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plumbago
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 Posté - 21 mai 2010 : 12:20:44
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Bonjour,
Ayant reçu un rappel de charges pour 2009 de 18%, avec un décompte peu explicite, je suis allée demander des explications à mon bailleur (OPH).
1 - Il nous fait payer une partie des charges pour une "équipe mobile", je cite, invoquant le décret de 2008 sur les gardiens. Il paraît que ces gens-là qui sont employés par l'office, au nombre de 3, "passent de temps en temps dans l'immeuble pour voir si tout va bien, si une boîte aux lettres est cassée, s'il manque une ampoule", etc...
1er problème : ils doivent être transparents : je ne les ai jamais vus, pourtant je m'absente très peu étant retraitée, et tous les autres voisins à qui j'en ai parlé non plus.
2ème problème : cette équipe mobile ne fait pas le ménage et ne s'occupe pas de l'élimination des déchets (c'est fait par 2 sociétés différentes). Est-elle assimilable à des employés d'immeubles malgré tout ?
2 - On nous facture des "déchets verts" : ce serait ce qui est payé à la déchetterie pour jeter les déchets verts. Mais en 2009, le peu d'espaces verts de notre immeuble n'ont pas été entretenus du tout : Ils n'ont pas coupé un brin d'herbe, ni arrosé d'ailleurs. De toute façon, quand ils coupent un peu d'herbe, elle reste sur place, il n'y a donc rien à jeter.
D'autre part, est-il normal que la déchetterie fasse payer pour les déchets ?
3 - Les charges générales ont augmenté en tout de 24.29% (y compris l'équipe mobile), je trouve que cela fait beaucoup.
La société qui fait le ménage a facturé le nettoyage d'un sol en ciment qui a toujours été et est toujours dégoûtant, un nettoyage d'araignées pour lequel nous payons le produit...
Les locataires sont très étonnés par ces prestations. Comment être sûrs qu'il ne s'agit pas de factures "bidons" ou d'emplois fictifs en ce qui concerne l'équipe mobile ?
Je vais écrire à l'office, mais auparavant je souhaitais vous soumettre mes questions pour avoir un éclairage objectif et ne pas écrire n'importe quoi.
Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils. Bien cordialement.
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nefer
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 Posté - 21 mai 2010 : 12:30:05
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avez vous demandé le relevé des dépenses de l'immeuble, c'est à dire la liste de toutes les factures pour ainsi pouvoir vérifier si le libellé correspond bien à une charge récupérable au sens du décret de 1987 ? |
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plumbago
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Posté - 21 mai 2010 : 13:12:22
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Non, mais je vais le faire. Quand j'ai parlé de la liste des charges récupérables, la dame qui m'a reçue a prétendu que cette liste n'était pas exhaustive et que donc elle n'avait pas beaucoup de valeur, du moins pour eux...
Je vous précise que cet OPH a l'habitude de faire sa propre loi : par exemple, il refuse de remettre des quittances... |
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nefer
Modérateur
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3
Posté - 21 mai 2010 : 14:48:07
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citation: Initialement posté par nefer
avez vous demandé le relevé des dépenses de l'immeuble, c'est à dire la liste de toutes les factures pour ainsi pouvoir vérifier si le libellé correspond bien à une charge récupérable au sens du décret de 1987 ?
c'est la 1ère chose à faire et en RAR ! |
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plumbago
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Posté - 21 mai 2010 : 15:05:31
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Je vous remercie pour vos conseils et vous tiendrai au courant de la suite. |
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plumbago
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Posté - 29 juin 2010 : 08:53:29
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Bonjour,
Juste ce petit mot pour vous donner des nouvelles de cette "équipe mobile" pour laquelle on nous a fait payer des charges rn 2009.
L'office HLM m'a enfin adressé ce que je lui demandais, c'est-à -dire la liste très "clean" des factures (électricité et eau des parties communes, entreprise de nettoyage, entretien des containers de déchets, etc..).
Toutes, sauf celles qui posent question, à savoir la partie des charges de cette "équipe mobile" mystérieuse.
