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AGA
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 Posté - 08 avr. 2010 : 10:07:13
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Bonjour,
Syndic bénévole d'une petite copropriété récente. (1an)
5 Lots, dont 3 apparts. 2 propriétaires.
Les travaux des appartements sont finis. Maintenant j'ai un peu de temps pour faire les choses correctement.
J'ai lu bcp de choses, j'ai achetés des livres, j'ai testé des logiciels (siply syndic, logia, syndic). J'ai parcouru ce forum.
Pour l'instant la copropriété est simple, l'entente est parfaite, mais je sais qu'arrivera un jour la vente d'un ou plusieurs lots, et donc l'arrivée de personne étrangère. Je souhaites dèss à présent faire les choses comme la loi le prévoit.
Apriori, peu de mouvements.
Pas d'eau commune, pas de personnel, pas de travaux.
Les fais identifiés :
De l'assurance pour le batiment.
De l'eau (avec sous compteurs).
Cela ne devrait pas trop être compliqué à tenir comme compta.
mais je n'arrive pas à démarrer.
J'ai essayé le site de JPM mais il me manque l'impulsion pour partir.
Quelqu'un aurait l'amabilité de m'aider?
Merci par avance!
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mespres
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Posté - 08 avr. 2010 : 11:20:04
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Maîtrisez vous les tableurs (Excel ...)? Si non, je vous engage à regarder la question : Excel est un outil universel, vous en aurez l'usage dans beaucoup de domaines.
Je vous déconseille les logiciels de compta : les simples sont buggés, les autres sont trop chers pour vos besoins.
Enfin, vous devez définir votre plan comptable, en vous basant sur le décret. C'est le seul point un peu délicat, et encore...
quelques exemples :
définition de deux comptes 450 (2 copros)
inventaire des fournisseurs pour définir les comptes 401.
définition des comptes 600 (les comptes normalisés devraient vous suffire).
Au bout de un ou deux exercices, vous serez parfaitement au point 
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AGA
Contributeur débutant
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 2
Posté - 08 avr. 2010 : 13:11:48
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Merci pour votre réponse!
Aucun problème avec Excel (je suis informaticien).
Je vais étudier vos pistes, si d'autres veulent participer, qu'ils n'hesitent pas :) |
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mespres
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Posté - 08 avr. 2010 : 14:18:26
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Allons donc plus loin, voilà ce que je ferais : toute opération de compta est simplissime dans la majorité des cas : débit d'un compte par crédit d'un autre.
les opérations élémentaires sont consignées dans une feuille Excel "Journal".
chaque ligne comprend une date, le montant, le compte débiteur et le compte créditeur.
Par macro vous mettez à jour les comptes concernés (une feuille par compte).
Ce procédé n'est pas suffisant quand un compte est compensé par plusieurs (exemple appel de charges : crédit du 701 par débit des 450) : il faut bricoler un peu plus.
In fine, les annexes du décret comptable se remplissent sans problèmes, par des formules judicieusement choisie (par exemple la case "compte débiteurs 450" est remplie par la somme des soldes figurant sur les 450, que l'on aura eu la sagesse de calculer dans la case "A1").
Même chose pour la clôture de l'exercice.
Le faible nombre des comptes pour votre exemple (une vingtaine max) dispense de se lancer dans du vba de haut vol .
Un problème pénible : les arrondis, quand vous appelez une somme déterminée, cela ne tombe pas juste (exemple : régul de charges de 100,51 € à répartir 50/50 entre deux copros ,solde du 600). il faut bidouiller. on répartit 2*50,25 €, que faire des 0,01 € ? il faut les fourguer dans un compte quelconque non remis à 0 (ni 600, ni 700).
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Gédehem
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4
Posté - 08 avr. 2010 : 18:55:50
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AGA, vous êtes 2 coropriétaires pour 5 lots dont 3 appartes !
Inutile de vous casser la tête avec cette usine à gaz de "décret comptable".
