou 10ans ?), si rien n'est fait dans les délais légaux ?
petit rappel des caracteristiques de ce "bail":
conclu le 07.02.2004 pour une durée de ... 10 ans
(ou voir image, suivant le lien de mon premier message). |
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Posté - 23 déc. 2009 : 19:22:16
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le bail ne PEUTpas, il SERA (puisqu'il est).
Les caractéristiques de ce bail disent clairement qu'il sera reconduit pour dix ans.
Les caractéristiques du bail disent aussi qu'il y aura baisse de la valeur de la maison pour occupation, et que cette baisse sera importante au vu de la durée du bail.
Dethau,
Vous avez me semble t'il exclus une possibilité que j'ai regardée: L'indivision ne peut-elle pas voter (a la majorité des 2/3 mais faut-il 2/3 ou 2/3 + qqchose) le congé pour faute (défaut de paiement répétés, etc).. |
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nefer
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Posté - 23 déc. 2009 : 20:26:01
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l'avantage, si votre frère s'était prévalu d'un bail verbal, c'est que la durée aurait été de 3ans..;puisque soumis à la loi de 89 |
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Posté - 23 déc. 2009 : 20:28:07
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merci ribouldingue et nefer.
je me trompe peut être mais en cas de renouvèlement par tacite reconduction, il me semble que le bail est reconduit pour 3 ans:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091223
citation: En cas de reconduction tacite, la durée du contrat reconduit est de trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13, et de six ans pour les bailleurs personnes morales.
je pense que si rien n'est fait, ce sera le cas, non ?
à moins que je ne me trompe, concernant la majorité indivise, il suffit d'au moins les 2/3 et non pas de plus des 2/3:
http://legifrance.gouv.fr/affichCod...xte=20091208
citation: Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l'aliénation du bien indivis.
mais avant cette nouvelle loi toute récente puisque de mai 2009, il me semble qu'il fallait la totalité de l'indivision.
mon frère sachant à présent qu'il n'a pas affaire à son simple "petit imbécile de frère", je ne pense pas qu'il commette la stupidité de faire une entorse à son contrat de location et me donner ainsi encore une occasion.
et en furetant la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 , j'ai trouvé ceci dans l'Art 15:
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20091223
citation: Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au quatrième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation.
est ce que quelqu'un pourrait expliquer plus simplement ?
je ne l'ai pas encore fait mais je remerci beaucoup tout le monde de participer ainsi à mon sujet 
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Édité par - vieuxmotard66 le 23 déc. 2009 20:28:55 |
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Posté - 23 déc. 2009 : 21:45:54
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En effet j'étais resté sur une vieille version de la loi de 1989 o la reconduction se faisait avec la durée du bail initial. Je vois que ce n'est plus le cas. je n'étais pas a jour. |
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être en meme temps, propriétaire et locataire. 