J'ai donc appelé pour demander des explications : j'ai RV aujourd'hui pour consulter "la grille des salaires des gardiens", mais on m'a prévenue que je n'aurai aucune copie, je pourrai juste prendre des notes.
Je leur ai bien répété qu'il n'y a pas de gardien dans mon immeuble...
Je vais donc y aller avec mon appareil photo, étant donné qu'une attelle m'empêche d'écrire.
Je vous adresserai les conclusions de cette entrevue.
Merci pour vos conseils. |
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Posté - 29 juin 2010 : 11:22:06
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Avez-vous une association de locataires ? Si non, renseignez-vous dans votre département et n'hésitez pas à aller frapper à la porte de la CLCV ou tout autre organisme de consommateurs ainsi qu'auprès de l'ANIL |
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plumbago
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Posté - 29 juin 2010 : 12:56:23
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Bonjour Quelboulot,
Il y n'a pas d'association de locataires et la CLCV locale a 2 représentants au CA, mais ce ne sont pas des flèches (par exemple, abstention lors du vote d'une augmentation de loyer franchement exagérée...). Il y a aussi quelqu'un de la CNL au CA.
Je recontacterai l'ANIL et l'UFC, j'ai plus confiance. |
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Posté - 29 juin 2010 : 13:56:48
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citation: Il y n'a pas d'association de locataires et la CLCV locale a 2 représentants au CA, mais ce ne sont pas des flèches (par exemple, abstention lors du vote d'une augmentation de loyer franchement exagérée...). Il y a aussi quelqu'un de la CNL au CA.
Je recontacterai l'ANIL et l'UFC, j'ai plus confiance.
Mouais,  , on se demande parfois ce que font les responsable de ces organismes type CLCV à se faire représenter par des potiches.. la prime au mérite certainement... 
Pourtant ce sont les mêmes qui sur leur site Internet, http://www.clcv.org/, prônent la "lutte"...
http://www.clcv.org/Hausse-des-loye...es-bafouees-[-09.06.2010-].6947.0.html
Hausse des loyers HLM Les recommandations ministérielles bafouées [ 09.06.2010 ]
Nous savons tous que le loyer est UNE chose, les charges UNE AUTRE tout aussi importante à contrôler... ce que vous faites 
Essayez donc d'écrire au "niveau national" pour vous étonnez de l'activité "dormante", abstention, de leurs représentants au CA de votre office. A défaut, et avec un peu de chances, cela les réveillera le temps de répondre à une demande d'infos... on ne sait jamais...
Pour l'UFC comme pour d'autres assocs j'ai bien peur que "l'aide" soit liée à l'adhésion !!! |
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Édité par - quelboulot le 29 juin 2010 13:57:51 |
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plumbago
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9
Posté - 29 juin 2010 : 15:27:23
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Toutes les associations demandent l'adhésion pour prendre en charge une demande, y compris la CLCV. Vous avez raison, je vais contacter le national, ils ont des gens compétents et je suis adhérente. Quant aux locataires élus au CA, ils se font "rouler dans la farine" par l'office HLM, par manque de connaissances, peur du chef, etc ???
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Posté - 29 juin 2010 : 16:15:48
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citation: Quant aux locataires élus au CA
Elus par qui, si ce n'est par les autres locataires !
Essayez de vous présenter lors de la prochaine réélection... en démarrant votre campagne sur UI  |
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plumbago
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11
 Posté - 30 juin 2010 : 09:50:58
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Bonjour
Voici les explications que m'a données le responsable de l'office HLM hier concernant "l'équipe mobile" pour lesquelles ils nous facturent des charges. Comme c'est un peu compliqué, je vais essayer de bien expliquer.
1 - Il s'agit de 3 personnes qui auparavant étaient gardiens d'UN immeuble. Puis, comme il y avait beaucoup de problèmes (!), ces gardiens "fixes" ont été transformés en gardiens "volants" de plusieurs immeubles.
Sur leur fiche de paye, ils sont bien gardiens.
