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doctor
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 Posté - 24 juin 2010 : 22:11:42
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Bonsoir,
Le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d’un bien immobilier prévoit d’augmenter le prix d’acquisition du coût de certains travaux réalisés.
Le BOI 8 M-1-04 N° 7 du 14 janv. 2004 apporte alors les précisions suivantes :
« Dépenses d’amélioration. Les dépenses d’amélioration ont pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Il en est ainsi notamment de l'installation d'un ascenseur, du chauffage central ou d'une climatisation dans un immeuble qui en était dépourvu, de la réalisation de travaux d'isolation ...
6. Dépenses d’entretien et de réparation. Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value… »
Dans le cadre de la vente d’un local, le propriétaire avait fait remplacer deux ans auparavant la vieille vitrine (cadre bois et simple vitrage) par une nouvelle avec structure différente en aluminium et verre double vitrage pour plusieurs milliers d’euros.
Cette dépense n’avait pas fait l’objet d’une déduction des revenus fonciers considérant qu’il ne s’agissait pas d’une simple dépense d’entretien et de réparation.
Le notaire refuse pourtant de la prendre en considération pour le calcul de la plus-value.
Qu’en pensez-vous ? Merci bien.
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 Posté - 25 juin 2010 : 07:53:43
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Je suis étonné, je ne vois pas a quel titre le notaire refuse... |
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Posté - 25 juin 2010 : 07:58:57
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il le refuse car il considére, connaissant peut-être bien le dossier, que cela relevait de l'entretien : vieille vitrine remplacée par une neuve et que ceci n'apporte pas un plus au bien. |
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dethau
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Posté - 25 juin 2010 : 08:23:36
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Qu’en pensez-vous ?
Justifiée ou non cette dépense existe. Elle est prouvée au moyen de factures d'entreprises.
Le notaire n'a pas à en juger le bien-fondé, mais à faire ce que le client-contribuable lui demande. Si ce notaire à quelques scrupules professionnelles ou d'une autre nature, il n'est pas obligé d'établir cette déclaration de plus-value.
Il ne s'agit pas d'un acte relevant de son ministère mais de l'établissement d'une déclaration à but fiscal que le client peut souscrire lui-même sans intervention du notaire dont l'attitude tend à démontrer sa frilosité face au risque d'engager sa responsabilité professionnelle.
Parapluie ou parasol ? Au choix ! |
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doctor
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Posté - 25 juin 2010 : 08:30:30
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Merci messieurs. Dethau, toujours aussi pertinent et précis. Très bonne journée à vous. |
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Posté - 25 juin 2010 : 09:12:49
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dans votre post doctor, on peut considérer qu'il y a 2 questions :
* frilosité ou non du notaire tel que l'explique dethau
* mais surtout vitrine amélioration ou entretien : là est la bonne question, qui que ce soit qui fasse la déclaration.
Si vous faites cette déclaration, même si vous avez toutes les factures, et si le montant total des travaux que vous déclarez dé^passe une certaine somme, les impots vous demanderont justificatifs comme durée de vie de la précédente vitrine  .
Rappel, car le post ne le dit pas, il faut que ce soit le vendeur qui fait la déclaration qui ait payé la facture de la vitrine, bien sur.  |
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doctor
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Posté - 25 juin 2010 : 09:25:05
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J'entends bien Rambouillet ; justement, le changement de la vitrine ancienne par une nouvelle qui n'a plus rien à voir (structure, matériaux, double vitrage avec verre Securit) ne constitue-t-il pas "un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie" tel que précisé par l'administration ?
N.B. C'est bien le propriétaire qui a réglé la facture |
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Posté - 25 juin 2010 : 13:26:53
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Remplacer du simple vitrage par du double vitrage n'est pas de l'entretien de toutes facons. Il faudrait prouver que la vitrine existante ne rendait plus son service pour a la limite faire passer le remplacement par de l'entretien.
