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Stilla
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 Posté - 25 mars 2010 : 22:44:06
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Bonjour,
Il y a 3 ans, en AG nous avons approuvé les comptes “ avec réserves” ces réserves représentent 3 400 € qui « dorment » sur un compte “litige” de classe 4.
Depuis nous avons changé de syndic. Celui ci nous dit que pour apurer ce compte il faut appeler cette somme auprès copropriétaires. Est-ce normal, sachant que cette somme représente des factures réglées en provision d’appel de charge ?
A votre avis ?
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Posté - 26 mars 2010 : 07:45:22
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c'est quoi ces sommes "litiges" sur un compte 4 et plus particulièrement quel n° ?
Le compte 4 sert principalement :
* d'une part Ă enregister les factures des fournisseurs et leurs paiements
* d'autre part à enregister les appels auprès des copros et leurs paiements.
Dans votre cas, il faudrait nous endire plus sur ce n° et son intitulé ...
Si ce sont des factures payées à un fournisseur, qu'a t il été fait en 3 ans pour "lever" ces réserves...
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JB22
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Posté - 26 mars 2010 : 09:57:28
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De Stilla
"cette somme représente des factures réglées en provision d’appel de charge ? "
Cela ne nous apporte aucune information sur la nature du "litige" ni sur le "débiteur" de ce litige.
S'agit-il de dépenses faites par le syndic et refusées ? dans ce cas si le litige n'a pas été réglé en trois ans et que les comptes ultérieurs ont été approuvés et le quitus donné vous pouvez faire une croix sur cette somme. Il n'y a comme solution, en dehors d'une action en justice trés aléatoire, que la solution proposée par votre nouveau Syndic: débit aux copropriétaires. |
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Stilla
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3
Posté - 26 mars 2010 : 10:25:20
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Ces sommes sont sur le compte 102615 nommé « litige syndic X » et (et non en classe 4 excusez moi  )
Elles représentent des factures contestées par le syndicat, par ex: 2 salles différentes louées pour la même AG, des honoraires de syndic « gonflés des interventions « imaginaires » etc…
Rien n’a été fait depuis 3 ans pour lever ces réserves. Une procédure avait été votée pour demander le remboursement de ces sommes, procédure non effectuée par le successeur de ce syndic.
Nous comprenons mal pourquoi cette somme devrait être appelée dans la mesure où la décision d’AG n’a pas été respectée.
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JB22
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Posté - 26 mars 2010 : 11:37:43
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Il ya là une utilisation erronée d'un compte 102...ce qui ne rassure pas pas sur la compétence de votre nouveau syndic.
Le libellé du compte « litige syndic X » montre que la contestation n'a jamais été acceptée par l'ancien syndic.
"Rien n’a été fait depuis 3 ans pour lever ces réserves. Une procédure avait été votée pour demander le remboursement de ces sommes, procédure non effectuée par le successeur de ce syndic."
Qu'appelez-vous "procédure" ? nous donner le texte de la résolution.
De toute façon ne vous attendez pas à ce que votre syndic actuel fasse du zèle, sans instruction ferme et précise il ne fera pratiquement qu'une simple relance sans effet... |
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Stilla
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Posté - 26 mars 2010 : 22:16:36
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la procédure votée en AG était pour demander le remboursement de ces sommes, procédure auprès du TGI gratuite et sans avocat.
malgré les relances ferme et précises auprès du syndic pour effectuer cette procédure celui ci fait le mort. Les comptes avaient été approuvés avec réserves (ces sommes) et quitus n'a pas été donné.
si le successeur du syndic mis en cause laisse volontairement passer le délai de 3 années, quel recours avons nous ? peut on en ce cas invoquer une carence du syndic ?
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 Posté - 27 mars 2010 : 10:06:28
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(quote]la procédure votée en AG était pour demander le remboursement de ces sommes, procédure auprès du TGI gratuite et sans avocat.On n' a pas avancé.
Je repose la question déja posée par JB22, pouvez-vous donner le texte de la résolution?
Savoir qu'elle est gratuite n'avance en rien, en revanche il faudrait savoir si 'est une déclaration au greffe, une injonction de faire ou de payer, bref...