On m'a bien précisé qu'ils ont le statut de fonctionnaire et que, de ce fait, ils ne pouvaient pas s'en séparer. Il a donc bien fallu les "caser" quelque part... Ils bénéficient toujours de leur logement de fonction.
2 - Ils sont chargés d'entretien : le responsable m'a avoué jouer sur le vide de ce mot, entretien n'ayant pas de définition exacte, il ne signifie pas uniquement le nettoyage. Leur rôle est de vérifier s'il manque des ampoules, si une boîte aux lettres et cassée, etc... Je vous répète qu'ils ne font aucun ménage et ne s'occupent pas des ordures non plus (tâches effectuées par une entreprise).
3 - Pour calculer les 40% de leurs salaires de 2009 à inclure dans les charges, ils ont simplement réparti cette somme au prorata des tantièmes, comme pour les autres charges.
Ils n'ont donc aucune pièce justificative à nous fournir, vu qu'ils ne veulent pas divulguer les salaires de ces gardiens.
Désormais, depuis le 1er janvier 2010, ils ont instauré une grille avec les noms de tous les immeubles où les gardiens cochent ce qu'ils ont fait dans chacun, les dates, etc. Ce sera plus clair, mais comme personne ne vérifie si le travail a bien été fait...
J'ai demandé au responsable que j'ai vu hier de m'adresser un courrier explicatif, il va le faire, mais je ne sais pas ce qui va y figurer.
Il est prévenu qu'en l'absence de justificatifs de ces charges, j'avais suspendu le paiement de cette régularisation (noté dans ma lettre recommandée), et j'ai prévenu le trésor public de ma démarche (c'est à lui qu'on règle).
En revanche, je lui ai bien dit que si tout est clair, je paierai sans délai ce que je dois.
Quel justificatif suis-je en droit d'attendre ?
Que pensez-vous de ces gardiens ?
Si vraiment on ne me fournit aucun justificatif, qu'est-ce que je peux faire ?
Merci infiniment de m'aider à y voir un peu plus clair avec vos avis objectifs, parce que moi je ne le suis plus.
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RV13
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Posté - 01 juil. 2010 : 08:13:06
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bonjour
1/ votre bailleur joue sur la signification du mot "entretien": encore faut-il que les tâches accomplies par cette équipe mobile figurent dans la liste des charges récupérables ( décret 82-955 pour HLM)
2/ Quant à savoir si les travaux cochés sur le document interne sont réellement exècutés c'est une autre affaire: seule une pétition des locataires pourrait avoir de l'effet en cas de "cochage" faux et abusif.
3/ Les justificatifs: se référer à l'article 23 de la loi 89-462
si votre bailleur est un office public , la mise à disposition des bulletins de salaires ( expurgés des éléments confidentiels) est reconnu par la CADA comme mise à disposition du public de documents administratifs.
personnellement j'avais assigné mon bailleur ( OPAC HLM) pour avoir les justificatifs des frais du personnel : la CADA comme le TI m'ont donné raison. Si vous le souhaitez je peux vous faire parvenir copie de ces documents à titre personnel . |
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plumbago
Nouveau Membre
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13
Posté - 01 juil. 2010 : 09:44:02
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Bonjour,
Merci RV13 pour votre réponse.
1 - Vu le flou, je ne connais pas toutes les tâches effectuées par les gardiens. On ne m'en a cité que 2 : changer les ampoules (à la charge des locataires) et réparer ou changer les boîtes aux lettres (réparation pour les locataires, mais changement pour le bailleur)... C'est inextricable.
2 - En ce qui concerne une éventuelle vérification du travail fait ou pas, par exemple,
j'ai signalé au responsable de l'office qu'à certains endroits des ampoules sont grillées depuis des mois. Ce monsieur a dit clairement qu'à part un qui travaillait (je cite) les autres... (arrêts maladie à répétition, ne se tuent pas à la tâche, etc, je cite toujours, il a même dit leurs noms !!!).