Dethau, je croyait qu'il était obligatoire que ce soit le notaire qui remplisse la déclaration de plus-values? |
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doctor
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Posté - 25 juin 2010 : 16:51:49
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Je suis étonné, je ne vois pas a quel titre le notaire refuse...
Pour répondre à Ribouldingue, le notaire, prudent, estime qu'il s'agit de dépenses d'entretien et de réparation et non pas d'amélioration.
Force est de reconnaître que la frontière entre les deux est parfois assez fine ... |
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dethau
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Posté - 25 juin 2010 : 16:58:08
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Dethau, je croyait qu'il était obligatoire que ce soit le notaire qui remplisse la déclaration de plus-values?l
La notaire a l'obligation de déposer la déclaration de plus value à la Conservation des Hypothèques auprès de laquelle sont accomplies les formalités de publicité foncière.En son absence, le Conservateur se verrait dans l'obligation d'opposer un refus de publier.
Il n'empêche que cette déclaration est signée du vendeur, redevable légal de l'impôt et seul responsable,bien que le notaire soit mandaté pour cela ce qui est le cas dans la majorité des actes .
Cette déclaration de plus value, au même titre que celles des successions ou de TVA immobilière, demeure une obligation fiscale sans plus. En cas de redressement, l'administration engagera la procédure à l'encontre du redevable légal et non à l'adresse du notaire.
Il est certain que ces déclarations très spécifiques ne sont pas familières aux contribuables et qu'il est fortement recommandé de laisser cette tâche aux bons soins du notaire.
Quant à l'appréciation de la nature des travaux, ce n'est pas au notaire de statuer. L'Administration demandera des justificatifs et se rendra sur place si elle le juge utile.
Il est patant que la réfection et le remplacement d'éléments fixés à l'immeuble sont des travaux tendant à éviter une dépréciation de l'immeuble. S'ajoutant au prix d'achat et au frais d'achat, l'addition de l'ensemble constitue le prix de revient à prendre en considération dans le calcul de la plus-value. |
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Posté - 25 juin 2010 : 19:27:33
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Je suis pour ma part également assez favorable au rejet de ces travaux.
En effet, la Documentation Pratique Francis Lefebvre, FISCALITE IMMOBILIERE, rubrique Plus-Values Immobilières numéro 8430, indique :
"Seules les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition. Les dépenses de reconstruction et d'agrandissement s'entendent normalement de celles qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants, des travaux d'aménagement internes qui par leur importance équivalent à une reconstruction ou encore de ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants."
"Les dépenses d'amélioration on,t pour objet d'apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modificer la structure de cet immeuble."
"Les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas dans les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value. Elles s'entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la conssitance, l'agencement ou l'équipement initial." |
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| Signature de moulinsart2009 |
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Posté - 25 juin 2010 : 22:04:06
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citation: Pour répondre à Ribouldingue, le notaire, prudent, estime qu'il s'agit de dépenses d'entretien Merci Doctor, c'est ce que j'avais compris et qui me choque.
Passer du simple vitrage au double vitrage n'est donc pas une amélioration...
Ce n'est pas un équipement mieux adapté aux conditions de vie modernes.... ????!!!!
Passer du simple au double vitrage n'est pas un élément qui modifie l'quipement initial.... Je tique quand même beaucoup. C'est a se demander poouquoi mettre du double vitrgae puisque cela ne change rien a l'équipement du local.
Dethau, merci pour votre réponse, c'est clair pour moi maintenant. |
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doctor
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Posté - 27 juin 2010 : 08:15:44
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On m'a suggéré de consulter les critères (très précis) qui permettent de retenir s'il s'agit de travaux admis pour bénéficier d'un crédit d'impôt pour économie d'énérgie dans le cadre de l'IR.
Dans l'affirmative, la qualification "dépenses d'amélioration" serait difficilement contestable. Pas idiot. |
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Dépenses d'amélioration et calcul de la plus-value 