La procédure n'est certainement pas 'pour demander les remboursements' mais très certainement pour demander au syndic de rédiger une déclaration de ... ou porter plainte au nom du sydnicat aupres de...et doit indiquer si il y a un avocat à prendre ou non.
Y'a t'il eu mise en demeure de rembourser faite par le syndicat au syndic fautif?
S'agit-il du syndic actuel?
Y'a t'il eu relance du conseil syndical pour cette non action? (Ou d'un copropriétaire?)
citation: malgré les relances ferme et précises auprès du syndic En pratique? Coup de téléphone, acte d'huissier?
citation: Ces sommes sont sur le compte 102615 nommé « litige syndic X » C'est affolant qu'on puisse utiliser un tel compte pour cela. Et les AG précédentes avaient approuvé l'utilisation de ce compte?
citation: Elles représentent des factures contestées par le syndicat, par ex: 2 salles différentes louées pour la même AG, des honoraires de syndic « gonflés des interventions « imaginaires » etc…
[/quote]Ceci est écrit tel que au PV de l'AG qui a accepté les comptes avec ces réserves?
Et aux AG suivantes ou les comptes ont forcément été reproposés? |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 10:07:44 |
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Stilla
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Posté - 27 mars 2010 : 14:08:35
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Texte de la résolution: Après en avoir délibéré l’AG autorise le syndic à engager une procédure judiciaire auprès du TI gratuite et sans avocat, selon la procédure de déclaration au greffe, ce afin de demander que le syndic X restitue au syndicat les sommes de 3 4800 € représentant des factures contestées par le syndicat. Ces remboursements ayant été demandés sans résultat au syndic X par courrier du 12 janvier 2007 et mise en demeure du 28 avril 2007.
2 relances avaient été faites au syndic successeur pour effectuer cette procédure, relances notées aux PV des AG 2008 et 2009 un copro tenait le secrétariat de séance. rien n'a été fait.
Le CS avait signalé au syndic qu’on ne pouvait pas utiliser ce compte.
Je reprends donc ma question initiale  : est-il normal à votre avis que le syndic veuille appeler cette somme auprès des copros ?
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Posté - 27 mars 2010 : 14:56:12
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En effet, en ce cas, c'est clair. Mais est-une résolution votée par les copros avec l'approbation du sydnic, ou est-ce un epu contr elui.
Parce que apparamment il est interdit au syndic de prendre un avocat, dans cette résolution, donc de facto vous l'obligez a préparer un dossier et assister a l'audience ou aux audiences, et à palider, prestations qui ne font pas partie je pense de son mandat, et vous ne prévoyez aucun budget du côté du syndic pour cela, et je comprends que en conséquence il ne fasse rien.
Dit autrement, votre résolution, à mon avis, prévoir que votre syndic travaille gratuitement pour rien tout cela pour que le syndicat récupère de l'argent auprès d'un collègue. Elle est inapplicable. |
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Stilla
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Posté - 27 mars 2010 : 16:32:12
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Très clairement le pt du CS avait demandé au syndic d'établir une note prévoyant le montant de ses honoraires pour le temps passé sur la procédure afin de prévoir une ligne budgétaire pour le BP. malgré ça aucune réponse  .
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Posté - 27 mars 2010 : 19:30:00
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ca ne peut pas se résoudre par une 'ligne budgétaire', mais par une nouvelle résolution votée en AG.
C'est quoi, le BP? |
Édité par - ribouldingue le 27 mars 2010 19:30:27 |
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Stilla
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Posté - 28 mars 2010 : 11:31:47
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le BP (budget prévisionnel, pardon )
Le CS avait demandé que le temps passé sur le dossier soit évalué (le cabinet a un service juridique en interne) afin de prévoir la dépense au budget prévisionnel à voter. Le syndic n'a pas agi et veut appeler la somme correspondant aux factures contestées d'où ma question initiale
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Posté - 28 mars 2010 : 12:01:08
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c'est un peu le fouillis dans cette histoire je résume pour moi pour essayer de comprendre....
Il est inscrit sur une ligne imaginaire 102615  , une somme de 3400 ou 34800 pour un litige sur des factures de l'ancien syndic...
Au nouveau syndic, il a été autorisé par une AG à engager une procédure au TI pour recouvrer ces sommes...