La comptabilité des copropriétés ne concerne (ne regarde !) QUE les copropriétaires : elle n'est d'aucun intéret pour les tiers, l'Administration, qui n'est déja pas en capacité de controler les cartes syndics qu'elle délivre, ne va certainement pas vous tirer les oreilles si vous faites autre chose ! 
Vous êtes 2 avec peu de dépenses (et donc de recettes !). Une comptabilité toute simple par poste dépense respectant les grilles de répartition prévues au RDC est bien suffisante : les 2 ou 3 copropriétaires comprendront tout de suite.
En revanche, et c'est le plus important, la connaissance du cadre juridique dans lequel évolue un syndicat de copropriétaires est important !
Qu'est-ce qu'un "syndicat" de copro ! Quel est son statut, son organisation, son fonctionnement (que lon soit 2 ou 589 !)
Qui fait quoi et comment .....
C'est cela qu'il faut toujours avoir en tête : connaitre le "code de la route" de la copropriété, ainsi que son "permis de conduire" !
La comptabilisation des Km parcourus, la consommation au 100 km, c'est de la rigolade très accessoire qui vient après ! 
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Édité par - Gédehem le 08 avr. 2010 18:59:26 |
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mespres
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Posté - 09 avr. 2010 : 10:13:06
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Contrairement à ce beaucoup pensent, le décret comptable n'est pas une usine à gaz.
Il propose un cadre normalisé pour consigner des éléments indispensables au suivi d'une copro.
AGA a raison de se baser sur le décret
Certaines procédures du décret peuvent sans doute être simplifiées (les syndics ne s'en privent pas), mais les 5 annexes ont beaucoup d'intérêt quelque soit la taille des copropriétés.
Pour une petite copro, Excel suffit largement pour produire lesdites annexes, avec une maîtrise correcte du tableur, et surtout les idées claires sur la compta.
Gedehem, vous avez un point de vue de juriste : il n'engage que vous
Dire que le droit est plus important que la compta suppose qu'il existe une relation d'ordre entre. Il n'y en pas, je préfère l'image du corps humain : personne n'ira affirmer que le cerveau est plus important que le coeur : il faut l'ensemble des organes, voilà tout. |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2010 : 17:06:54
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Nous sommes bien d'accord !
Et sur ce point, si le corps dans toutes ses composantes est bien le cadre dans lequel évolue la copropriété, la compta n'en est que le slip, ou selon les cas le string ou le caleçon !
Et en la matère on trouve même des nudistes !!!! |
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Posté - 09 avr. 2010 : 18:54:39
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dans votre cas AGA, vous n'etes pas soumis aux décrets comptables cités, seules les annexes doivent être fournies lors de l'AG mais vous pourrez les faire même à la main au crayon bille .
Faites une compta en "père de famille", cela suffira largement, à la mimite votre relevé bancaire (car vous avez un compte bancaire au nom du syndicat  ) suffirait presque : 5 colonnes : date, libélle du mouvement, débit, crédit solde et cela suffit. Donc n'achetez pas de logiciel ou alors un logiciel pour tenue de compte perso à 25 euros (comme C..L ).
Par contre comme le dit gedehem attachez vous à la partie juridique surtout en prévision d'éventuel "éta daté" au moment de la vente et n'oubliez pas : la copro à 2 c'est la galère !!!! en efet à chaque décision il vous faut l'unanimité  |
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AGA
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 Posté - 12 avr. 2010 : 14:24:11
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Merci pour vos réponses !
Vous m'inquietez avec la partie juridique! je vais reprendre mes libres, aurais je raté qqchose???
Je reviendrais dès que possible avec ma proposition de compta, parceque je ne suis pas sur d'avoir tout compris (même si ça commence à venir). |
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AGA
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Posté - 12 avr. 2010 : 14:29:26
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mespres
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Posté - 17 avr. 2010 : 12:20:10
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je ne suis pas convaincu. L'auteur s'est attaché à soigner la présentation, mais il manque le principal : un "moteur" capable de renseigner les comptes à partir une écriture (debit compte X, crédit compte Y).
Le fait de travailler en tableau préformaté limite le nombre d'éciture mensuelle à 9 : c'est dommage.