3 - Il ne compte pas fournir de justificatifs, et je lui écrirai donc ce que vous me dites. Je veux bien que vous m'adressiez la copie de vos documents, comme vous me le proposez, c'est très gentil à vous.
Si je comprends bien c'est auprès de la CADA qu'il faut l'assigner ? Est-ce gratuit comme démarche ?
Merci encore, bien cordialement.
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Posté - 01 juil. 2010 : 14:27:00
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citation: Si je comprends bien c'est auprès de la CADA qu'il faut l'assigner ? Est-ce gratuit comme démarche ?
Pas vraiment et sous réserve de confirmation par RV13, vous devez dans un premier temps demander communication de ces documents, feuilles de salaire entre autres, par LRAR.
Sans réponse sous deux mois vous pouvez saisir la CADA qui enjoindra à l'OPHLM de vous communqiuer ces pièces.
La procédure et "longue" mais gratuite ce qui... par les temps qui courent... est assez rare... même de la part des services de l'Etat
Vous saurez tout sur la CADA sur le site
http://www.cada.fr/ |
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Édité par - quelboulot le 01 juil. 2010 14:28:08 |
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plumbago
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Posté - 01 juil. 2010 : 20:13:26
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Bonjour Quelboulot,
J'ai déjà adressé la LR AR à l'office HLM, sur les conseils de Nefer sur ce forum, pour demander les justificatifs.
En réponse je n'ai eu que ceux des charges de nettoyage, poubelles, eau et électricité des communs, mais RIEN sur les gardiens volants. Et ce n'est QUE CE POSTE qui explique l'augmentation de charges de 24% qu'on me demande.
J'ai rappelé pour dire qu'il manquait des documents, on m'a donc fixé un RV pour les consulter sur place... mais ils n' avaient rien à me montrer ! "c'est confidentiel"
Le responsable va m'écrire pour expliquer le fonctionnement de cette équipe mobile, mais il refuse de communiquer sur les salaires.
J'attends donc sa lettre avec impatience pour vérifier si toutes les tâches accomplies par ces gardiens figurent dans la liste des charges récupérables, et envisager la suite.
Sans justificatif, je refuse de payer, si tout est correct, je règle sans attendre cette régularisation.
En attendant, est-il normal qu'ils prennent la masse salariale des 3 gardiens pour calculer les 40% Ã faire supporter aux locataires ? Il me semble qu'un seul salaire devrait compter, qu'en pensez-vous ?
D'autre part, avez-vous vu mon message du 30 juin ? Dans le 1er § j'écris ce que m'a dit le responsable sur l'origine de cette équipe mobile...
Merci à tous ceux qui me répondent, je commence à être épuisée... |
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RV13
Contributeur actif
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Posté - 01 juil. 2010 : 20:34:01
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bonjour
la démarche auprès de la CADA est gratuite, sauf frais d'envoi en LRAR.
Les conseils donnés par RIBOULDIGUE sont pertinents:
1/ écrire en LRAR à votre bailleur pour lui demander les justificatifs du coût des gardiens ou employés d'immeuble:
*fiches de paie ou contrat de travail expurgés des éléments confidentiels
* détail des charges sociales et fiscales
* tous les éléments concourrant à établir le coût récupérable de ces employés
2/ à réception de la réponse et si elle est défavorable, écrire à la CADA en lui demandant d'étudier votre cas en lui soumettant le courrier envoyé au bailleur, ainsi que sa réponse négative. il faut bien préciser à la CADA qu'il s'agit d'une saisine.
La CADA se réunit régulièrement pour étudier ces dossiers; vous recevrez un avis officiel par écrit et votre bailleur recevra le même.
comptez 2 à 3 mois entre votre ciourrier à la CADA et sa réponse.
Bon courage.........envoyez moi par é-mail votre adresse personnelle et je vous posterai copie des jugement et avis de la CADA.
La CADA n'a qu'un rôle de conseil, ensuite c'est devant le TI qu'il faudra assigner votre bailleur.
cordialement |
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Charges récupérées sur une "équipe mobile" ! 