************
Donc si je comprends il y a 3 ans, l'AG approuve les comptes sous réserves : est ce à dire qu'elle a approuvé un réalisé proposé moins le montant des factures contestées ... Et dans ce cas, la régularisation des charges intervenues suite à cette approbation s'est faite sur le chiffre proposé ou sur le chiffre approuvé, c'est important car :
1- chiffre proposé : l'argent de ses factures est dans la trésorerie, donc il n'y a pas d'appel à faire (ce compte 102615 est inscrit où dans l'annexe 1 : en haut à droite ? en positif ou en négatif ?)
2- chiffre approuvé : la régularisation a du vous rendre le montant de ces factures et il n'y a plus de litige... sauf si personne n'a vérifié si l'argent est bien revenu sur le compte bancaire...
Dans le cas 1, la trésorerie est réglée en votre défaveur et vous faites une action enjustice et dans ce cas la résolution aurait du être à peu près :
1- l'AG décide de procéder au recouvrement de ces sommes par voie judiciaire
2- l'AG mandate le syndic pour executer cette procédure de recouvrement au tribunal, en faisant appel à Mr Y, avaocat, etc.. Les honoraires du syndic et de l'avocat seront de .... (forfait ou vacation)
Solution que je propose : reprendre cette question en bonne et due forme lors d'une AG et le CS suit de près cette affaire.
Dans le cas 2, votre trésorerie est saine et il n'y a pas d'appel à faire, celui qui peut être floué, c'est l'ancien syndic et c'est à lui de faire la démarche pour récupérer cet argent. Personnellement, je ne crois pas à ce cas 
En fait votre ancien syndic est un malin... ses factures ont été rejetées, mais il ne veut pas rembourser donc il transfère cette somme sous forme d'une provision (en attente), donc l'argent est rentré, il est payé, il applique le cas 1 et il se dit lorsque l'affaire sera au tribunal (peut-être) et si je perds, je rends l'argent, mais pas avant...
Alors dites nous vous etes dans le cas 1 ou 2 ?
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Posté - 28 mars 2010 : 12:45:02
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Sauf que ce n'est pas un compte pour les litiges, me trompes-je?
il s'agit du point de vue comptable d'une faute. |
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Posté - 28 mars 2010 : 13:29:35
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tout à fait, le compte 102 existe : "provisions pour travaux" décidés et en cours de réalisation ou réalisation à venir. Le 102615 est une invention de son comptable
C'est en cela que le syndic est malin : il doit penser que la compta n'est pas le point fort des CS et copros et il utilise un compte bizarre. On remarquera qu'il n'utilise pas le compte 101, car il serait à rembourser à un vendeur et à faire "réapprovisionner" par l'acquéreur, ce qui serait difficile à expliquer... |
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Stilla
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Posté - 30 mars 2010 : 14:50:38
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Rambouillet, le litige porte sur une somme de 3 480 € et non 34 800 € (oups...) votre résumé de situation permet d’y voir plus clair.
De fait l’ancien syndic avait refusé de rembourser les factures rejetées et transféré cette somme sur un compte « d’attente »
Nous sommes dans le cas n°2 : l’approbation s’est faite sur le chiffre approuvé mais le Cs n’avait pas constaté que la régul avait rendu l’argent de ces factures d’où la procédure votée.
Que ce soit pour l’exercice 2007 ou pour celui de 2008 ce compte "d’attente " n’apparaît nulle part dans l’annexe 1, (ni en positif, ni en négatif) mais pour 2009 il ré-apparaît dans les dettes ! (47 compte d’attente)
Dernière nouvelle (vendredi ) : le syndic change de motif pour appeler la somme ! il indique qu’il faut l'appeler pour constituer une provision « pour risque » du fait qu’on a voté pour une procédure ...qu’il n’a toujours pas exécuté. Il y a quand même un problème.....
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Posté - 30 mars 2010 : 16:28:40
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on ne fait pas une provision "pour risque" judiciaire, acr cela veut dire que l'on part avec un esprit perdant. De votre action en justice, vous sortirez gagnant ! (tout du moins on l'espère très fort ... ), donc il n'y a pas à provisionner.