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Posté - 17 avr. 2010 : 18:45:13
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AGA : pour le nombre de lots et de copropriétaires, vous n'êtes pas tenu de suivre le décret comptale et toutes ses rubriques.
La comptabilité de votre copropriété sera plus simple à tenir que votre propore compte personnel. Vous n'aurez que très très peu d'écritures.
Si vous êtes 2 copros pour 7 lots, c'est 4 appels de fonds par an par lots donc 4 chèques à recevoir par an et par lots, un chèque d'assurances et sa facture, et pas plus d'une autre écriture par mois. Un budget à établir et à diviser suivant les tantièmes par lots, soit 7 divisions !!!!!!
Si vous prenez un programme comptable vous allez nager ou vous noyer dans toutes ces rubriques inutiles., et passer beaucoup d'heures pour quelques additions ou divisions !!!
Un petit cahier, un stylo et une calculatrice est suffisant, alors faites vous même votre compta. avec un simple tableur excel.
Le plus important c'est de vous entendre avec votre voisin, l'autre copropriétaire. la copro à deux, c'est beaucoup plus compliquée !!!! alors comme le dit gedehem, une petite lecture de la loi de 1965 et de 1967, et de votre RDC vous aidera à ne pas faire d'erreurs juridiques !! |
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mespres
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Posté - 17 avr. 2010 : 23:00:24
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Selon mon expérience, le décret comptable aura eu la vertu de me forcer à acquérir un minimum de base. Quelque soit la taille de la copro, faire l'état de trésorerie en fin d'exercice (annexe 1) est utile. Cela répond à des questions essentielles (qu'est ce que le syndicat doit, combien reste-t-il sur le compte ...). Bien d'accord avec Philippe388 : dans le cas d'AGA un cahier, une calculatrice suffit à faire les quelques opérations. Un tableur apporte du confort, mais inutile de s'embarquer dans les logiciels de compta. |
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JB22
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Posté - 19 avr. 2010 : 00:04:37
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De mespres le 8 avril
"Un problème pénible : les arrondis, quand vous appelez une somme déterminée, cela ne tombe pas juste (exemple : régul de charges de 100,51 € à répartir 50/50 entre deux copros ,solde du 600). il faut bidouiller. on répartit 2*50,25 €, que faire des 0,01 € ? il faut les fourguer dans un compte quelconque non remis à 0 (ni 600, ni 700)."
Il est possible d'utiliser les comptes 461 Débiteurs Divers ou 462 Créditeurs divers ou encore les comptes 471 Compte en attente d'imputation débiteur ou 472 Compte en attente d'imputation créditeur.
Ce petit écart d'arrondi apparaît dans l'annexe 1.
A la réouverture de l'exercice suivant il est soldé par un compte de charges, débours divers par exemple, pas nécessaire de "bidouiller" pour une somme dérisoire.
Le total des comptes 600 doit être égal au total des comptes 700, pas décriture à passer, à la réouverture on ne reprends que les compte des classes 1 à 5. |
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AGA
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Posté - 19 avr. 2010 : 16:57:07
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Merci bcp pour vos aides. C'est très appréciable!
Je vais essayer de mettre cela en forme.
Jusqu'a maintenant la gestion était minimaliste, je paie tout et le coprorpiétaire me rembourse.
Le problème c'est que tout est sur mes comptes perso.
Est ce que le fait d'ouvrir un livret (bleu?), sous mon nom, pour y déposer les appels de fonds, et paier par virement l'eau et l'assurance, serait une solution plus propre? |
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mespres
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Posté - 19 avr. 2010 : 17:17:26
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Ouvrez un compte au nom du syndicat : OBLIGATOIRE |
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AGA
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Posté - 18 mai 2010 : 11:21:16
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Bonjour a tous,
Rappel, je suis syndic bénevole d'une jeune copropriété de 5 lots et deux copropriétaires, avec un budget de -de 15000€, donc non soumis à la comptabilité en partie double.
Néophyte, j'ai pour objectif de remplir pleinement mon rôle de syndic bénévole.