Si vous perdez vous paierez avec le budget courant et l'Ag entèrinera. Au plus grave vous ferez une AG pour traiter ce problême... Si vous avez peur de manquer d'argent, il vaut mieux prévoir une avance de trésorerie  (maxi 1/6 du budget... ), car cela au moins sert à autre chose si nécessaire...
Donc si j'ai bien compris, la régul vous a permis chacun de récupérer cet argent, mais apparemment le syndic n'a pas remboursé le compte bancaire, donc jusqu'à preuve de jugement inverse, c'est une créance et non une dette du SdC ! ou alors je n'ai pas compris votre post... en effet, à un moment vous parlez du comte 102615 et ensuite du compte 47 (en débit ou en crédit ?). |
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Stilla
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Posté - 31 mars 2010 : 19:52:35
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Rambouillet Vous dites : si j'ai bien compris, la régul vous a permis chacun de récupérer cet argent, mais apparemment le syndic n'a pas remboursé le compte bancaire, donc jusqu'à preuve de jugement inverse, c'est une créance et non une dette du SdC !
Non justement, le CS a constaté qu’une régul nous a rendu seulement 248 €
Le compte litige 102615 c’est sur le Grand Livre, et le compte 47 c’est sur l’annexe 1 (au 31/12/2009).
l’annexe 1 mentionne donc deux fois le compte d’attente: 1 fois dans les dettes, (tenant compte de la régul la somme a été diminuée de 250 €,) et 1 fois dans les créances 3 480€, soit la somme initialement contestée.
autre problème sur l’annexe 1 (au 31 :12/ 2009) une anomalie : aucune mention de la somme que nous avons gagnée suite à une procédure contre l’ancien syndic (7 600 € reçus en juin 2009, défaut de transmission d’archives). franchement.....
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JB22
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Posté - 31 mars 2010 : 23:08:53
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De Stilla
"autre problème sur l’annexe 1 (au 31 :12/ 2009) une anomalie : aucune mention de la somme que nous avons gagnée suite à une procédure contre l’ancien syndic (7 600 € reçus en juin 2009, défaut de transmission d’archives). franchement....."
Cette somme aurait dù (ou doit) être comptabilisé en 2009 au crédit du compte "718 Produits exceptionnels" et apparaître dans la deuxième partie de l'annexe 4 dans les opérations exceptionnelles.
L' excédent dégagé soumis à l'approbation et affecté suivant décision de l' A.G.
Si non affectée, cette somme devrait figurer, dans l' annexe 1, au crédit du compte "12 Solde en attente sur travaux ou opérations exceptionnelles" |
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Stilla
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Posté - 01 avr. 2010 : 00:01:42
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Merci, JBB, rambouillet... heureusement qu’Universimmo existe !
Donc : Le syndic a oublié de transmettre les annexes 4 et 5….
En 2009 procédure étant gagnée, L’AG a affecté la somme ainsi: une partie pour reconstituer la réserve de trésorerie ( utilisée en partie -sur vote d'AG- pour avancer les frais de procédure ) et l’autre partie pour financer des travaux votés. Mais Le syndic ne l'entend pas ainsi. Il prétend d’une part:
- qu’on avait « pas le droit » d’affecter une partie de la réserve de trésorerie pour avancer des frais de procédure (je ne vois pas pourquoi, l’Ag en a décidé ainsi )
- et d’autre part qu’il ne peut pas respecter la décision de l’AG, savoir ventiler l’argent gagné (procédure) pour reconstituer la réserve de trésorerie car il n’aurait pas le droit de « compenser » .
Nous ne partageons pas cet avis, qu'en pensez-vous ?
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Stilla
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Posté - 12 avr. 2010 : 16:02:23
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JBB, au sujet de la somme gagnée suite à une procédure, et qui n'apparait ps dans nos comptes 2009 vous m'avez clairement très répondu.
Or: notre syndic a "oublié" le compte 718 dans le GL.
aucune mention non plus de la somme dans l'annexe 1
.....et Impossible d'avoir l'annexe 4 le syndic prétend que ça n'est pas la peine puisqu'il n'y pas eu de travaux  alors qu'une partie de cette somme a été affectée à des travaux à venir.....
Sans vouloir polémiquer, nous avons l'impression qu'il se f......de nous
que faire concrètement? |
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compte "litige" de classe 4 