J'ai potasser bcp de livres, guides, forum.
ça y est j'ai commencé, et je bloque déjà .
Je vous propose mon amorce!
Je tiens un Livre Journal qui comporte les rubriques suivantes :
DATE LIBELLE COMPTE DEBIT CREDIT
Je le remplie de cette manière :
01/01/2009 Provision copropriétaires 512 (D)1051,78
09/04/2009 "Facture Eau N° X" 601 (D)272,89
07/05/2009 Règlement Eau X prélevement 512 (C)272,89
Questions :
Q1 : Je ne suis pas soumis à la partie double, dois je préciser les comptes (601, 512) dans mon journal?
Q2 : Comment inclure l'assurance qui est mensualisé?
Comme celà ou autrement?
Enregistrements des factures?
05/01/2009 Facture Ass Immeuble 1/12 616 (D)47,05
[..]
05/12/2009 Facture Ass Immeuble 12/12 616 (D)50,29
Réglement des factures par prélevement
05/01/2009 Réglement Ass Immeuble 1/12 512 (C)47,05
[..]
05/12/2009 Réglement Ass Immeuble 12/12 512 (C)50,29
Q3 : dois je tenir aussi chaque comptes séparement (512, 616 etc.) je ne crois pas car c'est justement cela la "partie double".
Q4 : après ce journal, je passe aux 5 annexes, et c'est terminé?
Merci d'avance à ceux qui prendront le temps de lire.
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Posté - 18 mai 2010 : 21:36:42
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si votre budget est inférieur à 15000 € vous n'avez pas obligation à tenir une comptabilité double (1ére chose).
remplissez un tableau excel en "bon père de famille" avec les débits et les crédits, mais ne vous occupez pas du compte 512 (2ème chose)
Enregistrez les mouvements au moment où vous les créez physiquement et non aux engagements ou à réception de la facture, mais uniquement au paiement de la facture. De même n'enregistrez les provisions des copros que lorsque vous envoyez les chèques à la banque du syndicat.
Vous pouvez utiliser un logiciel de compte personnel en utilisant qu'un seul compte, par exemple, il en existe de très bons pour 25 €.
L'obligation que vous avez est de faire les fameuses annexes qui compte tenu des faibles mouvements vous demanderons tout au plus 2 heures en fin d'exercice.
Surtout ne vous compliquez pas la vie, vous n'etes redevable que devant les copros, soit 1 seul. |
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AGA
Contributeur débutant
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18
Posté - 19 mai 2010 : 10:44:21
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Donc lorsque je reçoie la facture d'eau, je ne note rien dans mon journal?
Par contre lorsque je la paie j'indique :
la DATE, le LIBELLE, le DEBIT.
Pour les provisions :
la DATE, le LIBELLE, le CREDIT.
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AGA
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Posté - 19 mai 2010 : 11:48:05
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J'ai commencé mes annexes. Je me base sur une brochure qui s'appel le "Décret comptable, juin 2007".
Elles font appels sans arrêts au plan comptable!
50 fonds placés, 51 banques, 53 caisse etc!
Dois je préciser les numéros de comptes? (rappel je ne fais pas une compta en partie double).
Par exemple pour l'annexe 1, l'exemple du ministère indique
Trésorerie
50 fonds placés
51 banques
53 caisse.
Je n'ai ni fonds placés, ni caisse, dois je conserver ces intitulés et les valorisé à zéro, ou au contraire dois je les supprimer de mon annexe 1?
Merci.
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Posté - 19 mai 2010 : 21:17:43
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aga ne vous casser pas la tête si votre budget est en moyenne de 15000 € au plus. Est ce le cas ? citation: Article 14-3
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. Toutefois, un syndicat comportant moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 Euros, n'est pas tenu à une comptabilité en partie double ; ses engagements peuvent être constatés en fin d'exercice.
Les dispositions des articles 1er à 5 de la loi n° 98-261 du 6 avril 1998 portant réforme de la réglementation comptable et adaptation du régime de la publicité foncière ne sont pas applicables aux syndicats de copropriétaires.
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